某管理处片区改造项目可行性研究报告99992.docx

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1、中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告目 录第1章 总总 论41.1. 项目背景景与概况41.2. 问题与建建议7第2章 项项目投资环环境与市场场研究82.1. 投资环境境分析82.2. 区域房地地产市场分分析102.3. 销售预测测132.4. 营销策略略16第3章 建建设规模与与项目开发发条件193.1. 建设规模模193.2. 项目概况况现状193.3. 项目建设设条件19第4章 建建筑方案214.1. 设计依据据214.2. 项目设计计主题和开开发理念214.3. 项目总体体规划方案案214.4. 建筑设计计224.5. 结构设计计244.6. 给排水设设计24第5章 节节能节水

2、措措施265.1. 设计依据据265.2. 建筑部分分节能设计计26第6章 环环境影响评评价276.1. 编制依据据276.2. 环境现状状276.3. 项目建设设对环境的的影响286.4. 环境保护护措施28第7章 劳劳动卫生与与消防297.1. 指导思想想297.2. 职业安全全卫生健康康对策与措措施297.3. 消防设计计30第8章 组组织机构与与人力资源源配置328.1. 组织机构构328.2. 人力资源源配置32第9章 项项目实施进进度339.1. 项目开发发期339.2. 项目实施施进度安排排339.3. 项目实施施过程控制制措施33第10章 项目招投投标3510.1. 工程项项目

3、招标投投标概述3510.2. 工程项项目招标投投标因素分分析3610.3. 招标依依据3810.4. 招标范范围3810.5. 招标方方式38第11章 投资估算算与资金筹筹措3911.1. 投资估估算3911.2. 资金筹筹措39第12章 财务评价价4112.1. 项目评评估依据4112.2. 财务评评价基础数数据的选择择4112.3. 财务评评价4112.4. 不确定定性分析42第13章 社会评价价4313.1. 项目对对社会的影影响分析4313.2. 风险分分析4413.3. 社会评评价结论44第14章 研究结论论与建议4614.1. 可行性性研究结论论46第1章 总 论1.1. 项目背景

4、与与概况1、项目名名称：中原办张庄庄闸管理处处片区改造造项目2、承办单单位概况单位名称：濮阳市正大大置业有限限公司单位性质：有限责任任公司注册资金：人民币99516万万元业务范围：房地产开开发、销售售 、法定代表人人：邵亚3、可行性性研究报告告编制依据据（1） 与委托方签签订的咨询询协议；（2） 国家计委计计办投资审审定的投投资项目可可行性研究究指南（试试用版）；（3） 国家发展改改革委员会会、建设部部联合颁发发的建设设项目经济济评价方法法与参数（第第三版）；（4） 城市房地地产开发经经营管理条条例；（5） 房地产项项目经济评评价方法。4、编制范范围依据国家有有关政策、法法律、法规规、规程、规

5、规范，对青青年城项目目建设的目目的、必要要性、项目目区域概况况、项目规规划方案及及建设内容容、项目建建设组织管管理、项目目招标方案案、投资估估算、融资资方案与效效益分析、财财务分析、项项目风险分分析等方面面进行全面面论证和研研究。5、项目提提出的理由由 项目建设符符合国民经经济发展当前，我国国国民经济济运行正处处于一个特特殊发展时时期，为了了促进国民民经济的稳稳步健康发发展，必然然要求扩大大内需，优优化消费结结构，把住住宅建设作作为推动国国民经济发发展的支柱柱产业之一一。根据国国家统计局局的分析和和研究，房房地产对国国民经济的的拉动作用用约1.552个百分分点。濮阳阳房地产占占GDP的的比重还

6、将将快速上升升，对GDDP的贡献献率还将逐逐步增大。根据国家有有关部门的的分析和预预测，我国国居民住宅宅目前正在在从生存型型向舒适型型方向转变变，到20008年，我我国城镇居居民人均建建筑面积将将达到222平方米，平平均每户拥拥有一套功功能基本齐齐全的住房房，住房消消费占整个个消费的比比重将达到到15%，城城市化水平平将提高到到36%左左右。我国国居民住宅宅的近期发发展目标是是户均一套套、人均一一室，力争争20100年达到人人均建筑面面积35平平方米，主主导户型为为三室两厅厅和两室两两厅。正因为房地地产投资的的带动作用用较大，国国家为推动动我国国民民经济的持持续健康稳稳定发展，将将建筑业列列为

7、国家的的支柱产业业之一。因因此，本项项目的建设设是国民经经济发展的的需要。 项目对对城市建设设将起到促促进作用2012年年12月224日，在河南省各民民主党派省省委、无党党派人士和和省工商联联参政议政政联合调研研课题组向向河南省委、省省政府提交交的“33+5”新新型城市群群建设及产产业发展思思路与对策策研究总报报告中，提提出要把“33+5”新新型城市群群打造成为为功能互补补的高新产产业聚集区区、发展布布局合理的的新型城市市连绵区、中中部领先的的现代大商商业区、环环境优美的的综合生态态区。濮阳作为“33+5”新新型城市群群建设的中中心城市之之一，其经经济发展速速度在河南南区域经济济中领先地地位更

8、加突突出，对全全省各地乃乃至中南地地区都具有有较强的辐辐射力，在在以长株潭潭为中心的的“3+5”城市群发发展建设的的环境下，濮濮阳市委市市政府提出出要突出濮濮阳城市形形象建筑，提提高濮阳城城市品位，加加强城市辐辐射功能的的目标。根根据河南省住宅宅与房地产产业20113年规划划，未来110年内河河南省将斥斥资33227亿元打打造城市住住宅，使城城镇人均住住宅建筑面面积增加到到30.118平方米米。目前，濮阳阳市的人均均住宅面积积偏小，而而且居住条条件也比较较差，与河河南省住宅宅与房地产产业发展规规划相差甚甚远。因此此，改善濮濮阳市人民民的居住条条件已经成成为濮阳市市政府特别别关心的问问题之一。同

9、同时，随着着濮阳经济济的发展和和人民生活活水平的不不断提高，人人们对居住住环境等方方面的要求求也越来越越高，近年年来实施的的房地产开开发建设就就是为了使使濮阳城市市居民的生生活环境、居居住环境不不断得到改改善。青年城项目目符合濮阳阳城市建设设总体规划划，贯彻了了 “3+5”城市群建建设的发展展战略，其其对加快城城镇化进程程，美化城城市空间，创创造新的城城市景观，提提升城市品品位都具有有积极意义义。 解决劳劳动就业的的需要由于我国目目前正处于于经济结构构的调整时时期，部分分行业职工工下岗再就就业也就在在所难免，广广开就业渠渠道，解决决人民的生生活与就业业问题已成成为当前各各级政府的的头等大事事。

10、而投资资、消费、出出口是国民民经济增长长的原动力力，因此国国家固定资资产投资总总的政策仍仍然是继续续保持投资资总量的稳稳定增长，以以创造更多多的就业机机会。据有关权威威人士测算算，我国GGDP每增增长1个百百分点，全全国可新提提供80多多万个就业业岗位，而而住宅投资资每增加110%，大大约可以拉拉动GDPP增长0.5个百分分点，则可可提供400多万个就就业岗位。因因此，住宅宅建设投资资的增加对对于增加社社会就业机机会有着不不可忽视的的作用，而而本项目作作为濮阳市市重点商品品住宅建设设项目工程程之一，将将为增加濮濮阳市当地地社会就业业岗位作出出一定的贡贡献。6、拟建地地点本项目位于于濮阳市京京开

11、路与中中原路交叉叉口北路东东，总占地地面积233亩自然环环境优越，道道路交通便便利。7、预期目目标中原办张庄庄闸管理处处片区改造造项目拟在占地面面积34亩，建建设总容积积率为2.33，建设设密度为223.6%,总建建筑面积为为1682270平方方米的。8、主要建建设条件为了加快招招商引资力力度，加快快濮阳城市市基础设施施建设，促促进经济社社会可持续续发展，把把濮阳建设设成为区域域性中心城城市。主要技术经经济指标序号项目单位数值1总用地面积积34亩2规划总建筑筑面积16827702.1其中：住宅宅建筑面积积70,6552.32.2其中：1-4层商铺建建筑面积3719002.3其中：地下下停车场位

12、741位3建筑密度%23.64容积率2.335绿地率%35.3226项目总投资资万元5000007财务净现值值万元4000008财务内部收收益率%140.0009静态投资回回收期年2.110动态投资回回收期年1.51.2. 问题与建议议项目开发商商已合法取取得本项目目土地使用用权，各项项建设手续续正在申办办中。分析析测算过程程假定本项项目在土地地取得、立立项、开发发建设、销销售等方面面均遵照国国家及濮阳阳的房地产产项目开发发程序及规规定。根据测算，在在预计的销销售价格、销销售率条件件下，本项项目具备良良好的可行行性。濮阳市房地地产市场正正处于开发发高潮时期期，竞争日日趋白炽化化，因此需需要切实

13、考考虑市场容容量和市场场销售节奏奏；在建设设过程中，需需要严格控控制工程成成本和管理理成本。充分利用地地块区域优优势和景观观资源；与与知名专业业设计公司司、中介顾顾问公司合合作，强强强联合，打打造小区品品牌和企业业品牌；制制定合理的的市场营销销方案，扩扩大媒体宣宣传，注重重营销推广广，保证销销售资金回回款。第2章 项目投资环环境与市场场研究2.1. 投资环境分分析1、 国家政治经经济形势及及有关政策策2013年年全年国内内生产总值值246,619亿元元，比上年年增长111.4%。分分产业看，第第一产业增增加值288,910亿元元，增长33.7%；第二产业业增加值1121,381亿元元，增长11

14、3.4%；第三产产业增加值值96,328亿元元，增长111.4%。第一产产业增加值值占国内生生产总值的的比重为111.7%，与上年年持平；第第二产业增增加值比重重为49.2%，上上升0.33个百分点点；第三产产业增加值值比重为339.1%，下降0.3个百分分点。固定资产投投资增长较较快全年全全社会固定定资产投资资137,239亿元元，比上年年增长244.8%。在在城镇投资资中，第一一产业投资资1,466亿元元，比上年年增长311.1%；第二产业业投资511,020亿元元，增长229.0%；第三产产业投资664,928亿元元，增长223.2%。全年房地产产开发投资资25,280亿元元，比上年年增

15、长300.2%，其其中商品住住宅投资118,010亿元元，增长332.1%。商品房房竣工面积积58,236万平平方米，增增长4.33%。商品品房销售面面积76,193万平平方米，增增长23.2%，其其中商品住住宅69,104万平平方米，增增长24.7%。中央经济工工作会议将将20088年的调控控政策业位位于紧缩，为为“防止经济济增长由偏偏快转向过过热、防止止价格由结结构性上涨涨演变为明明显的通货货膨胀”，20007年122月8日，央央行将存款款利准备金金率提高一一个百分点点；同年111月CPPI同比上上涨6.99%；随后后央行、银银监会明确确规定第二二套房贷以以户为单位位；12月月国务院发发出

16、禁令：城镇居民民不得到农农村购买小小产权房，继继20044年经来，因因家出台的的宏观调控控政策频率率之高，调调控力度之之大，前所所未有，以以“管严土地地，看紧信信贷”为主的宏宏观调控措措施，紧紧紧扼住了房房地产开发发的两大命命脉，房贷贷利率持续续涨高，同同时各地政政府在房地地产税收方方面也加大大了调控力力度。以上上政策对打打击房地产产投机，消消除房地产产泡沫，保保障房地产产业的健康康稳定发展展产生了巨巨大的作用用。2、项目开开发地区的的经济社会会情况及管管理、政策策因素2013年年，濮阳市市实现生产产总值（初初步核算）8823.551亿元，增增长15.3%。其其中第一产产业增加值值201.4亿

17、元，增增长 4.1%；第第二产业增增加值3335.433亿元，增增长20.2%；第第三产业增增加值2886.688亿元，增增长17.3%。按按常住人口口计算，全全市人均生生产总值1122877元，比22000年年增长2113.8 %，翻了了一番。近近五年，是是濮阳经济济发展较快快的五年，经经济总量从从20033年的4332.344亿元，增增加到20007年的的823.51亿元元，年均增增长速度达达到11.99%。经经济结构发发生明显变变化，第二二产业比重重上升，22007年年二产业占占GDP的的比重达到到40.773%，比比20033年上升55.23个个百分点。一一产业占GGDP比重重较200

18、03年下降降0.555个百分点点。主要经经济结构比比重见图22。就业再再就业成效效显著。年年末就业劳劳动力3997.5万万人，新增增就业人员员5.755万人，其其中城镇新新增就业人人员5.661万人，其其中下岗失失业人员再再就业4.19万人人。组织农农村劳务输输出5.33万人。年年末城镇登登记失业率率为4.33 %，就就业形势保保持稳定。物物价总水平平温和上涨涨。全年居居民消费价价格总水平平比年初上上升5.227个百分分点，其中中,服务价价格上涨11.23个个百分点。商商品零售价价格上涨66.47个个百分点。食食品类价格格上涨122.31个个百分点。房房屋销售价价格上涨55.49%，其中商商品

19、房销售售价格上涨涨7.233%。安全全生产形势势好转，全全年共发生生各类安全全事故8664起，同同比下降114.888；死亡亡242人人，同比下下降26.89；亿元GDDP生产安安全事故死死亡率为00.55，道道路交通万万车死亡率率10.11；煤炭百百万吨事故故死亡率88.3；工工矿商贸企企业十万从从业人员生生产安全事事故死亡率率3.755，四项安安全生产事事故死亡率率均比上年年有较大幅幅度的下降降。2013年年，濮阳市市人口和计计划生育工工作稳定发发展。年末末全市户籍籍人口7228.833万人，其其中城镇人人口3000.43万万人，增长长11.88%；乡村村人口4228.455万人，下下降6

20、.44%。人口口出生率111.322，人口死死亡率6.32，人口自自然增长率率5.000。城乡居民民生活继续续得到改善善。20007年濮阳阳市全部职职工年平均均工资177673元元，月平均均工资14473元。城城市居民人人均可支配配收入100681 元，比上上年增长116.544 %；扣扣除物价因因素，实际际增长100.7%。农农民人均纯纯收入48885元，增增长14.53%，实实际增长88.8%。城城市居民人人均生活消消费76008元，比比上年增长长15.33%，扣除除物价因素素，实际增增长9.55%；农村村居民消费费35544元，增长长14.002%，实实际增长88.5%。22003-20

21、077年城乡居居民人均收收入情况见见图6和图图7。社会会保障事业业稳步推进进。年末末全市五项项社会保险险扩面199.31万万人次，参参保总人数数196.66万人人次，征缴缴基金177.26亿亿元（含企企业养老保保险清欠），支支付各项保保险待遇220.988亿元。其其中企业养养老保险新新增参保人人数3.774万人，参参加社会养养老保险人人数65.45万人人，其中职职工数466.22人人，离退休休人员199.35万万人；参加加企业改制制保险的单单位1555家，参加加失业保险险的职工人人数13.04 万万人；基本本医疗保险险的参保人人数达500.87人人，新增44.61万万人，其中中职工344.79

22、万万人，离退退休人员116.099万人。参参加工伤保保险人数222.122万人，参参加生育保保险人数335.099万人。居居民享受最最低生活保保险的对象象共有200.18万万人，城市市居民领取取失业保险险人数0.89万人人，基本做做到应保尽尽保。2013年年，濮阳市市固定资产产投资较快快增长，投投资结构进进一步优化化。全社会会固定资产产投资完成成227.9亿元，比比上年增长长28.33%。从产产业投向看看，第一产产业投资33.4亿元元，与去年年持平；第第二产业投投资1144.9亿元元，增长552.4%；第三产产业投资1109.66亿元，增增长10.8%，工工业投入明明显加大。全全年工业完完成投

23、资1114.99亿元，比比上年增长长53.33%。其中中制造业完完成投资882.1亿亿元，占工工业投资的的比重为771.5%；电力、燃燃气及水的的生产供应应业完成投投资8.55亿元，占占工业投资资的比重为为7.4%。社会事事业和基础础设施投资资均有大幅幅度的增长长。房地产产开发投资资稳步增长长，全年完完成投资额额23.55亿元，增增长41.7%，最近五年年是濮阳投投资额增加加最快的五五年。2.2. 区域房地产产市场分析析1、濮阳房房地产市场场区域分布布及特点 主城区区板块主城区为濮濮阳市老的的行政、商商业、金融融、文化教教育中心，交交通便利、配配套完善，商商业氛围浓浓厚，升值值潜力及投投资价值

24、大大，土地成成本较高，主主要以中高高档次的高高层住宅、商商铺为主、销销售价格受受到规模和和建筑规划划水平的不不同，住宅宅在18000-30000元/平方米左左右。老城城区比较有有代表性的的有熙园、中中泰峰境、亚亚华名都、世世纪名城等等。主要特征：市区中心心位置，规规模较小，占占地面积不不大，高容容积率，一一、两栋楼楼体，多为为高层，居居住环境一一般，小区区景观，面面积以中、大大户型为主主，售价多多为18000-30000元/平方米左左右。华龙区板板快濮阳市新的的行政中心心，市委市市政府等行行政事业性性单位均已已入驻该片片区，已形形成一定的的规模，政政府机关搬搬迁工作已已基本完成成，区域的的后发

25、优势势已经开始始体现，片片区市场将将具有较大大的发展和和潜力。濮濮阳市民对对华龙区的的认可度是是比较高的的，片区规规划较好，路路网建设已已经完成，生生活配套设设施正在逐逐步完善，生生活便利程程度不断提提高。由于于片区拥有有良好的区区位优势和和优美片区区环境，现现已成为濮濮阳市民购购房置业的的首选区域域。主要特征：普遍的楼楼盘规模比比较大,档档次相对其其他几个区区域要高,户型面积积上相对而而言设计比比较合理,以三房为为主力,一一般做到1120-1150平方方米,1220-1330平方米米的三房旺旺销,四房房面积一般般在1600-1900平方米。楼楼盘在同等等档次的情情况下，销销售速度比比其它几个

26、个区快。 立新片片区板块相对其它几几个区域而而言，立新新区虽然离离老城中心心区比较近近，但感觉觉比较偏僻僻，区域形形象不佳，规规划不好，小小区档次普普遍比较低低，建设速速度也比较较慢，交通通、购物、休休闲、商业业、生活配配套也未完完全上来，并并且档次不不高，缺乏乏基本的生生活配套设设施，生活活的氛围远远未形成。主要特征：片区市场场在售楼盘盘少，先天天条件不足足，推出楼楼盘一般中中低档次，主主要通过价价格优势抢抢占市场份份额，如蒸蒸湘奥运世世纪城为代代表的楼盘盘，价格相相对比较低低。2、濮阳房房地产投资资分析从上面的图图表数据中中可以看出出，濮阳房房地产投资资一共出现现两次较大大幅度的增增长，一

27、次次是20003年，一一次是20013年。22010年开始始出现房地地产投资的的热潮兴起起，也可以以说是华新新开发区的的正式启动动，而20013年将这这种热潮推推向了顶峰峰。投资的的热潮源于于市场需求求的策动，两两者呈现着着良好的增增长势头。从近几年的的数据，我我们分析其其房地产投投资增长，如如下：年 份2010201120122013房地产开发发投资金额额（亿元）12.48813.23316.59923.511增长幅度8.43%6.01%25.4%41.711%上表中很明明显，20012、20013年是濮濮阳房地产产投资的快快速增长年年，快速的的投资增长长来自于濮濮阳房地产产市场需求求的提升

28、。从从走访的楼楼盘看，很很多都是22006年年就开始兴兴建的项目目，只经过过1-2年年的销售，项项目就基本本售完，表表明销售速速度大大提提升。3、濮阳房房地产供求求分析1）供给分分析年 份2010201120122013商品房施工工面积（万万平方米）248.114271.449311.558460.113其中新开工工面积（万万平方米）81.48894.42283.999197.884新开工面积积增幅33.4%15.888%-11.005%135.555%2013年年，不管是是施工总面面积和新开开工面积都都增加了1100万平平方米以上上，尤其是是新开工面面积增幅达达135.55%,与市场投投资呈

29、现着着明显的正正比递增关关系，20007年可可以算是一一个不折不不扣的濮阳阳房地产开开发年。2）需求分分析年 份201120122013商品房施工工面积（万万平方米）86.355107.885120.992增幅 114088%24900%12122%年 份201120122013商品房施工工面积（万万平方米）9.6813.517.422增幅 116044%39466%29044% 从上页的系系列图表中中可以看出出，不管是是商品房销销售还是销销售总金额额均保持着着较大的增增长势态，市市场需求整整体向好。4、濮阳房房地产市场场特征分析析：综上所述，我我们可以对对近几年濮濮阳房地产产市场的特特征总结

30、如如下： 房地产开发发投资持续续增长，但但增速与市市场需求的的增长呈良良性发展关关系。 增量地供应应大幅度增增加，存量量地减少，住住宅用地供供应总量增增加。 商品房供给给快速增长长，市场需需求较为平平稳。 产品建筑设设计水平的的提高，不不管是立面面设计、内内部结构、实实用率、园园林等等方方面，任何何项目都不不会具有非非常明显的的优势。5、20008年濮阳阳楼市分析析 濮阳房房地产市场场走势随着国家宏宏观调控政政策的贯彻彻落实，濮濮阳20113年尤其其是下半年年房地产市市场预计将将呈现以下下特点：1）房地产产开发投资资增长回落落。当前房房地产开发发投资需求求由强转弱弱，新注册册房地产开开发企业比

31、比上年减少少，增量资资金谨慎入入市。另外外，调整住住房供应结结构的措施施将进一步步减缓已批批准项目的的投资节奏奏。房地产产开发投资资增速将低低于全社会会固定资产产投资增速速。2）住房供供应结构调调整加快。按按照国家调调控政策的的要求，套套型建筑面面积90平平方米以下下的住房供供应将大幅幅增加，中中低价位、中中小套型普普通商品房房的土地供供应也将大大幅增加，大大户型住房房建设与供供应受到相相应限制，中中小套型普普通商品住住房将逐步步成为房地地产市场的的主流产品品。3）土地供供给将进一一步紧缩。继继续执行从从严从紧控控制新增建建设用地的的政策，住住宅用地中中增量地供供应将更加加困难，存存量地供应应

32、仍会保持持增长，但但供应总量量将减少。房房地产投资资需求减弱弱，将缓解解土地供求求的矛盾。 20113年濮阳阳楼市走势势对濮阳房价价的走势，目目前受到宏宏观调控政政策、CPPI指数持持续的攀高高居民生活活压力加大大、股市动动荡跌至33000点点以下等情情况的影响响，楼价增增长势头将将相对放缓缓，但是总总体上依然然呈现增长长的势头，主主要是因为为土地成本本的增加，建建筑材料的的价格增长长，人工工工资的提高高，直接导导致开发成成本的大幅幅度提升，所所以20008年楼市市房价依然然有一定的的上涨空间间。2.3. 销售预测1、项目需需求分析本项目所在在地华龙区区是濮阳市市最大的一一个区,人人口众多,交

33、通发达达,但湘江江以东尚没没有一个具具有一定规规模的高档档商住小区区,在这里里工作和经经商的人很很多,学校校、医院、幼幼儿园、工工厂、商品品经营与批批发等云集集在这里，人人流量非常常大。人们们物质生活活的不断改改善，带来来消费的增增长，人们们对住房的的要求越来来越高，项项目将利用用其“傍水依城城”的良好生生态和区位位优势在濮濮阳华龙区区打造出一一个人文共共生的生态态示范小区区，以创新的的开发理念念和居住生生活方式打打造濮阳高高品质、高高标准、不不可复制的的江景住房房，使得沿沿河而居成成为濮阳人人民追求新新生活的时时尚，成为为追求高品品质生活的的一种必然然。2、项目销销售目标群群定位本项目规划划

34、为濮阳地地区的中高高档楼盘，销销售目标客客户群定位位如下： 一类客客户：企事事业单位职职工本项目周边边的大型企企业较多，上上万人的企企业包括中中钢衡重企企业职工、濮濮阳铁路部部门职工等等等。 二类客客户：周边边的私营业业主项目毗临濮濮阳火车站站，周边的的中小私营营业主较多多，主要分分布在火车车站商贸城城、东方广广场、创富富商城、广广东路批发发街等几大大濮阳主力力批发市场场，具备大大批有购买买实力的经经营商家及及商铺业主主过万人，目目前都住在在江东，街街道狭小，而而且普遍家家庭人口众众多，居住住空间不够够，急需添添置物业解解决亲人居居住问题。 三类客客户：周边边学校老师师华龙区学校校众多，从从小

35、学到大大学皆而有有之，如华华龙区实验验小学、濮濮阳师范学学院、濮阳阳工业大学学、濮阳机机械技术学学校、濮阳阳财政学校校等等，从从业教师近近万人，而而且学校老老师待遇较较高，具有有较强的购购买能力。 四类客客户：华龙龙区公务员员华龙区公务务员系统，包包括企事业业单位员工工近万人，该该部分客户户主要考虑虑就近工作作就近上班班，但由于于江东缺少少大型的优优质物业，不不能满足他他们改善居居住环境的的基本要求求，而湘水水明珠的出出现完全改改变了这种种尴尬的局局面，本区区公务员必必将置业的的目光从江江西重新转转移到江东东。 五类客客户：濮阳阳在外地成成功人士目前湘江边边乃至整个个濮阳，大大型规模的的社区都

36、罕罕有，特别别是别墅社社区，对于于在外工作作的濮阳籍籍人士回家家乡购房，一一定选择景景观好品质质高的规模模社区，作作为唯一的的别墅区无无疑是该部部分金字塔塔高端人群群的置业首首选。特别别是刘和平平等名人作作为湘水明明珠的准业业主，对项项目内在品品质的提升升是更大的的促进。濮阳人具有有很强烈的的恋土情结结，外地成成功人士普普遍愿意在在当地置业业，一方面面是为了改改善父母的的居住环境境；另一方方面也是考考虑逢年过过节回家能能有一个好好的居住环环境。 六类客客户：各下下辖县区、乡乡镇成功人人士“居住农村村向城市转转移”，这是普普遍多数县县市以下居居民的心愿愿，其中部部分经济条条件较好的的必将置业业眼

37、光投入入到市区，对对湘水明珠珠的销售也也将起到很很大的促进进作用。 七类客客户：各地地房地产投投资人士濮阳房价目目前在全国国来讲都偏偏低，20013年全国国地级市房房地产销售售平均价格格27000元/,濮阳现在在的水平还还不到23300元/，有着着极大的升升值空间，将将会吸引各各地有眼光光的人士前前来购买。本项目暂时时未作任何何广告宣传传，已经有有近5000批客户慕慕湘水明珠珠风光带的的名声前来来公司作登登记，希望望能第一时时间购买到到湘水明珠珠的房屋。销销售部计划划在项目开开盘前进行行为期3个个月的蓄客客期，计划划储备客户户30000批以上。2、 销售计划鉴于目前青青年城项目目工程进度度，销

38、售部部根据目前前市场情况况，制定以以下销售计计划。 销售量量一期工程11至3号楼楼标准商业业、住宅、办公公 销售进进度本项目预计计20144年5月初开盘盘：l 开盘后一个个月内，即即至20114年111月底，完完成总销售售任务的550%，约约186套套住 宅宅，销售金金额约90000万；l 开盘后三个个月内，即即至20115年1月月底，完成成总销售任任务的700%，约2260套住住宅，销售售金额约11.4亿；3、 销售收入预预测1）周边城城市房价比比较：许多业内人人士认为，濮濮阳目前房房价水平处处于全省中中等水平，经经济发展潜潜力大，在在未来相当当长的一段段时间里，将将有比较好好的成长空空间，

39、20013年100月下旬，由由省建设厅厅、统计局局、国土资资源厅、发发改委、中中国人民银银行长沙中中心支计行行，河南银行监监局，国家家统计局河河南调查总总队等部门门在长沙召召开的全省省前三季度度房地产市市场联席会会议上获悉悉：全省商商品房住宅宅均价为22291元元/平方米米，濮阳的的均价为33709元元/平方米米，高于全省平平均水平。在濮阳市开开发协会第第三届理事事会换届选选举会议上上，市城建建开发办主主任田世凡凡的发言中中发现，濮濮阳房地产产发展分为为三个阶段段：90年年代至20001年为为第一极端端，这一阶阶段主要表表现为房地地产的起步步和调整；20022年至20006年为为第二阶段段，这

40、一阶阶段是濮阳阳市房地产产开发行业业发生翻天天覆地的一一个重要阶阶段，也是是谱写濮阳阳市房地产产开发行业业新篇章的的一个重要要时期。这这一阶段全全市共完成成开发投资资61.229亿元，完完成土地开开发面积1117.881万平方方米,竣工工房屋面积积434.39万平平方米,实实现商品销销售额333.29亿亿元。20007年开开始进入第第三阶段，濮濮阳楼市经经过前两阶阶段的发展展后，已向向品质、人人文、居住住等高端方方向发展。经过前面两两个阶段的的准备，许许多业内人人士认为，濮濮阳房价上上涨已是万万事惧备，并并且已经在在现在楼市市上体现出出来了。一一是房贷新新政策抬高高门槛，开开发企业融融资成本增

41、增加，自然然促进房屋屋价格上涨涨；其次是是本身就稀稀缺的土地地，协议出出让方严管管后，地价价还有进一一步上升的的趋势；其其三是建材材价格在上上涨，提高高了建筑成成本；第四四是随着人人居环境和和小区规划划的日益完完善，房屋屋成本上涨涨；最后城城市变化带带来了较大大的有效需需求促进房房地产行业业的发展。这这些因素将将让濮阳房房价面临快快速爆发的的到来。22010年6月月份时，濮濮阳商品房房均价为33709元元/平方米米,但到年年底已经突突破40000元/平平方米,上上涨势头迅迅猛。2） 濮阳楼市价价格现状：3） 项目销售价价格定位：根据本项目目住宅和商商铺房预测测销售价格格，标准层层住宅实现现销售

42、均价价不低于22700元元/；其其中1号住住宅楼销售售均价28800元/平方米，22号住宅楼楼销售均价价26500元/平方方米，3号号住宅楼销销售均价22800元元/平方米米，1号至至3号楼公公共停车场场30000元/平方方米，3号号楼一层商商铺销售均均价90000元/平平方米，33号楼二层层商铺销售售均价50000元/平方米，本本项目预测测销售总收收入为655913.423万万元，详见见附表五销销售收入及及税金估算算表。2.4. 营销策略本项目拟在在价格策略略上采取低低开高走的的定价策略略推向市场场。该项目目价位有较较高的上涨涨空间，升升值的潜力力很大。本本项目将确确定以下推推广策略：1、推

43、广渠渠道 报纸广广告包括濮阳日日报、濮阳阳晚报，属属于典型的的政府报，报报纸不宜投投入过多，开开盘和推新新品前12周进行行34次次推广既可可。 短信推推广 成本低，覆覆盖面广，操操作简单灵灵活，可以以作为一种种长期的营营销手法。 影视广广告当地几个电电视台收视视率不高，主主要用来开开盘和新品品集中投放放。电视广广告是唯一一的动态广广告平台，值值得周期性性的高密度度投放。 单张派派发贯穿项目营营销始终的的宣传利器器，濮阳地地方小，人人口集中，单单张派发能能起到良效效。 营销活活动l 活动一：“百年濮阳阳风光带”摄影图片片展”。l 活动二：濮濮阳人说濮濮阳大型文文化论坛。l 活动三：系系列名人讲讲

44、座。l 活动四：濮濮阳人说濮濮阳大型文文化论坛2、媒体宣宣传组合开盘前三个个月，公司司会以电视视广告，平平面媒体，户户外广告三三大主力广广告集中宣宣传湘水明明珠，增强强前期登记记客户数量量，扩大蓄蓄客量，为为开盘销售售一半做好好蓄客准备备。开盘当当月，公司司会配合风风光带竣工工，举办各各种活动，扩扩大在濮阳阳的知名度度，加以促促进销售。开开盘三个月月后，公司司会尽快出出样板房、实实景园林开开放，加大大广告投放放力度。l 公交和站台台广告：开开盘前三个个月至开盘盘后三个月月，周期半半年。l 路桥广告：贯穿项目目营销始终终。l 影视广告：开盘前一一个月高密密度投放,开盘后在在每次推新新货时前一一周

45、每天投投放。l 濮阳报纸：开盘前一一月投放334次，以以及每次新新货上市投投放1次。 l 单张派发：每天均需需进行的推推广方式,力求单张张波及到濮濮阳的每一一个角落。l 短信推广：一般一个个月派发446次，开开盘前每周周发送23次。第3章 建设规模与与项目开发发条件3.1. 建设规模中原办张庄庄闸管理处处片区改造造项目拟在占地面面积34亩，建建设总容积积率为2.33，建设设密度为223.6%,总建建筑面积为为1682270平方方米的。3.2. 项目概况现现状1、地点与与地理位置置本项目位于于濮阳市京京开路与中中原路交汇汇处，总占占地面积334亩，小小区自然环环境优越，交交通十分便便利，是一一个理想的的商业、住住家的风水水宝地。本项目土地地的开发建建设规划，已已经濮阳市市规划局审审议通过。3.3. 项目建设条条件气温年平均气温温 188.4一月份气温温 33.5七月份气温温 288.3极端最低气气温 -2.9极端最高气气温 38.7降水量年平均降水水量 16660.4mmm年降雨天数数 300天日最大降水水量 1000.5mm湿度最冷月平均均相对湿度度 811%最热月平均均相对湿度度 755%风