xx物业管理服务方案第一章~第五章物业管理服务的目标和管理思路及设想(DOC119页)21408.docx

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1、 目 录滨江名都物物业管理服服务方案第一章 物业管理理服务的目目标、思路路及设想P2-P33第二章管管理服务运运作方式及及工作计划划P3-PP9第三章管管理服务组组织架构、人人员配备及及成本费用用测算P9-PP13 第四章 人力资源源管理 P13-P29 第五章管管理规章制制度P29-P39 第六章物物业管理服服务的实施施第一节物物业服务中中心前台运运作P39-P42第二节安安全管理服服务P42-P56第三节 清洁管理服服务P57-P61第四节 绿化管理服服务P62-P66第五节 工程管理服服务P66-P82第六节 防尘防噪音音管理P82 第七节 入伙管理服服务P82-P87第八节 装修管理服

2、服务P87-P93第九节 配套服务实实施P93-P1111附：营业业执照复复印件第一章 物业管理服服务的目标标、思路及设设想明达置业（太太仓）有限限公司开发发建设的“滨江名都都”花园，是是一个集多多层洋房和和高层公寓寓为一体、建建筑面积114万多平平方米的中中等规模高高端商住小小区，位于于太仓港经经济开发区区，地理位位置优越，规规划设计理理念超前，小小区环境优优美宜人，会会所、智能能化等配套套设施设备备齐全先进进。从上述述情况看，无论从整体规划还是从局部设计来看，滨江名都花园都可称为太仓港的高水准、智能化的住宅小区和高品位、园林式的环保小区。针对滨江名名都物业管管理服务的的各个要素素，以及面面

3、临的难点点和重点，华粤物业确立了管理服务的目标和思路及设想。一、 管理服务的的目标1、 从接管查验验阶段开始始，华粤物物业全面按按照ISOO90011：20000国际质质量管理体体系的要求求，组织管管理和服务务工作的实实施，并且且根据具体体情况持续续改进；交付使用用半年内，物物业管理服服务体系运运作完全满满足ISOO90011：20000国际质质量管理体体系的要求求。2、 在为滨江名名都提供物物业管理服服务中，严严格按照国国家示范项项目的物业业管理服务务标准开展展管理服务，力争争入伙一年年内创建市市级示范单单位、两年年内创建省省级示范单单位、三年年内创建国国家级示范范单位，使使之成为苏苏州市住

4、宅宅小区中物物业管理服服务的典范范。3、 确保因管理理原因造成成的治安事事件发生率率为零。4、 在按照江江苏省住宅宅物业管理理服务标准准六级开展管管理服务的的基础上，重重点实现以以下各项指指标：序号项 目承诺指标1房屋完好率率100%2房屋急修、零零修及时率率100%3维修工程质质量合格率率100%4绿化完好率率98%5对清洁、保保洁满意率率98%6道路完好率率100%7化粪池、雨雨水井、污污水井完好好率100%8排水管、明明暗沟完好好率100%9路灯、标牌牌完好率100%10停车场、单单车棚设施施完好率100%11公共设施、休休闲设施完完好率95%12治安案件发发生率1以下13机电设备完完好

5、率98%14二次供水水水质合格率率100%15消防设施完完好率99%16火灾发生率率1以下17有效投诉率率1%18投诉处理率率100%19管理服务人人员专业培培训合格率率100%20维修回访率率100%21物业管理服服务满意率率95%以上上二、 管理服务思思路及设想想根据未来滨滨江名都物物业的属性性、规模、住住户构成等特特点，对于于该项目的的物业管理理服务，华华粤物业将将以“全力配合开开发商实施施品牌战略略和形象工工程，提供供优秀的物物业管理服服务平台”为整体考考虑，以业业主需求为为导向，在满足业业主日常需求的的基础上力力争管理服服务超越业业主的期望望值；建立商商务信息网网站，拓宽宽华粤物业与

6、与业主之间间的沟通渠渠道，以方便快捷捷的收集信息息，更好地地为业主服服务；开展特色色社区文化化建设，通通过环境文文化、行为为文化、制制度文化、精精神文化、网网上文化等等影响，潜潜移默化、寓寓教于乐，培培养业主的的社区精神神，建设和和谐社区，增增强社区凝凝聚力；拟对小区采取取封闭式管管理，“东方大管管家、一站站式服务”的模式开展展服务工作作（此模式的的内涵为：对业主的的精细服务务，对项目目的精心经经营，对物物业的精确确管理；业主通过过一个电话话打到物业业服务中心心前台，就就可以得到家居生生活上所需需要的一站站式便利服服务，即物物业管理服服务中心所所提供的各各种常规及及专项、特特约服务）。同时拟拟

7、在高层楼楼房一层大大堂配置固固定的“管家秘书”（即物业管理理服务人员员）为该楼业业主提供专专职服务。第二章 管理服务运运作方式及及工作计划划一、管理服服务运动方式华粤物业在在ISO99001:20000管理体系系运作的基础础上，对滨滨江名都开开展科学动动态的管理理服务运作方式，分分为多方监监督管理服服务系统、信信息处理及及反馈系统统、管理服服务整体运运作程序系系统、服务务中心内部部管理运作作系统。1、多方监监督的管理理服务运作作华粤物业公公司拟为滨滨江名都项项目设立物物业服务中中心，并指指派一位经经验丰富的的物业经理理驻场负责责该项目的的物业管理理服务工作作。拟采用用甲方监督督、华粤物物业公司

8、定定期检查监监督、滨江江名都业主主监督与物物业服务中中心组织其其职能部门门统一进行行专业化管管理服务、特特殊设备的的分包相结结合的管理理服务运作作方式在现现场开展工工作。甲方（明达置业）监督检查、监督华粤物业公司滨江名都物业服务中心客户监督物业服务中心各职能部门社会专业化公司维保分公司滨江名都小区业主以上方式是是比较先进、完完善的管理理服务运作作方式，适适合于滨江江名都，可可为一流的的物业管理理服务的实实现提供保保障。2、信息处处理及反馈馈系统 信息处处理及反馈馈流程图1、 住户2、 员工3、 华粤物业公司4、 传媒5、 其他物业服务中心信息提供相关部门执行员工反馈物业服务中心各部门负责人反馈

9、信息指挥调度反馈反馈指令传达流程图说明明：(1) 需求信息是是我们重要要的经营及及服务资源源。信息源源要全面汇汇聚滨江名名都物业管管理服务有有关的所有有信息，使使反馈信息息具有一定定的范围和和频度。(2) 保证信息反反馈通道畅畅通，信息息的收集、处处理、监控控等能集中中控制并由由物业服务务中心发出出指令，跟跟踪检查。确确保指令权权、检查权权和处理权权的高度统统一，避免免责权分离离所导致的的管理失误误。(3) 充分利用现现代化管理理手段，获获得处理和和利用的信信息。(4) 在检查控制制的方式中中，华粤物物业采取行行政检查、专专项检查、交交叉检查、外外部检查、秘秘密检查等等方式。控控制的措施施有预

10、先控控制、现场场控制、反反馈控制等等方式。在在质量控制制上，对不不合格的服服务制订纠纠正偏差的的处理措施施。3、滨江名名都管理服服务整体运作程程序系统物业管理服服务整体运运作程序前期介入拟订方案机构组建办理业主收楼接管查验岗位培训装修管理服务日常管理服务整体运作程程序图说明明：(1) 整体运作程程序图的设设计原则是是全面、合合理、高效效，环环相相扣，相互互制约，保保证各个环环节紧密衔衔接，既无无盲点，又又无积淀。(2) 整体运作各各个环节的的详细工作作分解流程程将严格按按照华粤物业公公司规范管管理体系进进行运作。(3) 所有运作的的过程均有有严格的监监控保证，充充分体现管管理效率。整整体运作流

11、程将将实施一体体化作业流流程管理，从从任务下达达到实施、跟跟进、完成成的检查都都实现跟单单作业。各阶段的工工作重点：(1) 前期介入：从物业管管理和物业业使用人的的角度出发发，协助开开发商对规规划设计提提出科学建建议；对施施工、设备备安装等质质量进行监监控，避免免物业建成成后给业主主使用和管管理服务带带来缺憾。(2) 拟定方案：对前期介介入、机构构组建、岗岗位培训、按按管查验、办办理业主收收楼、装修修管理、日日常管理服服务七个时时期工作计计划作出安安排。(3) 机构组建：完善物业业服务中心心管理及办办公条件；论证并通通过岗位编编制、编写写岗位说明明书及确定定人员招聘聘标准、人人员招聘，完完善物

12、业服服务中心规规范管理操操作体系文文件、接管管查验方案案、入伙方方案、装修修管理方案案。(4) 岗位培训：主要针对对物业服务务中心基本本情况、管管理规范体体系文件、接接管验收方方案、入伙伙方案等进进行培训。(5) 接管查验：楼宇本体及及附属设备备设施、公公共场地的的接管查验验（含资料料）以及接接管查验后后遗留工程程的处理跟跟进。(6) 办理业主收收楼：业主主收楼前各各项资料、物物资的准备备，办理业业主收楼、收收楼后遗留留工程的处处理跟进，收收楼资料的的归档。(7) 装修管理服服务：装修修审批、监监管、验收收、物业服务中中心各部门门正常工作作的开展以以及业主入入住登记、走走访等。(8) 日常管理

13、服服务：依据据“物业管理理委托合同同”条款，实实施正常的的物业管理理服务工作作。4、物业服服务中心内内部管理运运作系统 (1)内内部管理运运作程序图图管理层（物业服务中心及各部门负责人）操作层（各部门员工）指挥、监督反馈内部管理运运作程序说明：A、在内部部管理运作作程序设计中中，坚持全全过程管理理，保证指指挥、监督督的封闭性性。管理层层既是指挥挥者，又是是监督者，计计划、组织织、控制、反反馈集于一一身，避免免管理环节节出现缺漏漏和盲点，有有效保证管管理的及时时到位。B、操作层层职责明确确，工作程程序有严格格的管理体体系文件规规范。同时时我们倡导导全员JIIT（实时时）管理，充充分授权，在在权责

14、范围围内最大限限度地调动动员工的工工作积极性性和主动性性。激励系统文化活动机制沟通工作机制绩效考核奖惩机制工资福利机制 培养提升机制 (2)物物业服务中中心内部激激励系统激励系统示示意图说明明：A、激励是是我们人性性化管理的的主要方式式。尊重个个体权利，保保持团队希希望。服务务公司、服服务业主，创造造经济和社社会双重效效益是权衡衡考核的标标准。B、工资新新酬体系依依据贡献大大小进行工工资决策，既既考虑群体体效能，更更重视个人人利益。充充分肯定努努力工作所所应得的优优厚报酬，吸吸引人才，激激励员工更更好的服务务客户。福福利措施如如提供良好好的食宿、社保及工工资补贴等等。C、绩效考考核机制在在华粤

15、物业公公司目标考考核体系的的指导下，建建立二级考考核体系，重重在将各项项管理服务务指标量化化到日常各各员工的工工作行为规规范当中。在在实际工作作中通过以以奖为主，以以惩为辅的的手段，坚坚持优胜劣劣态，奖罚罚分明，奖奖励“引”着员工向向前走，惩惩罚“赶”着员工向前走。奖奖励的类型型有经济奖奖励和精神神奖励等，经经济奖励直直接与员工工每月的绩绩效工资挂挂钩，精神神奖励记入入员工荣誉誉档案。D、沟通工工作机制：重在激发发员工潜能能，形成共共同的价值值观。针对对员工的个个性心理，适适时的做好好思想引导导工作。E、文化活活动机制：通过文化化活动的开开展，增强强员工的凝聚聚力和向心心力，增强强员工的自自信

16、心和认认同感。通通过文化的的凝聚功能能、引导功功能、约束束功能把员员工的目标标和公司目目标紧密结结合起来。文文化活动的的方式有集集体活动、旅旅游、生日日会等。F、培养提提升机制：培养提升机机制密切结结合员工自自身发展定定位的需要要，是提升升员工工作作积极性和和增强员工工归属感的的重要途径径。在实际际工作中，我我们结合公公司培训制制度，鼓励励员工自我我学习的精精神，通过过内部竞聘聘等手段，结结合员工荣荣誉档案、绩绩效考核机机制的体现现，在提升升上不拘一一格，能者者上，庸者者下，为人人才的脱颖颖而出创造造良性环境境，从而带带动物业服服务中心整整体积极向向上的工作作状态。二、工作计计划 依据物物业服

17、务管管理方式，我我们将工作作计划分为为前期管理理服务、入入住期管理理服务和常常规期管理理服务三部部分，按照照轻重有序序、科学实效效的原则，拟拟定如下管管理服务工工作计划。1、前期管管理服务工工作计划序号项 目工 作 内内 容时间安排备注1前期介入1、 参与规划设设计，研究究规划设计计意图，掌掌握工程施施工现状；2、 从物业管理理及使用人人角度出发发，提出合合理化建议议。至接管查验验2拟订物业管管理方案1、 总结物业管管理服务成成功的管理经验验；2、 针对滨江名名都开展调调查研究，并并拟订管理理服务方案案。3组建物业管管理队伍1、 人员的招聘聘；2、 人员的培训训；3、 人员的上岗岗；4、 完善

18、物业管管理服务各各种辅助软软件，架设设“商务信信息沟通平平台”；5、 服务中心正正常职能工工作的开展展。接管查验前一个半月月4完善管理及及办公条件件1、 安排管理办办公用房；2、 安排员工宿宿舍及食堂堂；3、 准备管理用用物质装备备。物业服务中中心组建至正式式接管查验5制定管理规规章制度1、 制定切合实实际的各项项规章制度；2、 引入公司规规范管理体体系。从物业服务务中心组建建开始6对业主的宣宣传开始与业主主沟通并进行行物业管理理服务宣传传（具体结结合当时实实际情况进进行）。一般从业主主签订认购购书开始7物业的接管管查验1、 成立临时接接管查验专项小小组，制订订实施接管管查验方案案；2、 依据

19、已制定定标准，逐逐项检查发发现问题；3、 办理书面移移交手续，做做好遗留工工程登记备备案；4、 跟进遗留工工程处理（具具体遗留工工程处理方方式以当时时实际情况况而定）。依据发展商商订立的交交楼时间而而定2、入住期期管理服务务工作计划划序号项 目工作内容时间安排备注1业主收楼办理1、 协助开发商商制定业主主收楼通知知；2、 准备好入住住资料举行行业主收楼楼仪式；3、 合理设置办办理入住手手续的流程程和岗位；4、 为业主办理理收楼手续续；5、 将收楼发现现工程遗留留问题独立立备案并作作好遗留工工程的跟进进工作；以开发商通通知收楼时时间前半个个月启动2装修期管理1、 对住户和装装修队伍进进行宣传、培

20、培训，开通通“商务信信息沟通平平台”，对对业主装修修时施工单单位的选定定及装修材材料的选择择进行指导导；2、 装修申报审审批；3、 装修过程监监管；4、 装修验收。收楼后3档案的建立立和管理业主收楼资资料的建立立，进行科学分分类并完善档案案归档。装修期3、 正常期管理理服务工作计计划序号项 目工作内容时间安排备注1房屋维修保保养1、 制定房屋养养护和维修修计划方案案；2、 维修资金的的管理；3、 房屋的维修修管理；4、 房屋的养护护服务。正常管理期期起2机电等设备的维修养养护1、 建立设备管管理台账；2、 设备的运行行管理；3、 设备的维修修管理；4、 设备能源和和安全管理理。正常管理期期起3

21、安保管理1、 治安管理；2、 交通及车辆辆管理；3、 消防管理。正常管理期期起4智能化设施管理1、智能化化设施的日日常使用操操作；2、智能化化设施的维维修养护；3、智能化化系统的完完善。正常管理期期起5环境管理1、 园林绿化管管理；2、 清洁卫生管管理；3、 环保管理；4、 噪音污染管管理。正常管理期期起6财务管理1、 财务帐务；2、 物业管理服服务各项费费用收取与与支出。正常管理期期起7社区文化活活动的开展展1、 社区宣传；2、 成立社区活活动组织，举办社区活动；3、 提供社区服服务。正常管理期期起8便民服务和和完善配套套1、 为住户提供供便民服务务；2、 协助完善学学校、交通通、医疗、商商

22、场等机构构的配套。正常管理期期起9物业服务中中心内部管管理1、 各部门职能能工作开展展的监督、检检查；2、 培训工作的的实施与评评估考核；3、 各项规章制制度的实施施与监督；4、 员工激励机机制的实施施与评估。正常管理期期起第三章 管理服务组组织架构、人人员配备及及成本费用测测算根据滨江名名都现有建建筑面积和和现有设计主、次次出入口等等实际情况况，加之此此小区定位位为高端楼楼盘，为确确保物业管管理服务目目标的实现现，在组织织管理架构构设计和管管理服务人人员配备上上华粤物业业拟建立滨江江名都物业业服务中心心，集中精精力负责滨滨江名都的的物业管理理服务工作作，采用经经理直线制制组织形式式，并为其其

23、配备充足足的人力资资源，面向向业主，提提供东方大大管家一站式服务务。其它工程管管理部、安安全管理部部为服务中中心客服部部提供专业业化支持，华粤物业为滨江名都服务中心提供强大技术力量支持。滨江名都物物业服务中中心的组织织架构中，将将目标功能能作用全面面落实到相相应岗位角角色的职责责中，并且且做到不漏漏项、不交交叉，让企企业内部各各个岗位角角色的职责责和权限直直接与服务务中心整体体管理系统统的各子系系统的目标标功能作用用对应起来来。组织架架构保证了了服务中心心各部门和和岗位角色色工作相互互之间事先先的协调和和平衡，消消除服务中中心、部门门和岗位设设置上的主主观随意性性，保证服服务中心组组织内部各各

24、个部门和和岗位的增增减建立在在一个科学学的基础上上，以最大大限度地减减少管理层层次，提升升管理效益益。一、物业服服务中心组组织架构及及管理服务务人员配备备图滨江名都物业服务中心经理1人经理1人工程管理部主管1人安全管理部主管1人 领班2人客服管理部主管1人综合管理部（未设主管）会所人员暂未定客服助理2人厨师1人清 绿洁 化绿 2化 人领 /班 清 洁1 9人 人客服前台兼收银助理1人二班护卫员9人三班护卫员9人水电维修技工1人会计1人人事行政助理 1人一班护卫员9人智能维修技工1人说明：1、滨江名名都物业服服务中心共共编制533人，其中中：经理11人；综合合管理部33人；客服服管理部116人；

25、保保安管理部部30人；工工程管理部部3人。2、安全管管理部共分分3班，护护卫员采用用24小时时3班3转转换当值。具具体配备情情况如下：序号岗位职务人数1主管1人2领班2人3小区主入口口护卫员9人（3班班，每班当当值3人）4小区次入口口护卫员3人（3班班，每班当当值1人）5小区楼区、地地面巡逻护卫员6人（3班班，每班当当值2人）6地下建筑巡巡逻（即车车库巡逻）护卫员6人（3班班，每班当当值2人）7监控室护卫员3人（3班班，每班当当值1人）二、管理服服务费用成成本测算（一）管理理服务人员员工资、社社保和福利利费用序号部门职务编制人数薪酬福利标标准及费用用（月）月薪服装双薪合计费用总计（月月）1服务

26、中心经理128003023330631006559元/月月（含编制人人员社保费费、食宿费费）2综合管理部部人事行政助助理11600251341759会计11600251341759厨师112002010013203客服管理部部主管12000251672192助理31200251003975清洁/绿化化领班11200201001320绿化270020581556清洁9600205060304安全管理部部主管12000251672192领班21300201082856护卫员27100020832978115工程管理部部主管12000251672192智能化维修修技工11600251341759水电

27、维修技技工114002011715376说明 员员工社保费费用按太仓仓市最低保保险缴费基基数11000元/人人月规定，并并根据上述述编制人员员计算，社社保缴费共共计为177264元元/月。食食、宿费用用按3800/人月标准计计算，共计计201440元/月月。（二）行政政办公费用用1、办公用用品费：综综合测算8800元/月（包括括低值易耗耗品、办公公设备保养养、维修）；2、通信费费：综合测测算12000元/月月（包括网网络费用）；3、办公用用水电费：平均测算算15000元/月(办公设备备用电、服服务中心前前台空调用用电等)；行政办公费费用共计33500元元/月(包包括社区文文化活动费费用)。（三

28、）小区区公共用电电费用1、楼区共共用梯间及及车库用电电费用(1)楼区区梯间15KKW4小时/天30天0.833元/度=15000元/月；(2)地下下车库(按按每40mm2一只200W灯管计计算)：地下车库建建筑面积2264411m240 mm220W平均工作作8小时/天30天0.833元/度=26344元/月。楼区共间梯梯间及车库库用电费用用合计41334元/月月。2、电梯用用电费用（根据资料提供，41台电梯）450KWW2小时/天30天0.833元/度=224110元/月。3、消防、监监控、自能能化设施等等用电费用用2500度度/月0.833元/度=20755元/月。4、室外园园林灯用电电费

29、用120000度/月0.833元/度=99600元/月。5、供水变变频泵用电电费用2000度度/月0.833元/度=16600元/月。小区公共用用电费用总总计为：4402399元/月。（四）共用用部位、设设施设备维维护保养费费用1、电梯年年检费用（1）188层电梯112台：112台年检费用用20600元/台年=244720元元/年；（2）6层层电梯211台：211台年检费用用860元元/台年=188060元元/年；（3）244层电梯88台： 88台年检费用用26600元/台年=211280元元/年；电梯年检费费用共计：640660元/年年，分摊至至每月费用用约为：55339元元/月。2、电梯日

30、日常维修保保养费用（平平均计算）41台4480元/台月=199680元元/月。3、其它共共用部位及及设施设备备维保费用用5000元元/月。共用部位、设设施设备维维护保养费费用共计：300119元/月月。（五）清洁洁卫生费用用1、垃圾清清运费（配配置市政环环卫桶144个） 144桶350元元/桶月（市班环环卫收费标标准）=44900元元/月。2、化粪池池清掏费（按按每年清掏掏一次计算算） 600个300元元/个年12个月月=15000元/月月。3、清洁易易耗品、消消杀、用水水费用 12000元/月。清洁卫生费费用共计77600元元/月。（六）安全全管理秩序序维护费 10000元/月。（七）绿化化

31、养护费（包包括农药、补苗、浇水等费用） 23000元/月。（八）公众众责任及财财产保险费费用 20000元/月。（九）物业业管理服务务企业酬金前八项之和和8%（太太仓市收费费管理规定定标准）=1873317元/月8%=144985元/月（十）法定定税费前九项之和和6%=20023022元/月6%=122138元元/月根据上述费费用计算，物物业服务费费用每月约约需：前八项费用之之和=18873711元/月+物业管理理服务利润（酬酬金）144985元元/月+法法定税费1121388元/月=2144440元/月。按建筑面积积1461122m22分摊计算算，每月每每平方米建建筑面积约约需管理服服务费用

32、为为：1.447元/m2（以上物业业管理服务务费用成本本不包括会会所如恒温温游泳池等等所有能耗耗费用）。 第四章 人人力资源管管理一、工作岗岗位说明书书针对每个设设立的工作作岗位，为为落实管理理服务目标，清清晰的划分分责任与权权利以及工工作内容，制制定出各岗岗位说明书书（以下是是服务中心心经理的岗岗位说明书书样本）。岗位说明书书基本资料 名 称 日期：2009/4/30岗位代码： H100900 岗位名称：滨江名都服务中心经理岗位序列： 001 上级主管：华粤物业公司总经理 简 述为滨江名都的物业管理工作而设立该岗位，该岗位的主要职责是：代表苏州华粤物业管理公司全面履行物业管理委托合同，负责做

33、好滨江名都的物业管理与服务工作及实现各年度管理目标，提供优质服务。通过良好的物业管理与服务，确保小区业主生活秩序的正常进行及物业的市场竞争力。工作权限对滨江名都的物业管理工作负有指挥权；对紧急重大问题有临时处置权；对人员的配备、管理服务架构设置有建议权；对员工有奖罚和对不合格员工有辞退建议权；在公司规定标准的情况下，对日常管理费的支出和物资的使用有决定权；在公司有关制度、规定的前提下，有权制定具体的实施细则和落实措施；对业主的一般性通知有审批权；对本物业各分包项目的合同签订有签字权；对分包公司的工作有监督、评审权。工作内容1、全面负负责业主服服务研究工工作 通过不断学学习，建立立客户沟通通渠道

34、，把把脉市场，带带领全体员员工做好业业主服务研研究工作，做做到服务创创新、管理理创新。 在日常工作作过程中不不断改进服服务方法，增增强员工服服务意识，提提升服务质质量。 不定期地组组织参观学学习先进的的优秀的物物业管理做做法，不断断研究业主主潜在需求求、管理理理念，提升升管理水平平。2、充分利利用社会资资源，帮助助、指导、支支持滨江名名都物业服务中中心工作的的开展 做好与本地地房产管理理部门物业业监管处、辖辖区派出所所、居委会会、工商、税税务、银行行、自来水水公司、供供电局等社社会关系的的建立及沟沟通，以求求得他们的的支持和配配合。 做好与滨江江名都各业业主、各维维保单位、各各分包公司司关系的

35、建建立及沟通通，不定期期的进行回回访、交流流，以获得得他们的支支持、配合合和谅解。 做好与苏州州华粤物业业管理公司司领导、各各部门负责责人以及其其它物业管管理公司关关系的建立立、交流和和沟通，充充分实现资资源共享。3、全面负负责物业服务中中心日常管管理工作 代表物业管管理公司认认真履行好好苏州华粤粤物业管理理合同各项项条款。 熟悉政策、法法律、法规规、物业管管理相关的的文件。 负责制定服服务中心年年、月度工工作计划，每每半年总结结一次工作作。 每月主持召召开一次员员工以上人人员大会，对对部门的工工作情况随随时进行检检查、指导导、点评。 负责批准物物业服务中中心月度培培训计划，并并督促各部部门按

36、时实实施，抽查查员工的培培训效果。 对员工的工工作进行合合理分配，每每周抽查各各部门的绩绩效考核情情况，协调调各部门关关系。 负责审批各各项采购计计划，不定定期到库房房检查。 分配宿舍并并做好宿舍舍的管理工工作。4、对滨江江名都的工工程管理工工作负责 督促工程管管理部编制制各项工程程管理、维维保、材料料采购计划划，并负责责审批。 对工程管理理部日常工工作进行督督导检查。 对新进业主主的装修方方案，组织织有关部门门有关人员员进行评审审，最后签签署意见并并批准实施施。5、对滨江江名都设备备维护、保保养、保障障等管理工工作负责。设设施设备完完好率1000%负责与相关关分包单位位签订分包包合同。 督促

37、工程管管理部对各各分包项目目，各维保保单位的工工作进行监监督管理。 负责审核工工程管理部、各各分包公司司、各维保保单位的工工作计划和和设备保养养计划。 每月对分包包单位工作作评审一次次，并将评评审情况书书面上报公公司。 负责各种设设备大中修修，新购进进设备的申申报工作。 督促工程管管理部做好好每年一次次的红旗设设备评审工工作。6、对滨江江名都安全全管理工作作负责，确确保小区安安全无事故故 审批制定安安全管理部关于于小区年度度，月安全全管理方案案。 审批制定安安全管理部关于于小区消防防管理方案案。 审批制定安安全管理部关于于小区消防防演习方案案，并全权权负责消防防演习工作作。 对安全管理理部日常

38、工工作随时进进行抽查。 每月组织有有关人员对对小区消防设设施设备进进行一次全全面检查。7、对物业业服务中心心档案管理理效果工作作负责 小区竣工移移交资料的的管理。 各种设施设设备档案资资料的管理理。 各业主入住住资料及装装修档案的的管理。 消防档案管管理。 创建资料管管理。 日常记录管管理。 收发文函管管理。8、对滨江江名都社区区文化工作作效果负责责 负责审批服服务中心提提出的小区区年度、月度社区活动动计划和每每次活动策策划方案。 支持服务中中心积极开开展社区文文化活动，特特别是重大大节日宣传传活动。 协助客服管管理部做好好小区各业业主间联谊谊、联欢活活动，增进进友谊和凝凝聚力。9、对物业业服

39、务中心心接待工作作负责 对客服部服服务中心前前台日常接接待工作随随时进行抽抽查。 负责地产、公司安排排的外事和和来客参观观访问接待待工作。10、对小小区宣传活活动负责 对会议厅使使用情况和和宣传内容容不定期进进行抽检。 负责审核编编辑内部刊刊物。11、对服服务中心财财务管理工工作负责 每月审批财财务部上报报的财务报报表。 每月审批财财务部核定定的工资报报表。 根据公司规规定标准，负负责审批日日常管理费费支出。12、负责责完成公司司、地产领领导临时交交办的其它它工作。13、负责责处理客户户重大投诉诉及突发事事件处理工工作。接口界面描述及其关系流程图 苏州华粤公司总经理滨江名都服务中心经理外部政府

40、物业监管部门物业管理协会地产公司内部上级苏州华粤公司各部门负责人内部下级部门主管各分包公司负责人任职资格教育程度：本科以上年龄要求：30-50岁工作经验：从事物业管理服务工作5年以上，持有物业管理企业经理上岗证，工程师。综合能力：具有极强的协调、沟通、领导能力，市场分析能力，综合素质佳，有涵养、有耐心、有较强的文字和语言表达能力，熟悉苏州市及全国物业管理市场和物业管理相关法律法规，有丰富的物业管理经验，能承受较大的工作压力。技能要求：能熟练使用计算机和网络，了解物业设备的基本运作。特殊要求：具有强烈的事业心，奉献、进取、开拓创新精神和客户服务意识，有写字楼、酒店管理经验者优先。考核指标完成本年

41、度各项管理指标，客户满意度达到95%以上。二、建立立强有力的的人力资源源执行组织织各主要岗岗位任职资资格要求（一） 服务中心经经理任职资资格教育程度：大专以上上年龄要求：30-55岁岁工作经验：从事物业业管理工作作5年以上上，持有物物业管理企企业经理上上岗证。综合能力：具有极强强的协调、沟沟通、领导导能力，市市场分析能能力综合素素质佳，有有涵养、有有耐心、有有较强的文文字和语言言表达能力力，熟悉苏苏州市及全全国物业管管理市场和和物业管理理相关法律律法规，有有丰富的物物业管理经经验，能承承受较大的的工作压力力。技能要求：能熟练使使用计算机机和网络，了了解物业设设备的基本本运作特殊要求：具有强烈烈

42、的事业心心，奉献、进进取、开拓拓创新精神神和客户服服务意识，有有写字楼、大大型社区管管理经验者者优先。（二） 客服管理部部主管任职职资格教育程度：大专以上上，持有物物业管理上上岗证年龄要求：28-35岁岁工作经验：从事客户户服务管理理相关专业业3年以上上，持有物物业管理上上岗证。综合能力：性格外向向、思维活活跃、服务务意识强，具具有极强协协调、沟通通、组织管管理能力，能熟练使用计算机和网络，有较强的文字和语言表达能力。特殊要求：熟悉相关关行业规范范标准，有有奉献、上上进、创新新精神。（三） 工程管理部部主管任职职资格教育程度：大专以上上，中级以以上职称年龄要求：28-45岁岁工作经验：工程相关关专业，从从事工程项项目管理33年以上，持持有专业资资格证。综合能力：具有协调调、沟通、组组织与工程程项目管理理能力技能能要求：能能熟练使用用计算机和和网络，有有较强的文文