某项目后评估报告113839.docx

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1、项目后评估估报告20XX年年X月X日目 录录 第一部分项项目定位55一、市场定定位评估55二、产品策策划（定位位）评估66三、产品深深化定位（细细节定位）评评估6四、中小企企业选取写写字楼主要要标准（根根据客户访访谈整理）8第二部分项项目开发计计划9一、项目开开发计划执执行情况概概述9二、计划管管理工作经经验总结99三、教训及及改进建议议10四、项目操操作流程总总结11第三部分产产品设计112一、设计工工作总结112二、产品设设计问题及及客户反馈馈意见133三、材料问问题14第四部分成成本控制115一、成本分分析15二、现场签签证费用分分析15三、.经验验教训：116第五部分财财务管理117一

2、、资金管管理分析117二、项目运运作过程潜潜在问题分析199三、项目财财务管理流流程的改进进20第六部分工工程施工222一、施工过过程综述222二、施工情情况评价222三、合作单单位评价223四、工程担担保评价223五、施工管管理建议223第七部分销销售25一、项目推推广策略分分析总结225二、项目推推广费用情情况30三、关于沃沃尔玛谈判判31四、关于销销售合同的的管理322第八部分客客户服务334一、客户的的日常维护护工作344二、客户工工程洽商工工作34三、客户入入住工作334四、售后维维保问题335五、处理客客户投诉336六、客户对对“业权”和“工程保证证担保”的看法366第九部分物物业

3、交接338一、接管验验收工作338二、入住配配合工作440第十部分物物业管理442一、物业公公司对项目目评价422二、物业公公司对项目目后评估附附表43三、项目保保修合同及及保修保函函附表444项目概况介介绍：包括项目来来源、项目目名称、项项目开发策策略、启动动时间和结结案时间等等。项目后评估估的工作成成果1、 从项目的销销售情况、项项目建成后后的使用情情况及客户户反映验证证项目市场场定位及客客户定位的的准确程度度，总结成成败经验和和教训，为为公司项目目运作积累累经验，为为新项目的的定位提供供支持；2、 从客户角度度了解客户户对产品的的需求情况况，了解市市场动态的的变化，积积累客户需需求信息资

4、资料及其他他客户资源源；3、 为公司建立立产品标准准体系积累累信息和素素材；4、 对项目开发发的流程改改进提出思思考和建议议。项目后评估估综述1、 包括项目开开发过程的的总体经验验和教训总总述 2、 对项项目成果的的自评意见见第一部分 项目定位一、 市场定位评评估项目定位的的形成：项项目接手时时，项目已已开工挖土土方，研发发部和经纪纪公司在较较短的时间间内对原项项目市场定定位、产品品定位进行行了论证，并并认可其大大的方向，但但在产品策策划上提出出了一些调调整意见（如如修改外立立面等），在在客户细分分市场上做做了一些深深化调研和和论证工作作。从销售售反馈情况况，项目总总体定位是是准确、成成功的。

5、1、 成功之处：1）、 功能定位。从从项目规划划条件、所所处位置及及区域发展展情况看，将将项目的公公寓部分定定位成700年产权的的“商务公寓寓”是最合适适的选择，而而且提升了了项目价值值。2）、 目标客户定定位。公寓寓的目标客客户定位为为中小企业业（以小型型企业为主主）也相对对准确；写写字楼的目目标客户定定位则随市市场的变化化作了及时时的调整：最早定位位为“小户型商商务办公”，目标客客户为中小小型、成长长型企业。但但后来随着着市场情况况的变化，经纪公司最终将目标客户调整为具有一定规模和实力的较大型的客户，于是推出了“层商务”的概念，这样产品的竞争力、冲击力更强。研发部在营销跟踪报告中也认同了此

6、种调整。目前写字楼的客户有半数是“层商务”的购买者，虽然其数量与“零买”的客户数量相当，但前者的购买的面积则大大超过后者。2、 不足点1）、 现象：公寓的售售价定价偏偏低。公寓寓卖的很快快，这从另另一个侧面面可以说明明价格定的的偏低。在在公司没有有快速回收收现金的需需求下，以以相对高些些的价格，普普通的销售售速度就可可以了，这这样项目利利润可以更更高一些。总结：为避免定定价偏低，可可以通过销销控来解决决，即分多多个价格阶阶段推出，销销售速度过过快时可以以暂时“封盘”，重新定定价。回过过头看，当当时研发部部曾提出的的较高的售售价预期是是可以实现现的。2）、 现象：户型定位位的后期调调整反复较较多

7、。本项项目定位的的后期调整整主要以经经纪公司为为主，定位位调整基本本服从于经经纪公司的的营销策划划。但由于于我司过去去的项目几几乎都是住住宅项目，经经纪公司对对写字楼产产品经验及及客户积累累均不足，对对目标客户户难以较准准确预测和和把握，户户型的面积积大小来回回调整了几几次，对工工程施工有有一定影响响。而此调调整过程研研发部几乎乎没有参与与。总结：一方面经经纪公司及及研发部要要加强对写写字楼市场场（包括客客户需求）的的了解及积积累；另一一方面，虽虽然后期定定位根据市市场情况的的调整很正正常，但即即使是局部部调整或微微调，也需需要做充分分的调研，且且需要研发发部深度参参与。二、 产品策划（定定位

8、）评估估 产品策策划（定位位）在大的的方面比较较成功： 功能分区清清晰，组合合也比较合合理，写字字楼和商务务公寓产品品层次很分分明； 商场内部空空间基本按按沃尔玛的的要求设计计，空间结结构上满足足要求； 商场、办公公人流能较较好分流。客客户担心沃沃尔玛带来来的人流会会影响交通通或带来喧喧闹因规划划合理，本本项目属我我司所有的的A座写字字楼及公寓寓几乎受不不到影响。三、 产品深化定定位（细节节定位）评评估1. 公共空间1）、 广场、园林林、外立面面 客户对建筑筑风格及外外立面使用用玻璃幕墙墙比较认可可，认为有有现代感，且且采光较好好。 有几个雨水水的排水口口正对写字字楼主出入入口，严重重影响形象

9、象，下雨时时更不雅观观；冬天下下雨后还要要结冰，对对行人造成成很大不便便，增加物物业管理难难度。 客户对园林林没有太多多关注。2）、 大堂 （写字楼客客户认为大大堂面积（平平米）太小小，没有“形象”，但高度度（净高44米）还可可以接受；公寓客户户对首层的的大走廊比比较欣赏。 大多写字楼楼客户认为为大堂装修修档次偏低低：大堂的的石材档次次低，电梯梯厅的石材材一看就档档次不高。3）、 楼层公共走走廊大多写字楼楼客户认为为走廊宽度度尚可。但但由于走廊廊墙大多是是轻质隔墙墙，很多墙墙与墙拼缝缝处的涂料料明显不平平整，故客客户认为走走廊墙的装装修较差。4）、 电梯厅被访的公寓寓客户认为为，公寓的的电梯厅

10、不不如直接朝朝向走廊设设计。走廊廊给人的感感觉很气派派，但电梯梯厅太小气气，反差太太大。5）、 公共卫生间间。客户普遍反反应装修档档次低。目目前贴的面面砖有较多多空鼓，主主要是由于于墙体为轻轻质隔断墙墙，不易贴贴好瓷砖。一一位有较多多涉外业务务的客户认认为，公共共厕所是办办公楼形象象的重要部部分，西方方人很重视视。他现在在为厕所改改造问题大大为烦恼。6）、 地下车库 使用时将原原设计的车车库出入口口进行了对对调。说明明原来对交交通动线的的考虑尚不不周全。由由于现在的的出口是原原设计的入入口，停车车场收费处处目前暂设设在一个急急拐弯的地地方，车技技一般的需需倒一次车车才能靠近近缴费处，十十分不便

11、。 出入口的坡坡道防滑效效果很差。由由于部分露露天，雨雪雪天气比较较危险。现现在加顶棚棚又担心影影响景观。如如何在车库库出入口的的设计中解解决观瞻及及使用效果果的问题，值值得进一步步研究。7）、 其他空间 写字楼客户户认为应设设开水间，因因为有的员员工愿意喝喝滚开的水水，认为桶桶装水的质质量不可靠靠。 客户对每层层拥有一个个公共的休休闲交流空空间有需求求，不需要要很大，但但可以稍作作休息、吸吸烟，特别别是一些员员工的吸烟烟场所可以以得到解决决。其实这这些空间都都可以分摊摊，开发商商完全可以以安排。2. 室内空间1）、 净高。客户户认为室内内吊完顶后后的净高最最好2.55米以上。目目前写字楼楼净

12、高近22.6米，公公寓净高近近2.5米米，基本达达到要求。2）、 开间和进深深。客户基基本没有意意见。3）、 精装修。写写字楼客户户入住后，由由于需对办办公区域进进行内部分分割等原因因，基本都都将原“精装修”拆除（除除了很少量量的客户外外）。此类类项目的精精装修成本本可“省”，而且减减少了垃圾圾的清运量量。4）、 写字楼被访访客户称赞赞楼内指示示牌比较清清楚。但提提出车库指指示电梯的的牌子不够够多。5）、 公寓的下水水管偏细，导导致下水慢慢，且小的的杂质也冲冲不下去。有有的客户认认为还不如如普通住宅宅楼的下水水好用。3. 机电设备系系统1）、 电梯 客户认为电电梯轿厢的的高度感不不错。 公寓客

13、户普普遍认为电电梯太慢（注注：经初步步了解可能能主要是电电梯智能化化问题），如如往往不是是最靠近的的电梯先启启动到达。客客户对此意意见很大，44层的客户户说经常等等5-6分分钟。定位位时应明确确对电梯智智能化甚至至是等候时时间的要求求，这样设设备订货时时会更明晰晰。2）、 空调 写字楼及公公寓的被访访客户均不不认可户式式中央空调调的质量，有有的客户过过去使用过过此种空调调，觉得其其性能比不不上中央空空调。被访访中他们表表示，如果果是中央空空调，他们们不太在乎乎加班而支支出的空调调费用。 有的客户认认为户式空空调的后期期维护还得得自己操心心，比较麻麻烦。3）、 网络系统高科技公司司对上网速速度等

14、要求求较高，而而中国电信信提供的网网络经常堵堵塞或掉线线。需要对对北京市几几家网络运运营商的情情况进行调调研。4）、 电话容量被访客户认认为没有问问题。5）、 门禁系统地下车库的的门禁系统统无可视对对讲功能。作作为办公楼楼，门禁应应配上可视视对讲系统统，否则造造访业主的的客人因为为没磁卡，还还得让业主主下来开门门，或者客客人绕到首首层大堂才才能乘电梯梯。4. 配套设施员工餐厅。目目前物业公公司将部分分地下面积积（约1550平米）出出租给某员员工餐厅经经营，生意意很好，物物业公司说说租金可到到3元/平平米/天。说说明员工餐餐厅不仅能能解决客户户需求，还还能带来较较丰厚的回回报。开发发商若持有有经

15、营，项项目测算时时则要注意意扣除一定定的销售面面积。5. 物业服务被访客户基基本认可。四、 中小企业选选取写字楼楼主要标准准（根据客客户访谈整整理）1. 交通要好，包包括地上及及地下交通通，中小企企业员工有有时办事是是坐地铁的的。交通对对客户和员员工都很重重要。（注注：被访客客户认为项项目离中关关村核心区区近，且交交通好于核核心区，客客户看重的的公路及轨轨道交通均均较理想。被被访客户有有的就是因因上述优势势从最初选选择中关村村西区楼盘盘改而选择择项目的）2. 位置离过去去办公的地地方不要太太远，这样样跟老客户户的联系较较方便。3. 合适的面积积很重要，中中小企业的的规模一般般在30-40人左左

16、右，面积积500平平米左右较较合适。（注注：某被访访客户认为为的半层面面积正好符符合其企业业要求）4. 离上下游客客户（或是是要经常去去的政府部部门）近是是很重要的的。5. 对物业管理理较重视。第二部分 项目开发计计划一、 项目开发计计划执行情情况概述大厦项目自自20022年9月与与X公司签订订合作协议议，03年年7月完成成施工图设设计， 002年111月取得开开工证，002年9月月开工，003年122月封顶，004年111月竣工，112月开始始集中办理理入住。与节点计划划相比，关关键任务执执行情况：计划任务运营目标书书要求实际完成时时间计划执行情情况开工2002年年9月2002年年9月按计划

17、开开始开盘2003年年5月下旬旬2003年年10月延期开始始结构封顶2003年年12月2003年年12月按计划完完成幕墙工程2004年年7月2004年年10月延期完成精装工程2004年年10月2004年年9月提前完成成市政工程2004年年10月底底2004年年10月按计划完完成竣工备案2004年年12月2004年年11月229日提前完成成集中入住2005年年1月开始始2004年年12月119日开始始 提前开始始办理总体来看：项目在公公司全体人人员的共同同努力下，开开工后施工工进度控制制总体较好好，顺利完完成了公司司最初确定定的计划任任务目标。二、 计划管理工工作经验总总结项目的计划划管理工作作

18、主要分为为：计划制制定、计划划跟踪、计计划的报告告和考核、协协调、预警警五方面。1. 计划制定项目开发计计划是运营营目标书的的重要附件件之一，是是指导和考考核项目工工作的重要要依据根据据公司要求求，项目实实施初期虽虽有使用PProjeect软件件制定的开开发计划，但但月度工作作计划采用用Exceel软件编编制和考核核，没有表表现出各关关联任务的的相互关系系。20004年3月月份，计划划部开始使使用Proojectt软件将开开发计划和和月度计划划合一。根根据的实际际情况，用用Projject细细化了施工工阶段的各各项任务。在在Projject项项目列表中中可以清楚楚的展现各各项任务的的链接关系系

19、，方便任任务的跟踪踪、汇总、并并可及时发发现延期任任务对后续续工作的影影响。在编制月度度计划时，能能够有意识识的对有条条件开始的的工作提前前安排并列列入计划，如如：项目的的面积实测测提前在99份列入项项目计划，并并于10月月底提前完完成。实测测报告的提提前完成，及及时为规划划验收及销销售证的调调整提供了了数据，保保证了这两两项关键任任务的完成成。2. 计划跟踪项目的计划划跟踪主要要由计划主主管向项目目经理和各各业务部门门了解，沟沟通方式主主要是电话话、当面了了解、现场场查勘等，总总体来说能能够掌握关关键任务的的进展情况况，并及时时将问题上上报部门领领导及项目目经理。如如：在施工工阶段计划划主管

20、每周周一次参加加监理例会会，同时了了解工程形形象进度，及及时将项目目进展情况况拍摄成照照片，反馈馈给部门经经理及项目目经理。3. 计划的报告告和考核计划部每月月月中完成成计划月中中通报，月月底完成计计划执行综综述并在公公司调度会会汇报，使使公司领导导及时掌握握项目进展展情况。依依据计划跟跟踪记录对对项目和各各部门进行行考核。计计划的报告告和考核，使使公司领导导较全面的的掌握项目目进展情况况，对各部部门和员工工工作也达达到了一定定的督促作作用。4. 协调、预警警计划部在监监督考核计计划执行的的同时，也也对各部门门工作起到到了协调和和预警作用用，如：在在项目验收收阶段，着着重协调前前期与工程程、物

21、业与与工程的各各项工作，制制定相关计计划并督促促完成；遇遇到关键任任务可能延延期的情况况，及时向向部门领导导、项目经经理反映，并并发预警通通知到相关关部门。三、 教训及改进进建议1. 计划部的经经验和水平平还不足，对对项目管理理流程及相相关政策的的掌握还有有欠缺，造造成计划任任务存在遗遗漏和计划划工期不合合理现象，没没有完全实实现前后置置任务合理理链接，计计划的动态态跟踪不足足，对项目目总经理的的支持和提提醒还有限限。计划管管理的认识识高度还不不够，缺乏乏全局观，反反映在计划划管理中不不能深入体体会计划节节点的重要要性和各计计划之间的的关系，也也未能有效效传达给各各部门。需需要重点培培养和提高

22、高计划管理理人员的水水平，统一一思想。2. 计划管理使使用的软件件是单机版版的Proojectt，计划的的跟踪调整整靠传统的的电话或面面谈，效率率低、反应应速度慢，项项目组成员员沟通协作作困难。建建议使用PProjeect网络络版软件管管理项目计计划，使项项目组成员员可以利用用软件及时时反馈计划划执行情况况，实现项项目计划管管理自动化化。3. 要深入研究究招标、合合同的管理理技巧和方方法，如：在项目后后期，物业业的资料移移交、培训训计划执行行是一个难难点。这些些计划没能能顺利执行行的主要原原因是施工工单位不主主动配合，建建议将培训训、资料交交接内容列列为合同条条款，对施施工单位的的配合要求求更

23、加明确确。4. 严格的计划划考核起到到一定的督督促作用，但但存在一些些问题。例例如公司领领导视察对对工程进展展起了较大大的促进作作用，说明明有些事情情不是不能能做好，但但为什么要要在领导的的直接过问问下才能进进步呢？说说明我们的的计划管理理的监督压压力不足，压压力的传递递偏失，转转化成动力力的成分不不足，另外外也说明我我们的计划划管理在激激励方面不不够。5. 我们的同事事们总体上上说工作是是努力的，但但对计划的的严肃性和和科学性认认识还不够够，有多少少人计划“不离手”，仔细对对照计划完完成工作？部门或小小组其他同同时在做什什么了解吗吗?一方面面需要加强强宣贯和培培训，另一一方面项目目经理和部部

24、门经理要要加强对计计划执行的的督促检查查。四、 项目操作流流程总结1. 产品标准十十分重要。合合理的产品品标准可避避免很多错错误不会再再犯。产品品标准还可可弥补部门门工作衔接接、相互沟沟通配合不不足以及员员工经验参参差不齐带带来的问题题。故建议议加快建立立我司的产品品标准体系系。2. 在产品标准准还未完全全建立起来来之前，建建议在方案案图纸及初初步设计图图纸会审时时策划定位位部门必须须参加，且且要签字确确认。3. 在项目操作作过程中，研研发部要更更主动地了了解图纸设设计情况，设设计部则也也需更及时时地将设计计中需要市市场信息支支持的情况况向研发部部反映。目目前研发部部除安排每每个项目设设一个项

25、目目主管持续续跟进外，还还增加人员员对项目后后期操作进进行跟进、沟沟通，应能能起到较好好的作用。4. 经纪公司的的营销策划划与最初的的产品（策策划）定位位有极大的的关联关系系，经纪公公司的后期期营销要与与研发部充充分沟通，特特别是涉及及到后期的的定位调整整，则更 需要沟通通、交流、讨讨论，公司司需要建立立一套这样样的机制。5. 对客户进行行深入访谈谈，从客户户使用过程程中出现的的问题找出出我们定位位、设计、材材料设备选选择、施工工建造、物物业服务工工作中的不不足。第三部分 产品设计一、 设计工作总总结设计质量和和设计调整整在本项目目中问题较较多，漏项项较多、材材料选择问问题、图纸纸相互配合合问

26、题等等等反映我们们的关注的的焦点不够够，图纸系系统化问题题很多。1. 冷凝水管与与地漏的关关系问题：冷凝水不不能直接排排入地漏，而而且地面没没有找坡，夏夏天会造成成较严重的的积水问题题，如果户户式中央空空调在以后后项目中使使用，应该该统一解决决。（产品品标准问题题）2. 沃尔玛的外外立面装修修问题（费费用过高）：包括轻轨轨连廊、部部分立面的的装修、用用材，超出出沃尔玛全全国所有店店的装修档档次。3. 电梯厅的照照明采用448盏节能能灯的问题题：对以后后的物业管管理产生较较大的影响响。如果电电梯厅的设设计考虑了了节能灯因因素，不但但能够节省省运行费用用，而且会会节省灯具具和安装投投资费用。4.

27、防火门的质质量问题：防火门本本身存在着着较严重的的质量问题题，在设计计时没有考考虑这个细细节，造成成防火门的的闭门器、五五金配件存存在着严重重的使用问问题（门不不能全部打打开）。5. 广场直接排排水造成的的广场积水水问题：要要求我们在在以后的屋屋面排水方方案中不能能直接排到到地面广场场，夏天问问题容易解解决，而冬冬天问题造造成积冰。6. 写字楼照明明电气系统统：由于在在施工图设设计阶段未未确定精装装修方案及及天花灯位位布置图，所所以北建院院的电气设设计图中只只考虑了照照明的照度度满足要求求，在结构构施工时按按照北建院院的图纸进进行了电气气照明管线线的预留和和预埋，但但在写字楼楼精装修电电气出图

28、时时由于综合合考虑了天天花灯位的的布置及烟烟感、喷淋淋的布置等等因素，致致使精装修修电气施工工图纸与原原北建院图图纸严重不不符，造成成原有预留留预埋的管管线几乎全全部作废，照照明电气管管线需要在在吊顶中全全部重新走走明管施工工，作废的的管线加上上重新施工工的管线费费用近800万元，单单纯增加的的费用约550多万元元。此类问问题如在施施工图设计计阶段就确确定精装方方案或有吊吊顶的照明明电器管线线做结构时时不做预留留预埋，也也许就可避避免此类问问题的发生生。7. 消防报警系系统：由于于原北建院院设计图纸纸与消防深深化设计图图纸不交圈圈，造成设设计漏项，后后期施工时时补管及增增加线槽增增加很多费费用

29、。8. 写字楼户式式空调容量量的设计：由于原北北建院设计计图纸未考考虑后期户户式空调室室外机的实实际摆放数数量及位置置，造成写写字楼东西西两侧户式式空调电容容量不均衡衡，不得已已只好对已已施工完毕毕的写字楼楼吊顶进行行拆改，重重新布置电电缆，配电电箱也因此此作了很多多大调整，增增加很多费费用。9. 精装设计：无与幕墙墙连接节点点，无分格格图（对缝缝原则考虑虑损耗率），无无专业综合合图（空调调、消防、水水、强电、弱弱电），导导致吊顶高高度确定仓仓促未考虑虑周全，工工程完毕才才发现空调调检修口问问题。精装装图纸与建建筑图不符符，专业图图纸与土建建图纸不符符。设计综综合问题：幕墙与泛泛光照明，幕幕墙

30、与精装装、幕墙与与外墙涂料料未考虑相相互结合，泛泛光照明走走线问题无无细部节点点。设计人人员对空间间、颜色、尺尺寸大小等等效果的判判断失误。（外外墙分格、颜颜色）10. 由于图纸的的出图进度度不能满足足工程施工工进度需要要，增加现现场签证，项项目于20003年77月底前一一直按施工工准备图纸纸进行施工工，现场基基本属于边边设计边施施工状态，设设备专业的的定位与标标准不能及及时确定，各各专业与土土建配合的的预留与预预埋图纸只只能以现场场签证的形形式来指导导施工，土土建图纸也也只能以施施工准备图图的形式发发放，所以以造成现场场签证较多多，剔凿和和返工也比比较多。由由于设计前前期考虑不不周造成后后期

31、拆改量量、增加量量较多：写写字楼首层层廊柱吊顶顶、写字楼楼东西两侧侧的凹槽问问题。由于设计原原因增加的的费用和变变更、拆改改的费用占占一定的比比例，而且且不考虑因因为改动而而带来的工工期延误损损失。因此此我们需要要解决如何何控制如何何挑选设计计院，如何何控制设计计院的设计计水平，如如何与设计计院进行沟沟通，建议议由于设计计自身责任任出现的现现场签证,如：少、漏漏设计：设设计方案不不能满足要要求；重大大的设计失失误等，应应扣除此部部分设计费费。并向设设计院索赔赔因此给我我司造成的的损失。（这这项工作不不太容易做做到，）。这这些问题频频繁发生说说明我们对对设计院的的要求和控控制力度还还不够，施施工

32、有总包包，设计也也应实施总总包负责制制，对各专专业深化设设计，进行行汇总协调调，以避免免设计不交交圈，造成成设计漏项项及设计不不合理。而而设计图纸纸的质量与与成本的控控制密切相相关，设计计的经济合合理性对成成本至关重重要，建议议加强公司司技术力量量，对设计计方案、施施工方案进进行审核，从从方案及设设计阶段对对成本进行行控制。加加强设计图图纸的审核核力度，力力争在施工工前把图纸纸中存在的的问题解决决，避免施施工完成后后再进行修修改，减少少实施过程程中的成本本预测外费费用的发生生。所以公公司应采取取措施加强强对设计质质量及经济济合理性的的监控力度度，加重设设计责任，从从源头作起起，才能有有效控制造

33、造价，保证证工程质量量。二、 产品设计问问题及客户户反馈意见见1. 园林的灌溉溉水源在设设计时没有有考虑。目目前物业公公司挪用消消防水灌溉溉，若被消消防部门发发现则要受受重罚。2. 大堂冬天温温度太低。暖暖风从大堂堂顶部传送送，由于热热气向上升升的特点，加加上楼梯间间等空间的的“抽风”效果，大大堂冬天的的温度很低低；而且大大堂也是自自动平开门门，保温效效果较差。综综合X项目，考考虑大堂用用地板（热热水）采暖暖方式较好好，大门则则选用转门门。3. 防火门目前前在每层公公共走廊比比较显眼的的地方，很很不美观。设设计时应尽尽量避免防防火门出现现在显眼的的公共区域域。4. 客户抱怨公公厕面积太太小（男

34、女女厕面积各各约10平平米）。公公厕的面积积应根据楼楼层面积且且结合估计计的客户员员工人数进进行合理安安排，使用用空间不能能太局促。公公厕面积既既然可以分分摊，增加加公厕面积积不会影响响开发商利利润。5. 单个车位使使用面积偏偏小，停捷捷达档次以以下的车问问题不很大大，但车身身稍大就影影响车门开开启。现在在写字楼入入住率不高高，一些车车主还可以以挑好停的的位置停车车，将来肯肯定是比较较麻烦的问问题。车位位及车库面面积具体何何种尺寸合合理，需要要结合目标标客户用车车的尺寸等等情况对车车库的平面面设计再细细加研究。另另，车库高高度不够，稍稍高的商务务车进出时时需十分小小心。6. 公寓的电表表锁在管

35、井井里，业主主看不到用用电量的情情况。目前前靠物业公公司经常提提醒，很不不方便。7. 物业用房的的安排未提提前考虑好好，原设计计“无热力，无无空调，无无新风”，保安宿宿舍的公厕厕只有一个个马桶，也也没有浴室室。后进行行了改造，但但物业办公公用房还是是没有通风风系统，存存在隐患。物物业公司认认为经理室室和客服部部的形象比比较重要，最最好安排在在地上，装装修要稍好好些。方案案设计时应应与物业提提前沟通。三、 材料问题客户普遍反反映广场地地面砖及项项目用的石石材档次不不够高。广广场砖目前前破损面积积较大（因因该种砖的的承重力较较差）。将将来沃尔玛玛开业后，因因有较大型型的运货车车，破损面面积一定会会

36、进一步加加大。定位位时已有大大型商业，选选材时应考考虑到运货货车的载重重情况。另另，地面石石材的防水水没做好，导导致石材上上的水渍总总不能消除除，十分影影响美观，但但现在几乎乎无法改造造（物业公公司曾想了了很多办法法吸水，效效果也不理理想），客客户对此反反映的意见见较多。第四部分 成本控制与前期运营营目标书对对比，本项项目产品变变化主要有有以下几点点： 原运营目标标书中项目目的公寓四四单元为XX公司所有有，现为我我公司回购购后销售，虽虽增加了土土地前期费费用，但也也增加了销销售收入。 原运营目标标书中会所所是以健身身休闲功能能为主，后后根据销售售及市场需需求改为带带餐饮功能能销售，增增加了煤气

37、气及污水管管道，并及及时取消了了会所内的的隔墙和与与健身房配配套的风机机房等设施施及管道，会会所在未造造成成本增增加的前提提下增加了了销售面积积并按照较较高的售价价已经售出出。 原运营目标标书中写字字楼按照每每层3-66单元的户户型分割销销售，后又又改变为按按照整层销销售，造成成设计院工工作重复、出出图进度滞滞后，造成成各专业管管线的拆改改、电气系系统层盘调调整、空调调系统调整整、消防系系统调整等等共增加现现场签证费费用约277万元。改改为整层后后销售又存存在一些困困难，部分分楼层为满满足客户要要求又改为为半层销售售，增加隔隔墙、增加加改造配电电箱、改造造弱电系统统等每层又又要增加改改造费用2

38、2.5万元元。一、 成本分析从测算角度度，进行项项目前期和和结算后成成本及利润润对比分析析，成本预预估节约33866万万元（以结结算为准），节余较多的有以下几项：1. 弱电工程：节余10069万元元，主要由由于实施中中降低或取取消原弱电电系统的配配置及功能能，也存在在成本指标标估算不准准的因素。2. 精装修工程程：节余4495万元元，主要由由于写字楼楼A座精装装标准改变变节省了费费用。但也有部分分项目超出出成本指标标，主要有有如下几项项：1. 通风空调工工程费：超超指标6005万元，主主要因沃尔尔玛对空调调系统进行行修改、调调整增加费费用所致。2. 财务费用：预估增加加约10880万元，主主要

39、为销售售延后回款款及沃尔玛玛不能按期期销售增加加贷款时间间所致。3. 其它分析详详见项目总总结。二、 现场签证费费用分析项目现场签签证增加总总费用估约约为38881万元（占占总合同额额的10%），详细细原因分析析见项目总总结。三、 .经验教训训：主要有以下下经验教训训需在今后后项目中注注意避免再再犯：1. 对成本控制制管理，不不能从方案案及设计图图过程中深深入了解，进进行成本控控制及管理理。2. 审图不够，对对成本的事事前控制做做的不好，不不能从图纸纸及施工方方案上提前前发现问题题，提出合合理化建议议。3. 对现场发生生的部分现现场签证，跟跟进不及时时，往往是是上报洽商商后才去核核实，对现现场

40、发生的的部分现场场签证不能能提前预警警。4. 部分材料认认价由于技技术支持及及自身经验验不足，出出现所认材材料不符合合现场使用用要求的情情况，造成成认价工作作反复，认认价的合理理性有一定定的难度，增增加不必要要的工作量量。另外，全员员成本意识识有待提高高，从项目目前期定位位、设计、施施工、结算算等各个环环节都应将将成本节约约放在首位位，各部门门在涉及费费用发生时时应及时与与成本中心心协调、沟沟通，尽量量做到产品品与成本的的合理匹配配，公司管管理制度应应贯彻执行行。第五部分 财务管理一、 资金管理分分析1. 资金筹措及及资金成本本管理目前公司的的资金管理理模式是我我司地产统统一融资，统统一安排项

41、项目资金使使用，按各各项目需要要进行支付付，并根据据各项目资资金占用情情况分配财财务费用。从从单一项目目管理的角角度没有直直接反映出出资金筹措措和安排的的压力。在这种资金金管理模式式下，“财务费用用”作为项目目的资金使使用效率的的主要衡量量指标，受受多重因素素影响，主主要包括：1、公司司总体资金金安排，融融资规模；2、金融融政策变化化对融资的的影响，例例如连续的的地产贷款款收缩使得得公司为保保有已批准准贷款额度度而提前变变现贷款指指标，增加加了公司整整体财务费费用；3、金金融政策变变化对按揭揭回款的影影响，央行行121文文件出台后后增加了对对高档商品品房、多套套购房客户户按揭在利利率、成数数上

42、的限制制增加了销销售回款的的难度；44、本项目目的投资规规模及投资资进度；55、同一时时期内其他他项目的投投资规模及及投资进度度。6、资资金成本包包括：按银银行同期贷贷款利率计计算的贷款款利息及按按贷款金额额的5计算的担担保费。2002至至20044年度我司司地产各项项目财务费费用负担情情况如下表表所示，项项目分配负负担财务费费用比例占占20022至20004年公司司全部项目目财务费用用的25.61%，与与其成本投投入及回款款进度相适适应。同时时，表1显显示，本项项目实际财财务费用占占开发成本本的4.44%，于同同期操作的的尚都项目目6.477%的财务务费用水平平相比偏低低，这与本本项目的投投

43、资进度和和回款进度度密切相关关。表1 ：2. 本项目投资资及回款进进度情况如如下表所示示由于项目的的超市部分分由于长期期出租，在在分析项目目投资及回回款比例时时将其剔除除，其余用用于出售的的部分，投投资及回款款进度如下下：表2： 可以看出，本本项目的资资金周转情情况良好，其其主要原因因在于：项目合作作采取了开开发产品返返还的方式式，大大减减少了前期期及总体资资金支付压压力；工程施工工采取了垫垫资方式，约约定在结构构封顶前不不支付总包包工程款，后后因我司资资金安排需需要提前支支付的工程程款都扣除除了相应财财务费用。因因此，在支支付完土地地成本后，资资金支付比比较平稳，总总体支付时时间偏晚，同同时

44、前期销销售回款及及时，减少少了项目的的资金占用用，降低了了财务费用用。3. 银行按揭政政策对本项项目销售回回款的影响响及分析1） 政策变化： 央行于20003年66月5日发发布中国国人民银行行关于进一一步加强房房地产信贷贷业务管理理的通知（银发200331211号）：有有关主要规规定有：11、商业银银行只能对对购买主体体结构已封封顶住房的的个人发放放个人住房房贷款；22、对借款款人购买第第二套以上上（含第二二套）住房房的，适当当提高首付付款比例；3、借款款人申请个个人商业用用房贷款的的抵借比不不得超过660，贷贷款期限最最长不得超超过10年年，所购商商业用房为为竣工验收收的房屋；4、对借借款人

45、申请请个人住房房贷款购买买房改房或或第一套自自住住房的的（高档商商品房、别别墅除外），商商业银行按按照中国人人民银行公公布的个人人住房贷款款利率（不不得浮动）执执行；5、购买高高档商品房房、别墅、商商业用房或或第二套以以上（含第第二套）住住房的，商商业银行按按照中国人人民银行公公布的同期期同档次贷贷款利率执执行。 央行与20005年33月17日日起调整商商业银行自自营性个人人住房贷款款政策：一一是将现行行的住房贷贷款优惠利利率回归到到同期贷款款利率水平平，实行下下限管理，下下限利率水水平为相应应期限档次次贷款基准准利率的00.9倍，商商业银行法法人可根据据具体情况况自主确定定利率水平平和内部定

46、定价规则。以以5年期以上上个人住房房贷款为例例，其利率率下限为贷贷款基准利利率6.112% 的的0.9倍（即即5.511%），比比现行优惠惠利率5.31%高高0.200个百分点点。二是对对房地产价价格上涨过过快城市或或地区，个个人住房贷贷款最低首首付款比例例可由现行行的20%提高到300%；具体体调整的城城市或地区区，可由商商业银行法法人根据国国家有关部部门公布的的各地房地地产价格涨涨幅自行确确定。目前前各银行大大部分将利利率定为下下浮后的最最低利率。2） 影响分析：总体来说这这一政策变变化对按揭揭的影响被被很好地化化解了。前前期公寓销销售中仅安安排了中行行与招行两两家按揭银银行，客户户多套按

47、揭揭的采取分分别向两家家银行申请请贷款，此此外由于前前期销售比比例高，很很好地利用用了央行政政策发布后后各商业银银行执行的的滞后期，没没有对按揭揭及回款产产生很大负负面影响。当当央行055年提高住住房贷款利利息时，公公寓已完成成了销售。写写字楼按揭揭本身不享享受制定房房贷款优惠惠利率，不不受利率变变化的影响响。但由于近年年市场连续续争论房地地产过热问问题，使得得银行对高高档住房和和商业地产产按揭采取取越来越谨谨慎的态度度，在审批批上采取从从严从紧的的态度，各各行纷纷上上收审批权权限，增加加审批限制制条件，同同时对法人人按揭各银银行基本采采取回避态态度。针对对这种情况况，写字楼楼按揭安排排了中行、招招行、建行行、光大、中中信、农行行六家银行行，以尽量量利用各行行间的政策策差异，分分散按揭风风险。从目目前的操作作来看，写写字楼按揭揭回款速度度明显放缓缓，不排除除个别客户户资信不符符合贷款要要求银行拒拒绝贷款的的可