浅议我国现行不动产登记制度存在的问题24763.docx

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1、浅议我国现行不动产登记制度存在的问题仲曦阳阳任何一一部法律都都有明确的的立法目的的和相应的的制度价值值。我国不不动产立法法过分强调调国家利益益和国家管管理，在转转轨时期，国国家利益又又多为部门门利益所代代替。在这这种立法背背景下，不不动产登记记制度目前前存在五个个不统一：登记机关关、登记根根据，登记记簿册、登登记程序、登登记效力不不统一，并并由此带来来诸多问题题。本文将将对不动产产登记相关关制度进行行探讨，以以期能对促促进该制度度的完善有有所裨益。一、登登记机关不不统一的问问题我国目目前的不动动产登记是是“多头执执政”，各各部门所依依据的法律律也各不相相同。例如如担保法第第42条中中明确规定定

2、了不动产产抵押登记记的部门有有四个，并并且都是不不动产的行行政管理部部门;还有有第(二)项没有明明确所指的的“县级以以上地方人人民政府规规定的部门门”。如此此规定，极极易导致不不同登记机机关权力的的交叉重合合和冲突，不不但损害当当事人利益益，而且扰扰乱正常的的法律秩序序。在担保保法和房地地产管理法法实施后，已已经出现了了登记机关关强迫要求求当事人就就一个抵押押在两个登登记机关登登记的不合合理现象。考察世世界各国的的不动产登登记制度可可以发现，不不动产登记记机关有两两个特点：一、不动动产登记机机关一般是是司法机构构而不是行行政机构。二二、不动产产登记机关关具有统一一性。为维维护不动产产登记的司司

3、法统一性性和维系不不动产在自自然上的紧紧密联系性性，许多国国家的法律律均规定，在在一国之内内或一个统统一司法区区域内实行行不动产统统一登记制制度，即不不论是何种种不动产，也也不论是何何种不动产产物权，均均实行统一一登记，适适用统一的的登记法律律，发生统统一登记的的效力。这这一规则应应当是我国国不动产登登记机关不不统一问题题的解决方方向。对此，广广州、深圳圳等地已实实行房产、地地产双证合合一的制度度，但也只只是地方性性措施。物物权立法应应协调各有有关部门，解解决好这一一问题，学学习成功经经验，建立立统一独立立的登记机机关，并制制定诸如不不动产登记记法作为为其法律依依据。而登登记机关为为司法机关关

4、这一做法法目前还不不适合我国国。以司法法机关主管管登记的优优势在于司司法机关能能保持中立立，不受外外界如行政政机关的影影响，从而而保障登记记的权威和和登记的公公示公信力力。然而在在我国，司司法机关不不可能不受受行政权力力影响，不不可能做到到完全中立立。因此，目目前我们可可以在加强强监督的基基础上由行行政机关办办理登记。但但必须革除除弊病，完完善职能，以以提高登记记的高效性性和公示公公信力。负负责登记的的行政机关关应是独立立的专门机机关，并由由专门人员员实行分类类登记。二、不不动产登记记权利范围围的问题根据物物权法定原原则，登记记也应当法法定，即对对须登记的的物权，应应由法律作作出明确规规定。我

5、国国目前对此此没有统一一规定，而而是分散规规定于各单单行法规中中，并且需需要登记的的不动产物物权范围有有限，如典典权、地役役权这两种种典型的他他物权是否否要登记没没有明确的的规定。这这样就使得得物权继受受人可不经经登记取得得该不动产产物权，这这与物权法法定的原则则是相违背背的。明确不不动产登记记范围的措措施即是登登记法定化化，明晰物物权社会关关系，明确确权利内容容及类型，尤尤其是在农农村，至少少有两个不不动产权利利应当物权权法定，即即家庭联产产经营权和和“四荒”土土地使用权权。三、即即将形成物物权的债权权问题我国(城市房地地户管理办办法)第334条规定定：“以预预售商品房房或者在建建工程抵押押

6、的，登记记机关应当当在抵押合合同上记载载。抵押的的房地产在在抵押期间间竣工，当当事人应当当在抵押人人领取房地地产权属证证书后，重重新办理房房地产抵押押登记。”此此处在建工工程抵押登登记是何种种性质的登登记?在建建工程、商商品房预售售所产生的的权利义务务是债权关关系而不是是物权关系系。在不动动产权利的的转让中，债债权行为成成立和不动动产转移之之间常会间间隔很长时时间，原因因可能是当当事人约定定不动产物物权转移附附条件或附附期限，也也可能是其其他原因。虽虽然在债权权行为成立立后，不动动产的所有有人或者其其他物权的的持有人已已经承担了了未来转移移物权的义义务，但是是因为合同同相对人享享有的债权权是相

7、对权权，无对抗抗第三人的的效力，所所以债权行行为的目的的不一定能能够达到，买买受人常可可能得不到到要买的不不动产(如如一物二买买)。登记制制度可以防防止此类事事件的发生生，德国法法称之为预预告登记，日日本称为假假登记。预预告登记制制度是物权权法原理向向债权法领领域的扩张张，通过预预告登记，债债权也有了了对抗第三三人的效力力。预告登登记所保全全的债权请请求权是具具有特定意意义的请求求权，这种种请求权虽虽然属于债债的性质，但但是它所要要变更的物物权必须有有登记能力力，该债权权有向物权权转化的现现实性和紧紧迫性，他他们的范围围和内容必必须按照物物权法定原原则得到确确认。为了了保障交易易安全和稳稳定，

8、保护护即将形成成物权转移移的债权关关系，我国国也应当确确立预告登登记制度。四、不不动产登记记的效力问问题我国不不动产登记记的效力存存在不统一一的问题。以以不动产抵抵押登记为为例，实践践中大体有有四种做法法：一是以以担保法第第42条规规定的财产产进行抵押押时自完成成抵押登记记时生效;二是合同同公证后生生效;三是是以担保法法第42条条规定的财财产以外的的财产进行行抵押时自自合同签字字后生效;四是登记记时生效，但但当事人另另行约定的的除外。这这里的生效效一般指合合同生效，例例如农村村集体土地地使用权抵抵押登记的的若干规定定中第22条规定，集集体荒地土土地使用权权和乡村企企业集体土土地使用权权抵押时，

9、必必须依法向向土地管理理部门申请请办理抵押押登记，抵抵押合同自自批准登记记之日起生生效。这样样的规定在在理论上不不成立，实实践中也必必侵害当事事人的利益益。当发生生纠纷时当当事人不能能以有效合合同为据提提起诉讼。国国外的有关关立法中，不不论把登记记作为成立立要件，还还是对抗要要件，都是是针对不动动产合同履履行或物权权行为效力力而言的，未未经登记只只能证明不不动产物权权的移转不不能对抗第第三人，并并不意味着着不动产买买卖合同本本身无效。最最高级人民民法院在关关于适用中中华人民共共和国合同同法若干干问题的解解释中对此此说明：法法律、行政政法规规定定合同应办办理登记手手续，但未未规定登记记后生效的的

10、，当事人人未办理登登记手续不不影响合同同的效力，合合同标的物物所有权及及其他物权权不能转移移。所以，有有关不动产产的民事立立法应规定定登记的效效力，并仅仅针对物权权的设立或或移转，而而不针对债债权合同之之效力，即即登记是物物权变动的的成立要件件而非债权权合同的成成立或生效效要件。因继承承、强制执执行、法院院判决、新新建、添附附、婚姻关关系等引起起的不动产产变动的场场合下如果果将登记作作为物权变变动的生效效要件，实实际上否认认了有关法法律规定和和司法行为为的效力，而而如果不进进行登记，又又难以使其其权属明晰晰化，第三三人(尤其其是善意的的受让人)的利益也也得不到切切实的保护护。例如我我国继承承法

11、第22条规定，继继承人从被被继承人死死亡时取得得被继承人人的遗产房房屋所有权权，而不是是房管部门门进行变更更登记后才才取得遗产产房屋的所所有权。我我国(城镇镇房屋所有有权登记暂暂行办法)第10条条规定：“新建房屋应于竣工后3个月内申请办理所有权登记。”如果建房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在建房人申请之前，新建房屋的所有权属于谁，将很难解释。五、不不动产登记记请求权的的问题我国城城市房地产产管理办法法规定，房房屋所有权权因买卖而而变更登记记时，需要要在三个月月内申请变变更登记。在在这三个月月内，买受受人支付价价金的行为为如果缺乏乏证据，而而出卖人一一物数卖时时，出卖人人无须承担担

12、违约责任任(因合同同不是生效效合同，以以登记生效效)，买受受人难以获获得合同法法的救济。这这无疑会助助长欺诈行行为。新型型交易方式式房屋屋分期付款款买卖中，出出卖人在买买受人支付付完全部价价款之前，得得保留房屋屋的所有权权。在买受受人付清全全部价款之之前，不能能办理房屋屋过户手续续，如果据据此认定合合同无效，则则无异于禁禁止分期付付款买卖。这这些均有害害于商业信信用的培育育和市场交交易秩序的的维护。担担保法第441条规定定，抵押合合同自登记记之日起生生效，这条条规定是不不科学的，实实践中有很很大的负效效应，难以以实现立法法的价值。因因为抵押合合同只是在在当事人间间产生设定定抵押权的的债权债务务

13、合同，它它成立乃至至生效时，抵抵押权尚未未产生。登记请请求权，是是指登记权权利人所享享有的请求求登记义务务人协助其其进行登记记的权利。所所谓登记权权利人是指指因登记而而受利益之之人，如抵抵押权人、房房地产买受受人，也包包括注销登登记中的抵抵押人、物物上保证人人等。在义义务人拒绝绝协助登记记时，权利利人可诉请请法院强制制义务人履履行登记的的义务。赋赋予权利方方登记请求求权是必要要的，如此此才会保障障其利益，使使其不致因因义务人怠怠于办理登登记而受损损失。我国现现行法的规规定应予以以修订，在在将来的物物权法中确确立登记请请求权制度度，增强登登记的法律律效力，在在移转物权权的义务人人拒不履行行或怠于

14、履履行登记义义务时，赋赋予权利人人请求义务务人履行协协助登记的的义务，为为权利人取取得物权提提供法律保保障。在登登记出现瑕瑕疵或与实实质权利内内容不符时时，赋予权权利人按一一定程序要要求更正的的权利，以以保护真正正权利人的的利益，维维护正常的的交易铁序序。六、不不动产登记记错误的后后果和责任任在现代代社会中，无无论不动产产登记制度度多么独立立、完善，仍仍不能完全全避免登记记权利内容容与实际权权利状态不不一致的情情况发生。导导致这一问问题的原因因主要有：1、因登登记机关的的过错而造造成错误登登记或错误误涂销;22、登记以以外的法律律变动，如如表见继承承人取得遗遗产或继承承人取得应应继份额以以外的

15、不动动产并为继继承登记;3、买卖卖合同无效效或被撤销销，但登记记尚未涂销销;4、依依法律规定定取得不动动产物权，如如征收土地地，但尚未未办理登记记;5、不不动产共同同共有关系系中，不动动产物权仅仅登记在一一个或部分分共有人名名义下。在在上述情况况下，第三三人往往难难以知道真真实的权利利状态。对于错错误登记，澳澳大利亚实实行国家赔赔偿制度。登登记机关用用其所收取取的登记费费用的一部部分建立专专门的保险险基金，若若因错误登登记而导致致交易失败败，则由登登记机关以以该保险基基金进行赔赔偿。登记记错误的责责任承担实实行的是无无过错或推推定过错责责任原则，只只有登记机机关确能证证明是申请请人的过错错造成

16、登记记错误时方方能免除责责任。这种种做法具有有借鉴意义义，它在维维护行政机机关权威的的同时也保保护了申请请人的利益益。不正确确登记的受受害人主要要是权利人人自己。对对不正确登登记的纠正正，德国民民法中有两两种方式，其其一是“异异议抗辩登登记”，其其二是“更更正登记”。异异议抗辩登登记，全称称“针对不不动产登记记的正确性性的异议抗抗辩登记”，指指当事人发发现不动产产登记簿中中关于自己己的权利的的记载有错错误时，为为了缓解更更正登记费费时较长的的问题，从从而将自己己对不动产产登记簿中中关于自己己权利登记记的异议抗抗辩予以登登记的程序序。其效力力在于它能能赋予登记记权利人异异议抗辩权权，使得第第三人

17、不能能依据“登登记的正确确推定其效效力”而取取得不动产产的有关权权利，是一一种进行更更正登记之之前的临时时性的应急急措施。更更正登记是是对不正确确的不动产产登记进行行更正的登登记程序，具具有封锁后后来物权变变更登记的的效力，进进行时必须须有相关当当事人同意意。在发生生错误登记记的情况下下，第三人人基于登记记的公信力力而与登记记名义人进进行不动产产的交易，这这时第三人人能否取得得该不动产产物权，尤尤其是善意意的第三人人，是否适适用不动产产的善意取取得?我国国现行法对对不动产是是否使用善善意取得没没有明确的的规定。不动产产登记具有有公信力，只只要登记无无异议，即即使登记所所记载的权权利与真实实的权

18、利状状态不符，因因相信登记记正确而与与登记名义义人进行交交易的善意意第三人，所所取得的利利益仍受法法律保护。最最高法院关关于贯彻执执行若干干问题的意意见第889条规定定：“共同同共有人对对共有财产产享有共同同的权利，承承担共同的的义务。在在共同共有有关系存续续期间，部部分共有人人擅自处分分共有财产产，一般认认定为无效效，但第三三人善意、有有偿取得该该项财产的的，应当维维护第三人人的合法权权益，对其其他共有人人的损失，由由擅自处分分共有财产产的人赔偿偿。”这条条关于共同同共有财产产善意取得得的规定，包包括了共同同共有不动动产的善意意取得。由由此可见，我我国实际上上已经有限限度地承认认了不动产产的

19、善意取取得。适用不不动产善意意取得制度度的前提是是第三人的的物权取得得必须是完完全正当的的：1、第第三人已经经进行了不不动产登记记;2、第第三人必须须基于对不不动产登记记的信赖而而从物权人人处取得物物权，并且且须为善意意。只要第第三人取得得的是在不不动产登记记簿中登记记的物权就就可以认定定第三人是是善意的。对对此，不要要求第三人人实际阅览览不动产登登记簿，不不要求第三三人尽审慎慎义务了解解登记的正正确性，但但是如果他他人举证证证明第三人人明知登记记错误而取取得不动产产即为主观观恶意，不不能受保护护;3、第第三人根据据法律行为为取得不动动产物权，若若非因法律律行为而取取得，即使使办理了登登记也不受受登记公信信力的保护护。事实上上的物权人人丧失不动动产物权后后，只能请请求给自己己利益带来来损害的人人负担法律律责任。11、对原法法律物权人人的债权请请求权。原原法律物权权人向第三三人转让物物权后所取取得的是无无法律保护护的利益，原原物权人可可分别根据据合同、侵侵权行为或或不当得利利等债权关关系要求其其承担相应应的责任。22、请求不不动产登记记机关承担担国家赔偿偿的请求权权。如果是是登记机关关的过错则则登记机关关承担赔偿偿责任，如如果是登记记机关和原原法律物权权人或其他他人的共同同过错，则则由登记机机关和原法法律物权人人或其他人人承担共同同责任。