王志刚经典案例——成都牧马山战略规划64476.docx

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1、王志刚经典案例成都牧马山战略规划 导 言 牧马新城战略策划的背景： ? 随着成成都成为为 “ 西部之之心，休休闲之都都 ” 双流成成为 “ 中国西西部航都都，成都都南部新新城 ” 牧马山山面临前前所未有有的战略略机遇期期。然而而，牧马马山在大大成都和和双流总总体格局局当中的的战略定定位尚不不清晰，如如何凸显显其主题题和灵魂魂？ ? 长期以以来，牧牧马山发发展缓慢慢，开发发凌乱，整整体形象象不佳，区区域价值值迟迟未未得显现现，如何何通过富富有前瞻瞻性、创创新性和和操作性性的战略略策划，进进一步明明晰其产产业战略略和开发发战略，使使其步入入快速发发展的轨轨道，实实现价值值最大化化？ 新时代呼唤唤新

2、的牧牧马山。 牧马山必须须 “ 重修庙庙宇，再再塑金身身 ” 目 录 第一部分 态势分分析 一、成都成成为西部部 “ 领袖城城市 ” 二、成都成成为 “ 西部航航都 ” 三、成都成成为 “ 休闲之之都 ” 四、聚焦牧牧马山 第二部分 战略定定位 一、总体定定位 二、形象定定位 王志刚刚经典案案例成都牧牧马山战战略规划划三、产业定定位 四、市场定定位 第三部分 新城构构建 一、土地分分析 二、牧马新新城的构构建 第四部分 开发策策略 一、开发模模式选择择 二、总体开开发理念念 三、开发分分期建议议 四、营销推推广策略略 致 谢 第一部分 态势分分析 一、成都成成为西部部 “ 领袖城城市 ” 全球

3、化浪潮潮的推动动下，成成都作为为中西部部地区创创业环境境最优、人人居环境境最佳、综综合实力力最强的的区域中中心城市市，正在在成为名名副其实实的西部部之心，休休闲之都都 ” 尤其是是随着全全球产业业向中国国转移的的重点从从制造业业转向服服务业，成成都作为为中国西西部地区区领袖城城市（头头脑城市市 ” 地位日日益突出出 研发中中心最密密集，总总部经济济最发达达，创意意城市的的特点最最鲜明。新新时代催催生新成成都，成成都的发发展显然然不能满满足于规规模的扩扩大和形形象的改改观，更更要追求求城市能能级的提提升。新新成都呼呼唤新平平台，成成都除了了大规模模开发一一般意义义上的新新城，更更需要精精心打造造

4、承载成成都雄心心与梦想想的新城城 未来之之城。牧牧马山如如能先知知先觉，及及时抓住住这一历历史机遇遇，必将将脱颖而而出。 从全球产业业转移的的新趋势势看，随随着中国国的经济济快速成成长，尤尤其是中中国庞大大市场的的成长，继继制造业业产业转转移之后后的一轮轮新的产产业转移移浪潮正正在来（如如图 即现代代服务业业的转移移。以头头脑产业业为主体体的知识识密集型型产业已已经成为为现代服服务业的的主导，而而成都成成为中国国西部发发展现代代服务业业的主要要承接地地。 全球经济一一体化和和产业转转移的背背景下，众众多的跨跨国公司司在进入入中国西西部市场场之时，纷纷纷寻找找一个落落户城市市，成都都正是由由于拥

5、有有较强的的综合优优势（区区位优势势和广阔阔的腹地地；以航航空港、信信息港和和发达的的内陆交交通港，三三港 ” 为代表表的枢纽纽型基础础设施；金融服服务、国国际贸易易、高新新技术产产业和出出口加工工等产业业基地的的崛起；完整的的产业配配套；雄雄厚的人人才和科科技基础础；丰富富的信息息资源；以世界界强企业业为中坚坚的外资资企业的的聚集；良好的的生活环环境，以以及对国国内外人人才和资资本的吸吸引力）有有利于以以创新和和服务为为特征的的头脑经经济 ” 发展，正正成为这这些跨国国公司首首选之地地。作为为 “ 西部之之心 ” 成都城城市发展展模式、产产业发展展趋向也也在发生生根本性性的变化化：一是是城市

6、定定位向 “ 领领袖城市市 ” 转变；二是产产业发展展重点向向 “ 头脑产产业 ” 转变。 图 中国国承接产产业转移移的浪潮潮 领袖城市 ” 表表现之一一：总部部基地 年，成都都市相继继获得了了中国最最具经济济活力城城市 ” 中国最最佳商务务城市 ” 等等称号，这这表明成成都具有有良好的的商务环环境，十十分适合合发展 “ 总总部经济济 ” 中国总总部经济济蓝皮书书通过过对全国国 个个主要城城市总部部经济发发展能力力进行评评价，结结果显示示，总部部经济发发展能力力排在前前十位的的城市依依次是北北京、上上海、广广州、深深圳、成成都、杭杭州、天天津、南南京、青青岛和武武汉，成成都排名名第五，且且位居

7、中中西部之之首。法法国安龙龙保险更更是将中中国区总总部设在在成都，渣渣打银行行、汇丰丰银行等等知名金金融机构构纷纷在在成都设设立区域域总部。以以成都等等为代表表的大区区域性中中心城市市，发展展总部基基地上侧侧重于发发展部分分跨国公公司在华华分支机机构、国国内大企企业总部部或区域域总部、省省级大企企业集团团总部等等。 领袖城市 ” 表表现之二二：研发发中心 随着以高新新技术产产业为代代表的新新经济的的崛起，研研发机构构成为产产业链的的上游高高端，把把生产基基地转移移到中国国，把研研发和服服务中心心留在本本土，这这是跨国国公司多多年来对对华投资资的战略略布局。但但是随着着中国加加入世贸贸组织、进进

8、一步融融入全球球经济，随随着新的的全球制制造业中中心在中中国的崛崛起，跨跨国公司司纷纷在在华设立立区域性性研发机机构和服服务基地地，以贴贴近客户户需求，提提升在中中国市场场和国际际市场的的竞争力力。研发发部门的的多少和和层次的的高低往往往成为为评判一一个国家家经济发发达程度度的重要要标准，依依此类推推，对于于一个城城市来说说，所拥拥有的研研发中心心也成为为评判其其城市 “ 领领导 ” 地位的的主要指指标，而而成都正正是因拥拥有众多多的高质质量的研研发中心心，而成成为西部部的头脑脑城市 ” 随随着众多多的高新新技术产产业在成成都的落落地，成成都已经经成为中中西部第第一大 城市市，国内内也在前前五

9、，仅仅次于北北京、上上海、深深圳、广广州。目目前进入入成都的的研发中中心有： 芯芯片组装装中心、摩摩托罗拉拉研发中中心、 研研发中心心、 研发中中心、西西门子成成都研开开发中心心、爱立立信西部部研发总总部、 成都都研发中中心、瑞瑞士微讯讯 ( 成都 ) 研研发中心心 成都都微软技技术中心心、成都都迈普、科科胜讯公公司成都都研发中中心、惠惠普成都都研发中中心（中中国 大中心心之一，据据说是中中国的最最后一个个）等跨跨国公司司。此外外，甲骨骨文公司司、 等企业业也都表表示将在在成都设设研发中中心。国国内企业业的研发发中心还还有：成成都华为为研究所所、成都都中兴研研究所、盛盛大成都都研发中中心、联联

10、想研究究院成都都分院、金金山数字字娱乐科科技有限限公司等等。 领袖城市 ” 表表现之三三：创意意城市 创意产业造造就创意意城市。创创意城市市 ” 创意产产业的基基础上提提出来的的创意产产业是制制造业充充分发展展，服务务业不断断壮大的的基础上上形成的的新型产产业，二二、三产产业融合合发展的的结果。创创意产业业通过创创意活动动，将设设计、技技术、制制造、商商业、文文化和艺艺术等活活动融为为一体，按按照市场场化运作作模式，创创造性的的开发和和利用，城城市经济济和产业业融合发发展的新新载体，现现代服务务业的重重要组成成部分。通通常包括括广告、建建筑艺术术、艺术术和古董董市场、手手工艺品品、时尚尚设计、

11、电电影与录录像、交交互式互互动软件件、音乐乐、表演演艺术、出出版业、软软件及计计算机服服务、电电视和广广播等等等。随着着创意产产业的不不断发展展，涌现现出一批批创意城城市。 创意城市将将是未来来城市最最具竞争争优势的的战略制制高点。综综观全球球，世界界城市都都是创新新城市 , 有有影响的的世界级级城市，无无一不是是创意产产业最集集中、最最发达的的地区，正正是发达达的创意意产业大大大增强强了城市市的竞争争力和辐辐射功能能，造就就了世界界级城市市。随着着创意产产业在国国的不断断发展，创创意之都都 ” 和 “ 创意城城市 ” 风起云云涌。创创新之都都 ” 争夺已已经在北北京、上上海和深深圳之间间悄然

12、开开始，此此外广州州、杭州州、重庆庆、昆明明、西安安等众多多城市也也都制定定了创意意产业发发展战略略，打造造创意城城市。这这是实施施自主创创新战略略的一个个具体表表现，也也是城市市争取核核心竞争争力的重重要表现现。未来来城市最最具竞争争优势的的定位已已不仅是是类似区区域政治治中心、经经济中心心、文化化中心等等概念，文文化创意意产业的的迅速拉拉动下，创创意城市市将是未未来城市市最具竞竞争优势势的一个个新定位位。创意意城市的的形成和和发展不不仅将使使城市发发展从效效率城市市提升到到创新城城市，而而且会从从整体上上推动城城市形态态和质态态的根本本性转型型，城市市在更高高层次上上形成自自己核心心竞争优

13、优势的战战略制高高点。文文化创意意产业在在中国风风起云涌涌。北京京：十一一五 ” 期间北北京将重重点发展展影视业业、出版版业、演演出业、艺艺术品经经营业、动动漫与网网络游戏戏业等六六大文化化创意产产业。北北京已经经形成初初步成型型的创意意产业集集聚区，如如北京数数字娱乐乐示范基基地、中中关村创创业产业业先导基基地、国国家新媒媒体产业业基地、东东城区文文化产业业园以及及朝阳大大山子艺艺术中心心等。上上海：创创意产业业也被列列入上海海 “ 十一五五 ” 发展规规划，上上海志在在用 年时间间建成亚亚洲最有有影响力力的创意意产业中中心之一一。目前前，上海海市已建建成 家创意意产业集集聚区，这这些集聚聚

14、区中入入驻有 余个个国家和和地区的的创意设设计企业业 多多户，从从业人员员上万人人。规划划到 年创意意产业的的贡献约约占全市市 以上。深深圳：将将文化创创意产业业园建设设列为 “ 文文化立市市 ” 重要内内容。长长沙：超超级女声声证明明了长沙沙对于电电视节目目的创意意。另外外，蓝猫猫 ” 销售着着近 多个品品种的衍衍生产品品，长沙沙卡通艺艺术节开开幕、金金鹰卡通通频道开开播，长长沙的创创意城市市特色有有着独特特的地位位。昆明明：昆大大丽 ( 昆明明、大理理、丽江江 ) 向来被被视为生生活方式式的典范范。这里里是手工工业创意意人群的的天堂。 从不缺乏创创意的城城市 成都都也在积积极打造造西部第第

15、一 “ 创意城城市 ” 成都是是个具有有 “ 智慧 ” 精精神的城城市，近近年来电电子信息息产业有有较大发发展，集集聚了一一批高水水准的人人才和知知名企业业，这里里发展创创意产业业有很好好的基础础和市场场作保证证。十一一五期间间，成都都将打造造 “ 数字娱娱乐第三三城 ” 将大力力发展有有线数字字电视，推推出传媒媒娱乐品品牌，推推进西部部印务产产业基地地建设，构构建新闻闻出版产产业链，扶扶持有发发展潜力力的文化化演艺公公司做大大做强，加加快建设设国家级级网络游游戏和动动漫产业业基地，培培育壮大大数字娱娱乐产业业。此外外，成都都将打造造 “ 动漫之之城 ” 网络游游戏发展展商都不不会忽略略成都，

16、 年成成都市就就拥有近近 万万互联网网用户，全全国三大大数字娱娱乐城市市之一。动动漫网游游产业是是成都市市文化产产业的新新兴重要要产业之之一，全全国首家家网络动动漫游戏戏产业基基地已经经在成都都市高新新区正式式投入营营运，目目前已有有盛大、金金山等 家国国内外知知名网络络游戏企企业入驻驻，投资资达 亿元。 一系列的发发展态势势表明，新新时代催催生新成成都，成成都正在在成为西西部的领领袖城市市 ” 为此，成成都的发发展显然然不能满满足于规规模的扩扩大和形形象的改改观，更更要谋求求城市能能级的提提升。新新成都呼呼唤新平平台，成成都除了了大规模模开发一一般意义义上的新新城，更更需要精精心打造造承载成

17、成都雄心心与梦想想的新城城 未来之之城。认认为，牧牧马山如如能先知知先觉，及及时抓住住这一历历史机遇遇，超越越一般意意义的新新城进行行高起点点的战略略定位，则则必将在在众多的的新城当当中脱颖颖而出。 二、成都成成为 “ 西部航航都 ” 临空经济改改变城市市命运，成成都作为为中国航航空 “ 第四极极 ” 正在成成为 “ 西部航航都 ” 中国西西部航空空城 ” 占地约约 平平方公里里）开始始浮出水水面。临临空经济济给双流流带来的的不仅是是航空物物流业和和临空制制造业的的集聚，更更将加速速临空型型服务业业 即高端端现代服服务业的的迅速集集聚。由由于双流流机场周周边的发发展空间间已十分分有限， 平方方

18、公里的的牧马新新城作为为中国西西部航空空城的一一个重要要组团，因因其特殊殊的地理理位置、良良好的生生态环境境和高尚尚运动配配套，理理所应当当地成为为整个航航空城中中最高端端的休闲闲商务板板块和高高尚居住住板块，临临空化、高高端化和和国际化化是其发发展的必必然趋势势。 随着全球经经济一体体化的推推动和航航空时代代的来，中中国的航航空业得得到快速速的发展展，以北北京、上上海、广广州为中中心形成成了中国国航空的的三大极极 ” 而在中中西部地地区，成成都由于于拥有西西部最广广的航空空区位腹腹地条件件，最大大的航空空客货流流量，最最强的综综合经济济实力，成成为西部部航空第第一城和和中国航航空 “ 第四极

19、极 ” 中国航航空的 格局局形成。新新一轮的的城市竞竞争中，拥拥有国家家级和区区域级枢枢纽机场场的城市市，纷纷纷以发展展临空经经济作为为提升城城市能级级的引擎擎，一时时间在中中国建设设航空城城的浪潮潮风起云云涌：北北京、上上海、广广州、深深圳、天天津、重重庆、昆昆明等众众多的城城市都提提出建设设航空城城的宏伟伟蓝图。 成都成为中中国航空空 “ 第四极极 ” 双流县县作为成成都市临临空经济济区的主主体，以以打造 “ 西西部航都都 ” 为契机机，构建建中国西西部最发发达的临临空经济济区，将将成为中中国西部部临空经经济第一一城，成成为整个个西部地地区航空空运输与与临空经经济规模模最大、能能级最高高的

20、枢纽纽与中心心。双流流临空经经济区即即中国西西部航空空城的范范围包括括：航空空港物流流园区、商商贸集中中发展区区、工业业集中发发展区、东东升城市市组团的的部分区区域、华华阳城市市组团的的部分区区域及牧牧马山组组团，占占地约 平方方公里。未未来的中中国西部部航空城城是具备备机场作作业、国国际物流流、保税税工业、金金融商业业、国际际会展、生生态居住住、国际际教育、旅旅游休闲闲等功能能的经济济区，综综合性、多多功能、具具有航空空产业特特色的都都市化区区域。成成都将被被批准开开放 “ 第五航航权 ” 年相相继开通通了成都都至巴黎黎，成都都经上海海至洛杉杉矶、伦伦敦、温温哥华、墨墨尔本等等国际航航线。汉

21、汉沙航空空公司与与国航合合作开通通成都至至德国法法兰克福福的货运运航线，实实现了成成都连接接欧美发发达城市市货运航航线零的的突破；大韩航航空申请请飞成都都货运航航线，从从汉城到到成都再再飞欧洲洲，韩国国汉城机机场一个个货运仓仓库年吞吞吐量就就达到 万吨吨。随着着第五航航权的开开放，成成都以双双流为核核心所打打造的西西部航都都 ” 地位将将越加巩巩固。 牧马山在航航空城中中的角色色与地位位： 牧马山作作为航空空城的一一个组团团，其休休闲商务务区 中国西部航航空城的的功能分分区包括括：航空空物流区区、临空空工业区区、临空空商业区区、临空空商务区区、临空空文化区区、临空空居住区区等（如如图 牧马山山

22、板块在在航空城城的核心心区中作作为 “ 临空休休闲商务务区 ” 图 中国国西部航航空城的的功能分分区 牧马山板板块与航航空城内内其它板板块的关关系 与临空工业业区和临临空物流流区的关关系：航航空城的的工业区区和物流流区是航航空城中中的车间间 ” 和 “ 仓库 ” 临临空经济济中扮演演的躯干干 ” 角色，工工业区和和物流区区中也有有部分办办公区域域，然而而对于大大型企业业来说，牧牧马山良良好的生生态环境境和高端端的配套套设施，对对企业的的高端办办公机构构和管理理部门有有很强的的吸引力力。 与临空商业业区的关关系：临临空商业业区，航航空城中中生产、生生活活动动相配套套的区域域，现代代服务业业最集中

23、中的区域域，但临临空商业业中相关关的高端端产品放放置到牧牧马新城城去演绎绎就更为为合适。 与临空文化化区的关关系：临临空文化化区，航航空王志志刚经典典案例成都都牧马山山战略规规划城中中的文化化区是成成都最大大的大学学城板块块，有众众多的科科研院所所和研究究机构，属属智力密密集区域域。随着着牧马山山环境的的进一步步改进，配配套进一一步提高高，会吸吸引一定定的高端端的研究究机构和和智力资资源向牧牧马山扩扩散，也也为牧马马山发展展头脑经经济创造造良好的的智力条条件。 与临空居住住区的关关系：就就整个航航空城的的临空居居住区来来看，由由于紧邻邻机场，受受开发强强度、建建筑密度度和建筑筑形态的的限制，牧

24、牧马山只只能作为为发展别别墅和低低密度住住宅用地地，由于于高尔夫夫球场等等高端设设施的配配套，造造就了牧牧马山作作为高尚尚别墅区区的机遇遇，而这这是航空空城内其其它临空空居住板板块所无无法比拟拟的 与其它临空空商务区区的关系系：航空空城中有有三大商商务区，其其中位于于华阳的的商务区区作为 “ 成成都南部部新城 ” 商商务中心心，主要要是城南南 角角色，临临空服务务性质相相对较弱弱；另一一个商务务区（机机场路沿沿线）由由于被机机场和物物流园区区、文化化区挤压压，发展展潜力有有限；牧牧马山由由于机场场二跑道道的修建建，原有有机场周周边的相相关航空空机构等等众多部部门被迫迫拆迁，这这为牧马马山发展展

25、航空商商务创造造了条件件，目前前已有民民航西南南管理局局、国航航和鹰联联等迁至至牧马山山。 总之，牧马马新城因因其特殊殊的地理理位置，良良好的生生态环境境，高尚尚的运动动配套设设施（高高尔夫等等）必将将成为整整个航空空城中最最高端的的休闲商商务板块块和高尚尚居住板板块，临临空化、高高端化和和国际化化是其必必然趋势势。 案例：上海海虹桥的的临空商商务区。成成都双流流机场和和上海虹虹桥机场场在城市市中的区区位相当当，都属属于近郊郊型机场场，依托托机场的的上海长长宁虹桥桥地区发发展现代代服务业业和临空空商务对对双流和和牧马山山的经济济发展有有很大的的借鉴意意义。紧紧邻上海海虹桥机机场的虹虹桥地区区是

26、集涉涉外经贸贸、商务务、会展展、宾馆馆、商业业、娱乐乐于一身身的临空空经济区区，也是是上海发发展头脑脑经济和和高端产产业最集集中的地地区。虹虹桥地区区包括五五大板块块：虹桥桥开发区区、国际际特色培培训区、娄娄山关路路 天山路路商业娱娱乐休闲闲区、遵遵义路会会展办公公酒店区区、古北北商务区区。目前前入驻虹虹桥的企企业和办办事机构构约为 家，其其中外资资企业和和机构约约占 ，国国际 强企业业中的 联合合利华、通通用电器器、英特特尔等公公司在此此设有办办事机构构。已有有 个个国家的的驻沪领领事馆落落户这里里，虹桥桥已成为为上海目目前最成成熟的商商务办公公区之一一。包括括虹桥开开发区、虹虹桥机场场、古

27、北北新区、虹虹桥路沿沿线高级级居住区区在内的的约 范围内内，目前前已建有有 家家宾馆，其其中五星星级宾馆馆 家家，四星星级宾馆馆 家家，三星星级宾馆馆 家家（拥有有虹桥机机场的长长宁区拥拥有的五五星级酒酒店数量量占上海海的六分分之一。截截至 年 月，上上海拥有有的五星星级酒店店 家家，其中中：长宁宁有 家、黄黄浦有 家、静静安有 家、卢卢湾有 家、浦浦东有 家、徐徐汇有 家。浦浦东、长长宁座拥拥机场的的优势，使使其成为为五星级级酒店最最集中的的两区） 三、成都成成为 “ 休闲之之都 ” 随着中国进进入休闲闲时代，众众多的城城市确立立了休闲闲城市 ” 城城市发展展目标，而而作为中中国发展展休闲产

28、产业的领领军 ” 城市 成成都，打打造 “ 休闲之之都 ” 道路上上也是前前有劲敌敌，后有有追兵 ” 要要想保持持领先地地位，也也必须重重新明晰晰自己的的发展方方向，走走国际化化的道路路，应与与城市中中现代服服务性行行业的发发展密切切联系起起来，才才能卓有有成效的的建设一一个休闲闲城市，打打造一个个名副其其实的休休闲之都都 ” 而牧马马山在面面临这样样难得的的历史机机遇时，必必须抓住住机会，成成为成都都打造 “ 休休闲之都都 ” 一个支支撑平台台。 休闲产业是是 世世纪全球球经济发发展的五五大推动动力之一一。城市市休闲业业的发展展引出了了更多元元素的扩扩展，扩扩大了城城市的知知名度，推推动城市

29、市服务管管理和休休闲设施施更上一一层楼，尤尤其是服服务性行行业的发发展和成成熟。国国，休闲闲城市的的竞争首首先是两两个城市市之间展展开的一一个是天天堂 ” 杭州，一一个是天天府 ” 成都。杭杭州制定定了天堂堂硅谷、休休闲之都都 ” 战略目目标，并并凭借 休博博会强化化 “ 东方休休闲之都都 ” 品牌；成都依依靠丰富富的旅游游资源和和人文遗遗产，为为打造 “ 休休闲之都都 ” 也是不不遗余力力。应该该看到休休闲之都都 ” 竞争，休休闲资源源、休闲闲文化、休休闲产业业和休闲闲品牌的的全面竞竞争。 成都要想成成为 “ 休闲之之都 ” 首先要要继续做做大做强强第三产产业，尤尤其是现现代服务务业。而而随

30、着现现代服务务业的蓬蓬勃发展展，必然然引发对对酒店餐餐饮娱乐乐市场和和商务办办公市场场的需求求。 酒店餐餐饮娱乐乐市场的的巨大需需求：随随着旅游游人群、度度假人群群、商务务人群的的日益增增多，对对酒店餐餐饮业表表现出强强烈的刚刚性需求求；随着着人们生生活水平平的不断断改善，享享受性消消费上的的比例日日益增大大，对餐餐饮、娱娱乐、保保健等方方面的需需求逐渐渐增多；酒店餐餐饮娱乐乐业自身身的发展展也逐渐渐走向了了多元化化。 商务办办公区的的个性化化需求：根据机机构本身身的功能能定位，选选择商务务楼时更更注重区区域的功功能性；根据其其服务的的客户源源的分布布情况，十十分注重重周边的的配套性性；对商商

31、务楼市市场的租租售更趋趋理性化化，总体体上以租租赁为主主。 图 郊区区办公园园与中心心商务区区的分离离 受技术因素素、成本本因素和和环境因因素的影影响，现现代办公公模式发发生了转转变（如如图 工业化化时代的的办公空空间是标标准化的的分割空空间、写写字楼形形态，多多集中于于中央商商务区；后工业业时代的的办公空空间是亲亲近自然然、可持持续发展展，追求求在休闲闲中办公公，办公公中休闲闲，多集集中于城城市郊区区。于是是生态商商务花园园（ 成为国国际标准准的办公公新趋势势。生态态商务花花园（ 具有有偏离市市中心、低低密度大大型综合合社区和和生态环环境优良良的特点点；具有有改善工工作环境境、提高高工作效效

32、率、降降低办公公成本、平平衡城市市发展、提提高就业业率五大大优势，因因此在欧欧美许多多城市，商商务花园园成为最最重要的的办公物物业品种种之一，很很多国际际跨国公公司的总总部都设设在生态态商务花花园内， 的的大企业业都拥有有自己的的商务花花园，展展现企业业自己独独特的形形象。美美国从 年到到 年年，纽约约市中心心区公司司总部的的集中程程度降低低了 ，芝芝加哥中中心区也也降低了了 。波音音、 朗讯、摩摩托罗拉拉、英特特尔、微微软、思思科等很很多著名名的公司司都离开开市中心心在郊区区设立总总部。北北京有越越来越多多的公司司选择了了郊区的的绿色办办公 ” 北电网网络、 摩托托罗拉、爱爱立信等等多个著著

33、名跨国国企业决决定将总总部迁往往位于望望京地区区的中关关村电子子城科技技园区，国国内航天天工业的的龙头企企业中国国航天时时代电子子公司和和长征火火箭技术术股份有有限公司司也已决决定将公公司总部部设在丰丰台区的的总部基基地。 成都郊区商商务办公公市场巨巨大，成成都高新新区、高高新西区区、武侯侯科技园园、西南南航空港港经济开开发区 青羊工工业集中中发展区区、龙泉泉驿国家家级经济济技术开开发区等等众多的的工业园园区都分分布于成成都的三三环线以以外（成成都郊区区）成都都郊区面面临巨大大的商务务办公商商机。绿绿色生态态办公区区（ 也日益益成为众众多企业业的选择择，综观观成都市市郊，牧牧马山因因其生态态的

34、自然然环境、优优越的区区位条件件（紧邻邻机场）具具有了发发展绿色色生态办办公区（ 条件件。 成都要想成成为 “ 休闲之之都 ” 必须走走国际化化道路。成成都的地地方性休休闲产业业很发达达，各式式各样的的茶馆、棋棋牌室林林立，但但是大部部分都是是带着中中国传统统味道的的休闲场场所，而而并非是是国际上上崇尚的的休闲场场所，成成都要想想成为真真正的休休闲之都都，成为为国际化化的休闲闲城市，必必须融合合国际休休闲时尚尚，强调调国际化化的休闲闲方式。 而中国西部部看成都都，成都都发展看看双流。双双流在大大成都城城市重心心南移的的力量推推动下 “ 再再造新成成都 ” 全球化化浪潮的的力量推推动下打打造世界

35、界进入西西部的西西部之门门 ” 以 “ 再造成成都、提提升成都都 ” 理念，以以高于中中心城区区的定位位进行战战略规划划。双流流正是以以国际化化的姿态态，去打打造成都都的南部部新城。因因此双流流正成为为成都对对接世界界，走国国际化道道路的桥桥头堡，承承载着成成都国际际化梦想想的历史史使命，而而牧马山山也成为为演绎和和支撑这这一历史史使命的的平台之之一，因因此，对对于牧马马新城的的发展来来说，必必须是高高举高打打，高端端化和国国际化。 四、聚焦牧牧马山 一系列的发发展态势势下，牧牧马山正正迎来前前所未有有的综合合性战略略机遇期期，因此此我必须须重新审审视牧马马山，聚聚焦牧马马山。 牧马山开开发现

36、状状分析 区位和交交通 牧马新城位位于成都都市双流流县境内内，规划划面积 平方方公里，距距成都市市区 公里，双双流国际际机场 公里里，成都都火车南南站 公里，双双流火车车站 公里。目目前牧马马山外部部交通联联系主要要通过大大件路和和老川藏藏路；内内部交通通结构主主要是由由牧山路路和云岭岭路（如如图 从牧马山现现有的区区位交通通来看，由由于老川川藏路和和大件路路道路等等级较低低，车流流较多，从从市中心心到牧马马山的交交通成本本和时间间成本较较大、可可达性差差，无形形中造成成牧马山山的边缘缘化和末末端化。此此外由于于牧马山山本身内内部交通通结构没没有完善善，难以以支撑整整个新城城开发。 图 牧马马

37、山外部部主要交交通 图图 牧牧马山的的内部主主要交通通 年 月月 日日随着接接待寺立立交桥的的修通，双双楠大道道将全线线贯通，双双楠大道道将成为为成都进进入东升升和牧马马山的主主要通道道，双楠楠大道之之于东升升和牧马马山，相相当于天天府大道道之于华华阳、光光华大道道之于温温江、成成龙路之之于龙泉泉驿（如如图 图 双楠楠大道与与牧马山山的关系系 随着交通条条件的不不断改善善，牧马马山与周周边区域域的联系系将越来来越紧密密： 向北连连接 “ 大东升升 ” 东升是是继温江江和华阳阳之后成成都近郊郊快速崛崛起的板板块，大大东升的的崛起主主要体现现在两个个方面：一是双双流新城城 ” 发展，二二是牧马马新

38、城 ” 发发展，因因此作为为大东升升城市组组团的牧牧马山其其发展的的本质是是融入大大成都。 东西西连贯 “ 东东升 ” 与 “ 华阳 ” 未未来由于于机场二二跑道的的建设，东东升和华华阳之间间的联系系将由华华牧路来来承担，而而华牧路路横贯牧牧马山，优优越的区区位条件件，使得得牧马山山 “ 左右逢逢源 ” 将同时时得到东东升和华华阳的辐辐射。 向南南辐射 “ 黄黄龙溪 ” 双双黄路文文化休闲闲走廊 ” 双双流县委委、县政政府打造造 “ 三走廊廊 ” 工作目目标之一一 双流流推进城城乡一体体化战略略的重要要内容。而而牧马山山正是这这条 “ 走廊 ” 北北部中心心，与南南部中心心的黄龙龙溪，共共同组

39、成成了杠杆杆的两翼翼（如图图 牧牧马山的的开发对对整个 “ 双双黄路文文化休闲闲走廊 ” 辐辐射和带带动意义义重大。 图 牧马马山是双双黄路文文化走廊廊的龙头头 图 牧马马山与周周边区域域关系 从城市结构构和关系系来看，牧牧马山 “ 承承上启下下，左右右逢源 ” 从从城市产产业分布布来看，牧牧马山处处于 “ 高新西西区 武侯侯科技园园 西航港港开发区区 高新区区（南区区）高新新技术产产业带（走走廊）上上（如图图 近近水楼台台 ” 区位优优势，使使得牧马马山会吸吸引部分分高新企企业的进进驻。因因此牧马马山处于于 “ 两城两两带 ” 南部新新城和航航空城，高高新技术术产业带带和双黄黄路文化化休闲带

40、带）上，特特殊的区区位条件件造就了了牧马山山处于 “ 承承上启下下，左右右逢源 ” 成成都城市市发展结结点上，也也造就了了牧马山山不同寻寻常的历历史使命命。 对原有定定位和规规划的检检讨 牧马山在此此之前被被定位为为 “ 旅游新新城 ” 以旅游游、居住住、文体体为主，以以休闲、疗疗养为辅辅的现代代化、多多功能的的新型山山水新城城。原有有规划（如如图 按自然然环境和和功能性性质形成成 “ 一圈一一心五区区 ” 规划结结构（一一圈：生生态绿化化保护圈圈；一心心：以牧牧山湖公公园和高高尔夫球球场形成成绿心；五区：南面 以以农民安安置为主主的居住住区；东东面 商务务会议、休休闲度假假区；东东北 休闲闲

41、运动度度假区；西北 居居住区；平原地地区 居住住区） 图 牧马马山原有有规划 对原有定位位与规划划存在检检讨：认认为，牧牧马山原原有的定定位与规规划已不不适应新新形势的的需要，应应及时予予以调整整。现在在看来，原原有的定定位与规规划存在在主要问问题是 定位不清清。牧马马山原有有定位一一直不清清晰，定定位为 “ 旅旅游新城城 ” 但发展展旅游的的优势并并不突出出，旅游游产业难难以成为为牧马山山的主导导产业，旅旅游新城城 ” 名不副副实。牧牧马山也也不能只只是一个个住宅区区，必须须有产业业支撑，其其产业定定位是什什么，必必须予以以明确。 体系不清清。双流流的战略略定位是是中国西西部航都都 ” 牧马

42、山山必然成成为 “ 西部航航都 ” 功能组组团之一一。而这这在原有有定位与与规划当当中完全全没有体体现，现现在必须须把牧马马山的定定位与规规划纳入入到中国国西部航航空城 ” 体体系当中中去。 核心不明明。原有有规划以以 “ 绿心 ” 为为心，但但是绿心心 ” 并不能能成为带带动和支支撑一个个新城发发展的中中心。由由于没有有真正的的区域中中心，造造成区域域内的各各大板块块较为分分散，难难以整合合。 用地过少少。牧马马山原来来以旅游游新城的的定位进进行规划划，导致致可开发发用地规规模过小小，将影影响土地地经营效效益的合合理兑现现。 牧马山周周边竞争争板块分分析 麓山板块、温温江北部部新城板板块、青

43、青城山板板块、东东山板块块都是成成都周边边新型的的新城板板块和高高端房地地产聚集集板块，这这些板块块的发展展与牧马马山板块块有很强强的参照照性和竞竞争性，比比较这些些板块之之间的竞竞争关系系和发展展态势，才才能更加加明晰牧牧马山的的定位，也也才能找找到差异异化的道道路，使使牧马山山的发展展在成都都众多的的新城发发展中脱脱颖而出出。 通过竞争分分析，认认为，牧牧马山应应该走以以下发展展路线： ? 立足产产业化。麓麓山板块块、东山山板块都都是房地地产大盘盘，不是是真正意意义上的的城区 城城区必须须有产业业支撑。牧牧马新城城的发展展不能仅仅仅依靠靠房地产产，必须须依托西西部航空空城大力力发展临临空服

44、务务业，走走产业化化的可持持续发展展道路，成成为宜居居也宜商商的新城城。 ? 面向高高端化。牧牧马山要要想在竞竞争中脱脱颖而出出，必须须坚持走走高端化化路线，不不能走常常规的大大众化路路线。牧牧马山应应不断巩巩固高尔尔夫优势势，并大大力发展展服务高高端商务务人群的的现代服服务业。牧牧马山的的临空区区位优势势将使其其日益高高端化。 ? 第一居居所化。牧牧马山目目前处于于第一居居所与第第二居所所之间的的过渡形形态。牧牧马山地地处近郊郊，随着着时间推推移，其其第一居居所的特特征将越越来越明明显，这这是牧马马山区别别于青城城山、龙龙泉等竞竞争板块块的一大大竞争优优势，应应充分重重视并予予以引导导。 图

45、 五大大板块的的居所定定位 王王志刚经经典案例例成成都牧马马山战略略规划附录：牧马马山周边边竞争板板块分析析 ? 牧马山山 麓麓山板块块 麓山板块处处于双流流麓山大大道走廊廊，离中中心城区区 公公里。麓麓山国际际社区处处于成都都建设中中的国际际城南副副中心，建建筑用地地 亩亩，总建建筑面积积上百万万平方米米，建成成后将是是集运动动、居住住、休闲闲、娱乐乐、教育育等功能能为核心心的超大大型开放放式国际际社区，将将担负城城南副中中心配套套的功能能，城南南副中心心不可分分割的一一部分。麓麓山国际际社区主主要由三三部分构构成： 麓山山别墅：逸翠谷谷、水晶晶岗、橡橡树坡、园园石滩、碧碧影溪、黑黑钻山庄庄

46、等。 麓镇镇：欧洲洲商业小小镇、山山顶教堂堂、国际际酒店、国国际学校校、会议议中心、别别墅洋房房等。 乡村村俱乐部部：麓山山 号号国际会会所、高高尔夫练练习场（ 个洞洞的高尔尔夫球场场，作为为高尔夫夫练习场场来运营营，将来来有可能能会成为为 洞洞球场）恒恒温游泳泳池、运运动公园园等。麓麓山国际际社区的的客户市市场立足足于成都都中高端端人群，据据统计购购买麓山山国际的的人群中中，海归归 ” ，房房地产从从业人员员 ，其余余还有 媒体体、政府府部门等等从业人人员，以以及相当当比例的的外籍人人士。当当前的楼楼盘均价价为 元 平方米米。 麓山国际社社区由万万华地产产开发，采采用国外外先进的的 计计划单

47、元元综合开开发）开开发模式式，即通通过一个个总体的的规划来来控制几几十年甚甚至上百百年的开开发，保保证项目目每一独独立单位位的组团团能在总总规的控控制下有有序发展展，从而而有效避避免了区区域开发发中出现现的杂乱乱无序的的状态。 与麓山板块块相比，牧牧马山板板块的优优、劣势势分别是是 优势： 新城和和产业的的优势。牧牧马山规规模较大大，后续续有近万万亩的土土地可供供开发，质质是产业业居住住配套套 ” 形式，因因此牧马马山还包包含商务务办公、会会议、度度假、休休闲运动动等产业业；而麓麓山板块块是社区区的概念念，规模模较小，同同时又是是纯居住住板块，本本质是居居住配配套 ” 形式。 高尔尔夫优势势。牧马马山拥有有 洞洞标准高高尔夫球球场，四四川最好好的高尔尔夫球场场，后续续发展高高尔夫的的潜力巨巨大；而而麓山只只拥有 洞的的高尔夫夫练习场场，发展展潜力有有限。 劣势： 开发模模式的劣劣势。麓麓山板块块是 开发模模式，整整体环境境打造较较好；而而牧马山山由于长长期定位位不清，发发展缺乏乏整体的的规划，形形象较差差。 品牌的的劣势。麓麓山板块块属于大