某楼盘项目前期分析及定位报告45353.docx

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1、体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇 地块解析11本项项目地块块解析本项目地块块位于西西安市南南门外体体育馆路路，南临临体育馆馆路，西西距长安安路500米，北北望环城城南路。项项目用地地性质为为住宅用用地，实实在是市市内黄金金地段不不可多得得的地块块。图1.1 项目地地块位置置图本项目地块-地地块现状状地块地面已已平整，周周边建筑筑物林立立占地面积：460001.2 本项目目地块优优劣势分分析【项目优势势分析】区位优势-西西安市南南门外区区域堪称称古城门门户区域域，占据据着西安安市最最最重要的的地理位位置，整整体规划划配套完完善。生活优势-本本项目周周边已经经有着非非常繁荣荣、成熟熟的

2、生活活氛围，本本项目西西接长安安路，东东连文艺艺路，是是传统生生活与现现代都市市共同繁繁荣的地地方。发展优势-位位于西安安市中心心地段，发发展潜力力和升值值空间很很大。昭示优势-因因为项目目的区位位优势十十分显著著，对项项目的后后期形象象有很好好的正面面影响。资源优势-本本项目周周边生活活、娱乐乐、学习习、商业业环境极极佳。【项目劣势势分析】环境劣势-本本项目地地处市内内黄金区区位，寸寸土寸金金，从开开发经营营效益的的角度和和实际建建设规划划的角度度考虑，都都不可能能有大面面积的绿绿化环境境，只能能通过小小面积和和局部的的绿化点点缀其间间，所以以对于追追求自然然环境的的客户而而言，恐恐怕怕难难

3、以认可可。【项目机会会分析】发展机会-本本项目所所处区位位对消费费者有着着不可抗抗拒的吸吸引力，项项目区域域的城市市基础建建设必将将是政府府重点关关注的，是是西安市市的形象象建设，所所以项目目周边未未来发展展潜力巨巨大。空白机会目前项项目区域域商务地地产项目目云集，只只有少量量住宅项项目，本本项目的的住宅功功能和商商业裙房房配套都都是吸引引投资者者的重要要机会。市场机会-目目前西安安市住宅宅项目开开发建设设离市区区越来越越远，而而城墙内内的项目目往往价价格甚高高，环城城路周边边项目则则备受消消费者青青睐。置业机会-自自住、投投资、办办公客户户都会选选择在项项目区域域置业，本本项目目目标客户户群

4、体范范围广，容容量大，对对项目的的销售有有很大促促进作用用。分析结论：本项目个性性突出，优优劣分明明；开发发关键在在于扬长长避短，应应针对目目标客户户分析市市场需求求，依托托本项目目特色，借借助周边边生活环环境及社社会服务务功能的的无形价价值，来来进行有有针对性性的宣传传，同时时致力于于项目形形象的改改善，以以求一举举竖立起起本项目目的人气气热潮。第二篇 项目产产品定位位建议21 项目开开发类型型选择建建议-项项目地块块的开发发类型建建议考虑项目良良好的临临路状况况以及地地处南门门外重要要地理位位置，同同时考虑虑西安市市特别是是西安二二环内的的地产市市场状况况：本地地块未来来的开发发不应因因为

5、地块块小而简简单、简简化，应应通过项项目联体体塔楼的的造型气气势配合合项目配配套，提提升项目目自身形形象及商商业部分分市场价价值。2. 2 项目开开发思路路：未来项目的的竞争不不仅仅是是产品的的竞争，而而是区域域的竞争争、人气气的竞争争、经营营的竞争争、国际际接轨的的竞争、文文化的竞竞争、品品牌的竞竞争，如如何在如如此激烈烈的市场场竞争中中脱颖而而出呢？我们认认为目前前开发产产品，不不仅仅需需要选择择良好的的地段、而而是应该该充分的的发挥区区域的规规划优势势，借助助“居住+商业+商务”的特质质来进行行整体项项目的开开发，项项目的开开发不仅仅仅看重重于眼前前的回报报，应该该从长远远的角度度进行项

6、项目的规规划及开开发。2. 3 项目规规划理念念本项目的开开发面积积不大，但但是应当当将项目目发展成成一个多多功能的的综合型型房地产产项目，包包含几个个不同功功能的区区域。如如何协调调好各功功能区域域之间的的关系，达达到优势势互补，是是本项目目首要需需要解决决的问题题，为此此，本公公司将从从项目地地块特点点入手，分分析研究究本项目目的整体体规划理理念。针对项目地地块特点点，建议议本项目目整体规规划理念念应遵循循以下几几点：充分利用本本项目的的地块特特点；充分发挥本本项目的的规模优优势；树立南门外外标志性性建筑；充分发挥区区域居住住+商业业+商务务的特色色。充分考虑周周边建设设节奏，周周边市场场

7、因素。2. 4 主要功功能建议议l 居住本项目最基基本也是是最重要要的功能能为居住住功能，居居住功能能的直接接体验为为户型设设计、朝朝向、面面积等因因素。根根据西安安市房地地产市场场调研分分析，对对项目住住宅部分分建议如如下：2.4.11户型设设计的原原则户型设计应应该从使使用功能能、采光光、通风风、材料料等角度度去考虑虑，营造造健康的的环境和和生活。例例如：在在设计上上考虑最最大限度度的接收收太阳光光，确保保户户最最大限度度采光、通通风、透透气；利利用天然然的太阳阳能节省省电能；卫生间间具备通通风换气气设施；厨房设设有烟气气集中排排放系统统；在材材料、部部件的使使用上提提倡使用用可重复复、可

8、循循环、可可再生的的材料和和无毒、无无害、不不污染环环境的产产品。户型具体设设计从以以下几个个方面来来分析：1、动静分分区：使使户内空空间从功功能使用用的角度度分隔，客客厅、餐餐厅等公公共活动动区域同同卧室、书书房等私私密性空空间严格格区分，使使活动与与休息互互不干扰扰。2、主次分分区：考考虑家庭庭结构与与活动功功能，将将主卧、次次卧、书书房与其其它次要要空间严严格分开开。3、干湿分分区：厨厨房、卫卫生间与与厅房严严格分开开，从卫卫生角度度营造居居住室内内健康环环境。鉴于以上户户型设计计原则，建建议本案案在户型型设计时时贯彻以以人为本本的设计计理念，功功能区域域明显、布布局合理理、提高高得房率

9、率，配以以飘窗、低低窗、拐拐角窗、大大型景观观阳台等等开放性性元素，整整个房型型设计注注重人性性化的需需求，同同时注重重用弹性性分割体体现个性性，用功功能区域域突出住住宅性格格。2.4.22户型比比例配置置结合西安市市房地产产市场整整体状况况，项目目周边竞竞争楼盘盘状况，居居民消费费水平基基本项目目具体定定位。户户型比例例如下：套 型3室2室2室比 例30%50%20面 积101-112971100050700l 商业本项目的商商业功能能区主要要集中在在裙房部部分，商商业作为为整个项项目乃至至项目周周边的服服务配套套设施，建建设目的的主要满满足区内内客户以以及未来来的周边边消费者者消费需需求，

10、同同时也可可以通过过规划建建设以及及经营种种类的塑塑造为项项目赢取取特色。休闲会所：提供商商务、娱娱乐等服服务。结结合项目目档次进进行推广广。如设设立体育育休闲项项目运动动、休闲闲、餐饮饮、商务务主题建建设等。会所大堂示示意图会所大堂最最能反映映项目的的品位，不不需要太太豪华，但但一定要要有风格格和主题题。宴会厅示意意图咖啡座示意意图第9页体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第三篇 项项目开发发经济收收益预计计3.1 项项目销售售额预计计目前同区位位市场销销售价格格：项目名称销售价格进度情况西宝花园3700元元/一期基本完完工长安国际广广场公寓寓120000元/准现房世家星苑3800元元/已

11、入住该区域同类类项目销销售全程程均价为为38000元/左右右。本项目预计计建筑面面积为5517440其中裙房部部分约占占25%左右，住住宅部分分占755%住宅部分销销售面积积为：338800538805538000元/=1147445.990万元元裙房部分销销售面积积约为1129335129355100000元元/=129935万万元预计项目总总销售额额为2.7亿元元3.2 预预计总建建设成本本3.2.11 建安安费（11500016000元/），按按照16600元元/计计算应为为：1600元元/517740=82278.40万万元3.2.22 土地地及各项项税费总总计（四四证齐备备）为：60

12、000万元元3.2.33 财务务费用：按照330个月月计算约约为：5500万万元3.2.44 税金金：2770000万元5.55%=114855万元3.2.55 不可可预见费费：5000万元元3.2.66 广告告及销售售费用：270000万万元4%=10880万元元3.2.77 成本本费用合合计：8278.40万万元+660000万元+14885万元元+5000万元元+5000万元元+10080万万元=1178443.440万元元3.3 收益预预算预计项目总总销售额额：2770000万元预计成本费费用：1178443.440万元元总投资收益益：2770000万元178843.40万万元=991566.600万元所得税：991566.600万元33%=30027.68万万元投资净收益益：91156.60万万元30227.668万元元=61134.92万万元投资收益率率：61134.92万万元（1778433.400万元14885万元元）=441%2005年年12月月24日日 第12页