XXXX年7月天津房地产市场分析报告_33页17383.docx

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1、2010年7月天津房地产市场分析报告一、行业政政策 1、国国土部9月月首启土地地问责 强强调让地方方心服口服服 7月66日，国土土资源部强强调，9月月首次土地地问责，要要问得合情情合理，让让地方心服服口服。22009年年的“卫片片”检查首首次覆盖全全国，将依依据卫星遥遥感图片检检查结果首首次对地方方政府实施施问责。2. 国土土部：专项项治理 系系统清理房房地产闲置置土地 在7月月4日结束束的全国国国土资源厅厅局长座谈谈会上，国国土部就下下半年工作作进行了总总体部署，并并提出密切切关注形势势变化，不不断完善国国土资源管管理政策，积积极为中央央宏观调控控要求服务务。下半年年要不断完完善国土资资源管

2、理政政策，土地地供应要向向基础设施施、新兴产产业、保障障性住房等等民生项目目倾斜，密密切关注土土地抵押贷贷款、农地地“非农化化”、农地地“非粮化化”等新情情况、新问问题。同时时，积极参参与房地产产调控。开开展房地产产企业土地地专项治理理，系统清清理房地产产闲置土地地。 3.住住房和城乡乡建设部联联合发布公公共租赁住住房意见 7月55日，住房房和城乡建建设部联合合发布公共共租赁住房房意见，意意见指出，公公共租赁住住房的供应应对象主要要是城市中中等偏下收收入住房困困难家庭，有有条件的地地区可将新新就业职工工和有稳定定职业并在在城市居住住一定年限限的外来务务工人员纳纳入供应范范围。公共共租赁住房房只

3、能用于于承租人自自住，违规规使用将被被责令退出出；承租人人拖欠租金金和其他费费用的，可可通报其所所在单位，从从其工资收收入中直接接划扣。 4. 中央要求求县处级副副职以上干干部购买房房产须申报报 7月111日，中中办、国办办共同下发发了关于于领导干部部报告个人人有关事项项的规定，并并发出通知知，要求各各地区各部部门认真贯贯彻执行。规规定要求求县处级副副职以上（含含县处级副副职）干部部必须申报报本人、配配偶、共同同生活的子子女的房产产以及股票票、基金等等经济投资资情况。 5. 银监会：严格执行行二套及以以上房贷政政策不动摇摇 7月112日，中中国银监会会消息称，针针对近期有有媒体关于于“个别地地

4、区放松三三套房贷”的的报道，银银监会新闻闻发言人表表示，银监监会对于各各商业银行行贯彻落实实国务院关关于坚决遏遏制部分城城市房价过过快上涨的的通知以以及住建部部、人民银银行和银监监会关于于规范商业业银行个人人住房贷款款中二套房房认定标准准通知的的政策要求求和标准没没有任何变变化，要求求各商业银银行要严格格执行，不不能动摇。6. 国土土资源部：我国将逐逐步提高被被征地农民民补偿水平平 为确保保被征地农农民原有生生活水平不不降低、长长远生计有有保障，77月14日日，国土资资源部发出出关于进进一步做好好征地管理理工作的通通知，要要求各地每每2至3年年对征地补补偿标准进进行调整，逐逐步提高征征地补偿水

5、水平;应支支付给被征征地农民的的补偿安置置费，要直直接支付给给农民个人人。7. 国土土部拟修改改土地招拍拍挂制度 防止串标标等行为 在对相相关规章进进行“后评评估”之后后，国有土土地招拍挂挂制度将有有望纳入立立法程序进进行修改。国国土资源部部政策法规规司司长王王守智7月月26日表表示，国国土资源部部规章和规规范性文件件后评估办办法（简简称办法法）已经经出台，并并将于8月月1日起施施行，国土土资源部的的规章执行行两年、规规范性文件件执行一年年后需要进进行评估和和清理，提提出立、改改、废的意意见或建议议。这是中中国首个专专门规范立立法后评估估活动的部部门规章。 二二、市场运运行数据 （一）土土地市

6、场 20110年7月月共成交666宗土地地，成交面面积6344.27万万平米，成成交额1224.211亿元，成成交宗数和和成交面积积环比分别别上涨了888.577%和1009.388%，成交交额环比上上涨了466.37%。 从从成交土地地宗数来看看，20110年7月月共成交666宗，其其中住宅用用地24宗宗，占成交交宗数366.36%；工业用用地26宗宗，占成交交宗数399.40%；商业用用地10宗宗，占成交交宗数155.15%；综合用用地6宗，占占成交宗数数9.099%，其他他用地未成成交。 22010年年7月，土土地成交总总面积为6634.227万平米米，环比66月份土地地成交面积积302

7、.93万平平米，大幅幅上涨了1109.338%，同同比20009年7月月份土地成成交面积7716.442万平米米，下降了了11.447%。 在7月月份成交土土地中，居居住用地成成交面积为为296.76万平平米，占总总成交面积积47%；工业用地地成交面积积131.68万平平米，占总总成交面积积20.776%；商商业用地成成交面积1130.444万平米米，占总成成交面积220.577%；综合合用地成交交面积755.39万万平米，占占总成交面面积11.89%。 从从成交土地地体量结构构来看，22010年年7月，55万平米以以下共成交交28宗，其其中居住用用地5宗，商商业用地11宗，工业业用地211宗

8、，综合合用地1宗宗；5万平平米至100万平米共共成交8宗宗，其中居居住用地11宗，商业业用地4宗宗，工业用用地2宗，综综合用地11宗；100万平米至至20万平平米共成交交27宗，其其中居住用用地18宗宗，商业用用地3宗，工工业用地22宗，综合合用地4宗宗；20万万平米以上上成交3宗宗，其中商商业用地22宗，工业业用地1宗宗。从成成交土地分分布区域上上分析，中中心城区成成交1宗土土地，成交交面积为11.57万万平米，成成交额0.75亿元元，成交土土地在红桥桥区； 环城四四区共成交交27宗土土地，成交交面积为3310.331万平米米，成交额额76.555亿元。其中东丽区区成交土地地22宗，成成交面

9、积2276.001万平米米，成交额额60.226亿元； 西青区区成交土地地4宗，成成交面积为为30.663万平米米，成交额额10.119亿元； 津南区区成交土地地1宗，成成交面积33.67万万平米，成成交额6.10亿元元。 远郊区区县共成交交22宗土土地，成交交面积1337.666万平米，成成交额6.18亿元元。 其中静静海成交115宗，成成交面积550.522万平米，成成交额1.99亿元元； 宝坻成成交土地22宗，成交交面积188.02万万平米，成成交额2.70亿元元； 武清成成交土地33宗，成交交面积6.50万平平米，成交交额0.117亿元； 宁河成成交土地11宗，成交交面积155.95万

10、万平米，成成交额为00.36亿亿元； 蓟县成成交土地11宗，成交交面积466.67万万平米，成成交额0.96亿元元。 滨海新新区、开发发区共成交交土地166宗，成交交面积1884.733万平米，成成交额400.75亿亿元。 其中塘塘沽区成交交4宗，成成交面积330.433万平米，成成交额9.60亿元元； 汉沽成成交土地99宗，成交交面积1445.822万平米，成成交额300.91亿亿元； 空港成成交土地33宗，成交交面积8.49万平平米，成交交额0.224亿元。 从从土地成交交均价来看看，20110年7月月土地成交交均价19958元/平米，环环比下降了了30.009%，同同比大幅上上涨了877

11、.96%。 其中，居居住用地成成交均价22771元元/平米，环环比上涨885.966%，同比比下降533.12%；工业用用地成交均均价2866元/平米米，环比下下降了100.01%，同比下下降了7.54%； 综合用用地成交均均价25551元/平平米，环比比下降了667.122%，同比比大幅上涨涨179.69%（二）住宅宅市场分析析 1、新新建商品房房 （1）成成交量20110年7月月，新建商商品房共成成交56003套，环环比6月份份46633套上涨了了20.116%，同同比20009年7月月122668套下降降了54.33%。从成交面积积来看，22010年年7月新建建商品房成成交62.90万平

12、平米，环比比6月份 50.445万平米米上涨了224.688%，同比比20099年7月1134.440万平米米下降了553.200%。 （2）成成交均价 从成交交均价走势势上来看，22010年年7月新建建商品房成成交均价99566元元/平米，环环比6月份份成交均价价89588元/平米米，上涨了了6.799%；同比比20099年7月成成交均价77713元元，上涨了了24.002%。 （3）各各区域新建建商品房成成交量及成成交均价对对比 同比22009年年7月，22010年年7月新建建商品房成成交面积市市内六区下下降了722.97%，环城四四区下降了了34.882%，滨滨海新区大大幅下降880.1

13、11%，远郊郊区县下降降了18.87% 价格方方面，同比比20099年7月，22010年年7月各区区域新建商商品房成交交均价保持持了上涨的的趋势，市市内六区上上涨了366.79%，环城四四区上涨了了50.113%，滨滨海新区上上涨了466.56%，远郊区区县上涨了了28.338%。 2、二二手房 （1）成成交量 20110年7月月，二手房房成交45505套，环环比6月44607套套，下降了了2.211%；同比比20099年7月1101222套，下降降了55.49%。 从成交交面积来看看，20110年7月月二手房成成交面积335.844万平米，环环比6月338.200万平米，下下降了6.17%，

14、同同比20009年7月月86.332万平米米，下降了了58.447%。 （2）成成交均价 从月度度成交均价价走势来看看，20110年7月月二手房成成交均价66767元元/平米，环环比6月成成交均价66911元元/平米，下下降了2.09%；同比20009年77月成交均均价57001元/平平米，上涨涨了18.69% （3）各各区域二手手房成交量量及成交均均价对比 从各区区域二手房房成交量对对比来看，同同比20009年7月月，20110年7月月天津各区区域二手房房成交量均均保持了下下降趋势，其其中市内六六区下降了了58.776%，环环城四区下下降了477.75%；滨海新新区二手房房成交量下下跌了71

15、1.48%；远郊区区县下跌了了48.662% 价格方方面，20010年77月二手房房各区域成成交均价，同同比20009年7月月均保持了了上涨的趋趋势。各区区域涨幅相相当，市内内六区上涨涨了23.05%，环环城四区上上涨了200.01%；远郊区区县上涨了了18.333%，滨滨海新区上上涨了144.00%。（三）天津津各区域新新建商品房房及二手房房月度成交交分析 1、市市内六区 （1）新新建商品房房 20110年7月月，市内六六区新建商商品成交8821套，成成交面积88.72万万平米，环环比分别上上涨了188.30%、17.85%，同同比分别下下降了711.73%、72.97%。价格方面，2201

16、0年年7月市内内六区新建建商品房成成交均价1157488元/平米米，环比增增长了9.57%，同同比增长了了36.779%。 （2）二二手房 20110年7月月，市内六六区二手房房成交21123套，成成交面积116.177万平米，环环比分别下下降了3.98%、111.455%，同比比分别下降降了55.15%、558.766%。 价格方方面，7月月市内六区区二手房成成交均价88882元元/平米，环环比增长了了0.144%，同比比增长了223.055%。 2、环环城四区 （1）新新建商品房房 20110年7月月，环城四四区新建商商品房成交交20022套，环比比上涨了335.555%，同比比下降了44

17、1.533%；成交交面积233.39万万平米，环环比增长了了37.332%，同同比下降了了34.882%。 价格方方面，7月月环城四区区新建商品品房成交均均价100087元/平米，环环比下降了了3.455%，同比比增长了550.133%。 （2）二二手房 20110年7月月，环城四四区二手房房成交7997套，成成交面积66.35万万平米，环环比分别下下降了8.91%、112.533%，同比比分别下降降了43.52%、447.755%。 价格方方面，7月月环城四区区二手房成成交均价55901元元/平米，环环比下降了了1.499%，同比比增长了220.011%。 3、滨滨海新区及及开发区 （1）新

18、新建商品房房 20110年7月月，滨海新新区及开发发区新建商商品房成交交687套套，成交面面积7.446万平米米，环比分分别上涨了了3.000%、188.42%，同比分分别大幅下下降了800.44%、80.11%。 价格方方面，7月月滨海新区区及开发区区新建商品品房成交均均价111117元/平米，环环比上涨了了34.332%，同同比增长了了46.556%。 （2）二二手房 20110年7月月，滨海新新区及开发发区二手房房成交7337套，成成交面积55.78万万平米，环环比分别上上涨了1.24%、22.49%，同比分分别下降了了69.227%、771.488%。 价格方方面，7月月滨海新区区及开

19、发区区二手房成成交均价55829元元/平米，环环比下降了了1.199%，同比比上涨了114.000%。 4、远远郊区县 （1）新新建商品房房 20110年7月月，远郊区区县新建商商品房成交交20933套，环比比上涨了114.688%，同比比下降133.76%；成交面面积23.34万平平米，环比比增长了118.333%，同比比下降了118.877%。 价格方方面，7月月远郊区县县新建商品品房成交均均价62339元/平平米，环比比上涨了66.51%，同比上上涨了288.38%。 （2）二二手房 20110年7月月，远郊区区县二手房房成交8448套，成成交面积77.55万万平米，环环比分别上上涨了6

20、.94%、77.16%，同比分分别下降了了46.330%、448.622%。价格方面，77月远郊区区县二手房房成交均价价36822元/平米米，环比上上涨了2.49%，同同比上涨了了18.333%。 三、天天津20110年7月月份住宅项项目销售排排行榜 天津市市7月各项项目成交金金额排名 20110年7月月，东丽区区恒大绿洲洲214套套的销售套套数和3.2万平米米的销售面面积获得本本月销售排排行榜的成成交套数和和成交面积积冠军； 河东区区主力楼盘盘河东万达达广场以33.53亿亿元的销售售额成为本本月销售排排行榜的成成交金额冠冠军。 本月销销售额前220项目中中市内六区区占据5席席，环城四四区有9

21、个个项目入围围，滨海新新区有5个个项目进入入排行榜，郊郊县区域有有1个项目目进入本月月的销售金金额排行榜榜； 本月河河东万达广广场、博轩轩园、恒大大绿洲、盛盛世天下和和万通华府府5个项目目销售额超超过2亿元元。 天津市7月月各项目成成交金额排排名 排名 区域 项目 销售套数 销售总面积积 销售额 均价 （套） （万平米） （亿元） （元/平米米） 1河东区 河东万达广广场 1771.9 3.5 185000 2河西区 博轩园 1331.7 3.5 207000 3东丽区 恒大绿洲 2143.2 3.0 9400 4武清区 盛世天下 872.1 2.3 113000 5开发区 万通华府 511.

22、0 2.0 209000 6南开区 环球置地广广场 441.3 1.5 109000 7西青区 富力津门湖湖 941.1 1.4 137000 8西青区 万科盈润园园 1481.3 1.4 105000 9西青区 万科金奥国国际 910.8 1.4 172000 10西青区 水岸江南 210.6 1.4 215000 11津南区 富力桃园 1541.5 1.3 8300 12津南区 天津碧桂园园 631.4 1.2 8900 13河北区 君临天下 1090.2 1.2 574000 14西青区 松江城 1161.1 1.2 109000 15空港经济区区 远洋新干线线 720.9 1.0 10

23、9000 16塘沽区 滨海华贸中中心 600.7 0.9 135000 17和平区 环球金融中中心 120.2 0.9 400000 18塘沽区 融科贻锦台台 740.8 0.9 113000 19津南区 首创福缇山山 340.7 0.8 118000 20塘沽区 首创国际城城 820.8 0.8 107000 备注：以上上均为商品品房数据，监监测时间22010年年7月1日日-20100年7月331日2010年年7月各企企业成交金金额排名 本月万万科旗下金金奥国际、万万科盈润园园等多个项项目均有良良好的成交交表现，助助推万科在在开发企业业的成交额额排行中独独占鳌头：万科金奥奥国际于66月中旬两

24、两次推盘，万万科盈润园园随后在66月下旬再再次加推，本本月两个项项目均处于于持续签约约期，在市市场的常规规性淡季中中分别创造造了近1.4亿元的的成交额，本本月万科总总销售额44.21亿亿元，市场场占有率为为5.9%。近期恒大在在津的第二二个项目恒恒大绿洲成成交热烈，自自6月下旬旬开盘以来来市场反应应良好，呈呈现出一片片逆市旺销销的势头，凭凭借该项目目的捷报频频传，恒大大以3.77亿元的成成交金额获获得本月企企业成交额额排行榜亚亚军，市场场占有率为为5.2%。 富力旗旗下项目富富力津门湖湖和富力桃桃园近期成成交稳定，本本月富力以以3.611亿元的成成交金额险险胜万达，跻跻身前三，市市场占有率率为

25、5%。本本月适逢楼楼市淡季，成成交排名前前20企业业的总市场场占有率为为56.77%，较上上月明显攀攀升。 排名 企业 项目 销售套数 销售总面积积 销售额 成交均价 （套） (万平米） （亿元） （元/平米米） 1万科 万科假日润润园 00.00 0.00 0 万科东丽湖湖 100.12 0.14 109000 万科金域蓝蓝湾 90.13 0.19 141000 万科魅力之之城 820.72 0.77 108000 万科金奥国国际 910.80 1.38 172000 万科假日风风景 00.00 0.00 0 万科朗润园园 100.16 0.36 218000 万科盈润园园 1481.32

26、1.38 105000 合计 3503.26 4.21 129000 2恒大 恒大金碧天天下 530.97 0.69 7100 恒大绿洲 2143.22 3.02 9400 合计 2674.19 3.70 8800 3富力 富力津门湖湖 941.05 1.44 137000 富力桃园 1541.55 1.28 8300 富力中心 00.00 0.00 0 富力湾 920.82 0.77 9300 富力城 60.05 0.12 218000 合计 3463.47 3.61 104000 4万达 河东万达广广场 1771.91 3.53 185000 合计 1771.91 3.53 185000

27、5博智 博轩园 1331.69 3.49 207000 合计 1331.69 3.49 207000 6松江 水岸公馆 160.32 0.66 204000 水岸江南 210.63 1.36 215000 喜年广场 340.17 0.19 117000 松江运河城城 00.00 0.00 0 松江城 1161.07 1.16 109000 松江高尔夫夫小镇 00.00 0.00 0 合计 1872.19 3.37 154000 7万通 万通新城国国际 160.23 0.29 128000 万通上北新新新家园 230.26 0.31 118000 万通华府 510.97 2.03 209000

28、万通上游国国际 150.15 0.25 163000 合计 1051.61 2.88 179000 8奥克斯 盛世天下 872.05 2.32 113000 合计 872.05 2.32 113000 9首创 首创国际城城 820.75 0.81 107000 宝翠花都 00.00 0.00 0 溪堤郡 130.32 0.37 116000 首创福缇山山 340.71 0.84 118000 合计 1291.78 2.02 113000 10远洋 远洋城 800.84 0.79 9500 远洋新干线线 720.92 1.00 109000 合计 1521.75 1.79 102000 11碧桂

29、园 天津碧桂园园 631.35 1.20 8900 合计 631.35 1.20 8900 12星际 君临天下 1090.20 1.17 574000 合计 1090.20 1.17 574000 13融创 海逸长洲 110.24 0.41 173000 时代奥城 440.36 0.63 178000 融创星美御御 10.01 0.03 281000 合计 560.60 1.07 177000 14泰达 瞰海 10.01 0.01 145000 清谷 30.04 0.06 151000 滨海先锋SSOHO00.00 0.00 0 北斗星城 110.16 0.21 135000 格调竹境 410

30、.43 0.55 128000 泰达岭上林林里 40.12 0.16 135000 格调艺术领领地 50.06 0.05 9400 合计 650.82 1.05 129000 15天一 天一绿海 510.50 0.29 5700 天一海馨园园 1091.21 0.66 5500 合计 1601.71 0.95 5500 16融科 融科心贻湾湾 00.00 0.00 0 融科贻锦台台 740.77 0.87 113000 融科金月湾湾 50.06 0.07 125000 合计 790.83 0.94 114000 17浙商 浙商大厦 00.00 0.00 0 滨海华贸中中心 600.66 0.9

31、0 135000 合计 600.66 0.90 135000 18金融街 环球金融中中心 120.22 0.89 400000 合计 120.22 0.89 400000 19星耀 星耀五洲 690.88 0.80 9100 合计 690.88 0.80 9100 20绿地 磐石坊 10.04 0.02 4200 漫山红墅 140.37 0.33 9000 星梦工坊 360.64 0.43 6800 四季花苑 00.00 0.00 0 绿地景城 10.01 0.01 8000 合计 521.06 0.79 7500 备注：以上上均为商品品房数据，监监测时间22010年年7月1日日-20110年7月月31日