苏州某地块可行性分析报告152339.docx

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1、A. 苏州(20004)006号地块块可行性分分析报告胡瑾卿一、项目概概况1、地块位位置：金鸡鸡湖东，两两面环水本项目位于于苏州金鸡鸡湖东南方方向斜塘镇镇政府附近近（如下图图的6号地地块），西西邻星湖街街，南接淞淞江路，北北靠斜塘河河，东面紧紧贴斜塘河河支流，两两面环水，拥拥有丰富的的水资源。凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路616代表（2004）1-6号地块7（2005）1-4号地块所在7L代表6号地块周边楼盘或地块ANCFHJKID邻里中心GBAOMEQPNA、B、CC、D是东东湖大郡11、2、33、4期，EE是建屋房房产储备用用地，F是是栖霞IALAA国际，GG是建屋发发展储备地地

2、块，H是是顺驰湖畔天成成，I是东东湖春之韵，JJ是仁恒金湖湾，KK是栖霞枫情水岸岸，L是南南都建屋玲珑湾，MM是南山地地产储备地地块，N是是安居回迁迁多层住宅宅，O是金金鸡墩别墅墅，P是金金水湾花园园，Q是中中海储备地地块。-指（22004）11-6号地地块，详见见下页列表表。指（20005）11-4号地地块，详见见附录。图1、066号地块周周边楼盘及及地块示意意图地块目前为为生地状态态，无拆迁迁顾虑，周周边市政道道路通畅，河河道也经过过整治，水水质良好；地块北面面离斜塘河河还有500M宽绿化化带，河对对岸则是南南山地产储储备地块（图图1中M处处，有个卸卸沙码头），再再往北就是是湖东最早早大盘

3、湖东大郡郡一期（图图1中A处处，已交付付，B、CC、D分别别为湖东大大郡二、三三、四期）；其南面有有一排低品品质的多层层回迁房（NN，好东公公寓等），再再向南为东东岸绿洲半半岛别墅与与研究生城城；东面为为未建设土土地；西面面与金鸡湖湖之间还隔隔有金鸡墩墩别墅（OO）、金水水湾花园（PP）、中海海（Q）等等三个高品品质低层楼楼盘。2、经济指指标：楼面面价高了四四五百本项目是上上海?企企业有限公公司于20004年44月21日日通过土地地竟拍的方方式取得的的，同时竟竟拍的5块块地块详细细情况列表表如下：表1、苏州州工业园区区20044年4月221日拍卖卖的地块资资料编号地块编号地块坐落土地面积（平平

4、方米）用途容积率日期起拍价（亿亿元）成交价（亿亿元）楼面价(元/M22)竞得公司1苏园土拍(20044)01金鸡湖湖边边，现代大大道北，沈沈浒路南1300666.366居住1.82004.4.2115.5亿8.05亿亿3438.4中国海外兴兴业有限公公司2苏园土拍(20044)02金鸡湖湖边边，现代大大道北，沈沈浒路南765766.2居住1.82004.4.2112.95亿亿4.6亿3337.2上海顺景投投资有限公公司3苏园土拍(20044)03金鸡湖湖边边，现代大大道北，沈沈浒路南，华华池街西979699.39居住2.02004.4.2113.9亿6.02亿亿3072.3宁波雅戈尔尔置业有限

5、限公司4苏园土拍(20044)04金鸡湖湖边边，沈浒路路北790744.88居住2.02004.4.2112.62亿亿4.11亿亿2598.1宁波雅戈尔尔置业有限限公司5苏园土拍(20044)05金鸡湖湖边边，沈浒路路南，华池池街西784955.12居住2.02004.4.2112.47亿亿4.12亿亿2624.4宁波雅戈尔尔置业有限限公司*6苏园土拍(20044)06星湖街东，斜斜塘河南586888.74居住1.8-22.02004.4.2112亿3.01亿亿2564.4(容积率22)上海?企企业有限公公司注：上述地地块位置如如图1中-位置所示示其中6号地地块的经济济指标如下下： 用地性质：

6、居住 宗地面积： 586688.774平米 （88.03亩） 容积率：11.8-22.0 绿地率：40% 建筑密度：25% 建筑高度：住宅不超超过80米米（不超过过25层） 商业面积：5%当时正处于于地价顶峰峰时期，最最后上海?公司以以301000万元的的价格拍得得该地块（总总价包括净净地价和住住宅配套代代建费、白白蚁防治费费、有线电电视配套设设施费），相相当于3441.9万万/亩；以以2.0的的容积率计计算，楼面面价为25564.44元/M2，土地成本本较高。2005年年4月6日日园区新出出让的4块块宗地（位位置见上图图的号标志所所在）其交交成楼面价价只有20065-22169元元/M2，比

7、比6号地块块便宜4000-5000元/MM2（详见见附录1）。3、合作机机会：四两两拨千金内容删除二、苏州市市场调研1、宏观形形势：供大大于求，买买方市场苏州位于长长江三角洲洲中部，东东临上海（有有上海后花花园之称），南接浙江，西抱太湖，北依长江（图略）。全市面积8488平方公里，城市人口598.85万（市区人口220.75万）。苏州与上海海、杭州的的部分综合合性指标比比较如下（从从比较中可可以较为清清楚的看出出苏州市的的相对规模模）：表2、20004年苏苏州与上海海、杭州的的部分指标标比较苏州上海杭州备注人口基数（万万）598.8851352.39651.668全市人口人均GDPP（元）57

8、9922553066388588人均可支配配收入（元元）14451116683314565504土地供供应量（万万方）492.1171939.5183.773经营性用地地施工面积（万万方）3843.99481.613381.86竣工面积（万万方）1129.13443.02679.22园区2622.67万万方销售面积（万万方）633.7793488.75605.114网上可售面面积（万方方）512.111527.00296.1195取自20005-066-25网网上统计数数据目前平均房房价（元/M2）5560中外环间77909 6971评价分析供大于求，进进入买方市市场房价收入比比高，泡沫沫明显

9、土地供量少少，支持高高房价从中可以看看出，苏州州有较高的的人均可支支配收入（14451元），支持近年来房价的快速上涨；但由于04年来供给（竣工面积1129.1万方）较大程度的超出了需求（销售面积633万方），表明苏州已经进入买方市场；目前苏州市批准预售且可售的面积为512.1万方，接近苏州市去年整年的销售量。七部委“八八条铁规”出台后，伴伴随着暑季季到来，苏苏州楼盘也也进入了观观望期与销销售淡季（目目前工作日日成交400-45套套/天，周周末成交990-1000套/天天）。2、中观市市场：工业业园区成为为富人区苏州市规则则为“一城两翼翼”的发展格格区，主城城区西面是是高新区，东东面则是新新加坡

10、规划划，政府与与新加坡共共同开发的的苏州工业业园区。目前苏州全全市房价均均价约为55500多多元/M22，呈现“东高西低低，南高北北低”的格局，其其中三大板板块的价格格梯度如下下：（1）新区区（高新区区）是Offficee办公楼的的聚集地，老老房子相对对较多，高高档住宅不不多，均价价在40000-45500之间间（楼盘价价格详见附附2）；（2）市区区（老城区区）均价在在45000-50000之间（楼楼盘价格详详见附2）； （3）工业业园区：世世界5000强集中入入驻地，均均价60000元左右右（楼盘价价格详见附附2）；，已是名符其实的“富人区”，港、日、温、台等地的顾客都是园区的重要客户群。园

11、区规划为新加坡模式，起点高且较为科学。住宅以容积率1.8-2.0的高屋、小高层为主；商业则以邻里中心为核心（邻里中心里有超市，麦当劳，菜市场、幼儿园等），辐射周边住宅小区，小区中也以配以少量配套商业，商业所占比重不大，纯商业项目较少。园区1994-2004年的10年间房地产供地总共在1315.70万方左右，其中2004年供地262.67万方，2005年上半年供地55.09万方。在园区内的商品房租售比也比较合理，7000-8000元/M2的精装高档住宅其月租可达1万元，4000-5000元/M2的普通住宅精装后月租也可达6000-7000元。工业园区近近年来的房房价走势如如图2所示示：图2、19

12、997-22004年年苏州工业业园区房地地产均价走走势图园区以金鸡鸡湖为界可可分为湖东东与湖西两两个板块，两两个板块的的房地产形形势比较如如下：湖西：经过过十年的发发展已经初初具规模与与人气，均均价60000-7000元/M2，“富人区”主要就是是指这一块块（中茵皇冠国际际即为其中中的典范，1.3-1.9万/M2）。湖西的趋势正由毛坯走向精装修，目前5000-6000元住宅的面积一般在110M2左右，7000-8000元住宅的面积一般在120-140M2左右。湖东：约滞滞后湖西55年左右，市市政道路已已基本齐备备，但交通通、配套还还不完善，人人气较差（公交车仅219线与新干2线，夜间人烟稀少）

13、。湖东楼盘基本为毛坯房，均价5300元/M2，以高层、小高层公寓为主，根据楼层不同价格区间在4900-5900左右。3、微观竞竞争：湖东东咬定53300均价价目前湖东已已有（南都都）建屋、顺顺驰、栖霞霞、中海等等大开发商商入驻，其其中以建屋屋土地储备备最大。湖湖东最早的的楼盘是建建屋房产开开发的湖东东大郡，目目前已开发发到3、44期，其中中3期自由由都市已预预售，4期期将定向销销售给政府府公务员，不不对外预售售；顺驰湖畔天成成紧随其次次， 2期期已开始预预售。从图1中可可以看到，66号地块北北面的东湖湖大郡、栖栖霞枫情水岸岸、顺驰湖畔天成成、东湖春之韵、仁仁恒金湖湾等等楼盘都以以邻里中心心为核

14、心分分布，受其其辐射较强强，商业气气氛较易形形成；而66号地块离离邻里中心心已有一段段距离，周周边也已待待开发荒地地居多，暂暂时还缺乏乏商业气氛氛与配套。通过实地调调研，整理理出湖东目目前预售各各楼盘的价价格情况如如下：表3、苏州州工业园湖湖东板块楼楼盘序号项目名称类型容积率户型面积销售价格商业及车库库情况备注C（建屋）东东湖大郡33期自由都市市全高层、小小高层，毛毛坯2.089-13305200-59000，均价55300车库12万万/个配比比1：0.8；无商商业1次性988折，按揭揭不打折K栖霞枫情情水岸高层+叠拼拼1.895-24434900-59000，均价55300 车库配比11：1

15、，价价格未定，估估8-122万/个H顺驰湖畔畔天成2期期全高层住宅宅+商业中中心2.0100-1170均价53000，车库10万万/个，配配比1：11；商业底底层1.11-1.44万/M22已售馨，22层80000-90000/MM2尾盘I东湖春之之韵高层、小高高层120-11374900-57000，均价55300车库配比11：1，L南都玲珑珑湾全高层2.2110-22605000-100000，均价价53000车库配比11：1，价价格未定，无无商业；999折F（栖霞）IIALA国国际自由水岸岸高层、小高高层2.070-1220均价50000车库配比11：1，价价格未定P金水湾花园园别墅、多

16、层层1180-3350多层58000，别墅墅90000尾盘J仁恒金湖湖湾高层、小高高层未开盘从楼盘调研研情况来看看，湖东的的楼盘大都都是规划容容积率在22左右的高高层、小高高层（从在在售楼盘来来看可能实实际容积率率调高过了了），所报报均价基本本都锁定在在53000元/M2，且折扣都都比较少；其主要客客户群则以以在工业园园区工作的的白领阶层层为主。2004年年后苏州工工业园区内内规划的住住宅其车库库配比基本本都在1:1左右，一般都是是人防地下下室兼车位位；园区是是不必缴人人防费的，但但必须配备备3%的人人防地下室室。湖东的的地下车位位一般售价价为8-112万/个个，顺驰湖畔天成成的车位售售价为1

17、00万/个。园区内的商商铺由于比比重小，规规划合理，价价格一直比比较高。顺顺驰所开发发的商业中中心其底商商均价在11.1-11.4万/M2，22层则在88000-90000元/M22左右，都都已基本售售馨。枫情情水岸等一一些新开楼楼盘的商铺铺还没有定定价，是租租是售还不不确定。这这说明工业业园区的商商铺还是比比较稀缺的的，价格坚坚挺且租金金收益较高高。从湖东目前前的楼盘格格局来看，如如果没有特特别的吸引引眼球的卖卖点，只是是纯概念的的炒作，公公寓的均价价很难突破破53000的市场竞竞争价格。4、开发环环境在前期方面面，苏州工工业园区管管委会在国国际大厦二二楼设立一一站式服务务大厅,简简化了办事

18、事程序，并并大大减少少了建设规规费项目，与与此同时降降低收费。在银行贷款款方面，苏苏州不是省省会城市，据据同行介绍绍，通过公公关与操作作，还是有有操作空间间的。苏州的报纸纸媒体较少少，只有苏苏州日报与与姑苏晚报报，费用偏偏高：苏州州日报整版版硬广7-8万（折折后），姑姑苏晚报整整版硬广44-5万（折折后）。苏州目前契契税为4%，144MM2以上为为高档房的的面积区分分标准。三、经济可可行性分析析1、成本利利润估算如上所述，由由于苏州湖湖东供地量量较大，保保守估计（不不考虑增值值，也不考考虑价格战战），本项项目住宅的的初步销售售均价暂定定为53000元/平平方米，商商铺均价暂暂定为90000元/

19、M2，地地下车位价价格定为110万元/个。一般来讲地地下车位的的可售收入入大于车库库建造成本本，为方便便计算故将将其收入与与成本抵冲冲（不进入入估算表）。其其利润估算算如表4：表4、项目目总体利润润估算表项目名称：苏州6号号地块地块面积积：586688.774M2建筑面积积：1177377.48M22销售收入项目均价(元/M2)面积（M22）总价（万）单价(元/M2)备注住宅53001100000583000.00 暂以全小高高层预估，不不考虑增值值商铺900055004950.00 5%收入合计1155000632500.00 5476.19 以1155500M22可售面积积计算的单单价成本

20、支出项目子项目面积（M22）总价（万）单价(元/M2)备注直接费（一）土地地费用土地出让金金1173777.488301000.00 2564.38 契税1173777.4880.00 0.00 4%，地价价已含契税税？小计1173777.488301000.00 2564.38 楼面价（二）前期期工程费规划设计费费用1173777.488469.551 40.000 建筑、景观观、电力、施施工图三通一平费费1173777.488117.338 10.000 包括临时水水、电、路路、临时围围墙招标监理费费用1173777.488140.885 12.000 勘探费用1173777.48858.

21、699 5.00 小计1173777.488786.443 67.000 预估（三）基础础设施配套套费电力1173777.4881291.15 110.000 供水1173777.488117.338 10.000 电信1173777.48858.699 5.00 煤气1173777.488352.113 30.000 排水排污1173777.488117.338 10.000 智能化配套套1173777.488586.889 50.000 景观环境工工程1173777.4881760.66 150.000 道路，景观观，照明小计1173777.4884284.28 365.000 预估（四）

22、建筑筑安装工程程费用住宅（高层层）1100000165000.00 1500.00 商业5500825.000 1500.00 底商售楼处1500300.000 2000.00 项目开发完完毕后改作作会所幼儿园2200242.000 1100.00 另造多层非经营用房房1877.48206.552 1100.00 不入公摊面面积部分架空层成本本2454208.559 850.000 以高层落地地面积的330%估算算架空层小计1173777.488182822.11 1557.55 地下室收入入与成本冲冲抵，不计计入（五）各项项规费1173777.488704.226 60.000 苏州工业园园

23、规费较少少，暂估不可预计费费用1173777.4881069.06 91.088 (一+二+三+四+五)2%直接费合计计1173777.488552266.14 4705.00 间接费营销费用1173777.4881581.25 134.771 以销售收入入的2.55%估算管理费用1173777.4881265.00 107.777 以销售收入入的2%估估算财务费用1173777.4881707.48 145.447 (1亿+77000万万)*1.5年*(5.588*1.22)间接费合计计1173777.4884553.73 387.996 税费营业税及附附加1173777.4883795.0

24、0 323.332 以销售收入入的6%预预估所得税0.00 0.00 暂不计税费合计1173777.4883795.00 323.332 成本总计635744.87 5416.28 以可售面积积算成本则则为55004元/MM2利润1173777.488-324.87 -27.668 亏损，销售售利润率约约为-0.5%注： 地下车库不不计入建筑筑面积；车车库收入与与成本抵冲冲，不在估估算表中反反映； 幼儿园、会会所计入公公摊，为全全体业主共共有； 假定4%契契税已含（按按?提供供资料中的的信息），规规费为600元/M22（有待进进一步确认认）； 宏观调控形形势下，营营销费用22个点略嫌嫌不够，故

25、故给予2.5个点的的额度； 财务费用以以一期、二二期土地分分别贷两次次款预估，假假定评估后后贷款额度度分别为11亿为70000万，期期限为1年年半，利率率为5.558%再上上浮20%，并不考考虑短期资资金拆借过过桥费用。 高层、小高高层强制必必须全架空空。如上表所示示，住宅与与商铺价格格均价约为为54766元/M22（不含车车库），除除车库外的的单方可销销售面积成成本为55504元/M2，亏亏损27.68万，销销售利润率率约为-00.5%，没有赢利。除非销售形形势好转，销销售均价上上扬，或者者通过楼盘盘差异化突突破市场均均价，或者者通过运作作提高容积积率，才能能有明显的的利润空间间。2、敏感性

26、性分析假如容积率率有上调操操作的空间间，湖东房房地产售价价上下波动动，则在不不同容积率率与房价情情况下对项项目利润的的敏感性分分析如下：表5、项目目敏感性分分析 售价变变化容积率85%90%95%100%105%110%120%住宅45005商铺76550住宅47770商铺81000住宅50335商铺85550住宅53000商铺90000住宅55556商铺94550住宅58330商铺99000住宅63660商铺1088002.0-98122.11-66499.61-34877.11-324.612837.89 6000.39123255.392.2-77833.33-43044.58-825.

27、832652.926131.67 9610.42165677.922.4-57544.56-19599.561835.445630.449425.44 132200.44208100.442.6-37255.78385.4474496.728607.97127199.22 168300.47250522.972.8-16977.002730.507158.00115855.50160133.00 204400.50292955.50如表5所示示，在容积积率上调到到2.2时时，如果市市场价格不不变，项目目将有26653万元元的利润。但但此行苏州州实地调研研的结果为为：不可能能调高容积积率，故此此

28、法不可取取！则在2.00的容积率率下，当市市场价格上上涨5%时时将有28837万利利润（4.5%的销销售利润率率）；当市市场价格下下降5%或或因项目自自身促销、折折扣、团购购因素消耗耗5%收入入时，项目目将亏损33487万万。四、项目开开发计划项目计划分分两期，总总开发周期期为3年半半，其进度度安排如下下：事项 时时间05.3季季05.4季季06.1季季06.2季季06.3季季06.4季季07.1季季07.2季季07.3季季07.4季季2008年年成立项目公公司，资金金到位拿一期土地地证一期方案设设计，报批批施工图设计计专项报建，取取得四证齐齐全一期土地抵抵押贷款招招标试桩，桩基基工程一期项目

29、施施工一期预售（年年后开盘）归还?借借款补二期土地地款1.221亿二期土地抵抵押贷款二期开发（略略）二期预售（年年后开盘）还贷物业交付五、资金使使用计划事项 时时间05.3季季05.4季季06.1季季06.2季季06.3季季06.4季季07.1季季07.2季季07.3季季07.4季季2008年年总计（一）现金金收入预售款60007000600070006000700050006000190000690000注册资本15001500银行贷款(1年半)1000007000170000合计15000160000700060001400006000700050006000190000875000（二）

30、现金金支出土地款121000121000建设、工程程支出3001500500030003000300070002000300030008000388000管理、营销销费用支出出2002001502001502002002001501505002300还贷支出400060007000170000还?共1157200万300010003000200030003720157200合计5001700815042001525006200112000820051506150192200859200（三）净现现金流量1000-1700078502800-925007800-52000-12000-150-1

31、50-2201580（四）期初初现金余额额01000-7007150995070085003300210019501800（五）期末末现金余额额1000-70071509950700850033002100195018001580备注缺口瓶颈如上表所示示，项目一一期土地贷贷款前出现现资金缺口口，可能需需要集团短短期资金拆拆借，在预预售回笼后后归还；另另外，二期期土地款支支付也是资资金瓶颈。六、操盘思思路删除合作的主要要风险在于于： 苏州工业园园湖东区块块土地供给给过大，市市场价格前前景堪忧； 合作风险；控股、操操作分离或或控投、操操作、销售售三方分离离的风险； 楼面价成本本高出类似似地块400

32、0-5000元/MM2，打价价格战吃亏亏；从战略角度度考虑，只只有做高档档楼盘才能能创高端品品牌。与泰泰州安居房房项目比起起来，将苏苏州该项目目做成高品品质住宅更更有利于?品牌的的积累与扩扩张。六、待明确确的问题1、 建筑面积是是否要建筑筑红线内面面积乘于容容积率？2、 1.8亿土土地款是否否包括契税税（？提提供报告的的经济测算算中是注明明包括契税税的，但此此土地拍卖卖条款中未未提及）？取部分土土地证前还还要缴纳多多少？ 3、 周边有哪些些其它地块块待开发或或正在开发发？4、 1.8亿借借款是否无无息，时间间多长（还还款期限）？5、 ？费用及及业绩体现现？是否转转让给项目目公司地价价会比拍卖卖

33、价抬高；6、 剩余土地款款政府要求求何时付清清？附录1、房产地地价下降了了-园园区5宗湖湖东地块拍拍卖20005年度苏苏州工业园园区首场土土地拍卖会会4月266日下午举举行。一个个小时后，此此次土地拍拍卖拿出的的5宗湖东东住宅地块块全部找到到买家。5宗地地块总面积积约51.4万平方方米。除一一宗低密度度住宅外，其余4宗地块楼面地价均为每平方米2000元出头，与去年11月份湖东5宗地块拍出的均价2878元平方米相比，存在一定差距。拿到地块的开发商表示，他们用很理想的价格拿到了地。拍卖会会仅进行了了一个小时时，所拍卖卖的5宗湖湖东地块中中，除5号号地块位于于星湖街西西、机场路路北外，其其余4宗地地

34、块均集中中在沈浒路路南、万盛盛街西、华华池街东的的这个区域域里面（如如图1的号位置所所在），沈沈浒路南、星星湖街西以以及华池街街东、沈浒浒路南的22号和1号号两块地均均被大连发发兴房地产产开发有限限公司竞得得，两块地地楼面地价价都仅高出出起拍价1100多元元平方米米。星湖街街东、沈浒浒路南以及及沈浒路南南、万盛街街西的3号号和4号两两块地被园园区建屋以以起拍价拿拿走。竞争相相对激烈的的地块为55号地块，该该地块紧邻邻“金水湾”。经过二二十几个回回合，被上上海中金房房地产开发发公司竞得得，楼面地地价为38895元平方米。上上海中金的的有关负责责人表示，他他们一直很很看好苏州州的经济发发展，此番番

35、拿地也是是志在必得得。苏州日报报20005年4月月27日记者叶辉辉2、楼盘价价格调研汇汇总列表园区物业名称物业地址物业类别物业价格开发商售楼电话湖左岸园区园区星星汉街1008号湖左左岸会馆公寓6000元元/平方米米 均中新苏州工工业园区置置地有限公公司 676199090师惠乐章园区苏惠路路99号公寓4800元元/平方米米 均建兴房产 625255888澜韵园二期期（售完）园区芙蓉街街9号别墅7500元元/平方米米 均中新苏州工工业园区置置地有限公公司 0512-6761185622发现之旅（四四季家园）园区工业园园区苏惠路路、星汉街街口公寓5500元元/平方米米 起苏州新馨置置地有限公公司

36、625233118/6252261188和乔丽晶园区机场路路南星港街街延伸段东东公寓7500元元/平方米米 均680111116金水湾二期期园区金鸡湖湖东南岸别墅9000元元/平方米米 均园区国信置置业 676222999锦丰泰盛生生活广场园区跨塘葑葑亭路(镇镇政府中央央公园南面面)商住楼6000元元/平方米米 均苏州工业园园区锦丰置置业有限公公司 851855588 8518886888中茵皇冠国国际园区星港街街178号号高尚住宅160000元/平方方米 均苏州中茵置置业有限公公司 0512-6299999999中天湖畔广广场园区园区现现代大道与与星海街交交叉口其它120000元/平方方米

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38、米 均苏州今日置置业有限公公司 680922888百合花公寓寓新区苏州市市新区狮山山路47号号普通住宅3500元元/平方米米 起浙江温州开开发商 0512-6824431511佳林花苑新区新区塔塔园路华山山路口普通住宅3850元元/平方米米 均中外合资苏苏州寒山房房产有限公公司 0512-6661177177，6666177227学府花苑新区苏州国国际教育园园北区学府府路1899号普通住宅3500元元/平方米米 均苏州高新中中锐科教发发展有限公公司 681333333/6813366666新区芳邻新区新区金金屋路南、鑫鑫苑路东公寓3800元元/平方米米 均苏州市崎佳佳房地产有有限公司 6813

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