某省物业管理招标投标暂行办法110300.docx

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1、 福建省物业业管理招标标投标暂行行办法第一章 总则 第第一条 为为了规范我我省物业管管理招标投投标活动，保保障招标投投标当事人人的合法权权益，促进进物业管理理行业的公公平竞争，根根据中华华人民共和和国招标投投标法、物物业管理条条例、建建设部前前期物业管管理招投标标管理暂行行办法等等规定，结结合我省实实际，制定定本办法。 第第二条 凡凡在本省行行政区域内内，通过招招投标方式式选聘物业业管理企业业实施物业业管理活动动的，适用用本办法。第三条条 省建设设行政主管管部门负责责全省物业业管理招标标投标活动动的监督管管理；各设设区市、县县（市）物物业管理行行政主管部部门负责本本行政区域域内的物业业管理招标

2、标投标活动动的监督管管理。第四条 达达到下列规规模标准的的住宅及同同一物业管管理区域内内非住宅项项目，建设设单位应当当通过招标标投标的方方式选聘具具有相应资资质的物业业管理企业业实施前期期物业管理理：（一）总总建筑面积积在2万平平方米及以以上的住宅宅小区；（二）总总建筑面积积在1万平平方米及以以上的高层层住宅。提倡其其他建设项项目的建设设单位按照照建设与物物业管理相相分离的原原则，通过过招标投标标的方式选选聘具有相相应资质的的物业管理理企业实施施前期物业业管理。提倡业主、业业主大会通通过招标投投标的方式式选聘具有有相应资质质的物业管管理企业实实施物业管管理。第二章 招标 第第五条 本本办法所称

3、称招标人是是指依法进进行物业管管理项目招招标的建设设单位、业业主或者业业主大会。 已已成立业主主大会的物物业项目选选聘物业管管理企业，实实施物业管管理招标前前，应召开开业主大会会会议确定定招标方式式、委托管管理的内容容及具体标标准。物业管管理招标由由招标人依依法组织实实施。第六条条 物业管管理招标分分为公开招招标和邀请请招标。招招标人采用用公开招标标的，应当当在公共媒媒介上发布布招标公告告。招招标公告应应当载明招招标人的名名称、地址址，招标项项目的基本本情况、联联系人、联联系方法以以及获取招招标文件的的办法等事事项。招标标人要求缴缴纳投标保保证金的，应应当在招标标公告中载载明。招招标人采用用邀

4、请招标标的，应当当向3个以以上物业管管理企业发发出投标邀邀请书，投投标邀请书书应当包含含前款规定定的事项。第七条条 公开招招标的招标标人可以根根据招标文文件的规定定，对申请请人进行资资格预审。招标人对投投标人进行行资格预审审的，应当当在招标公公告或者投投标邀请书书中载明资资格预审的的条件和获获取资格预预审文件的的方法。资格预预审文件一一般应当包包括下列内内容：（一）预预审申请书书格式和申申请人须知知；（二）申申请投标物物业管理企企业的资质质等级证书书、营业执执照；（三）主主要管理业业绩的证明明材料、技技术装备和和财务状况况；（四）拟拟派项目负负责人和主主要管理人人员的简历历、资格和和业绩等材材

5、料。第第八条 经经资格预审审后，公开开招标的招招标人应当当向资格预预审合格的的投标申请请人发出资资格预审合合格通知书书，告知获获取招标文文件的时间间、地点和和方法，并并同时向资资格不合格格的投标申申请人告知知资格预审审结果。公开招招标的投标标时间截止止时，投标标人或资格格预审合格格的投标人人少于三家家的，招标标人应依法法重新招标标，同时书书面通知已已提交投标标文件的投投标人，并并原封退回回投标文件件。资格预预审合格的的投标人超超过10家家的，可以以由招标人人从中选择择不少于55家资格预预审合格的的投标人。第第九条 招招标人应当当根据物业业管理项目目的特点和和需要，在在招标前完完成招标文文件的编

6、制制。招招标文件应应包括以下下内容：（一一）招标人人和委托代代理机构情情况，包括括名称、地地址、资格格、联系方方式等；（二）招招标项目基基本情况，包包括物业项项目名称、四四至范围、物物业类型、总总建筑面积积、设施设设备和环境境及物业管管理服务用用房配置等等；（三）物物业服务的的内容及要要求，包括括服务内容容、服务标标准及物业业服务费用用的支付方方式；（四）对对投标人及及投标书的的要求，包包括投标人人的资格，投投标书的格格式、主要要内容及份份数等；（五）评评标方法和和标准；（六六）招标活活动方案，包包括招标组组织机构、组组织解释招招标文件（答答疑）、实实地考察物物业项目、投投标、开标标的时间及及

7、地点等；（七）物物业服务合合同的签订订说明；（八）其其他事项的的说明及法法律法规规规定的其他他内容。第第十条 前期物业业管理招标标的招标人人在发布招招标公告或或者发出投投标邀请书书的10日日前，应将将有关材料料提交物业业项目所在在地的县级级以上物业业管理行政政主管部门门备案。第十一一条 招标标文件可以以载明投标标保证金的的缴纳、对对未中标人人编制投标标文件的经经济补偿方方式等内容容。招标文文件要求由由投标人缴缴纳投标保保证金的，投投标人应当当缴纳。招标文文件对未中中标人承诺诺支付标书书编制补偿偿金的，招招标人应当当支付。第第十二条 公开招标标的物业管管理项目，自自招标文件件发出之日日起至投标标

8、人提交投投标文件截截止之日止止，不得少少于20日日。招招标人对已已发出的招招标文件进进行必要的的澄清或者者修改的，应应当在截止止期日前115日，以以书面形式式告知所有有投标人。逾逾期送达的的，投标文文件送达截截止期日顺顺延。澄清清或者修改改的内容为为招标文件件的组成部部分。第十三条 招标人人根据物业业项目的具具体情况，可可以组织投投标申请人人踏勘物业业项目现场场，并提供供隐蔽工程程图纸等详详细资料。若若招标人对对投标申请请人提出疑疑问的澄清清内容造成成招标文件件的实质性性修改，招招标人应以以书面形式式告知所有有投标申请请人。第第十四条 通过招投投标方式选选择物业管管理企业的的，招标人人应当按照

9、照以下规定定时限完成成：（一）新新建现售商商品房物业业应当在现现售前300日完成；（二）预预售商品房房物业应当当在取得商商品房预售售许可证之之前完成； （三三）非出售售类的新建建物业项目目应当在交交付使用前前90日完完成； （四四）重新选选聘物业管管理企业的的物业项目目招标投标标工作，按按原物业服服务合同的的约定完成成；未约定定的，应在在原物业服服务合同终终止前600日完成。第三章 投标第第十五条 本办法所所称投标人人是指响应应物业管理理招标，参参加投标竞竞争的具有有相应资质质的物业管管理企业。第十六六条 投标标人应当按按照招标文文件的要求求编制投标标文件，投投标文件应应当对招标标文件提出出的

10、实质性性要求和条条件作出响响应。投投标文件应应当包括以以下内容：（一）投投标函，包包括物业服服务费、管管理目标及及其他承诺诺等；（二）服服务的内容容和标准及及检查方法法；（三）各各主要工作作环节运行行程序；（四）人人员配备情情况，包括括该项目所所设岗位和和人数，物物业管理项项目负责人人和主要管管理人员的的岗位资格格、技术职职称证书及及简历；（五）物物业项目管管理所需设设备的配置置和提供方方式；（六）项项目收支预预算和各项项收费标准准报价；（七）物物业项目管管理的有关关制度；（八）投投标人将专专项服务委委托专业公公司承担的的，应当进进行说明；（九）招招标文件要要求提供的的其他材料料。投标文文件均

11、不得得出现或体体现投标单单位的名称称或标志字字样。第第十七条 投标人人应当在招招标文件要要求提交投投标文件的的截止期日日前，将投投标文件密密封后送达达招标文件件要求的指指定地点。招招标人收到到投标文件件后，应当当向投标人人出具标明明签收人和和签收时间间的凭证，并并妥善保存存投标文件件，并在开开标之前，不不得开启投投标文件。投投标人在截截止期日后后送达投标标文件或者者经补充修修改的投标标文件，招招标人应当当拒收。第四章 开标、评评标和中标标第第十八条 招标人应应当在招标标文件确定定的开标时时间公开进进行开标；开标地点点应当为招招标文件中中预先确定定的地点。第十九九条 开标标由招标人人主持，邀邀请

12、所有投投标人参加加。开标时时，由所有有投标人或或者其推选选的代表检检查投标文文件的密封封情况，也也可以由招招标人委托托的公证机机构进行检检查；投标标文件经确确认无误后后，由工作作人员当众众拆封，交交评标专家家评标。开开标过程应应当记录，并并存档备查查。招标人可委委托公证机机构对开标标全过程进进行公证。第第二十条 评标由招招标人依法法建立的评评标委员会会负责。评评标委员会会由招标人人代表和有有关物业管管理评标专专家组成，成成员人数为为5人以上上单数，其其中招标人人代表以外外的物业管管理评标专专家不得少少于成员总总数的23。评评标委员会会的专家成成员，应当当由招标人人在开标前前3日，在在县级以上上

13、物业管理理行政主管管部门监督督下，从省省或设区市市物业管理理行政主管管部门公布布的物业管管理评标专专家名册中中以随机抽抽取的方式式确定。 评评标委员会会成员名单单在开标前前应当严格格保密。 第第二十一条条 有下列列情形之一一的，不得得担任评标标委员会成成员：（一一）投标人人或者投标标人主要负负责人的近近亲属；（二二）与投标标人有经济济利益关系系的。评评标委员会会成员有前前款规定情情形之一的的，应当主主动提出回回避。因回回避或其他他原因缺席席的评标专专家应予以以替补。第二十二条条 在评标标过程中需需现场答辩辩的，应当当事先在招招标文件中中说明，并并注明答辩辩部分分值值。第二十十三条 除除现场答辩

14、辩外，评标标应当在保保密状况下下进行。评评标委员会会成员和与与评标活动动有关的工工作人员不不得透露对对投标文件件的评审和和比较、中中标候选人人的推荐情情况以及与与评标有关关的其他情情况。前前款所称与与评标活动动有关的工工作人员，是是指评标委委员会成员员以外的因因参与评标标监督工作作或者事务务性工作而而知悉有关关评标情况况的所有人人员。第第二十四条条 评标委委员会可以以书面方式式或者现场场答辩的方方式要求投投标人对投投标文件中中含义不明明确、对同同类问题表表述不一致致或者有明明显文字和和计算错误误的内容作作必要的澄澄清和说明明或者补正正，但其内内容不得超超出投标文文件的范围围或改变投投标文件的的

15、实质性内内容。第第二十五条条 经评标标委员会评评审，投标标文件有下下列情形之之一的，应应作为废标标处理： （一一）未密封封的；（二）未未加盖投标标人法人公公章和未经经法定代表表人或委托托代理人签签名盖章的的；（三）未未按招标文文件规定格格式编定或或者投标报报价等关键键内容，字字迹模糊不不清的；（四）投投标文件对对招标文件件提出的要要求和条件件没有作出出实质性响响应的；（五）逾逾期送达的的。第第二十六条条 评标委委员会应当当根据招标标文件，审审查并逐项项列出投标标文件的全全部投标偏偏差。下列列情况均属属于重大偏偏差和未能能对招标文文件作为实实质性响应应：（一一）投标文文件没有投投标人授权权代表签

16、字字和加盖法法人公章；（二二）投标文文件载明的的招标项目目完成期限限超过招标标文件规定定的期限；（三三）投标文文件附有招招标人不能能接受的条条件；（四）不不符合招标标文件中规规定的其他他实质性要要求。投投标文件有有上述情形形之一的，为为未能对招招标文件作作出实质性性响应，并并按本规定定有关条款款作废标处处理。招标标文件对重重大偏差另另有规定的的，从其规规定。第第二十七条条 评标委委员会根据据本办法否否决不合格格投标或者者界定为废废标后，因因有效投标标不足3个个使得投标标明显缺乏乏竞争的，评评标委员会会应当否决决全部投标标。全部投投标被否决决的，招标标人应当依依法重新招招标。 第第二十八条条 物

17、业项项目的评标标活动应在在递交投标标文件截止止日期后77个工作日日内完成。第第二十九条条 评标委委员会完成成评标后，应应当向招标标人提交书书面评标报报告。评标标报告应当当如实记载载以下内容容：（一一）评标的的基本情况况和相关文文件资料； （二二）中标候候选人排序序名单；（三三）对推荐荐中标候选选人的投标标方案、技技术、商务务风险等比比较分析评评估和理由由；（四四）需进一一步协商的的问题及协协商应达到到的要求；（五五）澄清、说说明、补正正事项纪要要。第第三十条 评标报告告由评标委委员会全体体成员签字字。评标委委员会对同同一招标项项目只能作作出一种评评标结果。评评标委员会会成员对评评标结果如如有异

18、议，应应投票表决决，按少数数服从多数数的原则确确定评标结结果。不同同意见应经经评标委员员会成员本本人签名后后以书面形形式连同评评标报告一一并提交招招标人。评审活动未未结束，评评标委员会会成员无正正当理由，不不得中途退退出评标委委员会。第第三十一条条 评标委委员会推荐荐的中标候候选人不应应超过3名名，并按照照得分从高高到低的顺顺序，推荐荐中标候选选人。 招招标人应当当在评标委委员会完成成评标之日日起15日日内确定排排序在前的的中标候选选人为中标标人。中标标人放弃中中标项目的的、未能按按招标文件件规定的期期限和数额额提交履约约保证金的的或因不可可抗力提出出不能履行行合同的，招招标人可以以依排序从从

19、其他中标标候选人中中确定中标标人。第第三十二条条 在确定定中标人之之前，招标标人不得与与投标人就就投标价格格、投标方方案等实质质性内容进进行谈判。第第三十三条条 中标人人确定后，招招标人应当当在3日内内向中标人人发出中标标通知书，同同时通知所所有未中标标人。中标标通知书对对招标人和和中标人具具有法律约约束力。中中标通知书书发出后，招招标人改变变中标结果果或者中标标人放弃中中标的，应应当承担法法律责任。第第三十四条条 招标人人和中标人人双方应自自中标通知知书发出之之日起300日内，按按照招标文文件和中标标人的投标标文件的内内容就招标标项目的管管理签订物物业服务合合同。招标标人和中标标人不得再再行

20、订立背背离已签合合同实质性性内容的其其他协议。第第三十五条条 招标人人应当对投投标书的内内容进行保保密，不得得复印、抄抄录。招标标人应当将将全部投标标书予以封封存。第三十六条条 前期物物业管理项项目招投标标，招标人人与中标人人应当自签签订物业服服务合同之之日起155日内，向向物业项目目所在地的的县级以上上地方人民民政府物业业管理行政政主管部门门备案。备备案时，招招标人提交交以下材料料：（一）物物业管理招招投标活动动备案书；（二二）评标委委员会提供供的评标报报告；（三三）中标企企业的投标标文件；（四四）与中标标企业签订订的物业服服务合同正正本；（五五）法律、法法规规定的的其他材料料；第第三十七条

21、条 招标标人收取投投标人投标标保证金的的，确定中中标结果后后3日内向向未中标人人退还投标标保证金；在与中标标人签订物物业服务合合同后5日日内，应当当向中标人人和中标候候选人退还还投标保证证金。第第三十八条条 中标人人接到中标标通知书330日后，无无正当理由由不与招标标人签订物物业服务合合同的，中中标无效，投投标保证金金不予退还还；给招标标人造成损损失的，中中标人应予予以赔偿。招招标人在发发出中标通通知书300日后，无无正当理由由不与中标标人签订物物业服务合合同的，应应当给予与与中标人与与投标保证证金相当的的赔偿；给给中标人造造成损失的的，招标人人应予以赔赔偿。第五章 评标专专家第三十十九条 省

22、省建设行政政主管部门门建立全省省物业管理理评标专家家名册。物物业管理评评标专家较较多的设区区市物业管管理行政主主管部门可可以建立本本地评标专专家名册，报报省建设行行政主管部部门备案后后，作为全全省物业管管理评标专专家名册的的组成部分分。专家数数量较少的的设区市物物业管理行行政主管部部门应将符符合条件的的专家报省省建设行政政主管部门门，纳入全全省物业管管理评标专专家名册。评评标专家名名册应当公公开。第四十十条 入选选评标专家家名册的人人员，应当当具备下列列条件：（一）从从事物业管管理及相关关工作3年年以上，并并具有大专专以上文化化程度；（二）熟熟悉物业管管理方面的的法律、法法规、规章章和物业管管

23、理相关业业务知识；（三）熟熟悉有关招招标投标的的法律、法法规；（四）能能够认真、公公正、诚实实、廉洁地地履行职责责；（五）能能胜任评标标工作。第四十十一条 专专家入选评评标专家名名册，采取取个人申请请和单位推推荐两种方方式。个人申申请的应事事先征得单单位同意，填填写申请书书；单位推推荐的应事事先征得被被推荐人同同意，填写写推荐书。上述两种方方式均提供供第四十条条规定的证证明材料，并并经设区市市物业管理理行政主管管部门审核核，对符合合条件的颁颁发评标专专家证书。个个人申请书书或单位推推荐书应当当存档备查查。物业管管理行政主主管部门应应当对进入入专家名册册的专家进进行有关法法律和业务务培训，对对其

24、评标能能力、廉洁洁公正等进进行综合考考评，及时时取消不称称职或者违违法违规人人员的评标标专家资格格。第四十十二条 评评标专家应应当客观、公公正地履行行职责，遵遵守职业道道德，对所所提出的评评审意见承承担个人责责任。评标专专家不得与与任何投标标人或者与与招标结果果有利害关关系的人进进行私下接接触，不得得收受投标标人、中介介人、其他他利害关系系人的财物物或者其他他好处。第四十十三条 在在评标期间间，对有下下列情形之之一的评标标专家，取取消其评标标专家资格格。（一）私私下接触投投标人的；（二）收收受利害关关系人的财财物或者其其他好处的的；（三）向向他人透露露对投标文文件的评审审和比较、中中标候选人人

25、的推荐以以及与评标标有关的其其他情况的的；（四）不不能客观公公正履行职职责的；（五）无无正当理由由或一年三三次以上拒拒绝参加评评标活动的的； （六六）因从事事违法行为为而受过行行政处罚或或刑事处罚罚的。 被被取消评标标专家资格格的人员，不不得再参加加任何评标标活动。第六章 附则第四十十四条 住住宅物业的的建设单位位未通过招招投标方式式选聘物业业管理企业业或者未经经批准，擅擅自采用协协议方式选选聘物业管管理企业的的，由物业业管理行政政主管部门门依照国务务院物业业管理条例例规定予予以行政处处罚。第四十十五条 招招标人或其其委托的招招标代理机机构不从依依法建立的的物业管理理评标专家家名册中抽抽取评标专专家的，依依据国家计计委评标标专家和评评标库管理理暂行办法法第十七七条规定，评评标无效。第四十十六条 投投标人和其其他利害关关系人认为为招标投标标活动不符符合本办法法有关规定定的，有权权向招标人人提出异议议，或者依依法向有关关部门投诉诉。 第第四十七条条 招标文文件或者投投标文件使使用两种以以上语言文文字的，必必须有一种种是中文；如对不同同文字的解解释发生异异议的，以以中文文本本为准。用用中文文字字表示的数数额与数字字表示的金金额不一致致的，以中中文文字表表示的金额额为准。 第第四十八条条 本办法法自二五年元月月一日起施施行。