某高密住宅项目全程策划报告14629.docx

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1、高密凤临水水岸项目全全程策划报报告目录第一部分：定位分析析报告第二二部分：项目地块块SWOTT分析报告告第三部分分:消费者者市场分析析报告第四四部分:房地产产市场分析析报告第五五部分：项目规划划营销建议议第六部分分：项目新楼楼盘命名的的建议第七七部分：物业管理理的建议报报告第八部部分：提升产品品价值的其其它建议第第九部分：营销体系系的建立附件：1、高高密市基本本情况22、论顶顶层阁楼的的营销策划划第一部分:定位报告告1、高密密的住宅市市场不同档档次项目的的竞争定位位以及尚未未饱和的空空间由于历历史的原因因高密房地地产市场22002年年正式启动动，目前所所有在建项项目仍以低低档商品房房开发为主主

2、，中档房房为辅，没没有高档社社区。各项项产业政策策还很不完完善，高密密市的房地地产业还没没有培育成成拉动高密密经济快速速增长的支支柱型产业业；地方房房地产政策策还干扰和和制约者当当地商品的的开发，这这从虽然全全国取消福福利制度，高高密仍然允允许部分单单位集资建建房，允许许城市村庄庄以招商引引资的名字字进行遍地地开花般的的进行旧村村改造，22003年年全年开发发了40万万平方米，消消化了300多万平方方米，今年年政府审批批突然放量量，预计22004年年的开发面面积在700多万平方方米；由此此我们不难难看出高密密房地产市市场开发的的混乱。总总体而言高高密房地产产市场处于于刚刚岂不不阶段，房房地产开

3、发发的政策环环境在逐步步规范，政政府目前还还没哟一个个完善的扶扶持和发展展房地产行行业的计划划，因此房房地产开发发 市场存在在较大的上上升开发利利润空间的的同时业包包含者较大大的开发风风险。这从从高密的宏宏观经济等等方面也可可以验证这这个道理。总总体来说高高密是的经经济基础在在潍坊地区区较高，企企业景气指指数较好，但但是当前经经济和社会会发展中仍仍然存在一一些不容忽忽视的矛盾盾和问题，突突出表现在在：经济性性结构矛盾盾突出，第第三产业所所占比例不不高，人均均可支配收收入较低，在在岗职工人人均年收入入才88448元，社社会需求不不足；但是是好的一面面我们也要要肯定，最最近这几年年高密的经经济实现

4、了了快速的增增长，人民民生活质量量有了较大大的提高，部部分消费者者开始追求求舒适的生生活模式，且且对未来的的市区经济济的发展信信心十足，随随着新的一一轮土地开开发热潮的的进行，高高密市的房房地产竞争争格局将在在尽一两年年年发生巨巨大的变化化。（具体体宏观统计计数据见22004年年高密统计计年鉴）综合上述情况，由于我项目是外来公司，运营成本明显高于本地开发商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低档商品房可以说毫无市场，此计为开发下策；如开发中档商品房则有浪费了较多的资源（包括政府东迁带来的升值效应，胶河优美的原生态风景），且我们的开发面积太大本地人群很难在短期消化，此计为开发中策；只有开发高档房

5、，建立品牌社区引导休闲，舒心的生活模式建立市场差异化，才可能形成便于开发的市场竞争优势，扩大潜在客户群存在的区域，用高品质的物业带来的高附加值，用低开高走营销推广策略逐步提高盈利点，降低开发风险，此计才是开发上策。2、我项目目最佳的开开发定位项项目最佳的的开发定位位“高密密首席原生生态健康教教育社区”根据项项目所在的的区域的地地理位置和和我们现在在的规划思思路，发现现项目具有有以下几大大卖点：项项目毗邻新新市政府，有有着巨大的的政治，金金融，科技技优势，未未来升值潜潜力巨大是是新城市生生活中心；沿河居住住自然生态态保存完整整，景观丰丰富，适合合休闲和养养老；周边边没有污染染源，空气气清新，具具

6、有发展健健康住宅的的条件；项项目周边规规划了小学学和幼儿园园，为了教教育有保证证，如果能能够引进名名牌学校或或者引进特特色教育更更可以满足足家长望子子成龙的心心情；项目目要建成一一个高档小小区，居住住在这里是是一种身份份和地位的的象征；综综合上述情情况项目的的最终开发发主题是：“高密首席席原生态健健康教育社社区”。在营营销策划推推广上，我我们将主推推河居文化化，因为人人类的发展展史就是河河居的历史史。所谓：“仁者乐山山，智者乐乐水”。得水而而静，得水水而畅，水水因其善变变的灵性创创造着寂静静与平和。通通过引入西西方住房的的高节奏和和明快舒适适的居家理理念又溶入入东方人尤尤其是潍坊坊人的宽容容大

7、度的居居住情结，打打开河居时时代的门，倡倡导“河居文化化”。但如果果仅仅把河河居理解为为在河边居居住未免过过于狭隘，应应该上升到到一种文化化高度来看看待，它是是休闲/健健康/旅游游/观光等等方面的现现代综合体体。打河居居文化牌有有别于高密密市场上的的老城区牌牌，也不同同于青岛等等沿海建筑筑的观海牌牌，容易树树立市场形形象，便于于寻找差异异化消费的的置业者认认同并购买买我们的项项目多种物物业。3、项目初初步市场定定位国际化化景观生态态文化社区区，最具购购买价值的的新市中心心水景豪宅宅所谓“国际化”借此提升升高密居住住社区的档档次品质，同同时，本项项目以一种种开发式的的态度，以以市场为基基础，大胆

8、胆吸收国际际化产品理理念、品牌牌理念、文文化理念打打造居国际际化水准的的生活住宅宅。所谓“景观生态态”绝佳生活活福地，超超大生态社社区-倡导自然然与人文的的和谐共融融，以极富富特色的建建筑规划、优优美舒适的的环境和超超凡脱俗的的人文气质质，营造临临水而居的的高尚生活活社区，创创造纯粹纯纯正的生态态社区生活活。所谓“文化社区区”汲取高密密浓郁的历历史文化底底蕴，挖掘掘历史名人人的典故，展展现历史，弘弘扬高密文文化，提升升其国际化化影响力。所谓“最具购买价值”这是本项目对消费者的承诺，将为买家打造低价格、高价值、高附加值的真正物美价廉的产品，为买家构筑超值的生活环境、享受高品质的生活。所谓“新市中

9、心水景豪宅”以产品取信于人，以热情服务于人，以国际化的水准打造理想中的生活社区。力争打造潍坊首席水景住宅。我国的水景住宅开发，从设计角度来看，有三个方面的趋势：在自然水景的开发上，临湖的设计特别重视水景空间的开发；另外，开发商对水景的开发已经从“观景”向“用景”转变，给居住者的日常休闲带来很多便利，强调居住者与水环境的融合和参与性；第三个方面是与国际接轨的趋势，就是从“人造水景”向“亲自然水景”转变。在亲水设施上，现在的设计在朝着多元化的趋势发展。对于水环境的开发，强调户户见水，并发掘高密的文化传统特色，将文化和景观融为一体；配套上，强调商业和娱乐多元化结合。依托胶河，突出水景的同时，也为城市

10、景观生态建设做出了一定的贡献，成为城市的地标性建筑4、项目形形象定位项项目形象定定位为纯粹粹纯正的生生态社区，以以健康、活活力、清爽爽、现代、耳耳目一新的的形象作为为主导。并并通过规划划设计、建建筑单体设设计、园林林景观设计计等要素充充分表达出出来。5、项目消消费者定位位客户群群定位中上收入入消费阶层层，二次置置业者。本本项目的潜潜在消费群群体定位方方位应该是是立足本地地，辐射青青岛、潍坊坊。高密市市党政机关关、事业单单位，私营营企业中高高层管理人人员以及个个体工商企企业主是我我们的主要要目标市场场。（具体体分析见“消费者市市场分析”）第二部分：项目地块块SWOTT分析报告告根据我地地块的现状

11、状河设计院院提供的设设计图稿，可可以把建设设用地大致致分成五个个区域，现现把整个地地块的SWWOT分析析如下。11、整个地地块的SWWOT分析析 机会高密房房地产市场场缺少综合合品质较高高的高端物物业项目，开开发空间较较大；周边还没没有成型的的大规模社社区，竞争争对手较少少；当地居民民有远离污污染严重老老城区的置置业心理；高密物业业管理混乱乱，可以引引进品牌物物业，形成成绝佳口碑碑效应；当地居民民的置业意意识还是停停留在产品品主义时代代，我项目目可以从社社区内外景景观和智能能化等方面面提升小区区品质，做做成品牌社社区。当地的户户型设计不不到位，室室内空间布布局不合理理，使用空空间浪费严严重；靠

12、近新市市政府和体体育场，业业主有较多多的活动空空间；威胁市政府府对面的项项目开发定定位是高品品质物业，一一段时间以以内他将与与我项目将将共同争夺夺有限的高高端客户置置业群体；政府将在在不久的将将来把新市市政府周边边用地继续续拍卖，竞竞争形式会会越来越严严峻；当地的房房地产开发发市场不够够规范，违违规操作很很多；政府没有有一个统一一的规划整整个城市到到处搞开发发；政府允许许单位联建建房，因此此不利于商商品房的销销售。预计高密密房地产的的快速启动动，会有越越来越多的的外地规模模开发企业业进入本地地开发，竞竞争形式非非常严峻优势市政政府要东迁迁，项目周周边将来会会形成新的的行政、教教育、金融融办公中

13、心心，升值潜潜力巨大地势相对对平坦，虽虽然项目南南高北低，但但是高差仅仅为2米；项目南临临风景优美美的胶河风风景带，空空气清新；公司开挖挖了人工湖湖，在高密密地区这是是独一无二二的景观资资源；公司的员员工水平明明显高于本本地诸多开开发公司；项目要进进行多项创创新，可以以形成物业业差异优势势。劣势当地房房产市场刚刚刚启动，本本地消费者者素质又较较低，旧的的消费习惯惯短期内很很难消除，他他们对新的的置业理念念有一定的的排斥心理理，引导有有风险；政府什么么时间东迁迁不定，对对我项目的的营销推广广影响很大大；吸引外地地置业者的的只有别墅墅物业，因因此价格是是个门槛如果项目目不在多个个方面创新新，将很难

14、难吸引众多多的消费者者，但是这这样也间接接的加大了了开发成本本；只有部分分当地人认认可我下项项目所在地地，推广难难度很大，需需要长期引引导，倘若若不能够借借政府东迁迁之势，公公司将投入入巨额宣传传资金；地块东西西长6000多米，东东西宽为5500多米米，交通路路线长；本地的房房产按揭政政策过于死死板，当地地人一次性性付款大笔笔资金难度度很大。2、项目各各个区域价价值的综合合分析2.1、临湖湖滨河区域域就整个地地块而言，临临湖区域是是景观资源源最佳的位位置，为了了最大化的的利用这种种资源，显显然把这里里做成别墅墅区是最合合适不过了了；原因在在于纵观世世界各地所所谓的“豪宅”，就是要要讲究物业业对

15、稀缺性性资源独占占性，产品品的创新和和配置的高高低倒是次次要的。此此处不仅有有开挖的蝴蝴蝶湖还有有滨河绿化化带，青岛岛设计院设设计的道路路系统也便便于把别墅墅和消费多多层普通客客户的居住住区域形成成隐性分割割，优美的的景色，安安静的环境境，能够满满足购买别别墅业主的的尊贵心理理需求。如如果做成别别墅概念区区，这里将将是树立小小区高档小小区形象的的关键，也也是我项目目获得高额额利润的重重点区域。2.2、中心区域按照青岛设计院的设计理念，元宝内的空间可以算是中心区域，这里布置了大量的景观小品，设计了丰富的水系，且容积率也较低，楼座全部由二至三个单元而成组合，在加上他在中心位置，在加上设计师精心布置

16、的视觉走廊，因此在所有的多层住宅中，它的综合资源价值是最高的，因此这么好的资源显然可以放在三期销售，同来拉升价格。2.3、西部区域应该承认在所有的资源布局中，这里的资源共享性最差，市政配套的递进性也需要在西部要多次开挖道路铺设管线；为了满足业主的交通需求，西部可能要增设公交路线，以及考虑到外环线近一两人气很难过去，大部分人流到了小区西部就要停止了，因此嘈杂的声污染比较厉害比较。还有一个不利的因素就是为了满足业主的生活需求，我们必须要建一些网点，这些网点的后期经营项目我们很难控制，那么这样事必也要破坏小区的高档品味。综合上述因素，西部必须减少网点的布置，用通透的视野和优美的绿化吸引客户关注的目光

17、，提升小区的休闲，安静的高档氛围；同时还要增加公共活动空间，毕竟这个区域建筑面积要在10万平方米左右。这个区域以多层为绝对主力，辅以少量的别墅物业；如果说在规划批下来之后我项目能够和几个大的单位谈成集团购买的意向，那么就可以沿着西部开发，开发量要结合政府的东迁时间。倘若政府没有具体的东迁时间，我项目也没有谈下一个集团户，那么我们就只能开发沿滨河绿化带的别墅区，吸引高端客户。2.4、东部区域这个区域相对比较安静，即靠近滨河绿化带，又离学校和幼儿园比较近，湖的北侧有休闲广场，文化长廊和亭台楼榭，因此可以建少量的别墅，虽然景观资源不如中心区域和滨河绿化带的南部区域，但是它明显优于西部和北部区域，鉴于

18、此这个区域应该放在第四期开发比较合适，它的价位可以中心区域持平。从以往多家设计院的设计草图来看，都没有充分挖掘这一区域资源的最大化，活动空间和提升小区品味的休闲小品也不够多，作为一个开发面积近10万平方米的区域这是不要要考虑的，此外为社区居民服务的网点应该放到道路的北侧，而不是放在南侧，否则同样是网点但是价格会大大折扣。2.5、北部区域这个区域北接54米宽的城市主干道凤凰大街，南临中心板块，位置现对一般，因为凤凰大街还没有把项目接壤的地方修好，即便是修好了这里作为城市的主干道噪音污染必然很大，较大的车流量必然会影响出行安全，且项目西北角还有一个天然的大坑，面对这些不利的因素我们当然还能发现一些

19、有利开发的东西，一是利用这个天然大坑做地下停车位，经过4期的开发我项目完全有把握预测到今后几年业主汽车的持有量，二是利用宽阔的凤凰大街，把小区的主入口设置在这里（当然风险也是有的，那就是大门最后一期才形成，对项目的推广有一定的干扰）；三是倘若要开发到这个区域，这个区域已经具备了比较明朗的开发态势，到底是开发一层网点还是二层网点我们心中也有数。综合上述五个区域的多角度分析，我认为项目分成五期开发比较理想，每期各成组团开发面积大约在7万平方米左右，这应该算是每期目前开发面积最大的组团了，根据现在的销售情况6万平方米左右的社区，一年可以消化调80左右，从这个角度来说如此分配开发风险相对较小，因此总的

20、开发面积最好控制在35万平方米左右。第三部分:消费者市市场分析报报告 1、对项目目潜在客户户群初步分分析1.11、项目潜潜在客户群群购房消费费的心理特特点分析高高密作为一一个县级城城市，民风风朴实，购购房者的心心理比较复复杂，即看看重形象档档次又深谙谙精打细算算。对于高高密来说，消消费主力是是从精神、物物质基础都都能接受商商品房概念念的人群。体体现在如下下几个特点点：对价格格敏感，尤尤其对总价价的敏感性性高与单价价，整体购购买力并非非特别强；对户型型设计较为为挑剔，看看重方正实实用的房子子，对南北北朝向非常常在意；对城市市人和乡下下人的心理理差异大，郊郊区大盘引引导工作难难度大；硬件条条件是影

21、响响消费者的的重要决定定因素，软软件次之；首次置置业比重较较大，但本本项目更多多的需要二二次置业者者；随着城城市改造的的发展，市市民对郊区区购买欲望望逐渐增强强；消费者者对本项目目区域的偏偏远意识很很强；消费者看看重相关的的配套：交交通、生活活、教育等等；以三口口之家为主主，年龄集集中在35550岁岁；多数客客户目前没没有私家车车，他们主主要以自行行车和摩托托车为主要要交通工具具，部分人人做公交车车。购房的的目的以自自住和便于于子女成长长为主，少少数人是为为孝敬父母母而置业的的；多数人人对精装修修显示了很很高的热情情。大部分分客户购房房以三居室室为主，辅辅以少量的的四居室和和二居室，没没有人选

22、择择一居室；购房面积积集中在8801330平方米米之间；消消费单价普普遍偏低，以以12000元/平方方米以下的的选择居多多。1.22、潜在客客户群不同同层面的消消费心理分分析对比表表潜在客户户群销售对对象分析对对比表客户层面面家庭收入入水平产品类型型销售对象象核心客户户高消费层层6-100万，以及及10万以以上多层层、小高层层、别墅公务员、教教师、医生生、金融工工作者、个个体企业主主、企业中中高层、商商人、投资资者重要客客户中等消费费层3-6万万多层个体企业业主、市区区及外地高高收入者潜潜在客户其他消费费层6-100万多层层外地商商，以及外外企员工11.3、目目标客户职职业特征各种经经济类型的

23、的企业经理理、企业家家；改革开开放以来涌涌现出的高高素质私营营企业主行政或或公共事业业专职管理理者；具有中高高级职称的的教、工程程师，以及及各类市场场匮乏的高高级专业技技术人才；各级政政府机构的的高级别公公务员；金融工工作者、医医疗机构；商业、服服务业中的的佼佼者；三资、外外资企业中中的各级各各类白领；传媒、文文艺界人士士等；项目周边边的村镇的的二委领导导和集体企企业负责人人；青岛和和潍坊的高高端物业投投资者；青岛和和潍坊的追追求舒适生生活格调和和受低廉房房价房价吸吸引的人。2、根据官官方统计资资料（统计计局）对消消费者消费费能力和消消费心态的的分析2.1、对房地产产行业最近近二年的统统计资料

24、分分析类别20022年20003年增长幅度度房地产开开发投资总总额2.077亿元33.11亿亿元500.6%固固定资产投投资总额26.889亿元52.994亿元96.99%从上表表的统计数数据分析来来看，虽然然20033年比20002年的的房地产开开发投资总总额幅度增增长很快，涨涨幅达到了了近50.6，但但是总额并并不大，也也就是平均均高密市每每家房地产产公司，也也不过是近近2000030000万元。因因此预计近近二年房地地产投资放放量的可能能性非常大大。2.22.对高密市市我项目潜潜在客户群群体的统计计分析高密密人均收入入对比表类类别20022年20003年增长幅度度全部职工工年平均工工资7

25、3455元/人81699元/人10.77%在岗职职工年平均均工资80055元/人88488元/人10.55%农民人人均纯收入入34222元/人37555元/人9.1%按照在岗岗职工的年年平均工资资数，以每每家三口人人，二人上上班计算，家家庭年收入入在176696元，扣扣调日常开开支和人情情事故的费费用能够有有1万元的的节余的理理想结果计计算，他们们工作3年年左右年就就应该有购购房需求，如如果他们做做银行按揭揭，可以不不依靠其它它人的经济济帮助购买买10115万一套套的房子，这这也是为什什么现在高高密市10015万万/套热销销的原因。按按照统计统统计的职工工工资数额额市平均了了普通工人人和企业管

26、管理层的平平均数额，因因此可以预预见企业管管理层的员员工的工资资可以支付付的总房款款也就是在在15220万/套套之间；部部分效益较较好的企业业和有摸高高心理的消消费群体总总购放款应应该在20025万万/套之间间。2.33、全市不同同行业的单单位的职工工统计和薪薪酬情况总总计单位个数数人员职工工资资总额（千千元）职工平均均工资（元元）企业1503015522228678865442事业单单位42116699217733077106643机关关144432115244841119499从上表我我们不难发发现，企业业的工作人人员和党政政机关事业业单位的工工作人员的的薪金差距距较大，从从固定工资资而言

27、几乎乎差了一倍倍，此外在在福利待遇遇和补助津津贴的差距距更大，虽虽然党政机机关的福利利待遇和补补助津贴各各个单位不不一样也从从对外公布布，但是通通常这部分分人工作一一定年限之之后工资是是基本不花花的，可见见这笔隐形形收入还是是非常大的的；而企业业的职工虽虽然有福利利待遇但是是数额很少少，相比之之下企业的的高级管理理人员的收收入要相对对多些但是是通常也就就是普通职职工工资的的1倍差距距而已；因因此在高密密市比较有有消费实力力的人还是是党政机关关事业单位位及企业的的高级管理理人员。22.4.不同单位位的收入差差别对比表表单位单位从业业人员（人人）职工平均均工资（元元）金融机农业发展展银行25115

28、0000农业银行行高密支行行168116331工商银行行高密支行行156186559构中国建设设银行高密密支行781115155中国银行行高密支行行711178099人民银行行高密支行行391139077高密市农农村信用联联社51087422事业单位邮政局19479944气象局131147699地方税务务局（事业业）153168770国家税务务局218151338市工商局局227103330市公安局局512149778市公安局局交警大队队19985388市规划国国土资源局局941113644市建设局局561138899市司法局局271118522市卫生局局331174444市房产管管理局491

29、134699市民政局局261134000市林业局局421127077市交通局局202112000市水利局局961118755市农业局局102104118高密市公公路局160173338市农业机机械局451125333市级机关关后勤处601121500医疗机构市人民医医院622132881市立医院院136138007市中医院院231102223第二人民民医院961127199市妇幼保保健医院105113556市卫生防防疫站127134552开发区医医院781132822市计划生生育服务站站541139811文教市第一实实验小学165122000市第二实实验小学123113003市育才实实验中学8

30、81134377市第一中中学304116664市第二中中学2355109996市第三中中学233155227市第四中中学202108668市第五中中学196119664市文化馆馆311108000市档案局局201126000市艺术剧剧院5488021市成人中中专255112997高密中专专189118886新华书店店581169488企业烟草公公司701166677高密市政政工程处134160779省石化公公司高密分分公司12387077高密市通通信公司（地地方）222134332高密市高高源企业集集团1349977002高密市供供电公司487107992高密市自自来水公司司343115886

31、高密市邮邮政局19479944高密市菲菲达巴士公公司22275688雪龙皮革革公司20881888家乐佳超超市有限公公司691149544孚日家纺纺股份有限限公司7416688993高密化纤纤股份有限限公司2236677880从上表表各个不同同性质的单单位和人员员构成来看看，党政机机关和事业业单位以及及金融机构构和教育系系统以及垄垄断性质的的国企人均均年收入都都在1万余余元左右，属属于我项目目的潜在购购买者，这这部分可能能绝大部分分都有住房房，他们如如果要买房房的话应该该是二次置置业，因此此需求特征征比较明显显:大面积积的房子，户户型设计适适当超前，对对置业的位位置比较敏敏感，追求求生活舒适适

32、度，他们们不仅关注注小区内部部的景观设设计和布局局，更关心心子女求学学受良好教教育的问题题，此外对对物业管理理的收费和和提供的服服务内容也也非常重视视。2.55、从高密市市参加养老老保险的人人数统计资资料分析市市区在职人人数20003年全市市有7544个单位参参加了养老老保险，参参保人数达达到613336人，其其中包含退退休的133215人人。也就是是高密市有有6万多人人可以通过过公积金的的形式来投投资置业，从从这个数据据也可以显显示目前高高密市真正正有购买实实力的单位位职工也就就在6万人人左右，可可见他们的的数量是非非常小的。2003年各类金融机构发放的消费信贷的贷款余额达到2.9亿元，从这

33、个数字我们也可以解读出高密房地产按揭贷款的比例也是非常低的，通过市场调查许多小楼盘为了快速回笼资金往往不接受客户贷款，在客户一次性付款之后给个比较大的销售折扣。3、青岛的的代理公司司对消费者者市场的市市调报告汇汇总根据多多家代理公公司对潜在在客户的调调查，我们们可以发现现高密本地地我项目潜潜在客户的的诸多共性性。.（略）第四部分:房地产市市场分析报报告1、房房地产市场场发展概述述1.1、市市场发展历历程20002年是高高密市房地地产发展的的里程碑高密市的的房地产发发展正式启启动实在22002年年，那是最最活跃的就就是沿街商商铺开发，市市场上很少少有商品房房在售，且且市场接受受度业不高高，房价多

34、多数在1000元/平平方米以下下，销售情情况一般，KKK商贸城城就是在那那时进入这这个市场的的，留给高高密房地产产却是挥之之不去的伤伤痛。20003年是是高密房地地产市场试试探发展的的一年20003年高高密的房地地产市场吸吸引了众多多开发商关关注的目光光，政府审审批允许开开工的项目目，建筑面面积达到了了40余万万平方米，当当年实现了了80以以上的消化化率，大大大增强了所所有开发商商的信心。市市场的商品品房全部是是多层，小小区规划设设计初步得得到了重视视，政府开开始尝试采采用揭标的的方式运作作土地，“密密水景苑”项项目就是第第一个吃螃螃蟹的人，可可惜美中不不足的是该该项目是由由青岛的开开发公司运

35、运作的，这这说明本地地的开发企企业对房地地产市场良良好的走向向缺乏信心心。20003年中心心区域和南南部区域是是房地产发发展的热点点区域，根根据地理位位置，价格格，产品等等特点，高高密市的房房地产板块块格局初步步形成，可可以划分为为四个板块块，分别是是北部板块块，中心板板块，南部部板块，经经济技术开开发区板块块；房地产产价格略有有提成，相相比去年平平均涨幅2200元/平方米，让让当地的消消费者初步步感受到了了房产经济济的“魅力力”。20004年是是高密房地地产市场蓬蓬勃发展的的一年20004年房房地产的土土地供应量量、开发量量，消化量量突然得到到释放，从从政府有关关部门获悉悉，今年政政府预计开

36、开发量在770800万平方米米。产品的的综合品质质有了明显显的提高，产产品的建筑筑规划设计计，户型设设计，社区区景观的文文化内涵，社社区综合配配套，建筑筑风格，单单体外力面面，都有了了较大改善善。从营销销角度来看看，所有的的开发公司司都认识到到竞争的残残酷，因此此加强了对对营销工作作重视力度度，青岛的的代理公司司纷纷进入入高密本地地市场，代代理公司有有上海鹏祥祥，青岛和和志行，青青岛世纪恒恒昌，青岛岛昊海代理公司司的介入在在提升本地地房地产营营销水平的的同时，也也带来了房房价炒作的的空间，使使房价基本本符合价值值。今年房房价预计在在均价在1140015000元/平方方米左右，与与去年同期期相比

37、涨幅幅预计在3300元左左右。几年年的房地产产市场还未未出现小高高层和高层层住宅，但但是已经在在新行政中中心出现了了由上海某某房地产开开发的少量量单体别墅墅，高端市市场竞争正正在初露端端倪。1.2、市场场特征高密密房地产市市场经过多多年的发展展，初步形形成以下的的特征：市场供供应量猛增增，多层住住宅是市场场上的绝对对主力，未未出现小高高层和高层层住宅；小区规规模普遍不不大，零星星住宅单体体开发较多多，56万平平方米的小小区已经算算是目前较较大的开发发规模；开发项项目多集中中在中心区区域和南部部地区，北北部地区次次之；房地产公公司开始加加大提升开开发项目的的综合品质质的工作力力度，产品品有所创新

38、新；高密本本地市场还还是属于卖卖方市场，客客户需求不不明显，购购房心理不不成熟，没没有投资意意识和旅游游度假意识识；虽然房房地产价格格涨幅较大大，但是销销售周期普普遍较短市场上上鲜见小户户型开发的的项目，大大面积户型型是绝对被被消化主力力；物业管管理落后，没没有服务意意识，虽然然物业管理理收缴率较较高达到990，但但是收费较较低普遍是是0.155元/平方方米，低廉廉的费用不不足以吸引引外地品牌牌物业公司司的介入。 2、不同板板块竞争项项目的市场场分析2.1、中心心板块竞争争格局区域域界定：高高密市振兴兴街以南，城城南街以北北，交通路路以西，西西关路以东东区域。区区域环境：本区域为为高密市市市政

39、府所在在地，也是是高密市人人口最密集集的区域，主主要的政府府部门都在在这个区域域，市政配配套完善，交交通便利。区区域内的商商业地产发发育的较好好，氛围较较浓，大配配套成熟，交交通便利，大大型购物广广场多座落落在本区域域，也是新新建商品房房比较集中中的区域。案名位置总开发量平均单价主力户型主力面积主力总价密水景苑利群路和凤凰大街交界处60800平方米1500元/平方米三室二厅二卫131平方米18.4万元碾头小区顺和路以东，农丰街以南48000平方米1324元/平方米二室二厅一卫87平方米12.5万元莲花苑利群路和立新街交界处20000平方米1488元/平方米二室二厅一卫96平方米15.2万元凤凰

40、公寓古城路中段8000平方米1380元/平方米二室二厅一卫90平方米13.8万元醴泉商住楼人民大街和利群路交界处10800平方米1394元/平方米三室二厅二卫130平方米14.1万元中心区域板块是高密市房地产发展最快的区域，房产均价也最高，也是外来势力介入最多的，开发的商品房的档次明显高于其它板块；从整体规划来看，新建项目注重了小区内部景观的营造，出现了休闲广场，健身场所，中心广场，喷泉水景等，有了人车分流的概念，建筑风格突破了原来“鸽子笼”宿舍楼窠臼，引进了现代海派风格和欧路风情，并加了一些智能化设备，采用了部分新材料，新的施工工艺，建筑成本略高于其它板块。可以说该板块是高密房产的领跑者，从

41、销售角度看，本区域的房产多是在2003年年末至2004年年初开始推广的，楼盘多数属于短平快的小项目，销售周期普遍很短，个案达到了较高的销售率，开发商短期内获得了较高的开发利润。2.2、北北部板块的的竞争格局局区域界定定：振兴街街以北区域域，交通路路以西，铁铁道二侧区区域环境：本区域为为高密市火火车站，长长途汽车站站，10条条公交总站站所在地，交交通虽然便便利，但是是路况较差差，生活配配套不完善善，是高密密市传统的的工业区，环环境较差。案名位置总开发量平均单价主力户型主力面积主力总价交运小区健康路与经贸街交界18000平方米1200元/平方米二室二厅一卫81.6平方米9.8万元华达新苑振兴街与交

42、通路交界30000平方米1135元/平方米二室二厅一卫89.8平方米10.2万元北王新区顺和路以东，站北街二侧28000平方米1123元/平方米二室二厅一卫89.9平方米10.1万元北部板块在所有的板块中算是发展相对比较缓慢的，这和他的最初的城市定位工业园区导致的，这里的周边环境差，污染企业多，配套不全，消费者多是收入较低的工薪阶层有很大的相连关系，因此本区域的价格多数在9001200元/平方米之间，主力户型总房款控制在10万元左右，开发的商品房全部是低档物业，消费者多是周边工作的人群，虽然在建项目销售率较高但是消化周期普遍较长，产品缺乏特色，市场接受度不高，产品去化抗性较大。 2.3、南南部

43、区域竞竞争格局分分析区域界界定：城南南街以南，康康成大街二二侧，交通通路以西，西西关路以东东的区域。区域环境：本区域为新兴的城区，交通便利，路况较好，空气清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板块。案名位置总开发量平均单价主力户型主力面积主力总价中国北方鞋城西关路与城南二街交界处1075二室一厅一卫9610.3康成花园康成大街西段1350三室二厅一卫100.613.1翠华庭康成大街以北，国税据以西1278三室二厅一卫92.411.5华易家园康成大街以南。国税据以东1280三室二厅一卫10012.8南湖小区南湖路以西，康成大街以南1590三室二厅一卫8813.5文苑小区康成大街与南湖路12

44、00三室二厅一卫9010011.8南部区域是高密市房地产发展较早的区域，本区域住宅项目自规划和景观绿化设计道建筑户型结构设计，处处体现了中档社区的应有理念，从户型比例分析来看以三房居多，主力户型的面积但是并不大，集中在90100平方米左右，因此可以判断出本区域的客户群的消费能力一般。2.4、经济技术开发区板块房地产竞争格局分析本区域房地产起步较晚，在2003年才出现商品房，售价在9001100元/平方米左右，在售项目较少，较大规模的社区是紫薇花园，周边市政配套不到位，销售周期较长，销售律不高；但是随着市政东迁的力度的加大，区域成长空间较大，这里必将成为高密高端物业集中的板块，也是竞争最激烈的板

45、块。第五部分：项目规划划理念营销销建议“规划是房房地产开发发的第一生生产力”。通过严严格、科学学、准确的的市场调研研，定位为为符合市场场需求的规规划，把本本项目做成成“深思熟虑虑的具有创创新意识的的产品”。1、总平平面规划设设计1.11、设计思思路构筑建筑筑生态、环环境生态、人人文生态高高度协调统统一的新型型居住模式式。规划设计计的系统性性与分期开开发的阶段段性相结合合。在环境景景观均好性性基础上，适适当根据建建筑类别、户户型大小给给予一定环环境景观的的差异化分分层。例如如：景观的的动线变化化，组团景景观与中心心景观与其其他公共建建筑的相互互协调；与周边边人文气息息的链接；与区域总总体建设环环境相结合合。1.2、设设计细化要要点1.2.1、总平面面布局形式式。蝴蝶泉泉景观，胶胶河风景带带应该与本本项目内部部环境结合合，增加水水景景观的的含量。因因此观景以以小组团为为主、中心心广场景观观为辅，因因此主要以以围合布局局组团方式式排列楼宇宇。围合布布局以开敞敞围合式为为主，结合合其它形式式。围合合建筑不应应将组团景景观与组团团外空间完完全封闭隔隔离，而是是连为一体体，自然过过渡。1.2.2、楼宇朝向向与景观的的关系。本楼盘根