物管部ISO9001质量管理工作手册161583.docx

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1、物管部ISO9001质量管理工作手册 编制： 时时间审核： 时时间：批准： 时时间：第一节 任任务和岗位位设置一、任任务物管部部是实施公公司辖区范范围内的工工程管理，保保障设备、设设施正常运运行的职能能部门。物物管部的管管理具有严严密的科学学性和较高高的技术性性，它是为为用户创造造安全、文文明、舒适适、方便的的商住环境境的基本保保证和坚强强后盾，是是反映公司司服务水准准、良好形形象和声誉誉的重要标标志。物管管部的职责责范围如下下：l、负负责公司管管辖范围内内商住房的的电力系统统、消防系系统、电梯梯系统、空空调系统、给给排水系统统的运行管管理、维护护保养和故故障检修以以及保安保保洁等。22、负责

2、公公司公共设设施、设备备的维修保保养。3、负负责用户室室内二次装装修的申批批、监管。4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责大楼外委工程的监管工作。6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。7、负责公司管辖范围内的保洁工作。8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。二、物管部组织结构图第二节 物业管理部部岗位职责责(一)物业业管理部经经理1、在在公司总经经理的领导导下，全面面负责物管管部的各项项工作。22、负责公公司所辖房房屋建筑，公公共设施，机机电设备、消消防设备等等技术和管管理工作；3、负责责制定本部部门的各项项管理制度度及应急措措施，确保保质量管理理体系在本本部门有效效运行；44

3、、负责向向经营户及及消费者提提供日常维维修、保安安、保洁、仓仓储维修等等服务。55、负责对对本部门各各班组的工工作进行检检查，指导导；6、负负责经营户户及消费者者装修申请请、审批工工作及较大大规模的装装修验收工工作；7、负负责参与楼楼宇工程验验收交接工工作及制定定楼宇工程程验收实施施计划。负负责组织新新接物业的的机电设备备运行调试试工作；88、负责对对本部门发发生的重大大事故，组组织调查分分析及处理理工作；99、对采购购物资和提提供服务的的供方进行行评价；110、负责责审核本部部门提交的的物品申购购报告，交交主管领导导审核的并并报总经理理批准；111、负责责本部门水水、电等各各专业技工工的工作

4、技技能的培训训及考核计计划的制定定，并配合合物管部组组织实施；确保其正正常运行。12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。15、组织领导工程技术人员的岗位培训。（二）设施设备组组长1、 在物管部经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和

5、安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。9、负责公司维修设备、材料的采购。10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报综合部。(三)强、弱电维修员1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审

6、定，监督并验收。6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。 9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。 10、负责配合电信部门对用户电话系统的维护。11、负责对消防系统中水系统和风系统的设备进行定期检查和维护保养。协助水电维修组对消防系统中的电气部分进行维护保养。12、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。13、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。（四）空调给排水维修员1、在设施设备组组长的领导下，管理空调及给排水系统所辖设备。2、

7、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。3、填写本系统的操作要求和工作指令。4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收。6、负责与相关业务部门进行业务联系。7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。8、负责空调系统（包括风机）的日常运行和维护保养。协助水电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。协助水电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责

8、任设备及周围环境卫生。11、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。（五）电梯维修员1、负责监视和掌握各电梯的运行状态，保证电梯的正常运行；2、完成电梯的定期保养；3、电梯机房发现故障时，应立即进行检修，并做好记录，如无法修理，应立即与厂家联系，同时做好记录；（六）水电维修员1、负责低压配电室、电梯机房、楼层电气小室的日常运行、维修、保养。2、负责管辖范围内所有公共设备的应急维修。3、每月两次发电机试运行。 4、负责大楼立面照明灯具的启、停。5、负责用户室内水电设备的有偿维修服务。6、负责电气设备、各配电箱（柜）表面清洁。7、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生

9、。 （七）给排水维修员1、在设施设备组组长的领导下，负责管理给排水系统设施设备；2、负责对给排水系统设施设备进行保养、维修；3、负责本系统各类图纸资料的收集、保管；4、负责每天两次巡视给排水设施设备，并做好记录；（八）土建维修管理员1、在物管部经理的领导下，负责房屋的维修，并管理杂工。2、制订房屋的定期保养规定及改造方案。3、负责房屋维修外委项目的洽谈审定，监督并验收。4、负责与相关业务部门进行业务联系。5、负责房屋建筑结构各类图纸和资料的收集、分类。6、负责室内二次装修的初审。（九）保安消防管理员1、在公司物管部经理的领导下，全面负责保安消防组行政管理工作，组织和引导部属员工学习法律法规和业

10、务技术知识，培养和提高改进的整体政治思想素质和业务工作能力；2、督促保安人员严格执行公司有关规定，对成绩突出人员给与奖励，对工作失职人员进行教育和提出处理意见，维护公司和客户利益，预防各类事故发生；3、认真学习消防安全规定、消防法、重庆市消防安全条例，贯彻执行上级有关指示精神和消防工作方针，坚守岗位，负责编制消防工作计划，定期向领导汇报有关工作及存在的问题，提出整改意见；4、经常对重点防火部位和易燃易爆物品进行检查，加强消防设施的维护管理，对检查出的隐患督促整改，及时消除隐患，协助主管领导和有关部门建立健全各项安全防火责任制。5、负责指导监督公司管理物业范围内的安全防范和消防管理工作，协调公安

11、机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故；6、负责应聘保安员的资格审核；7、负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修品提出申请。8、负责消防器材的管理。（十）保安员1、在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；2、根据指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全；3、根据值勤要求，夜间检验出入人员证件，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序；4、坚守岗位，认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作，预防责任区内发生刑事案件和治安灾害事故；5、协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪录；6、服从命

12、令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。（十一）保洁库房管理员1、制定分管清洁卫生区域的标准和要求；2、熟知掌握各类建材、玻璃、不锈钢等所需的清洁剂，并根据所需量进行购买；3、与社区清洁服务保持联系，注重商场的外部形象；4、每天对商场各楼进行卫生检查，不低于四次；5、对原材料进行妥善保管，有计划进行发放，每月盘点一次；6、协调保洁部和其他有关部门的工作联系，维护公司的内、外清洁卫生形象。（十二）保洁员1、熟悉分管清洁卫生区域的情况，掌握清洁工作必要的标准和要求；2、熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法；3、严格按清洁规范操作，以防损坏设施、

13、设备；4、保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于4次；5、节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具；6、接受主管、领班的监督检查，不断改进工作；7、对待商家和顾客要热情、大方，为我们提供方便；8、文明用语，着装整齐，佩带工作牌上岗。（十三）库管员1、在保洁库房管理员的直接领导下，负责处理本小组的日常事务。 2、对入库的物品进行安全检查，熟悉储存物品的分类、性质。 3、负责库房物品的安全保护工作，防止物品丢失。 4、每月进行一次防火检查，消除火灾隐患。 5、负责库房各类帐簿的建立、登记，并保管好记录。内部管理规规定一、值班管管理规定11、值班员员工必须严严格坚守岗岗位，不得得私自离岗岗、串岗。

14、未未经批准擅擅自脱离岗岗位者，作作违反劳动动纪律处理理；造成损损失的，追追究其经济济责任。22、值班员员工必须集集中精力，保保持警觉，认认真工作，不不得麻痹大大意或做任任何与值班班岗位无关关的事情。3、值班员工必须服从组长的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。8、值班人员必

15、须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、值班员（巡视值班员）交接班规程（一）接班员须知1、上一班设备运行情况；2、正在检修的设备情况；3、设备故障的处理经过和结果。（二）交接班程序1、按规定时间由交班员工主持交接班。2、交班员工宣读本班工作情况及设备运行情况，设备故障的处理结果和经过。3、交接班双方会齐共同对主要巡视内容进行巡检，接班检查，交班随从巡查。4、报告检查结果。5、正常：接班人员签字，交接班结束。6、不正常：由交班人员处理，接班人员配合；一时难以完成的，转由接班人员进行。7、交接班情况记录在交接班记录表中，双方签字认可。（三）交接班暂停凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知

16、主管到现场处理。1、巡视记录与实际情况不符时。2、交接班人数不齐或不在场时。3、接班人员精神状态不良，包括倦怠、醉酒和伤病等时。4、设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。5、设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。三、供电值值班员交接接班规程(一)接班班员须知11、上一班班设备运行行情况；22、正在检检修的设备备情况； 3、仪表表指示是否否正确；44、设备故故障处理的的经过和结结果。(二二)交接班班程序1、按按规定时间间由交班员员工主持交交接班。 2、列队队于模拟图图板前，交交班背对图图板，接班班面对图板板。 3、交交班宣读本本班工作情情况记录及及当前运行行方式。 4、交接接班

17、双方会会齐共同巡巡检设备一一次，接班班检查，交交班随从巡巡查。 5、报告告检查结果果。 6、正正常：接班班人员签字字，交接班班结束。 7、不正正常：由交交班负责处处理，接班班配合；一一时难以完完成的，转转接班继续续进行。 8、交接接班情况记记录在当值值日志上，双双方签名确确认。(三三)交接班班暂停凡有有下列情况况不得交接接班，必要要时须立即即通知值班班主管到场场处理。 1、设备备记录与实实际运行状状况不符时时。 2、交交接班人数数不齐或不不在场时。 3、当值值员精神状状态不良，包包括疲倦、醉醉酒、伤病病等时。 4、设备备有故障在在抢修中，而而又必须交交接双方共共同处理时时。 5、设设备运行有有

18、异常而又又找不出原原因或运行行情况不明明时。四、运行记记录管理制制度1、巡巡视值班记记录表每班班记录一次次，电气设设备运行记记录、每半半天记录一一次，设备备运行记录录表（空调调系统）每每班记录一一次，由相相关专业的的管理员检检查后每月月月底将表表格汇总交交设备设施施组组长存存档。2、设设备维修保保养记录由由维修人员员填好后交交班组长，相相关专业的的管理员审审查后签名名，每月月月底将记录录表格汇总总交设备设设施组组长长存档。33、巡查签签到表每日日均由当值值员工巡查查设备后签签名，由相相关专业的的管理员抽抽查监督，月月底汇总后后交设备设设施组组长长存档。44、巡视值值班记录表表每日由当当值员工填

19、填写，每周周经物管部部经理签名名后交设备备设施组组组长。5、值值班表每月月月底由维维修班长填填写，物管管部经理审审阅后交设设备设施组组组长。66、设备检检查必须认认真、仔细细，记录须须填写认真真、字迹清清晰。7、所所有记录必必须按时完完成，不准准弄虚作假假。五、工程档档案管理制制度1、工工程设备档档案由资料料管理员管管理。资料料管理员者者应严守公公司档案管管理制度和和保密守则则。2、各各类档案应应按系统分分类：强、弱弱电；给排排水；暖通通、空调；消防报警警；房屋结结构；资料料管理员存存放于档案案盒内并贴贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料管理员统一签收

20、，并将有关图纸交各相关专业的管理员核对实物，如图纸无误则由资料管理员按系统归档；图纸有误，则由资料管理员联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应系统的管理员以上人员批准，资料管理员登记并指定归还日期，由资料管理员按期追还，需续借的要重新登记。设备设施管理第一部分总总则一、承包商商监督规定定对须持有有政府部门门颁发的资资质证书方方允许从事事的专业，如如消防自动动报警系统统的维护保保养和定期期试验，及及某些专业业性较强的的项目，如如电梯的维维修保养等等可将项目目外委给承承包商作业业。(一)承包商监监督规定为为规范对承承包项目的的管理，特特制定本规规

21、定。1、承承包商进场场前，必须须提供工程程图、施工工程序、工工期计划各各三套，经经审查批准准后方允许许入场。22、其相关关专业的管管理员应协协调、监督督承包商的的工作。33、承包商商进场作业业期间，必必须遵守大大楼的各项项管理规定定。4、督督促承包商商严格按国国家规范(如环保、劳劳保条例等等)及合同同要求施工工。5、承承包商的用用料，必须须与合同条条款规定的的相一致。承承包商用料料的任何变变更须事先先经该工程程主管人员员签认，否否则作违反反合同处理理。6、承承包商因故故需变更施施工图纸或或施工工艺艺，必须提提出书面报报告，经该该工程主管管人员签认认并报物管管部经理核核准后，方方允许实施施。7、

22、承承包商的竣竣工报告、资资料、图纸纸等，必须须先交该工工程主管管管理员检查查核对，双双方填写技技改工程验验收报告书书，经物管管部经理、总总经理审查查批准后，方方可通知财财务结算。二、设施设备巡检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表

23、和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。三、设备管理规定1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。3、设

24、备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。 四、机房管理规定物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，谢绝来访”或“生产重地，请勿进入”的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警

25、示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知电气管理员或部门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9、严

26、禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。五、设备机房防火规定1、不得在机房内吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业的管理员填写机房动火作业申请表，物管部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后

27、认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门管理人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全

28、操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。六、机房卫生管理规定为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。7、各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现

29、严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。第二部分 强电系统统管理一、层间配配电房（电电气小室）管管理制度11、层间配配电房（电电气小室）门门及房内的的电柜、电电箱平时应应锁闭，房房间内各种种开关应标标志清晰。2、配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。3、物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。5、检查和保养结束后填写设备检修单。二、转、停电通知用户工作规程(一)计划转、停电 1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上

30、报物管部经理。3、总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。(二)事故转、停电1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。2、因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。3、事故转、停电后24小时内，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏

31、公告。三、停电、限电管理规程1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。4、转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。四、临时用电管理规程（一）用电申请用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。（二）公司审批用电申请须经物管部审批。

32、（三）签定用电协议物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。（四）接线及送电经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。（五）停电及拆线用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。（六）计费方式1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。五、供配电设备运行管理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在

33、供配电系统运行记录表上。2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管人员批准。5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。六、供配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物管部经理审批。3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。4、工作过

34、程应严格遵守电气作业规程。5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。7、维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。8、高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。七、工作票制度1、在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。2、填用工作票的工作为：高压

35、设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应

36、将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。6、事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。7、工作票的有效时间，以批准检修期为限。8、需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。10、工作票所列人员的安全责任： (1)工作票签发人：工作必要性

37、；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。(2)工作负责人（监护人）：正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。(3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。(4)工作班成员：认真执行安全规程

38、和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。八、供电突发性事故的应急措施(一)外线故障1、大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。(二)内部故障当高压

39、柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警）。2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，保证大楼设施用电。4、向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。5、物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。(三)市电全停1、当两路市电全停，启动发电机。2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关

40、，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。4、及时书面向上级领导报告。5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。(四)通知用户供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。第三部分 给排水、管管道系统管管理一、安全用用水、供水水管理制度度根据市安安全用水管管理的有关关规定，结结合辖区内内的具体情情况，对供供水管理规规定如下：1、凡属属辖区范围围内的供水水系统(即即自来水公公司向辖区区供水总表表以内的)一律由管管理公司管

41、管理。2、用用户出门前前应将水阀阀关闭，避避免发生事事故。 3、用户户不可随意意更改大厦厦供水管道道。 4、有以以下现象的的均属偷水水行为，管管理公司将将按下列规规定处理：(1)私私自装表接接水或绕表表接水者，除除当场停用用，按最大大流量和使使用时间加加倍追计水水费外，还还要赔偿大大楼损失。(2)私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。(3)私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。5、用户违反安全用水规定，拒绝物业管理公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按

42、实际情况赔偿损失。二、大楼节水、用水措施1、严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。2、在各洗手间、茶水间张贴节水标语，加强用户节水意识。3、安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。4、定期抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水审批权限为工程经理以上。2、收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少提前24小时书面通知受影响用户。3、主管管理员应安排足够的人员处理停、限水工作。4、停水前应将地下水池注满。5、停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下

43、水池水位，发现水位过低应关闭水泵以免水泵吸空，并立即通知受影响的用户。6、当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。四、给排水系统运行管理规定1、保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。 2、每班检查水池的水位是否正常，水池盖必须锁好，无关人员不得借用钥匙。3、每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。4、每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。5、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。6、进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。7、发现有异常情况或自动失灵等，立

44、即报告主管管理员，并留在现场观察。8、每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。五、给排水系统维修保养规程1、给排水系统的日常维修保养由暖通、给排水运行维修班负责。2、主管管理员每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前将停水区域通知物管部，由物业管理部通知受影响用户。4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供水。6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7、所有系统的维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。8、给排水设备的故障应于24小时内修复，无法解决的应马

45、上要求通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。六、给排水系统故障排除措施(一)给水系统故障处理1、因给水泵故障影响供水时，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行。2、因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和在现场监护，防止出现水浸事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。3、因供水管网或供水阀故障影响供水时，应立即组织抢修，尽快恢复供水。(二)排水系统故障处理1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。2、雨水

46、管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水流人电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引走，排到街外。第四部分 空调、设设备系统管管理一、空调系系统检查巡巡视内容11、设备巡巡查巡查运运行中的空空调设备要要注意观察察运行状态态，听有没没有异常声声音；观察察电压、电电流是否在在正常范围围；检查水水位是否在在正常位置置，水泵、阀阀们和管道道有没有漏漏水、渗水水、溢流等等现象。22、空调机机房(1)主机是否否正常，油油温是否在在正常温度度，油位是是否正常；三相电压压是否正常常；水压是是否在正常常压力。(2)巡查查水泵运行行状态，检检查进出水水压力、运运转马达声声音是否正

47、正常，运行行中有无过过热现象，检检查阀门、YY型过滤器器、软接头头止回阀、水水流开关有有无漏水、损损坏、不能能开启等故故障。(33)空调控控制室内，水水泵起动箱箱有无故障障指示。33、冷却塔塔、水箱检检查(1)冷却塔：检查水塔塔有无溢流流、缺水，风风机运行时时是否发出出噪音，风风机起动电电柜有无故故障指示。(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、风机等检查(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。 二、空调系统操作规程（一）开机程序1、检查电源、三相电压是否有380V。2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。