某物流产业园建设项目可行性研究报告48423.docx

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1、福建漳州双菱建材现代物流产业园建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目目概况1.1.11项目名名称:福建漳漳州双菱菱建材现现代物流流产业园园1.1.22建设单单位:漳漳州双菱菱建材有有限公司司1.1.33项目建设设地点:漳漳州市东东环城路路1号漳漳州双菱菱建材有有限公司司住所内内。1.1.44建设规规模与建建设内容容：项目总用地地面积7780000平方方米，总总建筑面面积5000000平方米米（其中中新建3320000平方方米，改改建旧厂厂房1880000平方米米），主主要建筑筑建材交交易区2200000平方方米（1120个个展位），仓仓储2880000平方米米，配送送中心220000平

2、方米米，新增增15台台货物运运输车辆辆，年货货物周转转量1000万吨吨，日承承运量5500吨吨，以建建材产品品为主要要货物类类型的物物流产业业园，综综合配套套服务区区、物流流信息管管理系统统及相应应配套设设施等。1.1.55建设期限限建设期3年年（20009年年7月20112年77月）。1.1.66项目总总投资项目总投资资32000万元元（土地地自有）。1.1.77资金筹筹措企业自筹筹14000万元元；招商融资资18000万元元。1.1.88效益情情况由项目运营营收支情情况分析析，项目目运营正正常年总总收入 万元元，扣除除营业税税额、房房产税额额和年支支出，项项目正常常年营运运可盈余余 万元。

3、1.2项目目提出的的背景和和建设的的意义1.2.11项目提提出的背背景2002年年3月，福福建漳龙龙实业有有限公司司将其位位于原福福建双菱菱集团公公司内卫卫生洁具具生产线线、瓷砖砖生产线线的厂房房设备及及部分仓仓库分别别租赁给给漳州万万佳陶瓷瓷工业有有限公司司和漳州州莱威尔尔陶瓷有有限公司司。由这这两家公公司从事事 “航标”牌卫生生洁具和和“双菱”牌陶瓷瓷墙地砖砖的生产产经营。已已出租的的两条生生产线为为原福建建双菱公公司重组组前最后后一次技技改的新新建项目目，除这这两条生生产线（占占地2556333平方米米）外，尚尚有双菱菱公园及及旧厂区区包括厂厂房、空空地、道道路在内内共166万多平平方米

4、的的场地闲闲置。如何合理有有效地利利用现有有场地资资源，拓拓宽漳州州双菱建建材有限限公司经经营渠道道，改变变公司单单一经营营模式，从从公司战战略发展展的角度度，谋求求新的、可可持续的的利润增增长点，创创造效益益回报股股东，成成为漳州州双菱建建材有限限公司当当前和今今后一段段时间的的工作重重点之一一。经调调研，拟拟利用上上述闲置置场地的的一部分分，建设设漳州双双菱陶瓷瓷建材城城。 基基于以上上背景，为加快漳州现代物流设施建设，并符合国家以及福建省建材现代物流建设的发展规划要求，漳州双菱建材有限公司拟提出福建漳州双菱建材现代物流产业园区建设项目。1.2.22项目建建设的意意义社会经济济发展的的产物

5、“建材物流流”对于我我国目前前已从一一个陌生生的概念念演化成成为了一一个生机机勃勃的的朝阳行行业。随随着我国国经济的的不断发发展，建建材物流流在我国国建材工工业与流流通中的的重要性性越来越越为各级级政府、企企业所认认识和重重视，建建材物流流已被公公认为是是建材行行业发展展的动脉脉。改变变传统的的流通方方式，引引入现代代物流理理念，更更好地整整合各种种社会资资源以提提高企业业的经营营效率，已已成为我我国建材材企业追追求的目目标。公司战略略发展的的需要随着厂房设设备等固固定资产产的折旧旧及福建建漳龙实实业有限限公司与与承租方方租赁协协议的到到期，公公司目前前主营业业务单一一的经营营模式将将逐步陷陷

6、入被动动，最终终面临严严峻挑战战。项目目的建成成，可迅迅速扭转转单一经经营的格格局，为为公司的的可持续续发展奠奠定良好好的基础础，使公公司进入入多元化化经营的的广阔发发展空间间。企业经济济效益的的需要近年来，漳漳州做为为海峡西西岸经济济区核心心城市之之一，紧紧跟海西西建设的的步伐，正正在加快快城市化化建设，漳漳州市政政府以“拉大框框架、跨跨江发展展、路网网先行、重重点突破破、打造造亮点、提提升品位位”的思路路编制大大漳州建建设规划划，市政政设施建建设和房房地产业业发展迅迅猛，带带动了陶陶瓷建材材市场的的繁荣。2008年漳州财政收入突破百亿、GDP突破千亿的“两个突破”目标，社会经济加快发展，居

7、民收入水平进一步提高，群众改善居住条件的愿望进一步增强，城市规划新建普通商品房数量稳步增加，市政及各项配套设施建设快速推进，陶瓷建材行业市场潜力巨大。项目的建设，将成为漳州双菱建材有限公司新的利润增长点，为公司带来可观的经济效益。1.3项目目建设单单位概况况漳州双菱建建材有限限公司是是福建漳漳龙实业业有限公公司控股股的子公公司，成成立于220033年4月月，公司司注册资资本壹亿亿零壹佰佰万元，经经营范围围为建筑筑材料销销售、设设备租赁赁、装饰饰装修、房房地产投投资及道道路修建建。公司司成立以以来，主主营业务务为负责责福建漳漳龙实业业有限公公司在原原双菱集集团公司司范围内内设备、厂厂房等固固定资

8、产产的管理理工作。1.4可研研报告编编制依据据与编制制内容1.4.11编制依依据（1）漳州州市龙文文区企业业投资项项目备案案表；（2）漳漳州双菱菱建材现现代物流流园区总总体规划划；(3)漳漳州市龙龙文区“十一.五”规划；（4）建设设单位提提供的相相关资料料；1.4.22编制内内容项目可行性性研究编编制的主主要内容容包括：建材物物流发展展状况及及趋势分分析、建建材市场场供需预预测、项项目建设设场址、建建设条件件与建设设方案、环环境保护护、安全全、消防防与节能能、项目目管理、投投资估算算与资金金筹措、工工程招标标、财务务分析与与社会经经济效益益评价、风风险分析析、综合合评价等等。第二章 市场分析与

9、与项目功功能定位位2.1市场场需求分分析陶瓷建材行行业做为为房地产产行业的的下游产产业，其其市场需需求完全全受房地地产市场场需求所所左右，房房地产市市场需求求有多大大，陶瓷瓷建材产产品的市市场需求求就有多多大，反反之亦然然。房地地产业的的兴衰又又与国家家产业政政策休戚戚相关。2.1.11我国房房地产市市场现状状自19988年国家家启动住住房制度度改革结结束福利利分房后后，我国国房地产产 业迅迅猛发展展，并逐逐渐成为为国民经经济的支支柱产业业，成为为地方政政府财政政收入的的重要来来源，蓬蓬勃发展展的房地地产市场场对拉动动内需贡贡献巨大大，也刺刺激了陶陶瓷建材材行业进进入新一一轮的发发展周期期。经

10、过过十年的的发展，房房地产市市场价格格出现了了大幅度度的上涨涨，超过过了普通通消费者者的购买买力。自自20007年底底开始至至今，受受国家宏宏观调控控政策、美美国次贷贷危机及及消费者者购买力力因素的的影响，我我国大部部分地区区房地产产市场先先后步入入调整与与转型期期，商品品房销售售面积和和价格上上涨幅度度持续下下降。根根据国家家统计局局最新数数据显示示，20008年年1-110月全全国商品品房销售售面积为为4.55亿平方方米，同同比下降降16.4%。短短期而言言，全国国房地产产市场暂暂时处于于消费清清淡期。 2.1.22国家房房地产新新政概述述及其对对房地产产市场发发展的影影响为扩大国内内消费

11、需需求、推推动房地地产市场场平稳健健康发展展，今年年10月月份以来来，国家家出台了了一系列列刺激房房地产消消费的新新政策。财财政部和和人民银银行决定定，从220088年111月1日日起，对对个人首首次购买买90平平方米及及以下普普通住房房的，契契税税率率统一下下调到11%，对对个人销销售或购购买住房房暂免征征收印花花税；对对个人销销售住房房暂免征征收土地地增值税税。地方方政府可可以制定定鼓励住住房消费费的收费费减免政政策。金金融机构构对居民民首次购购买普通通自住房房和改善善型普通通自住房房提供贷贷款，其其贷款利利率下限限可扩大大为贷款款基准利利率的00.7倍倍，最低低首付款款比例调调整为220

12、%。同同时，下下调个人人住房公公积金贷贷款利率率，各档档次利率率分别下下调0.27个个百分点点；另外外，从220088年100月300日起，一一年期存存贷款基基准利率率由现行行的3.87%下调至至3.66%，下下调0.27个个百分点点。20008年年11月月5日国国务院常常务会议议提出，到到20110年投投资4万万亿元刺刺激经济济发展，并并确定了了当前进进一步扩扩大内需需、促进进经济增增长的十十项措施施，其中中，加快快建设保保障性安安居工程程位列进进一步扩扩大内需需的各项项措施之之首。近近期出台台的刺激激房地产产消费的的政策力力度之大大，是最最近十年年来不曾曾有过的的。中国国银行国国际金融融研

13、究所所研究报报告表明明，国内内房地产产市场已已转入周周期性因因素主导导的下行行阶段，预预计未来来两年全全国房价价均降110%，最最高降330%，随随着房地地产市场场价格回回归理性性、国家家房地产产新政策策及促进进经济增增长各项项措施的的落实，到到20110年，全全国房地地产市场场将重新新进入新新一轮的的扩张周周期。2.1.33漳州房房地产市市场运行行情况根据漳州市市房地产产管理局局公布的的数据，220088年全市市规划新新建普通通商品房房119911套套。房地地产投资资方面，220088年19月，全全市完成成房地产产开发投投资844.944亿元，同同比增长长38.27%；全市市新开工工面积33

14、60.18万万平方米米，同比比增长221.554%（其其中市区区新开工工面积2235.77万万平方米米，同比比增长774.223%）。全全市房地地产施工工面积111000.455万平方方米，同同比增长长48.03%，其中中商品住住宅9335.335万平平方米，占占84.99%，同比比增长553.449（其其中市区区施工面面积6881.224万平平方米，同同比增长长71.78%）；全全市房地地产竣工工面积889.663万平平方米，同同比增长长12.69%（其中中市区竣竣工面积积43.29万万平方米米，同比比下降116.111%）。房房地产市市场运行行方面，220088年19月，全全市新建建商品房

15、房完成销销售面积积1233.155万平方方米，同同比增长长11.22%（其中中市区销销售面积积79.40万万平方米米，同比比增长44.211%；全全市新建建商品房房批准预预售面积积2022.100万平方方米，同同比增长长33.56%（其中中市区批批准预售售面积1151.54万万平方米米，同比比增长226.665%）。目目前，我我市普通通住宅均均价31137元元/平方方米，市市区普通通住宅均均价32269元元/平方方米。市市民收入入平稳增增长，220088年19月城城镇居民民人均可可支配收收收入达达120042元元，增长长13.9%，农农民人均均现金收收入56641元元，增长长16.3%，物物价

16、涨势势明显回回落；99月份居居民消费费价格总总水平上上涨3.2%，同同比指数数连续55个月出出现回落落。19月居居民消费费价格总总水平累累计上涨涨5.88%，比比上年回回落1.1个百百分点。由由以上数数据可知知，20008年年漳州房房地产市市场在房房地产开开发投资资、施工工面积、竣竣工面积积、完成成销售面面积等方方面均呈呈现平稳稳增长；居民收收入进一一步增长长；居民民消费价价格总水水平累计计上涨幅幅度回落落。2.1.44 漳州州市20009年年度住房房建设计计划根据漳州州市中心心城区220099年度住住房建设设计划，220099年漳州州共安排排住房项项目122个，规规划新建建各类住住房1223

17、422套，总总用地面面积599.988公顷，住住宅建筑筑面积1109.32万万平方米米。各类类住房中中，900平方米米以下住住房面积积共811.888万平方方米，占占总量的的74.99%，规划划的住房房整体上上向小户户型倾斜斜，占了了七成以以上。配配套设施施更加完完善，多多数小区区包含了了幼托、垃垃圾运转转站、公公厕、社社区医疗疗等，所所有住房房项目都都将在220111年前完完成。此此外，明明年漳州州桥南片片区二期期危旧房房改造成成配套项项目也列列入计划划，用地地面积达达10公公顷，住住宅面积积16.25万万平方米米，其中中90平平方米以以下住房房占700%，而而且配套套幼儿园园、垃圾圾运转站

18、站、公厕厕、社区区医疗、社社区管理理、生活活市场等等，设施施完善。在在住房户户型方面面，20008年年全市990平方方米以下下住房面面积888.499万平方方米，占占总量的的71.3%；20009年全全市900平方米米以下住住房面积积81.98万万平方米米，占总总量的774.999%，比比20008年提提高3.69个个面分点点。由以以上数据据可知，220099年计划划全市990平方方米以下下住房面面积占总总量744.999%，比比20008年提提高3.69个个百分点点；随着着国家房房地产新新政策的的实施及及国务院院加快保保障性安安居工程程等措施施的落实实，全市市90平平方米以以下住房房占比将将

19、继续提提高。 2.1.55 漳州州陶瓷建建材产品品市场需需求预测测根据以上分分析，虽虽然近期期受房地地产市场场调整的的影响，陶陶瓷建材材市场需需求处于于下行阶阶段，但但房地产产消费的的刚性需需求并未未改变，购购房群体体只是处处于暂时时性观望望阶段，随随着房地地产价格格的理性性回归及及国家刺刺激房地地产消费费的有关关政策的的实施，房房地产业业必将得得到平稳稳健康发发展，并并带动陶陶瓷建材材市场呈呈现需求求旺盛的的局面。同同时，国国家对中中小户型型商品房房及保障障性安居居工程的的政策扶扶持及资资金投入入，必将将进一步步刺激以以中低收收入家庭庭为主要要购买群群体的中中小户型型商品房房的刚性性需求，从

20、从而极大大地带动动以中低低价位为为主的陶陶瓷装修修建材产产品的需需求量。漳漳州房地地产业紧紧随漳州州城市化化进程的的日益加加快及市市政府建建设大漳漳州战略略的实施施，必将将走在行行业发展展的前列列。以漳漳州市220099年住房房建设规规划全年年新建1123442套住住房为例例，按目目前漳州州市民装装修费用用标准，一一套住宅宅所使用用瓷砖、卫卫生洁具具、石材材、木地地板、内内墙涂料料、石膏膏饰材等等装修建建材费用用一般在在244万元左左右，以以此费用用标准，扣扣除投资资性购房房，以实实际装修修100000套套住房估估算，全全年陶瓷瓷建材产产品约有有244亿元人人民币的的市场需需求，加加上市政政建

21、设和和其他配配套设施施建设使使用陶瓷瓷建材产产品，保保守估计计每年总总共应有有355亿元以以上的需需求量；考虑220100年后全全市房地地产步入入上升期期带动的的陶瓷建建材产品品消费需需求，市市场前景景极其可可观。其其中，占占75%以上的的中小户户型的装装修将以以中档陶陶瓷建材材产品为为主，因因此，中中等价位位陶瓷建建材产品品将占有有绝大部部分的市市场份额额。2.2 漳漳州装修修建材市市场现状状分析2006年年以来，漳漳州先后后出现了了博美家家建城、家家世界建建材城、小小港建材材城、吉吉马家居居广场四四家较大大型的建建材市场场，与早早期形成成的以新新浦路中中段为代代表的“建材一一条街”零散经经

22、销店共共同构成成漳州家家装建材材市场。博博美家建建材城和和家世界界建材城城位于芗芗城区新新埔路中中段，经经营的装装修建材材产品以以中高档档为主；小港建建材城和和吉马家家居广场场位于龙龙文区迎迎宾大道道和水仙仙大道交交汇处，小小港建材材城经营营的装修修建材产产品以中中低档为为主，吉吉马家居居广场经经营的装装修建材材产品以以高档为为主，是是目前漳漳州乃至至闽南地地区最大大型的家家装建材材卖场，汇汇集家装装建材、家家居、家家饰行业业国际国国内一线线品牌，集集购物、休休闲、体体验、服服务、文文化为一一体。 博美家建材材城于220066年9月月开业，市市场占地地面积11万平方方米，营营业面积积80000

23、平方方米，经经营产品品包括包包瓷砖、洁洁具、家家具、厨厨具、五五金等门门类，产产品以中中高档为为主，目目前场地地租金及及物业费费合计555元/平方米米月。现现有陶瓷瓷品建材材经营商商户共118家，其其中瓷砖砖类5家家，经营营瓷砖品品牌有以以“诺贝尔尔”为代表表的瓷砖砖界高端端品牌及及以“腾达”为代表表的中档档知名品品牌；洁洁具类113家，经经营的洁洁具有以以“TOTTO”、“乐家”为代表表的洁具具国内一一流品牌牌及以“箭牌”为代表表的中档档品牌。整整个市场场20008年66100月陶瓷瓷品装修修建材月月均营业业额约为为2000万元，比比去年同同期下降降45%。家世界建材材城于220066年11

24、1月开业业，营业业面积1120000平方方米，经经营范围围与博美美家建材材城类似似，产品品以中高高档为主主，目前前场地租租金及物物业费合合计555元/平平方米月月。现有有陶瓷品品建材经经营商户户共100家，其其中瓷砖砖类5家家，经营营以“冠珠”为代表表的国内内瓷砖界界高端品品牌及以以“欧神诺诺”为代表表的中档档知名品品牌；洁洁具类55家，经经营以“科勒”为代表表的洁具具国际一一流品牌牌及以“鹰牌”为代表表的国内内中档知知名品牌牌。整个个市场220088年610月月陶瓷品品装修建建材月均均营业额额约为1160万万元。比比去年同同期下降降40%。小港建材城城于20008年年元月开开业，营营业面积积

25、400000平平方米，经经营瓷砖砖、洁具具、家居居、家具具、家装装产品，以以中低档档为主，目目前免月月租，物物业费22.5元元/平方方米，220099年122月起租租金及物物业费合合计255元/平平方米月月。现有有陶瓷品品建材经经营商户户11家家，其中中瓷砖类类3家，经经营以“新中源源”、“蒙帝卡卡罗”为代表表的国内内瓷砖界界中档知知名品牌牌和以“波士都都堡”“温斯斯顿”为代表表的低价价品牌；卫生洁洁具类88家，经经营以“航标”为代表表的洁具具中档品品牌和以以“申路达达”为代表表的低价价品牌。整整个市场场20008年66100月陶瓷瓷品装修修建材月月均营业业额约为为1500万元。吉马家居广广场

26、于220088年9月月开业，营营业面积积近100万平方方米，经经营建材材、家居居、家装装产品、汇汇集国际际国内一一线品牌牌，产品品以高档档为主，场场地租金金及物业业费合计计58元元/平方方米月。现现有陶瓷瓷品建材材经营商商户255家，其其中瓷砖砖类8家家，经营营以“诺贝尔尔”“马可可波罗”等国内内一线品品牌为代代表的高高档瓷砖砖产品，中中档以下下品牌缺缺；洁具具类177家，经经营以“科勒”、“TOTTO”等为代代表的国国际一流流品牌及及“乐家”等为代代表的国国内一线线品牌，中中档品牌牌较少，只只有“鹰牌”系列中中的高端端品种。整整个市场场20008年110月份份陶瓷品品装修建建材营业业额约为为

27、2700万元。新浦路中段段的“建材一一条街”长约4400米米，沿街街分散分分布三十十几家以以陶瓷品品装修建建材为主主的单个个经营店店，经营营各种档档次的陶陶瓷装修修建材产产品。220088年610月月陶瓷品品装修建建材月均均营业额额约为3300万万元，凭凭借其漳漳州传统统建材消消费小型型集散地地的优势势，仍具具有生存存空间，但但其零散散经营及及小规模模的格局局已成了了市场本本身无法法突破的的瓶颈。从以上分析析可知，今今年下半半年，在在漳州房房地产市市场较低低迷的情情况下，漳漳州四家家建材商商场连同同新浦路路建材街街月均营营业总额额约为110800万元。各各建材市市场在经经营方面面最大的的共性是

28、是：1）同一市市场内陶陶瓷品建建材各档档次配套套不完善善，在档档次方面面缺乏可可选择性性。2）各市场场内陶瓷瓷品建材材经营商商户少，除除吉马家家居广场场中高端端品牌较较多有比比较大的的选择余余地，其其余三个个建材市市场的同同档次产产品缺乏乏可选择择性。3）各市场场均过分分强调“一站式式”购物理理念，导导致市场场内产品品门类繁繁多，面面面俱到到，缺乏乏专业性性的特色色经营门门类，无无明确主主题，可可形象概概括为“家装家家居材料料的百货货商场”。事实实上，受受住房装装修装饰饰工程须须历时数数月及装装修施工工顺序相相对固定定的条件件限制，从从装修到到家居大大跨度包包罗众多多门类产产品的“一站式式”购

29、物在在很大程程度上成成了上述述建材市市场的一一厢情愿愿；同时时四家建建材市场场却无形形中陷入入了“大而全全”的严重重同质化化竞争格格局。2.3 项项目与竞竞争对手手的对比比从严格意义义上说，漳漳州现有有的四家家建材超超市及新新浦路中中段“建材一一条街”均可能能成为本本项目的的竞争对对手。1）从个体体上看，吉吉马家居居广场走走高档经经营之路路，整个个市场内内装修奢奢华，配配套功能能齐全；市场内内产品多多是国内内甚至国国际一线线品牌，价价格昂贵贵（以“诺贝尔尔”瓷砖为为例，其其抛光地地砖每平平方米价价格在3350元元至4550元不不等，内内墙瓷砖砖和地砖砖每平方方米价格格在1550元至至2500元

30、不等等。市场场中多数数品牌的的价格标标准与此此类似），观观念超前前，其目目标消费费群体锁锁定高收收入阶层层，主动动放弃了了占消费费者主流流的中低低收入阶阶层，市市场占有有份额显显然有限限。2）博美家家建材城城与家世世界建材材城从市市场规模模、经营营理念到到产品定定位（其其主流消消费者均均为中高高收入阶阶层）彼彼此极为为相似，竞竞争力大大打折扣扣。两建建材市场场虽占有有新浦路路建材街街的地利利优势，但但陶瓷品品建材商商家太少少，两建建材市场场陶瓷品品建材商商户总和和还不到到30家家，而且且产品定定位以中中档偏高高为主缺缺乏可选选择性，难难以满足足大多数数普通消消费者的的需求；且受沿沿街建设设场地

31、规规模小的的限制，两两建材市市场均有有停车难难的弊端端。3）小港建建材城虽虽在产品品定位方方面趋向向广大中中低收入入阶层，但但存在以以下缺陷陷：1、市市场位置置不佳，客客流量少少：该市市场位于于迎宾路路与水仙仙大道交交汇处，人人流量本本来就少少，又与与吉马家家居广场场相距仅仅2000米，且且在吉马马家居背背后，与与吉马家家居豪华华的营业业环境和和高档的的产品相相比，小小港建材材城轻钢钢龙骨平平房结构构的建筑筑及低档档的装修修和产品品陈列则则给人过过分简单单和寒酸酸的感觉觉，反差差之大，商商家和顾顾客均容容易产生生“高不成成低不就就”的心理理障碍。22、产品品太杂，每每个门类类的产品品都缺乏乏可

32、选择择余地：小港建建材城所所经营的的产品包包罗家装装、家居居、五金金、板材材等，但但每个门门类产品品的品种种都较少少，以陶陶瓷品建建材而言言，其44万平方方米的建建筑面积积，陶瓷瓷品建材材仅占220000多平方方米，现现只有111家商商户经营营，缺乏乏规模，顾顾客选择择余地很很小。本项目致力力于打造造漳州地地区最大大型的专专业陶瓷瓷品建材材市场，项项目最大大的特点点是陶瓷瓷品建材材市场规规模大、品品种多、专专业性强强、主题题鲜明。市市场将包包罗国际际、国内内所有主主流瓷砖砖、卫生生洁具、石石材、木木地板等等装修建建材品牌牌，以具具备最大大量目标标消费群群体的中中档产品品为主，兼兼顾高、低低收入

33、阶阶层的消消费需求求，迎合合目标群群体趋向向专业、优优质、价价中、大大规模、多多品种的的消费心心理。与与上述四四家建材材城比较较，本项项目具有有如下优优势：1、市场以以“双菱”品牌命命名并在在原址建建设，市市场本身身品牌知知名度高高，经销销商、消消费者对对市场的的信任度度高于其其他建材材市场。2、市场专专业性强强、主题题突出。项项目专营营内墙瓷瓷砖、地地砖、卫卫生洁具具及其配配套产品品，辅助助经营木木地板、石石材、内内墙涂料料、外墙墙瓷砖、石石膏饰材材等装修修用材，市市场产品品均为住住房装修修施工过过程中同同一阶段段所使用用，既满满足了消消费者趋趋向专业业化市场场购物的的心理，又又为消费费者实

34、现现了阶段段性“一站式式购齐”的愿望望，容易易使消费费者形成成强烈的的目标概概念。3、市场区区位和交交通优势势明显。项项目位于于芗城、龙龙文两区区交界处处，距芗芗城、龙龙文两区区行政及及居民区区中心距距离适中中，最易易成为两两主城区区及各县县目标消消费群体体首选的的陶瓷建建材商品品购买场场所；项项目临3319国国道漳州州东环城城路段，距距3244国道迎迎宾路段段10000米，距距漳龙高高速入口口10000米，市市场大门门距漳华华路4000米，交交通便利利条件也也明显优优于其他他建材市市场。4、陶瓷装装修建材材产品的的市场规规模大，陶陶瓷装修修建材经经营商户户最多（预预计达660770家）、不不

35、同档次次不同价价位品牌牌最多、配配置最合合理、产产品花色色品种最最齐全，可可选择性性最大，所所有不同同层次、不不同爱好好的消费费者在本本建材城城均可满满足各自自的消费费需求。5、本项目目以两层层钢混结结构建筑筑为建材材城主体体，建筑筑外观及及内部采采用中档档装修，不不求奢华华，力求求给予商商户及顾顾客以亲亲切和舒舒适的经经营和购购物环境境，同时时配套充充足的停停车位，顾顾客停车车无忧无无虑。6、市场招招商价格格优势。市市场计划划以场地地租金加加物业管管理费合合计每平平方米330元的的较低费费用标准准招商，招招商价格格的性价价比明显显高于其其他建材材市场。2.4 园园区建材材物流发发展需求求预测

36、（1）漳州州建材流流通格局局漳州市委、市市政府正正大力推推进“依依港立市市，发展展港口经经济”，建建设建材水路路入漳通通道、铁铁路入漳漳通道和和市内连连接重要要港区、建材批发市场的铁路、公路跨区域疏运通道，形成几个规模化、大型化、专业化的建材接卸口和码头泊位。拓展以招银港、石港码头为中心的港口运输通道和以漳州站、郭坑站、诏安站铁路为主的铁公联运通道，加快物流节点建设，形成“港口+铁路+公路+大型建材中转库+建材批发市场+建材物流园区”的分工明朗、聚集度高、带动力强、辐射面广的建材物流通道格局。目前已形规模的厦门建材物流园堪称典范。（2）园区区建材需需求预测测近五年周边边地区建建材需求求的快速速

37、增长状状况，随随着厦深深铁路的的开通，园园区将得得到跨越越式发展展，铁海海联运的的运输成成本进一一步降低低，建材材物流量量将会大大幅度增增加，建建材集装装箱运输输会得到到较大发发展。预预计到220155年园区区的年建建材经营营量将达达到1000万砘砘。园区建建材需求求预测详详见表22-1。建材物流吞吞吐量预预测表表2-1 单位：万砘区域需求总量建材产量建材缺口园区经营量量漳州地区5503002501002.5现代代建材物物流园区区功能定定位通过实施把把园区建建设成为为福建省省省际建建材物流流节点，发发展成为为集建材材中转储储运、交交易配送送、流通通加工、信信息功能能“四位一一体”的综合合性建材

38、材物流园区区。中转集散散功能主要承担建建材中转转。充分分利用建建材铁路路专用线线和公路路运输的的资源，提提高中转转设施与与设备的的利用率率，形成成具有一一定规模模的建材材中转集集散中心心。该功功能是园园区发展展的核心心功能，也也是园区区发展依依托的主主要优势势。交易配送送功能依托得天独独厚的两两省交界界的交通通区位优优势，适适应快速速发展的的建材交交易市场场需求，建建设建材材交易中中心，大大力发展展建材的的物流配配送业务务，通过过火车、汽汽车配送送，提供供社会化化第三方方物流服服务。该该功能是是园区发发展的主主要功能能。建设设商品交交易平台台。包括括实物交交易平台台和电子子商务平平台，可可大力

39、开开展现货货交易，发发展期货货交易。通通过建材材交易，起起到引导导市场、发发现价格格、形成成价格的的作用，同同时以交交易反哺哺带动物物流的发发展。流通加工工功能利用双菱公公司原有有的生产产加工优优势，开开展建材材的灌包包、分装装、加固固、换装装、改装装、配货货等业务务。信息服务务功能建立物流信信息平台台。综合合打造汇汇集货物物到达、分分发、装装卸、搬搬运、储储存、销销售、客客户、价价格、运运输工具具及时间间、交割割、汇兑兑等各种种物流信信息的信信息平台台。提供供物流状状态查询询、物流流过程跟跟踪、物物流要素素信息记记录与分分析、物物流客户户关系管管理、物物流决策策支持等等方面的的服务。建立建材

40、物流公共信息平台，与福建省粮食物流公共信息平台对接，初步实现粮食流通的信息共享，提高为企业和全社会服务的水平。第三章 建建设场址址与建设设条件3.1 建建设场址址项目建设地地点为漳漳州市东东环城路路1号（原原福建双双菱集团团公司厂厂区范围围内）。项项目四至至范围为为：东：东环环城路 西：古古糖村南：漳华华路北：北环环城路3.2 建建设条件件3.2.11 工程程地质条条件该项目尚未未进行地地质勘探探，地质质条件参参照3119国道道北环城城路东侧侧地块地地质勘探探资料。3.2.11.1 场地岩岩土工程程条件（1）地形形地貌拟建场地位位于漳州州市东环环城路11号。地地貌单元元属剥蚀蚀准平原原地貌，场

41、场地较不不平坦，孔孔口标高高为322.333355.900米。（2）地基基土层工工程地质质特征及及其分布布根据钻探揭揭露，拟拟建场地地在勘察察范围内内分布的的土层有有耕土；粘土；泥质中中砂；残积砂砂质粘性性土；各各土层的的性状及及工程地地质特征征依序分分述如下下：耕土（QQ4mll）：黄黄灰色、黑黑灰色，干干稍湿湿，松散散。主要要由粘粉粉粒、中中粗粒石石英砂组组成。本本土层全全场地分分布，层层厚0.300.550米。粘土（QQ4all）：冲冲积成因因。褐黄黄色，湿湿，可塑塑。较光光滑，粘粘性、韧韧性、干干强度较较好。主主要由粘粘粉粒、中中粗粒石石英砂组组成。层层内进行行标准贯贯入试验验6次，校

42、校正锤击击数为66.09.00击，平平均值为为7.44击，标标准值为为6.55击；经经压缩试试验，压压缩系数数为0.25330.4600Mpaa1，平平均值为为0.3316 Mpaa1，属属中压缩缩性土，工工程地质质性能一一般。本本土层全全场地分分布，层层面埋深深0.33000.500米，层层厚0.652.110米。泥质中砂砂（Q44al）：冲积成成因。灰灰白色，饱饱和，稍稍密。主主要由粗粗中粒石石英砂、粘粘粉粒组组成。层层内进行行标准贯贯入试验验1次，校校正锤击击数为111.55击，工工程地质质性能较较好。本本土层仅仅ZK66钻孔有有揭示，顶顶板埋深深2.660米，层层厚0.000.660米

43、。残积砂质质粘性土土（Qppel）：由花岗岗岩风化化残积而而成。褐褐黄、灰灰白花斑斑色、饱饱和，可可塑；稍稍有光泽泽，粘性性、韧性性、干强强度一般般，具花花岗残余余结构。主主要由粘粘粉粒、中中粗粒石石英砂组组成。经经颗粒分分析，大大于2.0mmm的颗粒粒含量为为0.553.0%，属属“残积砂砂质粘性性土”。层内内进行标标准贯入入试验223次，校校正锤击击数为77.017.5击，平平均值为为10.6击，标标准值为为9.66击；经经压缩试试验，压压缩系数数为0.42330.5799Mpaa1，平平均值为为0.4475MMpa1，属属中高压压缩性土土，工程程地质性性能一般般。（3）场地地土对建建筑材

44、料料的腐蚀蚀性根据临近场场地勘察察及建筑筑经验，拟拟建场地地土对混混凝土结结构及钢钢筋混凝凝土结构构中的钢钢筋无腐腐蚀性；对钢结结构具弱弱腐蚀性性。3.2.11.2 地下水水拟建场地在在勘察深深度内分分布的地地下水，主主要为赋赋存于残积砂砂质粘性性土及泥质中中砂层中中的孔隙隙水。主主要补给给来源为为大气降降水及相相邻同含含水层侧侧向补给给。（1）地下下水位勘察期间于于钻孔内内测得初初见水位位埋深33.4005.95米米，约在在标高228.993229.995米；稳定水水位埋深深1.00733.488米，约约在标高高31.2632.42米米。多年年水位变变化幅度度为标高高31.150.44533

45、2.3300.445米。（2）场地地环境类类别本场地属湿湿润区含含水量ww30%的弱透透水层，根根据国标标岩土土工程勘勘规范（GGB500021120001）附附录G的的规定判判定，本本场地环环境类别别为类。（3）地下下水腐蚀蚀性评价价勘察期间在在ZK22、ZKK6钻孔孔各取11组水样样进行水水质分析析，根据据分析成成果（详详见水质质检测成成果报告告单），结结合场地地环境类类别（类、BB环境），判判定本场场地地下下水对混混凝土结结构及钢钢筋混凝凝土结构构中的钢钢筋均腐腐蚀性；对钢结结构具弱弱腐蚀性性（地下下水pHH=7.7，CCl-+SO442-=18.60mmg/LL5000mgg/L）。3

46、.2.11.3 场地地地震效应应及场地地类别（1）场地地地震效效应拟建场地位位于漳州州市东环环城路11号，根根据建建筑抗震震设计规规范GGB5000111-20001，拟拟建场地地抗震设设防烈度度7度，地地震分组组为第一一组，根根据省建建设厅、地地震局关关于贯彻彻执行中国地地震动参参数区划划图的的通知（闽闽建设220022377号），拟拟建场地地地震动动峰值加加速度为为0.115g，地地震动反反应谱特特征周期期为0.35SS。（2）场地地类别根据场地内内各土层层的分布布、性状状、厚度度，结合合地区及及临近场场地工程程经验，场场地覆盖盖层厚度度45米米，对各各土层的的剪切波波速进行行等效平平均估

47、算算，场地地内土层层等效剪剪切波速速=1776m/s，据据建筑筑抗震设设计规范范GBB500011-20001有关关条款划划分，本本场地土土为中软软土，场场地类别别为类。（3）砂土土液化本场地地表表下200米范围围内局部部分布有有饱和砂砂土泥质中中砂，根根据地区区地质资资料，泥质中中砂为QQ3地层层，初判判为不液液化土。综综合评定定场地为为不液化化。（4）抗震震地段划划分结合场地的的岩土工工程条件件，拟建建场地抗抗震地段段划分属属适合拟拟建物建建设的一一般场地地。3.2.11.4 场地稳稳定性与与适宜性性评价拟建场地经经勘察未未发现影影响场地地稳定性性的不良良地质现现象，适适宜拟建建物建设设3.2.11 自然然条件（1）气象象漳州年平均均气温221.33；1月月平均气气温144.9，7月月平均气气温288.9；极端端最高气气温399.2，极端端最低气气温00.6；10积温776288.8。年降降水量114477.5mmm，无无霜期3360天天。（2）风速速常年主导风风向： 东南南偏东风风年平均风速速： 11.6mm/s(3)台风风：每年799月常有有台风袭袭击，最最大风力力可达112