瑞丽国际汽车城项目可行性分析58819.docx

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1、瑞丽国际汽汽车城项项目可行行性分析析2011年年10月月编制人：李李锋目录第一章 总 论4一：项目概概况4二：编编制范围围4三：主要技技术经济济指标4四：简要结结论5第二章 项目建建设背景景及必要要性7一、项目建建设背景景7二、项目建建设的必必要性8第三章 市场现现状及前前景分析析11一、市场前前景分析析11二、瑞丽国国际汽车车城的优优势11第四章 建建设内容容及规模模13一、功功能定位位13第五章 建设地地址及建建设条件件15一、建设地地址15第六章 项项目方案案设计16一、规划目目标及总总体思路路16二、规划布布局16三、绿地规规划17四、建筑风风格17五、防灾设设计18第七章项项目的组组

2、织机构构设置19一、组组织管理理19二、组织机机构及人人员配备备19第八章 项项目实施施进度21一、建设工工期21二、项目实实施进度度安排21第九章项项目营销销策划22一、项目定定位22二.产品策策略23三、价格策策略24四、招商计计划25五、营销策策略25第十章 经经济效益益评价28一、基础数数据28二、风险分分析28第十一章 结论及及建议30一、结论30二、建议30第一章 总 论一：项目概概况项目名称：瑞丽国际际汽车城城 项目地址址：中国国瑞丽姐姐勒经营范围：市场摊摊位、进进口及国国产整车车销售维维修、汽汽车美容容装饰改改装、车车辆落户户、保险险承保定定损及理理赔、二二手车置置换买卖卖、驾

3、校校、车辆辆设施出出租、餐餐饮 、服服务、仓仓储、物物流。项目建设内内容及规规模：总总占地118.88亩，项目目包含:露天汽汽车展场场，棚盖汽车车展场，展展场办公公室及门门面，道道路绿化化及环境境。预计计机动车车年交易易超过550000辆，年年交易额额5亿元以以上。投资总额：人民币币30000万元元，其中中固定资资产投资资20000万元元，铺底流流动资金金200万元元。二：编制范范围该可研报告告编制范范围包括括：项目目建设背背景及必必要性、市市场现状状及前景景分析、建建设内容容及规模模、建设设地址及及建设条条件、项项目方案案设计、环环保、消消防、节节能及安安全、招招投标方方案、项项目的组组织机

4、构构设置、项项目营销销策划、项项目实施施进度、投投资估算算及资金金筹措、经经济效益益评价、结结论及建建设。三：主要技技术经济济指标 详见附表11-1序号项目单位数据备注主要数据1项目占地面面积亩18.8另加八面临临风拐角角面积2总建筑面积积平方米3000预估3露天汽车展展场平方米550预估4棚盖汽车交交易展厅厅平方米2400待规划5办公室及门门面平方米待规划6道路平方米待规划7绿化及环境境平方米待规划8项目总投资资万元30009固定资产投投资万元2000含维修设备备10其他费用万元800品牌保证金金及车款款11市场宣传推推广费用用万元20012铺底流动资资金万元20013年平均利润润总额万元3

5、000投入经营前前10年年平均数数14自筹资金万元3000四：简要结结论瑞丽国际汽汽车城建建成后，国国内外重重点汽车车生产厂厂家和云云南知名名汽车品品牌经销销代理商商将聚集集其中，同同时，将将瑞丽市市机动车车车检站站整体迁迁入瑞丽丽国际汽汽车城，并并对该市市场实现现专业化化、规模模化经营营，逐步步将瑞丽丽国际汽汽车城培培育成为为云南乃至至东南亚亚地区具具有较强强影响力力和辐射射力的现现代化专专业市场场。预计计20112年度度将交易易各类机机动车550000辆以上上，交易易额将超超过5亿亿元；利用瑞丽市市独特的的地理优优势通过过努力，瑞丽国际汽车城将逐步发展成为适应全市乃至东南亚经济发展的机动车

6、行业的交易中心、信息中心、车辆维修保养中心、汽车进出口贸易中心。成为具有全国重要行业地位的机动车贸易服务中心，对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。第二章 项目建建设背景景及必要要性一、项目建建设背景景（一）随随着国务务院关关于支持持云南省省加快建建设面向向西南开开放重要要桥头堡堡的意见见的颁颁布，瑞丽市市城市基基础设施施建设迅迅速完善善，经济济状况发发生了巨巨大的变变化。（二）、美美丽的边边境口岸岸城市瑞瑞丽，位位于云南南省西部部，隶属属于德宏宏傣族景景颇族自自治州。绝绝对地理理位

7、置处处于东经经97. 311988. 002，北纬纬23. 388244. 114之间。陆陆路距省省会昆明明7522公里，距距州府潞潞西1003公里里，为东东起上海海，西达达瑞丽的的3200国道终终点，是是滇缅公公路与中中印公路路（史迪迪威公路路）的交交汇处。其其东连潞潞西，北北接陇川川，西北北、西南南、东南南三面与与缅甸山山水相连连，村寨寨相望，毗毗邻缅甸甸国家级级口岸城城市木姐姐。瑞丽具有得得天独厚厚的区位位优势。它它与中国国友好邻邻邦缅甸甸山水相相连，国国境线长长1699.8公公里，是是中国陆陆路边境境线上对对外开放放条件最最好的地地方。从从昆明出出发沿3320国国道一天天半的路路程即可

8、可到达邻邻国缅甸甸边境，地地理、气气候条件件优越，边边境口岸岸、边境境通道可可以“全天候候”利用。 瑞瑞丽处在在中华经经济圈、东东盟经济济圈和南南亚经济济圈的结结合部，是是中国实实施南向向印度洋洋战略的的重要门门户。从从交通条条件看，瑞瑞丽具有有通往缅缅甸、辐辐射东南南亚、南南亚最便便捷的通通道。起起自上海海的3220国道道由瑞丽丽姐告出出境与缅缅甸的“史迪威威”公路相相连。从从昆明到到瑞丽的的高速公公路于220088年全线线贯通。从从昆明到到仰光的的公路全全长18800公公里，即即可进入入印度洋洋。绕开开了“马六甲甲困局”的瓶颈颈，并可可缩短运运距50000多多公里，节节省运输输时间1153

9、0天天。由此可见，在在未来的的几年中中，中国国的经济济发展处处于良好好态势，国国民经济济将长足足发展，而而瑞丽市市作为具有有不可替替代优势势区域资资源的中中国云南南的边境境口岸，生生产总值值及各产产业也将将均衡发发展。人人民生活活水平得得到相应应提高，从从解决温温饱上升升到追求求小康生生活，其其重要标标志之一一的汽车车必将在在家电、住住房之后后形成国国民下一一个消费费热点。综上所述，无无论是轿轿车还是是货车，无无论是汽汽车还是是汽车配配件、美美容等相相关行业业，在今今后的数数年里将将因为需需求的增增加而繁繁荣，220033年全国国各大汽汽车厂家家提出的的产量计计划均比比去年增增长近一一倍，如如

10、何让市市场消化化产品成成为当务务之急，作作为内陆陆城市，瑞丽市汽车流通的相对滞后非常严重，解决瑞丽缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，而瑞丽国际汽车城的建设，正好填补了滇西部汽车流通领域的空白。二、项目建建设的必必要性（一）该项项目的实实施是推推动本地地汽车业业发展的的有力措措施汽车产业在在我国属属幼稚产产业，是是国家重重点扶持持和培育育对象，发发展空间间广阔。随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地人均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速

11、组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从单一生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快瑞丽汽车行业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产业以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透与发展。（二）该项项目的实实施有利利于建立立一个完完善的现现代汽车车流通体体系据国外资料料表明：在汽车车产业的的利润中中，制造造业仅占占30%-40%，流通通及售后后服务领领域占660%-770%。我我国汽车车工业发发展由于于起步晚晚，再加加上传统统计划经经济影响响等因素素，使得得厂家相相对重视视生产过过程，比比较忽略略流通贸贸易的重重要性，从从而导致致汽车服服务贸

12、易易相对薄薄弱，成成为整个个行业发发展的瓶瓶颈。服服务贸易易，包括括售前、售售中及售售后服务务各方面面的内容容，即：售前购购车指导导、上牌牌手续办办理、汽汽车配件件供应、售售后维修修、装饰饰美容、驾驾驶技术术培训、信信息网络络建设以以及汽车车文化培培育等。国国家有关关汽车服服务政策策的制定定与执行行、各地地区的汽汽车交易易大环境境状况、生生产厂家家对所售售车辆执执行的售售后服务务力度等等，都将将直接影影响到汽汽车服务务贸易的的水平。现现阶段，主主要问题题集中在在生产与与售后服服务脱节节，服务务标准、维维修技术术差，零零配件质质量不高高，伪劣劣配件多多，政府府有关部部门监控控不力，收收费混乱乱等

13、方面面。虽然然我国的的服务贸贸易水平平发展缓缓慢，但但在不久久的将来来，服务务贸易作作为汽车车销售必必将延伸伸的部分分，发展展潜力无无疑是非非常巨大大的。瑞丽市现有有的汽车车市场规规模偏小小、布局局分散零零乱，给给人一种种散、乱乱、无序序的外在在形象。有有一定影影响力和和规模的的主要汽汽车市场场中，翼翼龙、双双龙、保保成等，系系自发形形成的街街边市场场，因场场地限制制已无发发展空间间。功能能单一，商商气不足足。设施施简陋，规规模受限限。现有有市场经经营模式式传统落落后，不不能达到到规模化化和集约约化经营营，这不不仅与我我市汽车车生产行行业的发发展不相相适应，也也与瑞丽丽市区域域经济发发展不相相

14、协调。该该项目建建成后，经经营面积积将达118.88亩，是是目前边边境地区区规模较较大、功功能较全全、模式式较新、维维修技术术精湛的的汽车交交易市场场。该项项目的实实施并运运营，弥弥补了瑞瑞丽市缺缺乏超大大规模汽汽车市场场的“空白”，而且且凭借便便捷的区区位优势势、经营营优势及及网络资资源优势势，把广广大的消消费者、生生产厂商商、配件件供应商商以及配配套服务务商紧密密的联系系在一起起，形成成集团化化的经营营优势，真真正形成成供、产产、销一一条龙配配套体系系，并建建立完善善的经营营格局，实实现政府府、厂商商、消费费者、市市场经营营者真正正意义上上的“四赢”。（三）该项项目的实实施可以以带动滇滇西

15、南区区域经济济的发展展瑞丽国际汽汽车城将将形成汽汽车整车车及零配配件的专专业市场场。通过过市场带带动相关关制造业业与辅助助行业的的发展，包包括物流流中心、酒酒店、餐餐饮娱乐乐一条街街等，必必将有力力地带动动滇西南南区域经经济的快快速发展展。第三章 市场现现状及前前景分析析一、市场前前景分析析据统计，至至20111年末末，我国国民用汽汽车保有有量达到到56995211万辆(包括三三轮汽车车和低速速货车114688万辆)，比220100年末增增长144.3%，其中中私人汽汽车保有有量3995344万辆，增增长300.8%。民用用轿车保保有量9919558万辆辆，增长长26.7%，其其中私人人轿车2

16、215222万辆辆，增长长58.5%。而而20111年我我国汽车车市场也也将连续续第100年保持持两位数数增长，预预测20015年年国产汽汽车的销销售量将将达1990233万辆，比比20110年增增长655%左右右。瑞丽丽国际汽汽车城的的兴建填填补了滇滇西地区区没有规规模化汽汽车行业业市场的的空白，可可以满足足滇西大大部分地地区人民民群众的的购车、用用车需求求。如此庞大的的汽车增增长，也也会催生生出一个个庞大的的车维修修行情。随着滇滇西部的的开发，泛泛亚经济济的体的的形成。汽车的社会化和私家车的大量发展，使汽车销售、维修走向社会化，并促使汽车维修业从产品型行业向服务型行业过渡，按照市场化的要求

17、，形成了一个社会化的、资金和技术密集型的、相对独立的行业。汽车产业化专业化运行势在必行。二、瑞丽国国际汽车车城的优优势（一）区位位优势不可取代的的独特地地理位置置和边境境口岸优优势。（二）规模模优势瑞丽国际汽汽车城是是行业规规模化，专业化化运营的的大型汽汽车行业业平台，极极具规模模优势。（三）经营营优势瑞丽国际汽汽车城将将采取国国内外大大型汽车车市场的的先进管管理经验验，突出出专业化化的服务务优势，使使厂商的的经营管管理费用用大大降降低。（四）政政策优势势该项目是瑞瑞丽市220111年重点点项目之之一，得得到了瑞瑞丽市各各级领导导和部门门的关怀怀和大力力支持。市市府有关关部门明明确表示示，作为

18、为瑞丽市的的重点项项目，从从立项批批复、手手续办理理到招商商经营、税税费及配配套政策策上都将将得到特特殊扶持持，必将将会给项项目建成成后的运运行提供供政策保保证。项项目建成成后本市市车辆管管理所,车检站站将率先先迁入。（五）网络络优势传统汽车市市场里厂厂商与消消费者之之间完全全是一种种面对面面的沟通通、交流流、销售售模式，而而瑞丽国国际汽车车城将在在传统市市场的基基础上，运运用现代代化的互互联网络络服务突突出“无形”市场的的功能。市市场展销销区配有有先进的的通讯系系统，并并提供电电子显示示屏及“电子商商务”等信息息平台。 第四章 建建设内容容及规模模一、功能定定位（一）市场场定位瑞丽国际汽汽车

19、城定定位为中中国滇西西部地区区集国内内外品牌牌乘用车车、整车车交易、配配件供应应、物流流配送、维维修保养养、装饰饰美容、汽汽车会展展等于一一体的汽汽车贸易易及服务务中心，是是滇西部部地区规规模最大大、功能能最全、模模式最新新的多功功能国际际化现代代汽车城城。（二）经营营品种轿车、汽车车配件、装装饰美容容材料、维维修保养养等。（三）功能能分布整个汽车城城分为贸贸易区、配配套区和和服务区区共三大大区： 1.贸易区区：包括括汽车交交易区、零零配件交交易区、会会展区；2.配套区区：物流流配送、维维修装饰饰区；3.服务区区：包括括综合管管理服务务区、生生活服务务区、休休息娱乐乐区。（四）服务务项目 1.

20、为进场场厂商提提供日常常商务服服务：协协调有关关职能部部门，现现场提供供工商、税税务、车车管、稽征征、金融、保保险等管管理与服服务；2.代客新新车上牌牌、驾驶驶证备案案、车辆辆、年审审、办理理保险服服务等；3.组织汽汽车展销销会、交交易博览览会，提供供有关国国际汽车车发展的的最新动动态信息息；4.建立汽汽车专业业网站，开开设电子子商务项项目，建建立网上上信息查查询及交交易通道道，设立大屏幕幕电子显显示系统统，发布布汽车交交易信息息；（五）辐射射范围立足瑞丽，辐辐射滇西西，联结结国内、国国外汽车车市场。（六）总体体构想为保证项目目成功，项项目规划划按照“前瞻性性、高起起点、低低进入、统统一设计计

21、、分步步实施”的原则则，整合合社会、政政府、行业各各方面资资源，积积极建造造全新的的瑞丽西部部国际汽汽车城。第五章 建设地地址及建建设条件件一、建设地地址本项目拟建建于瑞丽丽姐勒，选址3320国国道，新新修400米宽大大道，建建设中的的火车站站交通辐辐射网络络中心，交交通便捷捷。项目目建成后后该区位位势必成成为瑞丽丽市的黄黄金商业业地段。第六章 项项目方案案设计一、规划目目标及总总体思路路（一）规划划目标实现布局合合理、功功能齐备备、环境境优美、技技术先进进的现代代化的综综合社区区。密切切联系客客观实际际，结合合气候、风风向、地地形、地地貌及周周边环境境进行创创作，建建立“以人为为主，物物为人

22、用用”的观点点。（二）总体体思路1.结合地地表，统统一设计计、分区区规划，由由总体到到局部进进行设计计。2.合理分分区，合合理布置置景观大大道、会会展区、露露天停车车展场、商商务办公公区、物物流配送送中心区区。做到到既紧密密联系，又又分区明明确，互互不干扰扰。3.考虑场场地的地地理优势势，注意意国际汽汽车城的的形象，采采用高低低错落，一一张一弛弛等手法法，来强强化各类类建筑所所体现的的景观特特色二、规划布布局将用地划分分为几大大功能部部分来进进行规划划设计，规规划用地地范围大大部分规规划为汽汽车展场场及经营营用房，并并结合管管理、服服务等设设置相应应配套设设施。出出入口部部分处理理成入口口广场

23、，以以有利集集散人流流、车流流。在建建筑的形形式上强强调简洁洁、明快快，具有有现代感感及高科科技感，以以给人视视觉上的的强烈冲冲击力。品牌轿车交交易区整整个平面面布置和和建筑力力争模式式新颖，具具现代感感，以充充分展示示项目形形象。城城内绿化化带形成成有机整整体，配配以休闲闲、歇息息场地、草草坪和花花坛等。满满足促销销对场地地的需求求、营造造良好的的汽车经经营气氛氛，树立立市场形形象。综综合管理理服务、零零配件交交易、物物流中转转区等，要要求设施施齐备，功功能完善善。考虑虑活动集集会地等等，要求求极具现现代感。该该项目在在设计上上充分展展示特殊殊风格，达达吸引人人流及商商家前来来观赏和和增进购

24、购置力的的效果。汽车棚盖展展场1层层。轻钢钢网架结结构。棚棚盖采用用轻质透透明玻璃璃钢瓦，与与地面大大块高级级地面砖砖相辉映映。三、绿地规规划规划区内绿绿地规划划布局结结构可概概括为“点”“线”“面”有机结结合的系系统结构构。（一）点：主要指指庭院绿绿地，展展场绿地地，以草草坪、花花卉和灌灌木为主主。（二）线：充分利利用场内内道路两两旁行道道树和人人行道两两旁的带带状绿地地形成线线性的绿绿化布置置，行道道树采用用效果好好的常绿绿乔木，带带状绿地地则多用用树木点点缀。（三）面：在汽车车城入口口处及会会展中心心旁等地地方充分分利用土土地成片片布置草草坪和整整型植物物，同时时辅以五五彩花卉卉来点缀缀

25、，形成成大片绿绿地。汽汽车展场场与停车车场满铺铺草坪砖砖，以增增加绿地地面积。四、建筑风风格建筑风格既既不拘泥泥于传统统，也不不宜一味味的追随随潮流，而而应该选选择一种种经典的的，富于于渲染展展示氛围围的建筑筑形式，经经过多次次比较，初初步决定定采用晚晚期现代代主义的的建筑理理念来指指导设计计。同时时，借助助于新型型的材料料、现代代的处理理方式，使使瑞丽国际际汽车城城融入高高科技、现现代化的的时代风风格，做做到既气气派又典典雅的效效果。五、防灾设设计该规划片区区防灾规规划主要要是指防防火，防防震，防盗，规规划区内内各项建建设工程程必须严严格执行行现行国国家颁布布的防火火规定（范范），加加强消防

26、防设施的的建设。 汽车车及配件件交易市市场道路路成环状状，并可可端部回回车，消消防车均均能顺利利通过，便便于发生生火灾时时，可由由市政消消防支队队施救。区域内各建建筑物的的结构造造型、墙墙、柱、梁梁、板等等均按照照“建筑防防火规范范”的要求求进行。各各建筑物物的疏散散距离用用出口数数量也符符合防火火规范要要求。各各主要建建筑的耐耐火等级级为二级级。第七章项项目的组组织机构构设置一、组织管管理瑞丽国际汽汽车城由由全职公公司统一一负责整整个项目目建设和和建成后后的经营营管理，包包括规划划、设计计、拆迁迁、建设设、管理理、招商商、融资资事务的的组织、协协调、运运作。二、组织机机构及人人员配备备（一）

27、组织织管理及及经营者者基本概概况1.组织架架构公司严格按按现代企企业制度度建立组组织机构构，设置置董事会会，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制。机机构设置置详见“组织机机构图”。组织机构图图董事会 董事长 总经理副总经理 财务部维修美容部服务部行政人事部销售部招商策划部后勤部 各部门主要要职责为为：行政人事部部：负责责公司行行政、办办公、人人事等工工作；同同时负责责协调公公司各部部门的关关系。招商策划部部：负责责项目策策划招商商设计、实实施、市市场营销销拓展、外外联。 后勤部部：负责责市场日日常经营营、管理理，餐饮饮，安保保，维修修保洁、防防火、保保持良好好的生活活、经营营环境。财务部：

28、负负责公司司的会计计核算、监监督、划划拨款项项、报销销、资金金计划制制定、财财务预决决算编制制，协调调银行、税税务机关关关系。维修美容部部：负责责车辆维维修保养养，装饰饰美容改改装。销售部：负负责整车车销售，二二手车置置换，后后市场产产品销售售。 服服务部：负责车车辆落户户，检审审，上牌牌，税收收，保险险。2.经营者者素质公司对经营营班子成成员的选选聘实行行高标准准、严要要求，副副总经理理及以上上职位，要要求本科科及以上上学历，大大型企业业、公司司相关职职位工作作经验，并并且取得得突出成成绩者。（二）人员员编制员工计划为为：时间2012年年一季度2012年年二季度度2012年年三季度2012年

29、年四季度度人数10人20人30人40人注：员工人人数应分分阶段增增加，项项目竣工工后将基基本保持持员工队队伍稳定定。第八章 项项目实施施进度一、建设工工期瑞丽国际汽汽车城工工程项目目建设总总工期为为二月时间间,根据据计划于于20111年110月开开始进行行前期筹筹划工作作,到220111年122月底主主体工程程竣工验验收,交交付使用用。二、项目实实施进度度安排在二个月时时间内完完成主体体工程、设设备安装装、室内内外水、电电、气、通通讯等地地下管线线铺设，内内外装饰饰工程及及道路、广广场绿化化、环保保、灯饰饰等配套套设施建建设。 第九章项项目营销销策划一、项目定定位（一）目标标客户定定位根据项目

30、的的市场定定位，该该项目的的目标客客户主要要包括以以下几类类：轿车经销销商：主主要包括括各品牌牌专卖、各各级代理理商、以以及轿车车经营者者等；汽车零配配件经销销商；汽车维修修和美容容服务行行业经营营者；生活服务务行业经经营者：主要包包括餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、汽车销售售“一站式式”办公服服务单位位：主要要包括税税务、银银行、车车管、保保险等职职能机构构（办事事处）等等。（二）项目目形象定定位瑞丽国际汽汽车城云南汽车车市场的的风向标标瑞丽汽车车市场的的领头羊羊。她积淀了我我国汽车车市场领领域的发发展成果果，同时时又吸取取了世界界汽车行行业发展展中的菁菁华。从从规模上上讲她是是一座宏宏大的“汽车城

31、城”；从功功能上讲讲她是一一座涵盖盖了汽车车流通领领域所有有环节的的“汽车贸贸易园”。汽车城的市市场区域域是以瑞瑞丽为基基地，辐辐射至保保山腾冲冲芒市乃乃至缅甸甸，以及及东南亚亚市场。瑞丽国际汽汽车城汽车车流通领领域功能能完善、设设施齐全全的汽车车交易、博博览及售售后服务务中心瑞丽国际汽汽车城我市首座现现代化国国际汽车车贸易园园区瑞丽国际汽汽车城我市首座提提供汽车车资讯的的信息交交流中心二.产品策策略所谓“推销销第二性性，物业业第一性性”，即产产品质量量是基础础，整合合营销是是上层建建筑。（一）品质质规划策策略近两年来，汽汽车市场场蓬勃发发展，各各地的汽汽车城上上马项目目激增，市市场竞争争空前

32、激激烈。该该项目并并不盲目目追求豪豪华高档档，而是是以“美观、实实用、以以人为本本”为基本本准则，达达到 “人无我我有，人人有我精精”。1.室外展展场：地地面铺设设广场砖砖，露天天展场设设置零星星露天休休憩区，为为顾客及及商家提提供方便便。2.展场办办公室及及门面：办公室室可根据据商家要要求变更更面积，天天地墙简简单装修修。各商商家在公公共区域域的各种种展示（包包括门楣楣、广告告等）由由汽车城城统一规规范，重重点放在在安全系系统及电电子商务务系统的的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三A智能化系统（办公自动化DA，通信自

33、动化CA，设备管理自动化BA）；计算机网络采用FDDI，100MBPS，可靠性规范，48/5B编码，分布式时钟；公共广播传唤系统；结构化综合布线：信道直接符合BISDN设计标准，最大数据传输功率为100MBPS，能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等;宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。3.公共区区域：提提高绿化化面积及及道路宽宽度，方方便人流流及车流流，并营营造一个个舒适的的购物环环境。（二）软件件服务策策略除保安、车车辆调度度及清洁洁等常规规服务外外，特别别提供秘秘书、翻翻译、图图文传真真、电报报、复印印、打字字

34、等商务务服务；订购国国内国际际机票、火火车票及及船票服服务；房房屋维修修及装饰饰服务；室内水水电、家家电、办办公用具具维修服服务；办办理宾馆馆客房、餐餐饮、娱娱乐的预预定服务务；提供供代购物物品及送送餐服务务；提供供代管房房屋及会会议设施施服务；提供代代缴费服服务；提提供代办办各种工工商执照照服务；举办俱俱乐部活活动；举举办行业业相关知知识讲座座及培训训等；提提供健身身及休闲闲娱乐服服务等。三、价格策策略该项目的价价格应采采用竞争争导向定定价法和和成本导导向定价价法相结结合的原原则，所所确定价价格必须须为项目目利润和和目标市市场承受受力之间间的最佳佳平衡点点，并具具备绝对对的市场场竞争力力和冲

35、击击力，除了汽车相相关行业业的商家家外，为为了吸引引商业物物业的长长、短线线投资商商，必须须给项目目创造增增值空间间，并为为汽车城城留有价价格回旋旋余地，建建议采用用“低开高高走”的价格格策略，即即以相对对而言较较低价格格入市、先先聚集人人气，再再视其市市场反应应和销售售进度来来调整中中后期价价格，特特别是开开业第一一年，价价格优惠惠是销售售及租赁赁的杀手手锏。付款方式要要求灵活活多样，最最大限度度的满足足不同客客户要求求，方便便支付，分分为一次次性付款款、按揭揭、以租租代售等等。四、招商计计划根据汽车城城的功能能分区的的经营面面积以及及辐射范范围内汽汽车相关关行业的的商家数数量，确确定汽车车

36、城的招招商计划划。五、营销策策略（一）营销销阶段划划分根据汽车市市场经营营周期规规律和瑞瑞丽国际际汽车城城整体工工程进度度安排以以及公司司对招商商工作的的节奏安安排，本本推广方方案将项项目的推推广工作作大致划划分为以以下几个个时段：1.项目蓄蓄势期（220111/11/0120111/12/30）本阶段主要要采用寻寻求媒体体合作伙伙伴、召召开媒体体年终联联谊会、新新闻记者者招待会会、轿车车经销商商见面会会、云南南汽车市市场专题题研讨会会等方式式在媒介介和业界界初步树树立项目目的第一一印象。在在信息发发布方面面仅局限限在项目目VI、名名称、概概况等方方面，让让项目“犹抱琵琵琶半遮遮面”，朦朦朦胧

37、胧，唤唤起媒介介和业界界求知的的欲望。通通过厚积积薄发的的方式进进行前期期蓄势。完成工作：联系并确确定广告告合作单单位、印印刷品设设计制作作单位、模模型设制制作单位位、报社社、电视视、电台台、网络络等新闻闻媒体单单位。VI设计计及VII系统的的导入项目宣传传品设计计及制作作项目模型型设计及及制作户外广告告选址及及设计制制作项目工地地及招商商接待中中心包装装软性新闻闻宣传制作并发发布项目目电视形形象广告告设立项目目专业网网站并将将项目相相关信息息在网上上发布召开开盘盘典礼2.强势推推广期（220111/1/0120111/3/15）本阶段主要要通过开开工典礼礼、开盘盘庆典、汽汽车赛事事、优惠惠促

38、销、开开业庆典典等促销销推广和和各媒体体广告联联合强势势推广项项目，让让目标客客户充分分了解项项目情况况以激发发起交易易欲望。在在信息发发布方面面主要包包括项目目的各强强势卖点点和客户户主要关关心的实实质性问问题。本本阶段推推广的主主要目的的是全面面配合和和促进项项目的招招商工作作。完成工作：硬性广告告宣传播放电视视专题片片大型户外外喷绘形形象广告告、路牌牌及霓虹虹灯广告告展开系列列SP促促销活动动广告3.辅助推推广期（220111/3/1520122/1/1）本阶段主要要通过各各种促销销活动、汽汽车交易易博览会会、汽车车专题研研讨会和和专业知知识讲座座、汽车车行业经经纪人培培训等方方式制造造

39、新闻事事件并辅辅以少量量的项目目形象维维护广告告，其目目的主要要是维护护项目的的市场形形象,扩扩大市场场业绩。筹办汽车车城专业业期刊或或杂志筹建汽车车俱乐部部主要推广渠渠道报纸：春春城晚报报、云南信信息报电视：YYNTVV电台：云云南交通通广播电电台户外广告告：瑞丽丽以及周周边大型型喷绘、路路灯、路路牌、霓霓虹灯广广告网站：云云南信息息港、新新浪云南南（三）主要要推广方方式 媒体主要推广方方式备注报纸平面广告、软软性文章章、新闻闻电视形象广告、专专题片、专专题栏目目电台新闻、广告告、专题题节目户外广告平面喷绘、布布幅、网站项目信息发发布、行行业信息息交流现场工地及招商商中心包包装及宣宣传 第十

40、章 经经济效益益评价一、基础数数据（一）项目目营业及及销售收收入的确确定1.项目销销售收入入的确定定（1）商业业门面销销售商业门面建建成后第第一年售售出500%，余余下部分分第二年年出售330%，销销售率880%。价价格按每每平方米米80000元计算算：（2） 车车辆销售售销售价格按按每台车车10万万元计算算,利润润按照每每台车平平均50000元元计算(取建成成后100年平均均值,每每年销售售50000台)： 收入：50000台台50000元=25000万元元；其他收入:汽车露露天展场场、汽车车棚盖展展场、展展场办公公室、门门面租赁赁收入；综合服服务管理理费用收收入；会会展收入入；物流流配送收

41、收入四部部分。（3）会展展收入：每年在在市场举举办两次次大型会会展，预预计展场场收入每每年600万元。（4）后市市场维修修改装,汽车装装饰美容容收入：预计经经营收入入第一年年为10000万万元，从从第二年年起每年年为25500万万元。（二）总成成本费用用测算水电费、工工资及附附加费、管理费费用、财务费费用、营业费费用、折旧费费及摊销销、房产税税和土地地使用税税。二、风险分分析（一）主要要风险因因数识别别该项目风险险因数主主要有：门面销销售价格格，汽车车展场、展展场办公公室等租租赁价格格，运营营期间经经营成本本能否得得到有效效控制，固固定资产产投资规规模。第十一章 结论及及建议一、结论经本可行性

42、性研究初初步分析析、报告告论证，该该项目的的建设，是是一个充充分利用用地理优优势以及及企业整整体经营营能力、符符合社会会经济发发展和瑞瑞丽汽车车产业发发展规划划的项目目。项目目建成后后，不仅仅大大推推动了汽汽车流通通业现代代化进程程，对滇西西部经济济发挥较较强的影影响和推推动作用用，同时时也是一一个惠及及地方税税收、众众多企业业、广大大消费者者和增加加就业机机会的多多方有利利举措。目目前，已已具备了了启动该该项目的的市场时时机、条条件与基基础，如如果该项项目得到到实施，相相信能创创造持续续稳定的的经济效效益和良良好的社社会效益益。二、建议 （一）业主主要充分分利用桥桥头堡政政策，精精心组织织、精心心实施该该项目，确确保该项项目顺利利实施；在项目目投入运运营前，应应认真做做好市场场营销和和策划工工作，以以确保该该项目的的效益预预期；在在项目运运营中应应加强人人员培训训，尤其其是网络络信息人人才的培培训，把把瑞丽国际际汽车城城建成现现代化的的汽车市市场。（二）建议议政府有有关部门门重视该该项目，协协调和解解决瑞丽丽国际汽汽车城兴兴建过程程中所遇遇到的各各类实际