某楼盘企划案104127.docx

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1、“碧云阁都市华庭庭”企划案一、地块概概况碧云阁都都市华庭分分为A、B两个地块块。地块AA总用地面面积为155080平平方米（包包括区间路路），西临临东湖路，北北临丘山大大街，东临临复兴路，南南临碧天路路，总建筑筑面积为4417711平方米。地地块B总用面积积为44220平方米米（包括区区间道路），西西临东湖路路，北面为为地块A，南面为为临平宾馆馆，东临复复兴路，总总建筑面积积为92110平方米米。二、建筑设设计的特点点及指导思思想房产的开发发建设和设设计除了敏敏锐地感受受时代脉搏搏、适应市市场外，更更应深刻地地把握人类类生活方式式演变规律律。碧云阁阁坚持“以人为本本”的设计思思想，结合合21世

2、纪居居住心理，力力图建设成成为一个布布局合理，生生活舒适、交交通安全、环环境优美，以以及生态的的、趣味的的、人情化化的、高素素质的现代代化居住区区。1、生态庭庭院的规划划思想 生态态庭院的构构想是希望望在城市有有限的空间间中创造可可能大的自然生态态空间，充充分吸收阳阳光、空气气。从而营营造出能够够自我循环环的有机人人居环境。碧云阁的主主体建筑集集中在四周周布置，呈呈四面围合合之势，中中间顺应地地形穿插布布置成休闲闲生态中庭庭，设置了了市中心稀稀缺的泉、池池、溪、沙沙、石、花花、木、廊廊、亭桥等等景观。建建筑底层做做架空处理理，庭院绿绿化向室内内延伸，改改善了庭院院的通风条条件，扩大大了庭院面面

3、积，其中中设置了休休闲桌椅，通通透式的茶茶坊，棋牌牌桌等。可可游赏，可可小坐，弱弱化了原本本界限分明明的庭院与与建筑的界界面，令环环境变成更更为可亲、宜宜人。2、纯生态态的步行环环境 以“还居民一一个绿色的的地面空间间”的规划目目标，采用用彻底的人车分分流来解决决小区交通通环境，营营造生态的的绿色的步步行空间。所所有车辆集集中进入地地下停放，地地下车库共共有四个人人行出口与与地面上的的公寓相连连，小区步步行交通组组织以生态态庭院为中中心，曲线线形的道路路构成了主主要的室外外休闲步行行系统。所所有的公寓寓入户空间间都面向中中心花园，并并可通过小小桥、流水水、步道直直接进入中中心花园，真真正做到了

4、了室内外互互相渗透的的生态步行行系统。3、设计风风格 碧云云阁的设计计采用大手手笔、曲线线型的皇家家庭园的设设计手法，充分考考虑到住户户的视觉景景观效果，同同时也展现现了带有欧欧陆风情的的现代都市市浪漫气息息，其建筑筑风格是全全现代的，是是清新而柔柔美的。建建筑色彩以以淡雅明快快为主调，具具有浪漫情情调和浓郁郁的居住气气氛。4、户型特特点 a、全全明设计：所有房间间包括卫生生间都能直直接采光通通风。 b、大大开间小进进深设计：在面积固固定的情况况下加大南南北向度，使使相对多的的空间均朝朝向南面，通通风流畅。 c、双双厅的区分分：客厅与与餐厅分开开，避免功功能界限不不明及干扰扰。客厅均均采用南向

5、向设计，餐餐厅分开后后，可直接接采光。 d、落落地景观窗窗：住户能能轻松享受受到窗外怡怡人的景观观，倾听万万物声响，扩扩大视野。 e、弧弧形错层设设计：错层层设计的手手法使住宅宅内部产生生丰富的空空间变化，设设计中采用用不同寻常常的弧形踏踏步使公寓寓具有别墅墅的风采。 f、大大堂的改善善：从简单单封闭的楼楼梯厅模式式到明亮宽宽敞的大堂堂模式，使邻邻里交往更更具人情味味。 g、智智能化小区区：物业管管理，安全全防卫，信信息通讯服服务与管理理及住宅均采采用智能化化管理。三、商场情情况碧云阁都都市华庭分分A、B两个地块块，A地块四周周均为商铺铺成围合之之势。B块沿碧天天路也是商商铺。A、B二地块商商

6、铺分二层层，总面积积91511平方米，商商铺进深在在12米至17.5平方米米之间，柱柱间距离44.5米或或6.9米。如如分隔成为为铺位，成成窄长条形形。四、企划要要求及目的的 11、针对住住宅a、寻找住住宅户型、环环境的具销销售力的吸吸引人处，并并以形象，易易记的方式式表现出来来。b附予本楼楼盘以独特特的文化品品味，并创创造能吸引引媒介及发发众注意的新闻闻点，争取取有利的新新闻报道。c、注意与与媒介的关关系，争取取新闻的配配合。2、针对商商铺a、提升“碧云阁都市华庭庭”、“碧天家园园”商铺的商商业地位，争争取在推出出时能以较较高的价格格产生较好好的销售。b、利用各各类广告形形式宣传商商铺，促进

7、进销售。c、所有广广告宣传重重点在商铺铺。3、总体要要求a、符合楼楼盘个性的的广告创意意，设计及及印刷制作作。b、有个性性的销售活活动。c、有效而而充分的新新闻、公关关活动。 dd、长期的的销售政策策的辅助活活动。五、销售步步骤及广告告配合根据现在的的政策，我我们将“碧云阁都市华庭庭”的销售步步骤分成以以下几步，以以便我们广广告的配合合。1、前期准准备预售证证领到前 要求求完成的工工作： a、庭庭园的详细细设计图； b、庭庭园模型的的制作； c、售售楼处的建建立； d、样样板房的建建立及装饰饰； 广告告配合： a、销销售资料的的设计、制制作、印刷刷； b、开开盘广告的的轰动性； 公关关新闻：

8、a、开开盘嘉年华华会的准备备工作； b、样样板房的第第一次推出出；2、开盘活活动商铺推推出前 工作作： a、商商业街街景景的提前完完工； b、商商铺的领号号与摇号工工作（杭州州、温州、余余杭）； c、大大商场的合合作方； 广告告配合： a、商商业街的手手册、效果果图； b、以以杭州的广广告及销售售带动当地地的销售； c、领领号与摇号号广告； d、平平常广告的的机会； 公关关新闻： a、领领号与摇号号宣传； b、商商业街的政政府支持与与宣传； c、宣宣传大商场场的合作方方；3、商铺的的销售 工作作： a、碧碧天家园商商铺的建设设； b、另另一个地块块（与碧天天家园对岸岸）的总平平面图要出出来；

9、c、争争取先行建建好商场广广场； 广告告配合： a、商商铺的销售售广告； b、三三个楼盘的的总体楼书书，在杭州州的促销住住宅及商铺铺； c、推推出全线的的商铺； 公关关新闻： a、商商业街概念念在杭州的的研讨会； b、商商业街的文文化品味； c、杭杭州市民的的抢购热； d、大大商场与人人的合作，给给人以人气气的信心；4、寻找市市场难点： 工作作： a、这这时候，销销售工作已已进入中后后期，剩下下的是一些些可能存在在的难点的铺铺位或单元元，要做好好这些单元元的美化工工作； b、地地下车位建建好后，马马上做园林林工作； c、做做好调价工工作； 广告告配合： a、与与工程进度度相配合的的广告； bb

10、、广告词词； cc、宣传以以半公益性性质出发，时时刻提醒市市民； dd、参加几几次杭州的的房交会； ee、处理市市场难点； 公公关新闻：a、商场广广场的新闻闻；b、在杭州州举行“临平杭州的的后花园”的新闻发发布会，临平区长书书记出马；c、争取能能从交通上上炒作楼盘盘；5、商铺的的结尾 工作作： a、做做好园林； b、先先行开出商商业街； c、争争取一二家家知名度家家的加入； d、争争取政府的的支持、赞赞扬； 广告告配合： a、知知名店家的的加入； b、现现场广告； c、现现场一个月月二次的公公益社区活活动； d、带带动所有商商铺完成销销售； 公关关新闻： a、政政府方面的的支持； b、社社区活

11、动； c、文文化品味的的突出； d、新新的商业中中心的形成成；六、住宅广广告策划1、广告主主题 现代代都市人长长期生活在在快节奏、高高度紧张的的生活氛围围中，他们们对都市的的繁华与便便利有着深深深的依赖赖，而出于于自然的天天性，都市市人对自然然、阳光、绿绿色又充满满了极度的的渴望。碧碧云阁位于于临平市中中心黄金地地段，以符符合21世纪居居住要求的的生态庭院院，满足了了现代人身身在都市而而又与自然然亲近的两两方面要求求。广告主主题紧紧围围绕“生态庭院院”这一中心心概念，向向消费者展展示一个都都市中清新新自然的生生活。2、楼书的的设计 楼书书的设计与与楼盘的风风格保持一一致，形式式要十分新新颖，给

12、人人清新、自自然的感觉觉。 a、“家是世界界上最美的的地方，家家离都市很很近，所以以我们可以以尽享都市的繁华华和便利，但但只要我们们一回家，就就远离了尘尘嚣”，这段生态庭院院的规划构构思为整本本楼书的设设计定了基基调，也是是楼书的开篇语；b、接下来来简单的对对碧云阁的的概况，地地段作了介介绍之后，以以主要的篇幅展示示“生态庭院院”、“纯生态体体闲步行环环境”、“后小康生生宅住宅”，以以“生态”为贯穿线线突出碧云云阁在环境境、设计中中的特点；c、再下来来就是住宅宅户型图及及介绍； d、最后就就是对消费费者也同样样关注的建建筑风格，公公建配套、物物业管理及安防防作一一介介绍。这其其中的一个个亮点就

13、是是“智能化小小区”，以较较大的篇幅幅作出展现现，增加碧碧云阁的附附加值。3、电视广广告 aa、形象广广告：以生生态庭院为为中心，塑塑造碧云阁阁都市里的的生态家园这一形象象。形象广广告用于开开盘时及日日常的播出出。b、促销广广告：促销销广告主要要是根据各各销售阶段段及一些重重大节假目的需要特特别创意制制作；4、报纸广广告分别以“都都市里的生生态家园”、“属于您的的21世纪生生态庭院”、“繁华与宁宁静仅一线线之隔”为题介绍绍碧云阁，让让消费者把把“生态、自自然、健康康和现代化化”与碧云阁阁联系起来来。5、其它广广告形式 aa、宣传单单页：有利利于大量散散发，是楼楼书的精炼炼；b、路牌：提升碧云云

14、阁的知名名度及品牌牌形象；c、围墙：建筑工地地围墙广告告；d、庭院手手绘图、模模型：由于于碧云阁以以生态庭院院为卖点，因因此有必要要做出精致致的手绘图图及模型，加加大消费者者的认知。e、户型模模型；f、样板房房。 七、针对商商铺 11、诉求点点广告其实很很简单，消消费者为什什么会来买买你的产品品一定有一一个目的。找找出这一点点，告诉他他们你能帮帮助他达到到目的就可可以了。人们为什么么会买商铺铺？出租保保值，或做做自己的生生意场所。这样，要使使我们的商商铺好销，就就一定要使使他们相信信，在这些些做生意，一一定有好生生意。这样样，自己做做能生意兴兴旺，出租租也有商家家会要。如何使他们们确信这一一点

15、呢？我们的的诉求点也也就是：人人气旺的商商铺。广告的目的的也就是要要使人们确确信，这里里的人气一一定会旺。2、市场概概况 营业业房的客户户有这么几几种形式： a、500平方方米以上大大面积营业业房，这种种形式的客客户购买前前有严格的市场场调查，并并有十分重重的行业特特性，我们们的工作很很难左右他的的们的决定定。 b、实实用面积1100平方方米至4000平方米米左右的投投资户，他他们购买营业房的的目的是投投资为主，即即使是用来来自己开店店的，也是希望于几几年内能盈盈利还贷，对对于这些人人来说，营营业房的购买有较大大的盲目性性，但有一一点十分明明确，就是是以后做什什么用并不重重要，重要要的是能盈盈

16、利，能顺顺利出租，或或开店后有生意。 c、小小业主式的的经营者，这这部分人，他他们不可能能买得起营营业房，但他的是真真正的经营营者，经营营着酒吧、发发廊、小超超市等小型店家，他他们是租用用的潜在人人群。 这个个市场，与与所有的市市场一样，是是一个金字字塔形的结结构。塔尖是精英英客户。他他们有明确确的目标，知知道要干什什么用，自自己有自己己的标准，他他们的进入入能带来人人气。投资户是我我们的主要要客户，构构成了塔的的中间。他他们无明确确目的，只只为投资盈盈利，吸引引他们的可可能只有人人气。小业主是庞庞大的塔基基，他们很很少能买得得起营业房房，但他们们是真正的的经营者，缺缺点是如有有经营不善善，马

17、上会会放弃。而投资户中中，又有二二部分人组组成，出租租户与自用用户，但二二者又可转转化，除非非开分店者者，如租金金高，自用用的也会把把营业房出出租；而出出租遇阻，就就只能自用用了。3、针对市市场的策略略 a、针针对精英客客户：这是是需要公司司高层人士士进行有针针对性人的的走访，以求求达到带动动人气，提提高知名度度的目的； b、针针对投资客客户： 出租客客户：人气气的信心；环境的突突出；租户户的涌跃。 自用客客户：人气气的信心；环境的突突出；店多多庞市。 c、针针对小业主主： 在开业业前就接受受预租，部部分商铺带带租约出售售，但公司司只做中介人。带租约约出售，是是否可能？4、带动人人气的方法法

18、没有有人会承认认自己从事事的生意不不吸引人，他他们只会怪怪客人不多多。在开业业前，所有有的人都会会认为，只只要人流量量大，自己己的生意一一定会好，因因此，人气气几乎成了了他们选择择地段的唯唯一标准。 儿 童：儿童童们喜欢去去的地方，一一定会带来来欢乐。在在商业街上，有意识识地布置一一些儿童喜喜欢的东西西，如浅水水池、小游戏处、卡卡通塑像等等，在各式式广场上吸吸引儿童。 青 年：购物物、逛街，是是他们的休休闲，只要要我们的商商业街有文化品味，店店家多且有有特色，相相信不仅是是本地青年年，杭州等地年年青人也会会常来逛逛逛。中老年：晚晚饭后是中中老年人常常出来逛的的时间。在在商业街上上建一些休闲运运

19、动，休息息的场所，使使他们能常常来逛逛，带动人气。5、对商业业街的规划划 a、地地段：先以以碧天阁都市华庭庭A、B地块间的的碧天路为为试点，看市市场的反映映； b、规规划：碧天天路规划成成商业街，控控制机动车车的流量，最最好是禁示机动动车通行。这这样，B地块的车车流线路要要作改动。 c、前前期：建房房前先做好好路，并做做好道路头头二边的营营业房（临临时也可以），作作售楼处。做做好商业街街的小品，门门楼，以这这些来达到宣宣传的目的的。 d、建建议：地下下半层的可可行性，挖挖下一米，加加上原来的的二层楼共9米高高，做成地地下一楼，地地上二楼的的营业房。这些地下不不算容积率率，并增加加了营业房房的面

20、积，而而这条路是是房产公司司设计建造造的，使这这样做能成成为可能。设计图例：在一个楼楼盘里，造造一些吸引引人的园林林，美化环环境，使业业主们不仅仅拥有一个个美好的家家，更有一一个优美的的环境，闲闲来逛逛，是是一个很好好的享受。这这样的楼盘盘，能吸引引买家这是一个个现在我们们都认可的的手法，而而且在碧云云阁，我们们也这样做做了，我们们将这楼盘盘定性为“生态庭院院”。那么，我们们为什么不不能将这种种手法用到到商业街上上，以带动动商业街的的人气，吸吸引买家注注意，从而而增加商铺铺的附加值值呢？我们相信：只要能做做，一定有有意想不到到的效果，这这种手法，在在杭州也是是第一次的的。商业房外墙墙作修改，使

21、使之更有文文化品味，更更适合小商商铺的有个个性装修。5、目的： a、新新闻性； bb、能得到到市政府方方面的大力力支持； cc、增加人人气； dd、增加商商铺的附加加值； ee、使商铺铺的买家信信心十足； ff、如一期期成功，能能带动碧天天家园及碧碧云阁的其其它商铺的的销售。 gg、如不成成功，作为为新闻性的的作用也很很大，而浪浪费并不大大。八、公关新新闻活动的的支持 11、目的： a、企企业发展到到现在的需需要，争取取杭州新闻闻界的注意意；b、争取临临平各级政政府的更大大关怀；c、以新闻闻来带动销销售，给人人以信心的的保证；d、试探争争取杭州的的市场，但但又不要有有太多的广广告费支出出，以免

22、失败与浪浪费；e、建立品品牌形象；2、内容 本楼楼盘的广告告，特别是是商铺，要要以新闻为为主，因为为购买者是是属于理智智型的，对对于广告的的相信度不不是很高，而而以新闻的的形式出现现，无形中中以权威的的方式增加加了购买者者的信心。 具体体的新闻活活动及可能能的宣传机机会已在前前文有了较较详细的说说明。概括括起来就是是以商业街街和广场为为中心，展展示政府对对这一市中中心地块的的功能规划划及支持、投投资者对商商铺未来的的信心，创创造出兴旺旺的人气及及氛围，促促进商铺的的销售。3、要求 aa、希望公公司能积极极配合； bb、希望公公司要求当当地政府的的配合； cc、必要的的现金支出出；九、广告公公司

23、的工作作 11、本楼盘盘的标志及及识别系统统，楼书等等一系列平平面资料的的设计；2、所有平平面广告，电电视广播广广告的设计计、制作与与印刷；3、商业街街街景的设设计的参与与；4、售楼处处、样板房房的设计的的参与；5、销售政政策的制定定的参与；6、各类广广告发布的的政策制定定；7、各类公公关、新闻闻活动的策策划与组织织；8、帮助提提高销售人人员的专业业水准；9、搞好与与传媒间的的关系；10、几次次房交会的的策划与展展台的设计计制作。A-1 商场门门口广场不不要做大面面积的台阶阶，这是一一种浪费，做做成一个小小广场，预预留促销活活动、社区区活动的场场地，四周周并有各种种儿童、老老人活动户户外设施。

24、A-2 地台，是是雕塑，是是小憩的座座椅，更是是情人、儿儿童的爱心心碑。（石石碑上留有有情人、儿儿童的心语语、画、名名字，作长长久纪念。）A-3 艺术外外墙，有商商业街上搞搞一些有特特色的小屋屋，是商店店，也是街街景。A-4 彩色地地砖A-5 广告位位预留A-6 从此方方法做大批批的自行车车停车架A-7 商业街街控制机动动车流量后后的夜景A-8 能挡风风的情人玻玻璃屋。A-9 行走的的石椅A-10 临街露露天吧A-11 街头雕雕塑A-12 随处可可见的休息息区，但又又不能太舒舒服，只让让人小坐一一会儿。A-13 分别随随铺位赠送送的广告位位A-14 街头的的店家指示示牌，但店店家名要随随时能换。A-15 沿街要要有玻璃卡卡布隆防雨雨蓬，使雨雨天也能在在商业街上上走。A-16 商业街街上要有一一些能留住住人的公共共设施，如如儿童游戏戏区。