××项目可行性研究分析6000.docx

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1、“项项目”可行性分分析有限公公司年月月项目目可行性分分析报告一、 项目简介 项目位于与交汇处处，交通便便利，四通通八达，往往东过直达达商业圈，南南邻金融一一条街大道，西西至火车站站和机场，北北通湖大型型居住区。由于地处汉汉口近年来来形成的二二级商圈的的中心地段段，商业氛氛围浓厚，周周边有众多多知名专业业交易市场场。项目简介，为全封闭的花园式小区，一期为5栋7层和2栋12层小高层组成；二期为1栋21层高层。裙楼部分为商场。具体技术经济指标为：占地面积：40.5亩总建筑面积积：950000其中：地下下一层车库库：60000商业用房：115000住宅面积：7.755万二、区域住住宅市场分分析今年第三

2、季季度住宅价价格指数为为10788.31点，比比上季度上上涨39.32点；平均价格格为20993.655元/平方方米，较上上季度涨了了76.34元/平方米，涨涨幅为3.78%。 从区区域住宅价价格走势上上可以看出出，自今年年第一季度度住宅价格格大幅下滑滑后，又连连续两个季季度强势反反弹，说明明住宅市场场在趋于理理性化。由由于住宅市市场的基数数较低，其其价格还将将会有一定定程度的上上涨空间。人人们对购房房的要求在在不断扩大大，除了价价格、地段段外，同时时对环境、户户型、采光光、配套、智智能化的程程度要求增增高。 住宅市场场特点分析析1、 中等面积户户型买卖活活跃今年以来，商商品房小面面积户型成成

3、为市场主主力，从本本季度销量量调查报告告中可以看看出，面积积在1200平方米以以下的户型型销售比较较畅销。如如：，两房房二厅和一一户一厅的的户型，推推出两个月月就基本销销售完毕；开盘的第第一天就被被订购了440套，其其中80%是1200平方米以以下的户型型；在1220平方米米以下的，本本季度销售售量达2万万平方米。究究其原因主主要是由于于120平平方米以下下的户型既既经济又合合理，适应应了目前该该区域居民民消费水平平和家庭结结构。2、 楼宇风格多多样性，户户型个性化化目前市场各各楼盘主题题风格呈现现多种形式式，如以“运动休闲闲”为主题；以“舒适健康康”为主题；以意大利利风格为主主题；以美美国小

4、镇为为风格；以加利利福尼亚为为风格；的的盛唐遗风风；的奥地地利风格等等等不一而而足。而个个性化户型型也越来越越多，像1160平方方米5米挑挑空的复式式户型；多多边形主卧卧等，这表表明随着物物质生活水水平的提高高，住房消消费水平上上升到精神神层次，百百姓的住房房需求既有有大众化的的要求，也也有个性化化的需求。3、 “三新”技技术运用程程度高随着区域市市场房屋品品质的提高高，商品房房屋的高智智能化水平平的竞争也也逐渐显现现。以住宅宅为例，除除了提高环环境、户型型、朝向等等方面的传传统品质以以外，还努努力增加新新材料、新新工艺以及及宽带、网网络、红外外线监控、可可视对讲、一一卡通等智智能化设备备，以

5、提高高商品的现现代化水平平，增加新新的卖点，如如的全智能能化社区；的新结构构异形柱柱；的新工工艺气形窗窗等。这样样既满足以以利润最大大化为目标标的开发决决策，又顺顺应了以效效用最大化化为原则的的消费群体体。4、 住宅形态多多样化 随随着房地产产的不断发发展，多层层住宅一统统天下的局局面早已成成为过去。多多层住宅多多集中于城城郊结合处处，以大规规模开发为为主，以低低廉的价格格和优美的的环境吸引引着大多数数工薪阶层层前来购买买。小高层住宅宅在近段时时间内持续续升温，据据统计，今今年上半年年全市已推推出小高层层楼盘占同同期楼盘上上市量433%。之所所以如此，是是因为近年年来城市中中心区土地地日益紧俏

6、俏，新近实实行的土地地挂牌制度度，使得开开发商只好好向空间要要地,以达达到预期的的开发利润润。另外小小高层固有有的优势如如带电梯，采采光、通风风、视野均均比多层住住宅好等，吸吸引了相当当购房者。高层住宅有有待进一步步提高。据据统计，每每年高层住住宅的开发发量仅占全全市住宅开开发量的110%。目目前在全市市的住宅存存量市场中中高层住宅宅占了很大大成分，而而且在售楼楼盘中全市市的高层住住宅中有11/3的销销售都不理理想。其调调查的结果果是，现有有的大多数数高层住宅宅中，普通通存在产品品定位模糊糊、建筑风风格陈旧、户户型设计落落后、面积积偏大、绿绿化率低、电电梯质量不不可靠、物物管费用高高等诸多问问

7、题，致使使大批购房房者对高层层住宅失去去信心和兴兴趣。三、区域房房地产市场场分析本案位于地地区，而该该区住宅价价格一直居居武汉市各各区的榜首首，而且呈呈现出直线线上升的势势头，除了了金融一条条街对该区区房地产价价格的拉动动作用外，江江汉区的环环境整治也也取得了巨巨大成果，其其软环境的的优势导致致了该区房房地产价格格的不断攀攀升。由于于此区域处处于的中心心地区，邻邻近和地区已成成为市中高高档居住区区的聚集地地。区本季季度住宅平平均价格为为25877.93元/平方米，比比上季度上上涨了1.61元/平方米，区区域住宅综综合平均价价格指数为为11766.33点，上上升了0.73点。区指数数区价指指20

8、01第第三季度1042.92314.812001第第四季度1101.742445.422002第第一季度1164.862585.512002第第二季度1175.62609.332002第第三季度1176.332610.97四、项目开开发建设计计划按照房地产产开发规律律，考虑到到本项目的的规模和市市场条件，工工程施工不不宜拉得太太长，具体体建设计划划如下表：一期：7层层、12层层建筑时间项目名称2002.1220033.3桩基工程2002.320003.6基础工程（+0.000以下）2002.720003.111主体结构工工程2003.1120044.7装修工程2004.220004.8水电设备

9、安安装2004.720004.100室外工程二期：211层小高层层建筑、康康乐中心时间项目名称2003.620003.9桩基工程2003.920003.122基础工程（+0.000以下）2004.120004.3主体结构工工程2004.320004.9装修工程2004.420004.100水电设备安安装2004.920004.100室外工程20049920004.122绿化景观五、项目投投资概算项目投资成成本序号名称工程量金额（万元元）备注一、土地成本3840二、前期开发费费3941工程钻探费费802工程设计费费1803临时水电费费154工程监理费费84建安1%5质量安全监监督费35三、建安设

10、备费费95300099461地下车库63525062桩基工程费费10363建筑安装工工程费含人人防8097558404四、公建配套设设施费16391永久水电工工程费2196004612区内排水、道道路建设费费3400613区内绿化建建设费76862004电梯费8445防雷费25建安0.33%6白蚁防治费费95300048五、管理、销售售财务费用用11121开办、管理理费168建安2%2销售代理费费225成交价1%3销售推广费费450成交价2%4样板房、售售楼部管理理费42建安费0.5%5前期物业费费、维修基基金219建安费2.6%6顾问费8建安费0.1%六、不可预见费费495七、所得税1348

11、八、融资付息330年利率5.49%总计191044销售收入231500净利润4046项目总投资资额：199104万万元项目总投资资成本：1177566万元项目销售收收入：233150万万元利润总额：40466万元六、项目定定位 本本案所处区区域内中高高档住宅林林立，商业业氛围和居居住氛围浓浓厚，而且且交通便利利，但周边多为为老式住宅宅居住区，环环境相对区区域内的新新式小区较较差。根据据房地产市市场发展趋趋势，本案案项目定位位的原则为为提升本区区域房地产产档次，最最大化发挥挥其使用功功能，我方方建议其功功能定位为为：中高档档精品楼盘盘，以满足足现代家庭庭二次置业业和高档次次、高享受受的居家要要求

12、。本项目定位位符合江汉汉区和本区区域城市规规划及房地地产市场发发展的要求求，且拥有有四通八达达的交通条条件，另外外此处聚集集了众多的的大型企事事业单位，居居民消费力力较强。项目建议：1、 建议本案的的形象和外外观设计时时尚、现代代；2、 户型规划设设计紧促、实实用，采光光充足，实实现空气双双向对流，设设计前后双双阳台，满满足人性化化居家设计计；3、 严格面积控控制，以9901300为主力力面积，可可适当设计计少量小面面积和大面面积；4、 突破传统的的3米层高高，建议层层高在3.13.2米之之间，给业业主较大的的空间范围围；5、 建议顶楼做做带露天花花园的小复复式楼或将将净空增高高（如5左右）。6、 本案所处区区域商场、超超市众多，竞竞争异常激激烈，而本本案的各楼楼、栋又相相对独立，建建议所建裙裙楼部分面面积不宜过过大，其具具体分布为为：裙楼部部分规划二二层，引进进银行、证证券等金融融机构及各各类专业市市场进驻，塔塔楼为写字字楼；西面面12层小小高层底层层规划为小小面积商铺铺，上部为为纯住宅。此种功能划分可能在开发利润上有所减少，但可以提升项目整体档次、形象，在较大程度上可以减小此区域因商场、超市过多所带来市场风险。7、 建议本案的的户型配比比和面积配配比，如下下图所示：