兰州市房地产开发经营管理办法12701.docx

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1、兰州市房地地产开发经经营管理办办法第一章总总则第一条为为了规范房房地产开发发经营行为为，加强房房地产开发发经营活动动的监督管管理，促进进和保障房房地产业的的健康发展展，维护房房地产权利利人的合法法权益，根根据国务院院城市房地地产开发经经营管理条条例及有有关法律、法法规之规定定，结合本本市实际，制制定本办法法。第二条在在本市行政政区域内从从事房地产产开发经营营和实施房房地产开发发经营监督督管理，均均应遵守本本办法。第三条本本办法所称称房地产开开发经营，是是指房地产产开发企业业在本市国国有土地上上进行基础础设施建设设、房屋建建设、房地地产开发项项目转让和和在开发项项目建设过过程中预售售商品房等等行

2、为。第四条市市建设行政政主管部门门是本市房房地产开发发主管部门门，负责全全市房地产产开发经营营活动的监监督管理工工作。市建设行政政主管部门门所属的兰兰州市城市市建设开发发管理处(以下统称称房地产开开发管理机机构)具体负责责房地产开开发经营活活动的日常常管理工作作，并直接接负责城关关、七里河河、西固、安安宁四区行行政区域内内房地产开开发经营的的监督管理理。永登县、榆榆中县、皋皋兰县和红红古区建设设行政主管管部门负责责本辖区房房地产开发发经营的监监督管理工工作，并接接受市房地地产开发管管理机构的的业务指导导。土地行政管管理部门依依照有关法法律、法规规和规章的的相关规定定，负责与与房地产开开发经营有

3、有关的土地地管理工作作。房地产行政政管理部门门依照有关关法律、法法规和规章章的相关规规定，负责责商品房预预售管理工工作。计划、规划划、工商、物物价等其他他相关行政政管理部门门应当依照照各自的职职责分工，协协同做好房房地产开发发经营的管管理工作。第五条房房地产开发发应当根据据城市规划划和土地利利用总体规规划、年度度建设用地地计划，实实行全面规规划、合理理布局、综综合开发、配配套建设。房地产开发发应当坚持持旧城区改改造与新城城区建设相相结合的原原则，保护护和改善城城市生态环环境，保护护历史文化化遗产。第二章开开发企业第六条房房地产开发发企业的设设立，应当当符合相关关法律、法法规、规章章规定的企企业

4、设立条条件，并具具备国家建建设行政主主管部门规规定的资质质条件。设立房地产产开发企业业，应当向向工商行政政管理部门门申请登记记。工商行行政管理部部门在对设设立房地产产开发企业业的申请登登记进行审审查时，应应当听取同同级建设行行政主管部部门的意见见。第七条房房地产开发发企业应当当自领取营营业执照之之日起300日内，持持下列文件件到登记机机关所在地地的建设行行政主管部部门备案：(一)营业业执照复印印件；(二)企业业住所证明明；(三)企业业章程；(四)验资资证明；(五)企业业法定代表表人的身份份证明；(六)专业业技术人员员的资格证证书和聘用用合同；(七)法律律、法规、规规章规定的的其他文件件。房地产

5、开发发企业分立立、合并或或者变更名名称、法定定代表人、主主要管理人人员和技术术人员等事事项的，应应当在工商商行政管理理部门批准准并办理变变更手续后后的30日内，到到建设行政政主管部门门备案并办办理相应变变更手续。第八条本本市行政区区域以外的的房地产开开发企业进进入本市从从事房地产产开发经营营活动，应应当到市建建设行政主主管部门备备案。外商投资设设立房地产产开发企业业，应当符符合本办法法第六条第第一款的规规定，并依依照外商投投资企业法法律、行政政法规的相相关规定办办理有关手手续。第九条房房地产开发发企业资质质实行分级级管理和年年检制度。建设行政主主管部门应应当根据房房地产开发发企业的资资产、专业

6、业技术人员员、开发经经营业绩等等，核定或或者审核其其资质等级级。房地产开发发企业资质质等级的确确定和资质质的管理，按按照国家建建设行政主主管部门的的相关规定定执行。第十条房房地产开发发企业应当当按照资质质证书确定定的资质等等级从事房房地产开发发业务，不不得越级承承揽业务。房地产开发发企业承揽揽房地产开开发业务，应应当遵守下下列规定：(一)一级级房地产开开发企业承承担房地产产开发项目目的建设规规模不受限限制；(二)二级级房地产开开发企业可可以承担建建筑面积225万平方方米以下的的开发项目目；(三)三级级房地产开开发企业可可以承担建建筑面积110万平方方米以下的的开发项目目；(四)四级级房地产开开

7、发企业只只能承担层层数在六层层以下且建建筑面积不不超过1万平方米米的开发建建设项目。第三章开开发建设第十一条房地产开开发应当按按照“先确定项项目、后开开发建设”的原则进进行。计划部门应应当会同建建设行政主主管部门编编制房地产产开发年度度计划，报报经同级人人民政府批批准后实施施；但对全全市经济社社会影响较较大的、跨跨行政区域域的以及其其他重点房房地产开发发项目计划划，还应当当报经市人人民政府批批准。经批准的房房地产开发发项目，按按照国家有有关规定需需经计划部部门核准的的，还应当当报经计划划部门核准准，并纳入入全市年度度固定资产产投资计划划。第十二条房地产开开发用地应应当符合本本市土地储储备制度的

8、的相关规定定，以公开开招标、拍拍卖的方式式取得。已确定的房房地产开发发项目，应应当通过公公开招投标标的方式确确定开发企企业。第十三条土地使用用权出让前前，规划行行政管理部部门和建设设行政主管管部门应当当就下列事事项编制房房地产开发发项目建设设条件意见见书，作作为土地使使用权出让让的依据之之一：(一)房地地产开发项项目的性质质、规模和和开发期限限；(二)城市市规划设计计条件；(三)基础础设施和公公共设施的的建设要求求；(四)城市市规划道路路代征、代代拆要求；(五)基础础设施建成成后的产权权界定；(六)项目目拆迁补偿偿、安置要要求；(七)其他他需要明确确的事项。第十四条土地行政政管理部门门应当向中

9、中标的房地地产开发企企业核发房房地产开发发项目中标标通知书，规规划行政管管理部门应应当按照国国家有关规规定向中标标的房地产产开发企业业核发建设设用地规划划许可证。第十五条房地产开开发企业在在收到开发发项目中标标通知书之之后，应当当与土地行行政管理部部门签订土土地使用权权出让合同同，并按规规定期限交交清全部土土地使用权权出让金。土地行政管管理部门对对按规定期期限交清全全部土地使使用权出让让金并符合合其他规定定条件的房房地产开发发企业，应应当核发国国有土地使使用权证书书；规划行行政管理部部门对开发发项目规划划设计方案案已经审定定并符合其其他规定条条件的，应应当核发建建设工程规规划许可证证副本。第十

10、六条房地产开开发企业在在取得建设设用地规划划许可证、国国有土地使使用权证及及建设工程程规划许可可证副本之之后，应当当按照国家家规定的相相关条件申申请领取房房地产开发发项目建设设工程施工工许可证，方方可开工建建设；未取取得房地产产开发项目目建设施工工许可证的的，不得开开工建设。第十七条房地产开开发企业进进行开发建建设，应当当遵守房房地产开发发项目建设设条件意见见书规定定的内容。第十八条房地产开开发项目竣竣工后，应应当进行竣竣工验收；住宅小区区等群体房房地产开发发项目竣工工后，应当当进行综合合验收。经经验收合格格的，方可可交付使用用；未经验验收或者验验收不合格格的，不得得交付使用用。房地产开发发项

11、目的竣竣工验收和和综合验收收，由房地地产开发企企业向建设设行政主管管部门提出出验收申请请；建设行行政主管部部门应当自自收到验收收申请之日日起30日内，依依照有关法法律、法规规和规章的的规定，组组织工程质质量监督、规规划、消防防、人防、房房管等有关关部门或者者单位，对对涉及公共共安全的内内容和城市市规划设计计条件的落落实、城市市配套设施施的建设、单单项工程的的工程质量量以及拆迁迁补偿安置置、物业管管理等综合合内容进行行验收。第四章监监督管理第十九条房地产开开发项目的的招、投标标双方应当当依法签订订开发项目目建设书面面合同，明明确各自的的权利、义义务和责任任。第二十条房地产开开发企业应应当在与房房

12、地产开发发项目招标标方签订合合同之日起起5日内，到到市房地产产开发管理理机构领取取房地产产开发项目目手册。房地产开发发企业应当当将房地产产开发项目目性质、占占地面积、建建设工程规规划许可证证号和开工工许可证号号、商品房房预售许可可证号、城城市规划道道路的代征征代拆完成成情况、拆拆迁补偿安安置情况、项项目建设进进度等房地地产开发项项目建设过过程中的主主要事项记记录在房房地产开发发项目手册册中，并并定期送房房地产开发发管理机构构备案，接接受房地产产开发管理理机构检查查。建设行政主主管部门应应当将房房地产开发发项目手册册记录的的内容作为为资质审查查和年检的的依据。第二十一条条房地产产开发企业业应当根

13、据据开发项目目设立项目目建设资本本金，资本本金占项目目总投资的的比例不得得低于200。项目建设资资本金应当当存入银行行专户，并并在建设行行政主管部部门的监督督下专款用用于房地产产开发项目目建设。第二十二条条房地产产开发企业业应当严格格按照规划划行政管理理部门审定定的规划方方案进行项项目开发建建设，统筹筹安排配套套基础设施施建设，承承担划定的的规划道路路代征、代代拆任务。城市规划道道路的代征征、代拆，应应当接受拆拆迁行政管管理部门的的拆迁统一一管理，并并接受建设设行政主管管部门的监监督管理。第二十三条条房地产产开发企业业应当按照照土地使用用权出让合合同约定的的土地用途途、动工开开发期限进进行项目

14、开开发建设。土地使用权权出让合同同约定动工工开发期限限满1年未动工工开发的，土土地行政管管理部门应应当征收其其相当于土土地使用权权出让金220的土土地闲置费费；满2年未动工工开发的，土土地行政管管理部门应应当无偿收收回土地使使用权。但但是，因不不可抗力或或者政府、政政府有关部部门的行为为或者动工工开发必需需的前期工工作造成动动工迟延的的除外。第五章开开发项目转转让和商品品房预售第二十四条条房地产产开发企业业转让开发发项目，应应当符合下下列条件：(一)属依依照本办法法规定中标标的开发项项目，并已已交清全部部土地使用用权出让金金、取得土土地使用权权证书；(二)投入入开发建设设的资金(不包括土土地使

15、用权权出让金)已达到工工程建设总总投资的225以上上；(三)已取取得建设用用地规划许许可证、建建设工程规规划许可证证和房地产产开发项目目建设工程程施工许可可证；(四)法律律、法规、规规章规定的的其他条件件。第二十五条条房地产产开发项目目有下列情情形之一的的，不得转转让：(一)权属属有争议的的；(二)地上上建筑物和和其他附着着物权属不不明，或者者属共有物物但未经其其他共有人人书面同意意的；(三)所承承担的城市市规划道路路代征、代代拆任务尚尚未完成的的；(四)未按按规定的进进度要求完完成城市基基础设施和和公共设施施建设任务务的；(五)法律律、法规、规规章禁止转转让的其他他情形。第二十六条条转让房房

16、地产开发发项目，转转让人和受受让人应当当依法办理理土地使用用权变更登登记，并自自土地使用用权变更登登记手续办办理完毕之之日起300日内，持持房地产开开发项目转转让合同到到建设行政政主管部门门备案。第二十七条条房地产产开发企业业转让房地地产开发项项目时，开开发项目的的相关合同同及拆迁补补偿安置协协议载明的的权利、义义务随之转转移给受让让人；有拆拆迁补偿安安置事项的的项目，项项目转让人人还应当书书面通知被被拆迁人。第二十八条条房地产产开发企业业预售商品品房，应当当向房地产产行政管理理 部门提出出书面申请请，并提交交下列文件件：(一)营业业执照和资资质证书；(二)土地地使用权证证书；(三)建设设工程

17、规划划许可证和和开发项目目建设工程程施工许可可证；(四)按提提供的预售售商品房计计算，经建建设行政主主管部门核核验的投入入开发建设设资金达到到工程总投投资25以上上的证明文文件；(五)经登登记备案的的房地产产开发项目目手册；(六)建筑筑工程施工工合同；(七)商品品房预售方方案及预售售商品房平平面图；(八)法律律、法规、规规章规定的的其他文件件。第二十九条条房地产产行政管理理部门应当当自收到商商品房预售售申请之日日起10日内，做做出同意或或者不同意意的答复；对同意的的应当核发发商品房预预售许可证证，不同意意的应当书书面说明理理由。第三十条房地产开开发企业发发布商品房房预售广告告，应当载载明商品房

18、房预售许可可证的文号号。房地产开发发企业预售售商品房时时，应当向向预售商品品房购买人人出示商品品房预售许许可证。第三十一条条房地产产开发企业业预售商品品房，应当当与预售商商品房购买买人签订书书面合同，明明确双方的的权利、义义务和责任任。房地产开发发企业为预预售商品房房所作的宣宣传广告，其其内容应当当作为对预预售商品房房购买人的的承诺条款款，写入预预售商品房房购买合同同。房地产开发发企业应当当自商品房房预售合同同签订之日日起30日内，持持商品房预预售合同到到房地产行行政管理部部门和土地地行政管理理部门登记记备案。第三十二条条房地产产开发企业业预售商品品房所得价价款，应当当存入银行行专户，在在房地

19、产行行政管理部部门和建设设行政主管管部门的监监督下专款款用于该项项目建设，在在支付和清清偿该项目目的全部建建设费用之之前不得挪挪作他用。第三十三条条预售商商品房购买买人可以将将已预购尚尚未竣工的的商品房转转让，但相相关当事人人应当签订订转让合同同及其他相相关协议，明明确转让人人、受让人人与预售人人三者之间间的权利和和义务。第三十四条条预售商商品房购买买人应当自自商品房交交付使用之之日起900日内，办办理土地使使用权变更更和房屋所所有权登记记手续。房地产开发发企业应当当协助预售售商品房购购买人办理理土地使用用权变更和和房屋所有有权登记手手续，并提提供必要的的证明文件件。房地产开发发企业应当当在预

20、售商商品房建成成交付使用用时，向预预售商品房房购买人提提供住宅质质量保证书书和住宅使使用说明书书。第三十五条条房地产产开发项目目转让合同同备案后，建建设行政主主管部门应应当将备案案情况自备备案之日起起10日内告告知房地产产行政管理理部门。商品房预售售许可证核核发后，房房地产行政政管理部门门应当将发发证情况自自核发之日日起10日内告告知建设行行政主管部部门。第六章法法律责任第三十六条条违反本本办法规定定的下列行行为，由建建设行政主主管部门按按照管理权权限，依照照国务院城城市房地产产开发经营营管理条例例(国务院第第248号令令)和国家建建设部房房地产开发发企业资质质管理规定定(建设部第第77号令)

21、的相关规规定予以处处罚：(一)未取取得资质等等级证书从从事房地产产开发经营营的，责令令其限期改改正，处以以5万元以上上10万元以以下的罚款款；逾期不不改正的，提提请原登记记发证的工工商行政管管理部门吊吊销其营业业执照；(二)超越越资质等级级从事房地地产开发经经营的，责责令其限期期改正，处处以5万元以上上10万元以以下的罚款款；逾期不不改正的，按按规定程序序吊销其资资质证书，并并提请原登登记发证的的工商行政政管理部门门吊销其营营业执照；(三)无正正当理由不不参加资质质年检的，视视为年检不不合格，按按规定程序序注销其资资质证书；(四)隐瞒瞒真实情况况、弄虚作作假骗取资资质证书或或者涂改、出出租、出

22、借借、转让、出出卖资质证证书的，按按规定程序序公告其资资质证书作作废，收回回证书，并并处以1万元以上上3万元以下下的罚款；(五)不按按规定办理理变更手续续的，责令令其限期改改正，并处处以50000元以上上1万元以下下的罚款；(六)开发发建设的项项目工程质质量低劣，发发生重大工工程质量事事故的，按按规定程序序降低其资资质等级；情节严重重的，按规规定程序吊吊销其资质质证书，并并提请原登登记发证的的工商行政政管理部门门吊销其营营业执照；(七)将未未经验收的的房屋交付付使用的，责责令其限期期补办验收收手续；逾逾期不补办办验收手续续的，组织织有关部门门和单位进进行验收，并并处以100万元以上上30万元以

23、以下的罚款款；(八)将验验收不合格格的房屋交交付使用的的，责令其其限期返修修，并处以以交付使用用的房屋总总造价2%以下的罚罚款；情节节严重的，提提请原登记记发证的工工商行政管管理部门吊吊销其营业业执照；给给购买人造造成损失的的，应当依依法承担赔赔偿责任；造成重大大伤亡事故故或者其他他严重后果果，构成犯犯罪的，提提请司法机机关依法追追究刑事责责任。第三十七条条违反本本办法规定定的下列行行为，由有有关行政管管理部门按按照管理权权限，分别别依照国务务院城市市房地产开开发经营管管理条例的的相关规定定予以处罚罚：(一)未取取得营业执执照擅自从从事房地产产开发经营营的，由工工商行政管管理部门责责令其停止止

24、违法经营营活动，没没收违法所所得，并处处以违法所所得5倍以下的的罚款；(二)擅自自转让房地地产开发项项目的，由由土地行政政管理部门门责令其停停止违法行行为，没收收违法所得得，并处以以违法所得得5倍以下的的罚款；(三)擅自自预售商品品房的，由由房地产行行政管理部部门责令其其停止违法法行为，没没收违法所所得，并处处以已收取取的预付款款1%以下的的罚款。第三十八条条违反本本办法规定定，有下列列行为之一一的，由建建设行政主主管部门责责令其限期期改正，处处以警告；逾期不改改正的，处处以1万元以上上3万元以下下的罚款：(一)房地地产开发项项目中标企企业未按规规定领取、填填写房地地产开发项项目手册或或不按规

25、定定期限备案案的；(二)房地地产开发企企业不按规规定向预售售商品房购购买人提供供质量保证证书和住宅宅使用说明明书的；(三)房地地产开发项项目中标企企业未按规规定设立或或者使用项项目建设资资本金的；(四)房地地产开发企企业未按规规定完成城城市规划道道路代征、代代拆任务或或者未统筹筹安排配套套基础设施施和公共设设施建设的的。第三十九条条当事人人申请办理理房地产开开发经营有有关事项，有有关行政管管理部门在在规定的期期限内不予予办理也不不予答复，以以及受罚当当事人对建建设行政主主管部门和和其他有关关行政管理理部门依照照本办法做做出的行政政处罚不服服的，可以以依法申请请行政复议议或者提起起行政诉讼讼。第

26、四十条建设行政政主管部门门及其他相相关行政管管理部门的的工作人员员，在房地地产开发经经营管理工工作中玩忽忽职守、滥滥用职权、徇徇私舞弊的的，由其所所在单位或或上级机关关给予行政政处分；情情节严重构构成犯罪的的，提请司司法机关依依法追究刑刑事责任。第七章附附则第四十一条条本办法法公布前，市市政府和市市政府各部部门发布的的有关规定定凡与本办办法不符的的，均以本本办法为准准。第四十二条条本办法法自20003年7月1日起施行行。19888年3月7日市人民民政府兰政政发1998827号文发发布的兰兰州市城市市建设综合合开发管理理暂行办法法同时废废止。关于兰州州市房地产产开发经营营管理办法法的说明明一、制

27、定兰兰州市房地地产开发经经营管理办办法(以下简称称“办法”)的必要性性和紧迫性性随着我市经经济体制改改革和市场场经济的不不断完善，特特别是19992年以以后，在土土地使用制制度、住房房制度和房房地产生产产方式三项项重大改革革不断完善善的进程中中，兰州市市房地产业业得到了迅迅猛发展，已已经初步形形成了一个个包括土地地使用权出出让和转让让、房地产产开发经营营、房地产产交易和中中介服务等等多种经济济活动的高高附加值的的综合性产产业。在房地地产业的各各项经济活活动中，发发展最快的的是房地产产开发经营营，房地产产开发经营营作为房地地产业的重要环节节，直接关关系到我市市房地产业业的健康发发展，也对对我市经

28、济济发展产生生了重要的的影响。我市房地产产开发经营营的不断发发展，不仅仅带动了土土地使用制制度改革的的深入，而而且加快了了城市建设设速度。据据不完全统统计，由房房地产开发发完成的道道路代征、代代拆和拆迁迁补偿安置置等折合人人民币约110亿元，为为政府节省省了大量的的城市基础础设施投资资，给城市市建设开辟辟了重要的的资金渠道道。房地产开发发经营的不不断发展，进进一步改善善了城市面面貌和城市市环境，带带动了相关关产业的发发展，提高高了城市居居民的居住住水平，加加快了商贸贸城的建设设步伐。但但是，由于于管理制度度不够健全全、管理依依据不够具具体等原因因，我市房房地产开发发经营上还还存在着一一些不容忽

29、忽视的问题题，如没有有取得房地地产开发企企业资质证书的企企业和单位位开发经营营房地产及及偷漏国家家税费的现现象仍比较较严重，房房地产开发发商的土地地使用权取取得方式不不尽合理，一一些“皮包公司司”炒卖房地地产开发项项目的问题题依然存在在，有些实实为房地产产开发项目目而却以“联建”名义进行行建设的项项目仍比较较普遍；土土地使用权权出让与房房地产企业业资质脱节节、与城市市基础设施施配套建设设脱节、与与拆迁补偿偿安置脱节节以及商品品房预售管管理与房地地产开发项项目建设管管理脱节等等现象仍然然比较严重重；房地产产开发项目目转让行为为不规范，影影响被拆迁迁人和预售售商品房购购买人权益益的现象时时有发生；

30、商品房质质量问题仍仍然比较突突出等等。这这些问题都都需要依法法解决。此此外，省、市市人大近两两年来在对对我市城市市建设工作作进行视察察时，多次次对房地产产开发建设设过程中存存在的一些些混乱无序序现象和亟亟待规范的的行为以及及管理上存存在的有关关问题，提提出了尽快快立法、就就上位法的的有关规定定结合我市市实际情况况予以细化化、对我市市的房地产产开发经营营管理依法法予以规制制的法律监监督建议；同时，新新闻媒体多多次呼吁依依法对房地地产开发经经营活动加加强监督管管理，建设设行政主管管部门也多多次提出要要求，希望望为这项管管理工作提提供可操作作性和针对对性强的具具体依据。张张志银市长长在20002年7

31、月22日全市市整顿房地地产市场动动员大会上上的讲话中中，也提出出要尽快制制定和完善善房地产业业管理的法法规规章。因因此，为了了依法规制制我市房地地产开发经经营行为，加加强房地产产开发经营营活动的监监督管理，保保障房地产产权利人的的合法权益益，根据国国务院房房地产开发发经营管理理条例及及有关法律律、法规的的相关规定定，尽快制制定出台兰兰州市房地地产开发经经营管理办办法，不不仅十分必必要，而且且非常迫切切。二、起草“办法”的依据1、主要依依据是中中华人民共共和国房地地产管理法法、国务务院城市市房地产开开发经营管管理条例和和甘肃省省城市房地地产管理条条例；2、参照了了建设部第第77号令房房地产开发发

32、企业资质质管理规定定、955号令城城市商品房房预售管理理办法等等有关规章章和文件。此此外，还参参考了兄弟弟城市关于于房地产开开发经营管管理的先进进经验。三、“办法法”的主要内内容和有关关问题的说说明本“办法”共七章四四十二条，分分别对制定定目的、适适用范围、执执法主体、房房地产开发发企业的设设立、房地地产开发项项目的取得得、房地产产开发建设设及管理、房房地产开发发项目转让让、商品房房预售、房房地产开发发项目验收收、法律责责任等作了了相关规定定。需要说明的的几个问题题是：1、关于“办法法”调整的行行为。本“办法”只对房地地产开发经经营管理从从开始设立立房地产开开发企业到到房地产开开发项目竣竣工验

33、收，包包括期间的的商品房预预售等房地地产开发过过程中各种种主要行为为作了规范性规定；至于房地地产开发项项目竣工验验收以后的的商品房销销售、出租租等房地产产二级市场场行为以及及购房者取取得房屋产产权证书后后的房屋转转让、出租租、抵押等等房地产三三级市场行行为，不属属本办法调调整范围，因因此未作规规定。2、关于不不同资质等等级的房地地产开发企企业承揽开开发项目的的范围。办法”第第十条对此此所作的规规定是根据据建设部的的有关规定定并参考兄兄弟城市已已经取得的的成功经验验做出的，目目的是限制制房地产开开发企业承承揽与其开开发建设能能力不相适适应的房地地产开发项项目。3、关于房房地产开发发企业取得得房地

34、产开开发项目或或开发用地地的方式。办法”第第十二条规规定：“房地产开开发用地应应当符合本本市土地储储备制度的的相关规定定，以公开开招标、拍拍卖的方式式取得。已已确定的开开发项目应应当通过公公开招标的的方式确定定开发企业业”。其目的的是鼓励实实力较大的的房地产开开发企业和和企业集团团开发建设设房地产，杜杜绝“空壳”企业炒卖卖房地产开开发项目和和房地产开开发用地。4、关于商商品房预售售。商品房房预售是指指房地产开开发企业将将正在建设设中的房屋屋预先出售售给预售商商品房购买买人，由预预售商品房房购买人支支付定金和和房价款的的行为。确确切地说，商商品房预售售的实质是是房地产开开发企业在在开发建设设过程

35、中的的融资行为为，它涉及及到预售商商品房购买买人的切身身利益，具具有较大的的风险性和和投机性。依依据国务院院第2488号令的规规定，市建建设行政主主管部门作作为我市房房地产开发发主管部门门，负责房房地产开发发企业的资资质管理、建建设项目施施工许可、建建工程招投投标、建筑筑工程质量量、房地产产开发项目目建设、城城市基础设设施建设的的管理，并并通过房房地产开发发项目手册册，对房房地产开发发企业是否否按照法律律、法规和和规章的规规定、是否否按照房地地产开发项项目建设条条件意见书书的要求、是是否按照申申请商品房房预售许可可证时承诺诺的时间表表进行开发发建设和预预售款项是是否投入该该开发项目目建设、配配

36、套基础设设施是否完完善、工程程项目有无无变化等开开发建设全全过程进行行动态管理理。因此，本本“办法”在规定房房地产行政政管理部门门负责商品品房预售的的同时，又又作了房地地产行政管管理部门将将核发商品品房预售许许可证的情情况及时告告知建设行行政主管部部门，而建建设行政主主管部门应应当将房地地产开发项项目的转让让备案情况况及时告知知房地产行行政管理部部门等规定定。这些规规定，对于于防止出现现因建设项项目审批手手续不全、资资金短缺、拖拖延工期、配配套基础设设施不完善善、工程质质量不合格格以及开发发商挪用商商品房预售售资金而致致使项目“烂尾”等情况，都都是非常有有利的。5、关于房房地产开发发项目设立立

37、资本金和和房地产开开发企业预预售商品房房所得价款款的监督管管理。房地地产开发是是一种投资资活动，涉涉及拆迁补补偿安置、预预售融资等等行为，一一旦开发项项目出现问问题，当事事人双方的的权益都将将受到损害害。从各地地实践看，房房地产开发发企业取得得开发项目目的同时缺缺少必要的的资本金，以以及房地产产开发企业业挪用商品品房预售款款，是导致致房地产开开发项目出出现“烂尾工程程”和“半截子工工程”、严重损损害消费者者合法权益益的主要原原因。为此此，“办法”作了相关关规定。6、关于法法律责任。为为了实际工工作中行政政执法人员员便于操作作和相关当当事人便于于掌握，“办法”结合本市市实际，对对国务院城城市房地产产开发经营营管理条例例和建设设部房地地产开发企企业资质管管理规定中中已设定了了的相关罚罚则，从执执法主体和和处罚程序序上作了相相应归类和和明确规定定；同时，对对违反本“办法”规定的其其他行为，设设定了相应应罚则，所所设处罚种种类和额度度均在市政政府的立法法权限之内内。