某购物中心建设项目可行性研究报告43386.docx

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1、第一章 总 论 一、项目概况（一）项目名称：好又多超市（二）项目目建设单单位：封封开县信信汇投资资有限公公司（三）项目目建设地地点：封封开县江江口镇大大塘一路路1288号（四）项目目法人：何桂华华（五）项目目负责人人：关勤勤兴（六）建设设规模及及建设期期限：本本项目由由甲方筹筹措经营营资金，乙乙方出资资装修经经营场地地合作经经营超市市、百货货业。首首层部份份铺位租租赁经营营高档商商品。1 建设规模： 将建两两层合共共60000平方方大型综综合超市市。2建设期期：（七）投资资总额及及资金来来源投资总额为为人民币币伍仟万万元正。自自有资金金和融资资。二、建设单单位概况况封开县信汇汇投资有限限责任公

2、公司于220133年6月月注册成成立，注注册资金金5000万元，公公司设立立了投资资部、市市场发展展部、工工程部、行行政人事事部、财财务部、督督查部、采采购部等等管理部部门，并并建立了了适合企企业发展展的各项项规章制制度。公司经营范范围：自自有资金金对农贸贸市场、物物业管理理项目进进行投资资，房地地产开发发经营、销销售；建建筑材料料。展望未来，公公司前景景辽阔，我我们将为为打造一一个和谐谐社会、一一流品牌牌房地产产开发公公司形象象而努力力奋斗！核心理念：和谐企企业创建建和谐社社会！企业精神：团结、务务实、拼拼搏、高高效、创创新！经营理念：服务城城市，建建设家园园，诚信信经营，携携手共赢赢！ 三

3、、综合评评价本项目的建建设符合合封开县县城市城城市建设设发展方方向，对对于推动动封开县县城市发发展战略略的实施施，具有有重要的的促进作作用。随随着政府府粤桂合合作的进进一步实实施，特特别是城城镇一体体化战略略的推进进，使封封开城区区发展成成为一个个充满生生机和活活力的发发展热点点地区，人人民生活活水平普普遍提高高，消费费需求不不断增强强，建设设一座现现代化大大型购物物中心已已是势在在必行。目前，建设设步伐加加快，建建设一座座大型购购物中心心可以有有力的推推动封开开城区城城市建设设，此外外还将改改善封开开县城市市商业基基础设施施布局分分散、经经营混乱乱、经营营专业化化程度低低等现状状。本项项目的

4、实实施将使使封开城城区得居居民得到到专业化化、人性性化、品品质优良良的服务务。本项目建设设实施方方案实用用性和操操作性较较强，技技术先进进可靠，组组织管理理措施得得当，示示范带动动作用大大，服务务范围广广阔，市市场前景景看好，具具有较强强的盈利利能力和和抗风险险能力，可可以实现现良好的的生态、社社会、经经济效益益说明该该项目是是可行的的。四、项目编编制原则则本项目以市市场为导导向，以以本地优优势为依依托，以以开发引引导为手手段，以以科技进进步为先先导，以以增加经经济总量量为目标标，推进进城市基基础设施施建设，加加快封开开城区的的建设速速度。本项目按照照“规划高高标准、产产品高质质量、高高附加值

5、值、因地地制宜”的原则则进行建建设，充充分利用用资源优优势、区区位优势势、交通通优势、开开发优势势、产业业优势、政政策优势势，实现现经济效效益、社社会效益益和生态态效益的的统一。本项目要以以市场机机制运行行作为资资源配置置的手段段，以高高速产业业结构和和优化市市场体系系为目标标，科学学预测未未来经济济发展走走向，设设计原则则采用近近远期结结合，着着眼于今今后发展展使本项项目既有有一定的的弹性，又又具有较较强的可可操作性性和可达达性，体体现长期期性和超超前性的的特点。好又多购物物中心的的规划建建设和管管理，要要坚持以以经济建建设为中中心，要要把好又又多购物物中心的的经济发发展作为为封开城城区经济

6、济发展的的新的增增长点。坚坚持内引引外联、采采用从“筑巢引引凤”到“引凤筑筑巢”等方式式招商引引资，扩扩大集聚聚规模。把好又多购购物中心心建设成成为布局局合理、设设施配套套、功能能齐全、环环境优美美、对封封开城区区乃至封封开县城城市总体体经济有有带动和和辐射作作用的现现代化购购物中心心。好又多购物物中心建建设方案案要适合合当地自自然条件件和社会会经济条条件，合合理使用用资金，提提高投资资效益。建建筑设计计上尽量量选用新新技术、新新工艺、新新材料，既既要经济济适用，又又要与现现有城市市风格和和谐统一一，达到到使用价价值和观观赏价值值的有机机结合，为为城市建建设增加加新的景景观。第二章 项项目建设

7、设背景及及必要性性一、项目建建设背景景封开县城市市地处封封开旧城城中心区区，封开开县城市市通过实实施“农牧业业产业化化、城镇镇化、工工业化”带动战战略，全全县经济济始终保保持强劲劲的发展展势头。随着封开县县城市国国民经济济的发展展和人民民生活水水平的提提高，城城市建设设步伐不不断加快快。封开开县城市市按照营营造和谐谐封开县县城的要要求，实实施封开开新城市市发展战战略，封封开城区区建设步步伐加快快。二、项目建建设必要要性封开县位于于广东西西北部，毗毗邻广西西梧洲市市，素有有两广广门户之称，是是通往珠三角角洲及大大西南的的咽喉喉之地。全县县总面积积极因素素27223平方方公里，辖辖16个个镇，总总

8、人口446万人人。封开开县的基基础设施施日臻完完善，全全县先后后完成了了县内国国道3221线一一级水泥泥路、省省首S2266线线二级水水泥路和和县道西西线水泥泥路工程程，水陆陆交通便便利。县县内有直直接出口口货物的的岸码头头。全县县通信已已实现电电话传输输数字化化，程控控电话装装机达44万多门门，开通通移动电电话2万万多门。 近年来，封封开县充充分利用用优越的的地理位位置及丰丰富的资资源，大大办工业业园区，大大力发展展三高高农业业，不断断完善吸吸引客商商的投资资优惠政政策，社社会稳定定，经济济持续发发展，投投资环境境得到极极大改善善。在封开中心心城区、新新区商业业住宅和和商业建建筑等新新建项目

9、目星罗棋棋布，使使封开县县城市城城市建设设规模迅迅速扩大大，在封封开中心心城区建建设一座座大型现现代化购购物中心心势在必必行。1好又多多购物中中心的规规划建设设是进一一步推动动对外开开放，全全面提升升城市形形象、加加快城市市化进程程的需要要。近年来封开开县城市市的经济济、城市市规模发发展速度度加快，商商业基础础建设有有了明显显进步，但但与周边边同类城城市相比比相对滞滞后。从从完善城城市基础础设施方方面看，建建设一个个位于封封开城区区大型购购物中心心是完全全必要的的。好又又多购物物中心的的建成标标志着封封开城区区的城市市基础设设施将跨跨上一个个新台阶阶，有助助于树立立封开城城区良好好的风貌貌与形

10、象象。2好又多多购物中中心的规规划建设设是改善善城市环环境质量量、提高高人民生生活质量量的需要要。随着着经济的的发展，城城市人口口的增加加，封开开县城市市目前的的商业、休休闲场所所从数量量、规模模、档次次上来看看已不能能满足需需要。好好又多购购物中心心建成，将将会极大大地改善善该区域域的环境境条件，给给群众创创造一个个购物、娱娱乐、休休闲的好好去处。3好又多多购物中中心的规规划建设设是优化化土地资资源配置置、带动动项目周周围沿线线开发的的需要。好好又多购购物中心心的实施施，将有有力于城城市环境境的改善善，必定定会带动动周围地地价的升升值，从从而带动动房地产产等相关关产业的的发展，创创造新的的经

11、济增增长点。第三章 市市场供求求分析及及预测一、市场发发展现状状与前景景分析（一）商业业布局现现状分析析目前封开县县城的商商业网点点布局总总体上呈呈现布局局分散的的状况，全全市800%以上上的道路路两旁都都有与住住宅混建建或专门门建设的的简易商商业店铺铺，但也也形成了了一些比比较集中中的商业业区，主主要是封封州广场场和小型型购物商商业区以以及封开开县城购购物中心心。现有的各个个小超市市和商业业、商家家分布分分散，一一些市场场规模较较小，不不能形成成有效的的商业积积聚。（二）项目目综合优优势分析析1. 项目目开发外外部优势势区位优势从区域位置置看，封封开中心心城区是是连接大大塘和西西堤的地地区性

12、政政治、文文化、交交通、商商贸、物物资、流流通中心心枢纽。随随着城市市建设步步伐加快快，城市市人口增增长加快快，封开开旧城区区将成为为封开县县城市规规模最大大、城市市人口最最多、商商务活动动最旺的的城区之之一本土资源优优势封开县自然然资源丰丰富。全全县林业业用地面面积极因因素200.5万万公顷，年年产松脂脂2万多多吨，为为全国县县级之冠冠，20001年年被国家家林业局局命名为为中国国松脂之之乡；全县可可开发水水力资源源16万万千瓦，目目前已实实现水电电装机容容量体裁裁衣2.05万万千瓦，年年发电量量近5亿亿千瓦时时，是全全国第一一批直1100个个实现农农村电气气化县之之一；县县内矿产产资源有有

13、黄金、水水晶、锡锡、铜、钨钨、锰、铁铁、花岗岗岩、大大理石、石石灰石、矿矿泉水等等其中花花岗岩蕴蕴藏量330亿立立方米，大大理石碑碑15亿亿立方米米，石灰灰石家庄庄市3000亿立立方米。工工业产品品主要松松香及其其系列产产品、中中纤板、水水泥、牛牛皮纸、矿矿泉水、木木雕刻工工艺家具具等。商业现状凸凸现的优优势封开县城市市城现有有商业布布局显示示的是市市场分散散，商业业旺地呈呈点状，主主要因为为旧城的的商业设设施太陈陈旧，没没有得到到改造，繁繁华地段段的商业业基础建建设差，没没有形成成良好的的购物中中心格局局。缺乏乏高档、集集中成片片的商业业区，而而封开城城区缺乏乏商业设设施，缺缺少核心心购物中

14、中心和商商业竞争争力，正正是这种种充满缺缺陷的现现状为本本项目建建设城市市购物中中心提供供了必要要条件。（三）项目目开发自自身优势势规划优势按封开县城城现行城城市规划划，本项项目目前前是封开开城区唯唯一的大大型购物物中心，具具有独立立市场的的优势。项目总体规规划充分分体现了了超前、便便捷、方方便、安安全以及及完美的的舒适性性，各组组团功能能尽可能能利用地地块的位位置、布布局以及及其它特特征表达达各自优优势，动动静、疏疏密分布布合理，人人文气息息随处可可寻，更更体现了了建设品品位的优优势。规模优势本项目的开开发为封封开县城城区提供了了高尚的的商业、休休闲场所所，以花花园式商商业广场场构成大大型购

15、物物中心的的现代都都市样本本。而这这种大型型的建筑筑，一流流的规划划、高雅雅时尚的的设计将将使本项项目成为为封开县县城市封封开城区区未来的的城市座座标，成成为封开开城区居居民休闲闲、购物物、文化化活动中中心。 设计优势购物中心的的设计具具有明显显的商业业气势，商商业主体体贯通流流畅，增增设二层层循环通通道及多多个平台台，辅以以景观绿绿化，休休闲设施施，充分分满足购购物、商商业流通通的动静静分布，同同时还具具有很强强的景观观休闲效效果。购物中心低低密度、大大而全的的公用空空间和主主体绿化化构成了了好又多多购物中中心的多多重景观观效果，完完全具备备了花园园购物、休休闲购物物、旅游游购物的的特征。公

16、用配套优优势中学、小学学、医院院、邮局局、车站站、银行行分布在在项目周周围，购购物中心心与住宅宅区既紧紧密相连连，又相相对独立立。项目内公共共厕所，垃垃圾中转转站设计计齐全，为为公共环环境卫生生具备物物质条件件。项目目内还规规划物业业管理办办公、文文化娱乐乐活动室室，为创创建现代代城市购购物中心心提供必必备条件件。物管优势项目将聘请请国内知知名物业业机构担担任项目目物业顾顾问，在在封开县县城率先先引进高高尚、安安全、周周到、舒舒适的服服务型管管理，并并承诺不不以赢利利为目的的，建立立与城市市发展的的管理需需求相适适应的物物管样板板。二、市场需需求分析析随着封开县县城城区区的建设设速度加加快，以

17、以及封开开中心城城区、新新区的建建设速度度加快，封封开县城城市的辖辖区人口口数量迅迅速增加加，客观观上要求求封开城城区内有有一个购购物中心心来引领领封开城城区商业业的发展展，同时时满足人人民的日日常生活活需求，提提高人们们的生活活质量。好好又多购购物中心心建设项项目正是是迎合这这一需求求趋势而而建设，项项目以创创新的“都市MMALLL”为核心心经营模模式，以以大型超超市、精精品百货货、写字字楼为经经营主题题，符合合封开县县城市商商贸业的的发展方方向。第四章 项项目建设设地点及及建设条条件一、建设地地点封开县城市市封开城城区西堤堤路155号二、建设条条件（一）自然然条件1地形地地貌 封开县县位于

18、广广东西北北部，毗毗邻广西西梧洲市市，素有有两广广门户之称，是是通往珠三角角洲及大大西南的的咽喉喉之地。全县县总面积积极因素素27223平方方公里，辖辖16个个镇，总总人口446万人人。2气候 封封开县属属亚热带带地缘季季风气候候，北回回归线人人境内穿穿过，土土地肥沃沃，雨量量充沛， 物产丰富，封封开县是是全国农农业综合合项目开开发示范范县，全全国已基基本形成成黄烟、麻麻竹、杏杏花鸡、莲莲都羊、贺贺江水产产、名优优水果、速速生丰产产林等三高农业基基地。3交通 封开开县的基基础设施施日臻完完善，全全县先后后完成了了县内国国道3221线一一级水泥泥路、省省首S2266线线二级水水泥路和和县道西西线

19、水泥泥路工程程，水陆陆交通便便利。县县内有直直接出口口货物的的岸码头头。 第五章 项项目生产产规模及及建设方方案一、项目建建设规模模和期限限（一）项目目建设规规模封开县城市市封开城城区西堤堤路155号，项项目建成成后将辐辐射整个个封开县县城市。好好又多购购物中心心以“美化城城市、提提高城市市服务功功能”为目标标，为辐辐射区内内的消费费者提供供商务办办公、购购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐等服服务。本本项目将将成为集集品牌展展示和销销售为一一体，市市场、超超市、专专卖店等等多种业业态互动动共生的的大型城城市购物物中心。（二）建设设期限本项目建设设期限为为1年。完完成可行行性研究究报告的的编制、申申请

20、立项项、项目目审批及及安装工工程。（三）项目目建设进进度计划划按照国家基基本建设设程序，该该项目按按以下几几个阶段段进行实实施：项目准备阶阶段：项项目建议议书、可可行性研研究、批批准立项项、资金金筹措；项目实施阶阶段：勘勘察、设设计、工工程招投投标、设设备采购购、道路路施工；项目完成阶阶段：试试运营、竣竣工验收收。（四）项目目管理为保证工程程质量，节节约建设设投资，缩缩短建设设周期，尽尽快发挥挥投资效效益，根根据国家家有关部部门政策策，本项项目实行行项目法法人责任任制、项项目资本本金制、工工程招投投标制、工工程质量量监督管管理制、项项目环境境监督管管理制、项项目筹资资渠道多多元化等等制度的的建

21、设和和建设项项目的前前期工作作。成立立项目管管理小组组，负责责好又多多购物中中心内一一切建设设、运营营和管理理事务。内内部实行行严格的的管理和和明确的的分工，其其主要职职责为：行政管管理部门门负责日日常行政政工作及及项目执执行单位位的接待待与联络络工作，组组织项目目的招投投标工作作；计划划财务部部门主要要负责项项目的财财务计划划和实施施计划安安排，与与项目执执行单位位办理合合同协议议等手续续，以及及资金的的使用安安排和收收支手续续；施工工管理部部门主要要负责项项目土建建与安装装施工的的协调与与指挥，施施工进度度与计划划安排，施施工质量量与施工工安全的的监督检检查以及及工程验验收工作作；设备备材

22、料管管理部门门主要负负责项目目材料的的订购、采采购、保保管及调调拨等项项工作；技术管管理部主主要负责责项目的的技术文文件、技技术档案案的管理理工作，主主持设计计图纸的的审核、处处理有关关技术问问题及组组织职工工的专业业技术培培训、技技术考核核等工作作。二、项目建建设标准准本项目将引引用先进进设计理理念，以以高品位位、时尚尚化、五五星级环环境及先先进的管管理模式式，为封封开县城城市的消消费者提提供全方方位的服服务。项项目建成成后将针针对不同同消费者者的需求求，为广广大消费费者提供供高、中中、低档档服务。（一）购物物中心环环境1好又多多购物中中心位于于封开县县城市封封开中心心城区，交交通便利利，易

23、达达性好。2好又多多购物中中心按绿绿化主管管部门规规定要求求进行绿绿化，地地面平整整、硬化化，没有有裸露地地面。3设有专专用机动动车停车车场，停停车场面面积满足足购物中中心经营营需要。4购物中中心清洁洁卫生，未未有影响响环境卫卫生的污污染源。5好又多多购物中中心的主主体建筑筑为正式式建筑，严严格按照照商店建建筑设计计规范的的要求设设计建设设。6购物中中心建筑筑物内设设有良好好的采光光、照明明设施，空空间宽敞敞、明亮亮、整洁洁，地面面全部按按照要求求坚固、平平整、清清洁、防防滑。7建筑物物设有通通道，通通道最小小净宽度度严格按按照规定定设计。通通道不得得堆放任任何物品品，保证证通行顺顺畅和疏疏散

24、迅速速。8按照要要求设有有防汛排排水、通通风、防防尘等设设施。9按照城城市公共共厕所卫卫生标准准的要求求。购物物中心设设有卫生生间，卫卫生间清清洁、无无异味。卫卫生间的的数量、面面积、条条件与购购物中心心面积、条条件相匹匹配。10建筑筑物根据据实际情情况设有有人行自自动扶梯梯、垂直直升降电电梯、货货用电梯梯。11配备备专人打打扫卫生生，保持持地面清清洁，并并在场区区设垃圾圾桶。12按经经营分类类设置经经营区域域，配置置适宜的的基础设设施。13.购物物中心内内设公用用电话、电电子提款款机等公公用设施施为消费费者提供供方便、快快捷服务务。（二）消防防安全管管理1建筑严严格按照照建筑设设计防火火规范

25、的的要求，报报送公安安消防机机构审核核和验收收。2严格按按照消防防安全标标志设置置要求。配配备消防防安全通通道，配配备各种种明显规规范的消消防标志志。3根据国国家有关关规定要要求，配配备消防防设施，包包括消防防栓、灭灭火器，报报消防主主管部门门检验。4对购物物中心经经营人员员、管理理人员、工工作人员员（包括括营业员员）定期期进行消消防知识识和技能能培训，并并掌握灭灭火器材材使用方方法，做做好培训训记录。5对消防防设施进进行定期期检查记记录。6在消防防通道、疏疏散通道道以及消消防隔断断下，消消防灭火火器材周周围不堆堆放物品品，不影影响消防防设施和和器材的的使用。7按照消消防法规规要求设设立消防防

26、组织，责责任落实实到人头头。8设立火火灾应急急预案，并并定期演演练，保保持随时时启动和和安全有有效运转转。9施工使使用明火火履行相相关手续续和采取取相应安安全措施施。10易燃燃性、易易爆性商商品用空空容器展展示。11电梯梯等大型型电器设设备申请请检验，并并取得验验收合格格证书。12定期期检查并并维护电电路、用用电设施施，做好好检查记记录。13建立立健全保保安防范范组织、制制度。14设立立治安和和消防值值班室。15设立立对购物物中心的的电子监监控设施施。16配备备专职保保安人员员。17对保保安人员员进行专专业培训训，持证证上岗。18配备备标志明明显的紧紧急疏散散通道、安安全出口口。19配备备应急

27、照照明设施施。20配备备应急突突发事件件预案，保保证可以以迅速启启动。21严格格按照多多层建筑筑承重及及堆放高高度要求求，对物物品进行行堆放。22配备备烟感报报警、自自动喷淋淋灭火装装置，并并保证处处于良好好状态。23配备备专职消消防队，并并配备消消防车等等。（三）服务务管理1服务性性收费符符合国家家价格管管理的有有关规定定。2购物中中心工作作人员佩佩带胸卡卡，统一一着装。3设立服服务台，为为顾客提提供咨询询和导购购服务。4配备卖卖场区域域分布导导图。5各功能能区标识识清晰醒醒目，使使用汉字字要用简简体字，设设计制作作规范。6设立信信息台、信信息展示示板或广广播，公公示市场场交易信信息、商商品

28、信息息、价格格信息和和市场各各项承诺诺及服务务措施。7建立顾顾客投诉诉制度，并并设立专专门的投投诉接待待处理部部门，处处理消费费者诉意意见和交交易纠纷纷，并记记录备案案。8公示投投诉处理理结果。9配备电电子显示示屏幕，随随时发布布有关信信息。10建立立本购物物中心网网站，利利用网页页提供供供求信息息、价格格信息服服务。第六章 消消防、安安全与节节能影响响评价一、消防（一）编制制依据1.建筑筑设计防防火规范范。2.建筑筑灭火器器配置设设计规范范。3其它有有关的规规范的标标准。（二）消防防措施消防工作应应贯彻“预防为为主，防防消结合合”的方针针。1加强消消防水源源建设，好好又多购购物中心心内建设设

29、消防水水源系统统，必要要时应建建设一座座消防专专用蓄水水池和建建筑物内内外消防防水系统统。2所有建建筑物均均按建建筑设计计防火规规范确确定建筑筑物耐火火等级和和安全通通道，并并合理的的选择防防雷电设设施。3按规范范要求建建筑物的的建筑群群设置合合理的消消防通道道，并按按环形布布置，且且最少有有两处与与外界道道路相连连接，并并确保通通道和道道路的畅畅通。4主次干干道按1120米米间距设设置消防防栓，高高层建筑筑附近要要增设113个消消防栓。5各建筑筑物均应应根据其其自身特特点，选选择和配配备一定定数量的的灭火器器，并定定期检查查确保使使用的可可靠性。6按规范范要求搞搞好设施施的设计计与安装装，防

30、止止产生火火源。7建设消消防自动动报警系系统，并并建立健健全消防防的有关关规章制制度。8其它未未尽事宜宜，按国国家有关关规定执执行。三、安全（一）编制制依据 1建设设项目（工工程）劳劳动安全全卫生监监察规定定。2工业业企业设设计卫生生标准。3建筑筑抗震设设计规范范。4其它有有关的规规范和标标准。（二）安全全措施1地区建建筑物设设计和建建设按地地震烈度度8度设设防，好好又多购购物中心心按7度度设防。2地震时时公园、绿绿地、综综合广场场等为群群众主要要疏散和和避难场场地，城城市主次次干道要要满足疏疏散救援援，要求求道路两两侧建筑筑物高度度，以房房屋倒塌塌后，道道路中间间所留二二车道（6米）为标准。

31、3制定本本公司操操作规程程和安全全技术规规程，定定期进行行培训和和考核，依依法搞好好安全工工作。4电气设设计和建建设均应应按规程程搞好防防雷接地地，意外外情况自自动断电电等多项项保护措措施。5根据企企业卫生生标准，对对有毒有有害物浓浓度进行行定期检检测和超超标报警警系统，并并按规定定配备必必需的劳劳动保护护用品。6其它未未尽事宜宜按国家家有关规规定执行行。第七章 组组织管理理与运行行 一、组织织机构本项目由封封开县信信汇投资资有限责责任公司司组织实实施。项项目启动动后，按按照项目目建设的的宗旨和和目标来来逐步实实施。为为了达到到预期目目标，建建议按照照实际工工作需要要设置管管理机构构。好又多购

32、物物中心建建设项目目设立董董事会、监监事会和和总经理理，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制。董董事会是是项目建建设的最最高决策策机构，对对项目建建设实行行全面领领导。总总经理负负责好又又多购物物中心具具体的施施工建设设及日常常管理工工作。二、经营管管理模式式好又多购物物中心采采取部分分出售和和出租的的模式进进行运作作和经营营，封开开县城市市信汇房房地产开开发有限限责任公公司对购购物中心心的综合合服务进进行管理理；公司司坚持“立足市市场、探探求市场场、挖掘掘市场、适适应市场场”的市场场先行的的经营广广立理念念，不断断深入了了解、挖挖掘消费费者的需需求，不不断适应应、满足足市场、满满足消费费

33、者的要要求。秉秉着“诚信、创创新、发发展”的经营营理念，无无论对商商户、无无论对消消费者，公司都充分站在对方的角度去考虑问题，确保商户、消费者的利益能够得到充分的维护；此外，公司不断吸取先进的经营理念、管理模式，借鉴、总结成功管理经验，在已有基础上开拓、创新更适合自己的途径和方式，从而不断提升自己，不断完善公司各方面的管理、软硬件设施，在市场、在消费者心目中树立一个“诚信、健康和不断发展向上”的品牌形象。“创意、科科技、人人文、品品牌、诚诚信、共共赢”作为封开开县城市市信汇房房地产开开发有限限责任公公司的企企业文化化核心，充充分体现现了公司司的人文文关怀精精神和对对品牌营营销的重重视。伴随着着

34、时代的的前进和和市场竞竞争的激激烈化，利利润的竞竞争已经经转为品品牌的竞竞争，一一个有着着高美誉誉度的品品牌不仅仅仅代表表着数千千万、数数亿元的的隐性价价值，更更是对一一个公司司、对一一个经营营团队的的肯定。一支高素质质的管理理团队是是公司持持续健康康发展的的关键因因素，公公司从一一开始就就打造一一支封开开县城精精英管理理团队，每每年都会会招纳一一定数量量的应届届毕业大大学生，补补充公司司的后备备力量；为了能能促进员员工的成成长，公公司内部部已形成成了一个个良好的的人才选选拔机制制，并提提供不同同程度和和不同阶阶段的培培训机会会，用以以激励员员工不断断进行自自我提升升，满足足当前竞竞争和市市场

35、的需需要。三、劳动定定员和人人员管理理按照组织管管理机构构的设置置，分别别测算出出工作量量，按照照经营各各个环节节的职位位测算定定员，本本项目劳劳动定员员为600人，其其中，管管理人员员10人人、行政政管理人人员155人、专专业技术术人员115人、保保安人员员10人人、清洁洁工人110人。管管理人员员为公司司经理22人、会会计4人人、出纳纳2人、保保管2人人。对于于项目内内的所有有职工要要严格实实行同内内容的培培训，经经考核合合格后方方可上岗岗工作，确确保人员员的素质质，建设设一支高高效、精精干的专专业队伍伍。第八章 投投资估算算与资金金筹措一、固定资资产投资资估算本项目位封封开城区区繁华地地

36、段，具具有优越越的市场场位置，地地产升值值潜力巨巨大，建建成后成成为封开开最大的的购物中中心。根根据项目目的设计计要求，估估算新增增总投资资50000万元元，其中中新增固固定资产产投资448100万元，铺铺底流动动资金1190万万元。新新增固定定资产投投资构成成详见表表8-11。表8-1 新增固固定资产产投资构构成表序号项目名称估算投资(万元)所占比例()1设备购置费费2建筑费3安装工程费费4运杂费5勘察设计费费6建设单位管管理费7办公家具购购置费8人员培训费费9验收鉴定费费11基本预备费费12建设期利息息合 计二、新增固固定资产产投资估估算说明明基本预备费费按建筑筑费、设设备费、其其它工程程

37、费之和和的5%计算。新增固定资资产投资资估算详详见附表表1。三、新增固固定资产产资金来来源与筹筹措本项目新增增固定资资产投资资50000万元元，资金金来源为为企业自自筹。新增固定资资产投资资使用计计划与资资金筹措措详见附附表2。四、流动资资金估算算及资金金来源本项目新增增流动资资金总额额为3220万元元，其中中铺底流流动资金金30%为966万元，由由企业自自筹资金金解决。第九章 财财务评价价一、项目运运营计划划本项目计算算期122年，建建设期为为1年，经经营期为为7年。第第2年开始始正式运运营，第第4年达达到满负负荷运行行年，满满负荷经经营年预预计实现现收入总总额为223600万元。其其中，出

38、出租购物物中心，预预计实现现收入117800万元；出租商商铺，预预计实现现收入5580万万元； 二、总成本本测算满负荷经营营年项目目总成本本费用为为 万元，经经营成本本为 万万元。（一）原材材料价格格的确定定（不含含税）是以现行价价格为基基础进行行计算。（二）水电电费以现行价格格为基础础计算。（三）工资资及福利利费本项目技术术人员和和管理人人员共计计60人人，人均均工资按按1.22万元/年计算算。（四）基本本折旧和和摊销费费固定资产中中房屋折折旧年限限按200年计算算，机器器设备折折旧年限限按100年计算算，残值值率为55，递递延资产产按照55年摊销销。（五）修理理费用按按折旧的的30%计算（

39、六）销售售费用按按销售收收入的33%计算算总成本费用用估算详详见附表表4。三、销售收收入、销销售税金金及附加加、利润润及其分分配本项目拟通通过出租租购物中中心、商商铺等，第三年（满负荷经营年）预计收入为 万元。产品营业税税按5%计算，城城市建设设维护税税、教育育费附加加分别为为7%、33%，预预计满负负荷经营营年销售售税金及及附加为为 元元。销售收入、销销售税金金及附加加和增值值税估算算详见附附表5。满负荷经营营年利润润总额为为 万万元，所所得税率率为333%，所所得税额额为 万元。在在可分配配利润中中，盈余余公积金金提取比比例为110%，公公益金提提取比例例为5%。满负负荷经营营年税后后利润

40、为为 万元。损益和利润润分配详详见附表表6。四、项目盈盈利能力力 （一）财务务内部收收益率税前 333.445% 税后 223.881%（二）财务务净现值值(Icc100%)税前 万元元税后 万元元（三）投资资回收期期（含建建设期）税前 3.10年年税后 4.35年年（四）投资资利润率率 443.993%财务现金流流量详见见附表771、附附表72。五、经济效效益与社社会效益益分析（一）经济济效益分分析从以上财务务数据中中可以看看出，其其内部收收益率超超过社会会基准折折现率，说说明项目目的经济济效益较较好，盈盈利能力力较强。并并能够满满足银行行要求在在规定的的时间内内还清贷贷款。项目建成后后，经

41、济济效益明明显，该该项目是是可行的的。（二）社会会效益分分析由于本项目目建设内内容中基基础设施施是其重重点内容容，公益益性很强强，因而而有较好好的社会会经济效效益，概概括起来来主要有有：1好又多多购物中中心的建建设会促促进市区区经济的的发展依托好又多多购物中中心良好好的区位位条件和和基础设设施，摆摆脱了原原有城区区对城市市发展的的资源和和环境的的束缚。封封开县城城市长期期以来受受到用地地条件和和其它条条件的束束缚，城城市的发发展受到到一定的的制约，已已不可能能在原地地进行大大规模的的城市建建设。因因此，好好又多购购物中心心的建设设将会促促进城市市的发展展，推动动封开城城区的建建设步伐伐，成为为

42、市区经经济发展展的支撑撑。2好又多多购物中中心的建建设将会会促进相相关产业业的发展展好又多购物物中心的的建设，必必然带来来技术、人人才、信信息、资资金等的的集聚效效应，为为经济的的发展创创造良好好的社会会环境。好又多购物物中心建建设开发发，可以以较好地地带动相相关产业业的发展展。好又又多购物物中心的的发展对对当地的的建材工工业、食食品工业业、运输输业等有有较大的的前瞻影影响，房房地产、商商贸、金金融、社社会服务务业等有有较大的的后续影影响。可可见好又又多购物物中心的的建设对对国民经经济的其其它产业业都产生生了较好好的带动动作用，延延长了产产业链条条，具有有良好的的国民经经济效益益。3好又多多购

43、物中中心的建建设将会会促进封封开县城城市经济济的增长长好又多购物物中心的的建设可可以促进进封开县县城市经经济的增增长，有有利于经经济总量量的扩大大，提高高财政收收入水平平和人均均收入水水平。此此外，好好又多购购物中心心的建设设还有利利于提高高城市化化水平，提提高对外外开放水水平，有有利于发发挥高新新技术产产业的后后发优势势，促进进产业的的跨越式式发展，实实现产业业结构的的优化升升级。4好又多多购物中中心的建建设将会会促进城城市功能能的改善善好又多购物物中心建建设的合合理布局局，可使使区内交交通秩序序井然，有有效的预预防和减减少交通通事故，使使区内居居民及其其他人民民群众的的人身安安全和财财产得

44、到到较好的的保障。道道路功能能的改善善与提高高，还能能有效地地缓减市市区交通通拥挤，减减少货运运和客运运延时损损失，增增加可观观的经济济效益。5好又多多购物中中心整体体上实行行市场化化运作，必必然要建建立统一一、开放放、竞争争有序的的市场环环境，有有利于提提高经济济发展的的市场化化水平，促促进市场场经济的的发展和和逐步完完善。好又多购物物中心的的建设有有利于提提高对外外开放水水平。好好又多购购物中心心的建设设将借鉴鉴国内外外先进地地区的成成功经验验，整体体上实行行市场化化运作，从从根本上上改变传传统的招招商模式式，实现现对外开开放的全全面创新新。第十章 风风险分析析一、盈亏平平衡分析析满负荷经

45、营营年本项项目的盈盈亏平衡衡点(生生产能力力利用率率)为114.669%，即即销售收收入达到到 万元元时，处处于盈亏亏平衡状状态，说说明企业业的成本本较低，盈盈利情况况良好。二、敏感性性分析本报告分别别对固定定资产投投资、销销售收入入、经营营成本的的变化进进行敏感感性分析析。表12-11 敏感感性分析析表序号项 目变动幅度全部投资(所得税税前)内部收益率率净现值投资回收期期-%万元年-基本方案-33.455 3.101固定资产投投资10%30.4773.40-10%36.9662.812销售收入10%37.0882.82-10%29.6773.473经营成本10%32.8003.14-10%34.1003.07从上表中可可以看出出，当这这几种因因素变化化10时，项项目的税税前内部部收益率率仍在225以以上，说说明项目目具有很很强的抗抗风险能能力。三、其他可可预见风风险分析析（一）开发发规模过过量所谓“过量量”是指指在房地地产领域域内，商商业地产产的开发发超过了了商业地地产的需需求量。同同时，在在具体开开发地块块上，商商业地产产的开发发量超过过该地块块或商圈圈的合理理需求量量。前一种整体体过量引引发资金金分流，通通常使新新建商业业购物中中心项目目处于销销售或出出租不畅畅，价格格走低的的状态。后后一种过过量，使使地块或或商圈内内商业地地产项目目同样面面临租售