盛世家园策划案35361144862.docx

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1、盛世家园策划案前言本部成立调调研小组，以以周密细致致的市场调调查为基础础，根据整整体市场的的现状和区区域市场的的特性，发发掘项目的的优点加以以发挥，以以配合销售售部尽快完完成销售目目标。1、市场分分析11区区域市场分分析本案处于城城阳区，城城阳区位于于青岛市北北部，有青青岛“北大门”之称。面积积553.2平方公公里，其中中耕地面积积4.199万公顷总人口443.6万万人 ，其其东依崂山山，西临胶胶州湾，南南接李沧，北北望即墨。城城阳区交通通四通八达达，距青岛岛市中心225公里，区内有青岛岛流亭国际际机场，外外临青岛港港，胶济铁铁路、环胶胶州湾高速速公路、青青银高速公公路、济青青高速公路路、30

2、88国道、2204国道道纵贯其中中，形成极极其便利的的海陆空立立体交通网网络，是青青岛连接世世界的桥梁梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口， 另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区之一。2002年，完成GDP162.1亿元，总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元，外贸出口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。由于市中心心可开发土土地基本接接近开发极极限，致使使众多房产产开发商进进军北部，

3、进进行大规模模的“圈地运动动”。目前大约约有12个个开发项目目，总占地地面积100907亩亩，总建筑筑面积约4400万平平方米，楼楼盘分布相相对集中，主主要分布在在城阳区明明阳路以东东，向阳路路以西，以以太阳城为为主的集中中区域。随着城阳区区政府欲将将区主干道道正阳路建建成金融一一条街规划划的日渐成成熟，有关关此区域利利好的消息息不断展示示在人们眼眼前，届时时城阳区将将发展为以以区政府为为中心，正正阳路为中中轴线的新新区中心。12定定向市场分分析王家村位于于城阳区惜惜福镇，毗毗邻惜福镇镇政府与正正待开发的的王家村公公园，地理理位置得天天独厚，附附近工厂较较多，居民较为为密集，消消费群体以以工薪

4、阶层层为主。随随着多年发发展，该外外来人口越越来越多，逐逐渐发展成成了外来人人口聚居地地。由于城城阳区对惜惜福镇一带带的市政规规划与环境境进行了一一系列的调调整和完善善，加速了了区域房地地产的发展展，吸引了了不少在市市中心工作作的人士在在此置业安安居。 由由于房地产产业发展的的不成熟，以以及管理制制不完善的的原因，致致使该区城城内开发了了不少不同同性质的房房地产，有有商品房、安安居房、集集资房、宅宅基地等，成成了青岛市典例例，区域市市场竞争十十分激烈。王家村作为为城阳开发发区域的一一部分，在在规划发展或房地地产发展都都有其特殊殊的一面，正正如该区域域楼盘的价价格与半里里之遥福林林花园等项项目楼

5、盘相相差甚远，原原因不明而而喻。这就就要我们的的产品定位位为市区或或城阳区外外来工薪阶阶层，而被誉为“全国县5500强”的惜福镇的的经济在整整个城阳区区乃至整个个青岛地区区的举足轻轻重的地位位，再加上上区政府规规划的逐步步完善，必必然带动本本地区的经经济进一步步发展，人人气的进一一步提升。13项项目分析1、项目名名称：盛世世家园2、项目规规模：由88幢多层（6层）组组成3、推售情情况：现推推1-2号号楼的1F、22F、6FF4、宣传主主题：自备备一万元，房房子户口一一个都不少少5、价格：1号楼：1076625988元/m22，均价11708元元/m2 22号楼：1122824899元/m22，

6、均价22255元元/m26、装修标标准：毛胚胚房7、优劣势势分析优势分析析1、本项项目由青岛岛银盛泰房房地产开发发项目开发发，其被评评为“20022年度城阳阳区十佳商商品房销售售单位”发展商实实力雄厚，信誉良好，能给买家充足的信心。2、位于于城阳区中轴轴线-正阳阳路上，发发展潜力巨巨大。3、临近近城区商业业中心太阳城，可可尽享区内内的成熟配配套。4、地处处交通主干干道正阳路路和李王路交汇汇点，交通通十分便利利；5、社区配配套设施完完善，绿化化率达300%以上，小小区内道路路全部硬化化，内设超超市、幼儿儿园、停车车场、诊所所、健身娱娱乐设施、专专门的老人人、儿童活活动场所、园园区背景音音乐，另有

7、有大小贮藏藏室及车库库。6、户型可可供选择多多；7、每户配配有车库，物业收费合理。（2）劣势势分析1、配套套设施仍然然未成熟，如无暖气，发展尚须时日。2、竞争争对手的广广告宣传及及促销活动动皆比本案案强，形象象已经广为为人知。3、由于于项目档次次和周边物物业无区隔隔，其销售售对象竞争争激烈。4、外来来人员多，治治安问题多多，影响买买家心理；5、紧邻邻主干道旁旁，噪音大大，空气污污染严重；6、周围围全为个体体业户，经经营项目单单一，缺乏乏浓重商业气气氛，社区区配套不成成熟；7、周边楼楼盘较多，竞竞争激烈，影影响销售；14竞竞争对手资资料分析对手一1、项目名名称：新城城花园2、项目规规模：由110

8、幢7层组成3、推售情情况：现推推2号楼、33号楼36层，7号楼楼、8号楼楼的26层4、宣传主主题：新城城区、新中心、新文文化5、价格：2-3号号楼：1448122845元元/m2，均均价21663元/mm2 7-88号楼：1166831955元/m22，均价22431元元/m2（最新价价格）6、装修标标准：一级级二类装修修7、优劣势势分析优势分析析该楼盘已已为现楼，可可即买即入入住，易于于吸引买家家入住；价格较同同区域其他他楼盘为低低，有竞争争优势；位于内街街，方便出出入主干道道，区位优优势明显，有一定的升值潜力；发展商为为城阳城建建集团，知知名度较高高，能够给给买家一定定的信心支支持；劣势分

9、析析周边外来来人口较多多，人流复复杂，治安安环境较差差，影响买买家购买心心理；楼盘周围围环境欠佳佳，影响楼楼盘档次；户型设计计一般；外立面缺缺乏特色；建筑密度度较大，楼楼距较密，私私密性较差差对手二1、项目名名称：天泰泰奥园2、项目规规模：多层层为主，高高层、小高高层为辅。为5个区域，分别为“汉城1988”、“巴塞罗那1992”、“亚特兰大1996”、“悉尼2000”、“雅典2004”。3、推售情情况：现推推一期“巴塞罗那那199221#、220#、440#、550#4、宣传主主题：运动动健康生活5、价格：351114208元元/m2，均均价38559元/mm26、装修标标准：一级级二类装修修

10、7、优劣势势分析优势分析析该楼盘是是青岛天泰泰奥城发展展有限公司司开发的一一个大型房房地产项目目，且内部部环境优美美，易于吸吸引买家购购买。邻近交通通主干道3308国道道，交通异异常便利；该楼盘紧紧临风景迷迷人的虎山山和石梅庵庵风景区，对楼盘档档次的提升升有莫大的的帮助；社区配套套设施完善善，且物业业收费相对对低廉，对对买家有极极大的吸引引力；设计以五五、六层多多层为主，有有平层、错错层、跃层层多种结构构，可选择择户型多，故故可买度高高。劣势分析析与城阳区区居民生活活水平相比比，价格定定位偏高，具具有一定抗抗购买性。周边外来来人员多，且且时常有治治安事件发发生，影响响买家入住住信心；距市中心心

11、偏远，路路程较长，也也是一大抗抗购买点。 15项项目周边配配套状况1、社区配配套大学：华侨侨大学、莱阳农学学院、城阳阳夜大中学：城城阳2中、3中、大北曲曲中学小学：城城阳2小、实验中中学银行：中中国建设银银行、农业业银行、工工商银行。饮食：刘刘家火锅城城、老家饺饺子。医院：惜惜福镇医院院2、交通状状况371路： 昌乐路 李村公园园夏庄372路： 李村 惜福镇116路： 李村 夏庄 2路环行线线：流亭机机场城阳 惜福镇夏庄1.6.项项目企划思思路由于项目物物业配套设设施较为完完善，拥有有优良的先先天条件。但但日前区域域的外部条条件劣势较较为明显，故故如何做好好项目的销销售企划工工作，将是是项目能

12、否否取得成功功的重点。从从以上对市市场和项目目的理解，我我们初步得得出以下的的企划思路路：1、充分利利用先天优优越的交通通环境项目的交通通环境较为为优越，故故可利用具具备的先天天优越的条条件来谛造造一个“盛世家园园”，塑造独独特的品牌牌形象。2、改善现现存规划中中的不足项目作为单单体楼在市市场上竞争争力不足，必必须做好一一切细致的的规划，与与现有的福福林社区结结合起来成成为整体，使使现有的资资源得以充充分合理的的利用，提提高项目的的综合素质质，努力树立大大型生活区区形象，在在市场上立立于不败之之地。3、把握市市场需求，迎迎合买家心心理随着房地产产市场由卖卖方市场转转为买方市市场后，供供方面临的

13、的严峻问题题就是，产产品的消费费是否迎合合客户的需需求。因此此，充分把把握市场，迎迎合消费者者的需求心心理，提倡倡新现代的的生活居住住概念，才才能更有效效地促进销销售。4、加强区区域性宣传传，吸引人人流由于项目周周边同档次次商品房项项目不是市市场热点，客客流量低，故故如何吸引引更多的客客户到场，是是项目成败败的基础条条件。故此此，在户外外媒体、销销售网点、单单张派发方方面应加强强区域性宣宣传，增强强传送项目目信息的途途径，以吸吸引大量人人流。5、营造现现场舒适环环境，引起起客户购买买冲动在吸引大量量客流后，现现场环境的的好坏便是是销售能否否成功的关关健。项目目应当在规规划设计、园园林绿化、现现

14、场包装、接接待中心、示示范单位等等方面营造造一个非常常舒适的内内部环境，配配以销售策策略上营造造的热烈买买卖气氛，力力求迅速打打动客户的的心，促进进客户成交交。6、在宣传传及销售上上体现项目目的规划前前景由于王家村村一直以来来给外界的的形象是环环境较为杂杂乱。如何何消除这一一不利因素素，把规划划中的利好好因素展示示给目标客客户，呈现现在大众工工薪消费者者面前，需需要在宣传传及销售上上重点把握握，并在软软性宣传、宣宣传资料、人人员培训等等方面重点点加强。7、体现“以人为本本”的经营理理念面对多元化化的目标客客户，我们们必须抓住住人的特点点，规划设设计更加“人性化”。项目不不但应在规规划中力求求细

15、致、完完善，在设设计中多考考虑人对居居住环境要要求，还可可在企划营营销中体现现以客为尊尊的诚意和和“以人为本本”的理念。通通过融合项项目“以人为本本”的经营理理念，可以以把握更多多潜在客户户，打动他他们的心，促促进成交。8、找出项项目“个性化”的形象客户对品牌牌的认知程程度往往取取决于品牌牌的个性，没没有个性的的商品品牌牌极易在市市场中流失失。通过对对项目的分分析和理解解，挖掘内内在优点加加以策划包包装，提炼炼“个性化”的项目形形象，可以以大大提高高项目的知知名度，提提升项目的的附加值，从从而促进销销售业绩的的提升。从以上几点点企划思路路出发，我我们将对项项目的市场场定位，规规划设计销销售策略

16、等等方面一一一作出建议议，期望做做出一个有有特色的、成成功的精品品项目。2项目市市场定位21市场场定位王家村附近近的楼盘可可谓良莠不不齐，档次次不一，而而且价格相相差悬殊，可可以说“一路之隔隔，楼价翻翻一番”。位于项项目北边的的李王路上上高档楼盘盘较多，规规模较大，规规划有致。如如福林山庄庄、翠雍花园、新城城花园、及及中心公园一一带大大小小小的楼盘盘在00年、01年卖得得特别红火火，但随着着青岛市的的快速发展展，房地产产市场呈现现出多方位位热点，山山景热、市市政配套热热等，因此此00年以后后上马的项项目已没有有了当时的的风光，区区域市场热热点已被淡淡化，再加加上周遍环环境治理情情况不佳对对住宅

17、环境境的直接影影响，如明明和居、福福林花园等项目目的销售进进度都因此此变得相当当缓慢。所所以，本项项目的区域域划归应与与区中心整整体规划设设计紧密挂挂钩，淡化化王家村区域域概念才是是本项目获获胜的前提提。细分析项目目相邻的楼楼盘，其中中主要有福福林山庄、新新城花园等等都是单体体住宅楼，缺缺少园林绿绿化，且临临近正阳路路交通干线线，噪音污污染无法回回避。而本本项目和他他们相似，故故此，项目目能不能够够在区域中中独树一帜帜，决定其其能否在市市场竞争中中脱颖而出出。唯此，结合合区域市场场情况和自自身特点，本部建议将本案定位为 -“未来区中心外来工薪定居楼盘典范”以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市

18、场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。22项目形象象定位项目所处区区域，本地地居民文化化质素较低低，外来高科科园工薪阶阶层及市中中心区居民民文化素质质则较高，但但项目的外外围环境较较差，周边边商品房小小区与镇居居民房缺少少和谐美感感，这些因因素严重阻阻碍了区域域市场的发发展，甚至至造成了区区域客源的的不断流失失。故此，在项项目形象定定位上应扬扬长避短，抓抓住市民向向住环境好好的绿化小小区的心态态，带给客客户一种“既享有成成熟小区环环境，又座座拥未来新新区中心”的双重“抵买”价值。项项目形象定定位可从小小区住宅、园园林绿化、生

19、生活质素高高等方面重重点诉求。初步提供以以下项目形形象定位供供参考：“未来城阳阳中心区外来工薪薪阶层的定定居典范”通过上述的的形象定位位，给本案案赋予新的的内涵，紧盯盯市场消费费者的需求求，提高可可卖点，使使项目从低低沉的环境境气氛中摆摆脱出来，从从而体现项项目内外环环境的优越越。23目目标客户定定位作为城阳区区之一的王家村，其其购房客户户群有较为为特殊的一一面。由于于属于新规规划区，居居住人口多多以外地或或外区移民民为主，尤尤其是王家家村，外来来人口集居居地，而且且当地工厂厂及小型商商铺群较多多，营造了了一大批工工薪阶层及及个体商户户。这些人人在青岛工工作生活多多年，想成成为城阳居居民，从而

20、而长久居住住的愿望强强烈，都想想在此选择择一套价钱钱合理而又又升值潜力力的住宅。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：1、区内的的买家分析：城阳阳区老中心内人人口密集，路路窄人稠，整整体环境缺缺乏大型园园林绿化，绿绿化率低。对对于欲改善善环境的买买家及家中中有安度晚晚年的老人人家的客户户，本案住住宅是他们们置业首选选。2、区域居居民的子辈辈分析：这批批人在当地地生活较长长时间，生生活圈子几几乎固定在在此，对该该区感情深深厚，而现现有条件已已难以满足足其生活需需要，想买买大屋改善善环境，同同时出于孝孝敬老人的的前提下，在在同区就近近购房，既既能更好照照顾老人，又又能享受独独立居住的的

21、自由便利利。3、区域居居民的亲属属、朋友分析：此类类客户受该该区域的亲亲属、朋友友的口碑宣宣传，对小小区向往，同同时在此地地置业，方方便于同自自己亲属、朋朋友进行充充分的沟通通，接触和和联络，还还享受其优优越住宅环环境。4、外来人人口在该地地置业分析：此类类在该区域域中占主流流，他们注注重本案的的综合素质质，周围的的自然环境境以及周围围的配套设设施，对新新环境适应应性较强，反反而对区域域感情不太太考虑。此此外，对于于外来人士士而言，群群居意识是是影响他们们选择居住住地点的重重要因素之之一。 5、在市市中心工作作的工薪一一族人士分析：市中中心繁荣的的金融中心心，商业网网点，以及及工厂的聚聚集，造

22、就就了一批在在该区工作作的工薪一一族，此类类阶层人士士对置业概概念注重经经济实惠，环环境优雅，交交通方便，同同时享受现现代生活居居所，改善善生活素质质。6、在惜福福镇王家村村经商的小小商户分析：他们们拥有一定定的经济实实力，乐意意在经营范范围的附近近置物业，既既方便居住住，亦能随随时照顾生生意，一举举两得。优优质的生活活环境有助助于改变他他们不定向向的居住习习惯。7、因拆迁迁而不得不不迁移的本本镇居民 分析：由于于不满现时时的拆迁安安置区域，想想通过拆迁迁重新别寻寻居所地方方，新规划划区域为此此类人之首首选。8、经济充充裕，已购购楼宇的投投资者分析：这部部分人也许许在城阳区区购过楼，随随着近年

23、来来购楼经验验的丰富，他他们也可能能看中项目目前景好，具具有较大的的升值潜力力，买来自自住或投资资以求大回回报。 当当然，一个个项目的目目标客户可可能永远不不只以上几几项分析的的客户，然然而针对该该项目的特特点来说，本部认为上述分析基本已囊括了近八成目标买家，只要能抓住这批客户的购买心理，再辅以必要的销售策略，就必能取得销售的成功。24目目标市场细细分针对目标客客户的情况况，本部将目标标市场细分分如下：1、购买买阶层1)自用：大众工薪薪阶层（含含拆迁户），有有能力而又又确实希望望置业的。2)安居保保值：较高薪收入入阶层（含含个体户及及现时租屋屋人士）。因因为楼宇的的价值会随随通涨而上上升，而租

24、租屋的租金金则如流水水般而去，住住宅置业既既能保值又又可安居。3)换屋计计划：不满满现时居住住条件且有有能力供屋屋的人士，房房改房的原原居者。4)投资客客：投资者者是每个有有潜力楼盘盘的目标买买家群，针针对本项目目，被吸引引的多是中中小型投资资者。2、年龄龄层次：中青年人为为主（30050岁岁）3、家庭庭结构：三五口之之家为主，老老人在外地地。4、收入入区分低中等级5、经济结结构：现有存款55万元以上上6、消费等等级10-300万元7、消费水水准 工薪薪消费8、购屋心心态1）环境偏偏好治安良良好，相对对恬静，且且有安全保保障之住家家。2）休闲享享受各项休休闲娱乐设设施近在8800米半半径以内之

25、之理想住家家。3）商品偏偏好喜欢家家居户数少少，出入人人员较单纯纯。4）地段偏偏好交通网网络四通八八达，方便便快捷。5）旧屋换换新屋。（含含房改房客客户）9、购屋动动机：自住住为主，投投资为辅。25目目标客户市场仿如金金字塔，不不但要瞄准准金字塔的的顶部，而而更重要的的是应瞄准准金字塔的的中部以下下（即对准准大多数的的消费群体体）根据对青岛郊区区楼市的调调查分析，城阳区大部份的消费者，最可接受的房价是10万到18万元之间，而另一部份人可接受的房价为18万到25万，能够接受30万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为1015万元这一阶段。3销售策策略建议31市市场气氛培培养兹建议在在

26、现阶段利利用项目一一切的条件件，营造浓浓烈的市场场气氛，吸吸引买家的的关注，为为项目推出出时的销售售打下良好好的市场基基础，具体体操作内容容包括：1.硬件件塑造告知性工工地展示应利用楼盘盘入口围墙墙包装，树树立项目形形象，营造造市场气氛氛。并可通通过横幅，彩彩旗等工具具将项目信信息传达给给市场，吸吸引买家。户外广告告设置 户户外广告设设置能增强强项目的认认知能力，可可以有效提提升项目的的知名度。在在广告牌设设置上可以以考虑，公公交车站灯灯箱、车身身广告等其其它户外媒媒体。设置精美美的示范单单位和样板板房 通通过对示范范单位和样样板房的包包装设计，可可有效掩饰饰平面中的的弱点，引引起客户购购买冲

27、动，促促进成交。2.软性宣宣传为区域域造势通过报纸软软性文章，详详述为城区规划带来的的种种优越越之处，以以完善的社社区配套、熟熟悉的生活活环境打动动买家的心心，挽回不不断外流的的区域客源源。为本案住住宅造势目的：把市市场的注意意力拉至本本案住宅，突突出项目形形象，以本本案住宅环环境好，交交通便利的的优点吸引引买家。为楼盘造造势形式一：软软性广告宣宣传；如城城区未来规规划的、市市政配套的的完善、青青岛市对外外来人口户户口政策等所带带来的利好好因素向市市场传达。形式二：置置业调查问问卷，以抽抽奖的形式式向中奖买买家提供额额外折扣或或现金奖励励。同时，留留住部分准准备置业的的买家。32促促销手段建建

28、议1、增加销销售点 本部建议本本项目销售售点除现场场售楼部外外，可考虑虑节假日在在中心公园园、设促销销点，并设设专车接送送，以加强强楼盘销售售网点的联联合促销力力。2、大型展展销会选择适当的的时间和地地点，通过过适量的广广告投放，营营造销售高高潮。3、潜在客客户开发 利利用本部原有广广阔的一手手及二手客客户资料，通通过主动联联络推销方方式，增加加项目的客客户来源。同同时，应发发感谢信给给首期业主主，并采取取措施对旧旧业主成功功介绍买家家（以签契契约为准）给给予奖励，从从而开发旧旧客资源。4、入户单单张宣传 向向区域内尤尤其是即将将拆迁的居居民派发入入户单张，使使其对本项项目有较理理性认识，并并

29、吸引其到到场购买。5、单张夹夹报 针针对项目的的潜在客户户以区域性性为主，可可重点加强强区域性宣宣传以节省省广告投入入。单张夹夹报形式可可以是通过过邮政订报报系统或报报纸摊档派派发。6、提供住住宅质量保保证书和住住宅使用说说明书在客户购买买前提供住住宅质量保保证书和使使用说明书书。一则可可以体现发发展商实力力，二则可可以使买家家体会发展展商以客为为尊的诚意意及细致优优良的服务务。33付付款方式建建议 针针对区域内内楼盘的付付款方式过过于单一，应应向买家提提供较轻松松的付款方方式以扩展展买家层面面，增加其其超前入市市的可能性性。特建议项目目的付款方方式建议如如下：付款方式手手续 ：一次付款款 优

30、惠按按揭折扣： 888折 99折 911折 933折签认购书时时付定金 500签认购书七七天内（扣扣除定金） 30% 10%即办理最高高七成三十十年银行按按揭 100%即办理最高高七成三十十年银行按按揭 300%4宣传策策略建议在本项项目推出前前投放一定定量的软性性广告，向向市场营造造一种工薪薪消费既经经济又实惠惠的概念，待待项目推出出市场后更更以这一概概念，通过过强有力的的立体广告告效应，创创造浓烈的的市场气氛氛，以达到到理想的销销售业绩。41.媒媒体选择建建议 半岛都市市报 山山东大众报报业主办，发发行量200万份/日日以上 ，销售网网点密布，拥拥有固定的的读者群，是是青岛首选的的地产广告

31、告媒体。青岛导导报青岛日报业业主办报纸纸之一，发发行量100万份/日日以上，读读者稳定，以以家庭读者者为主，和和半岛都市市报配合可可以形成极极佳的广告告效果。城阳电电视台一、二二台、青岛岛交通台。价格低，听听众广，能能以高频率率的传播来来提高受众众对项目的的认识度户外广告告和指示路路牌在楼盘附附近做指示示路牌巴士车身身广告楼盘工地地周边围墙墙广告利用户外广广告的长期期效应为项项目营造市市场效应和和区域氛围围。DM（DDirecctMaill）入户单单张价格低，目目标市场细细分明确，宣宣传有侧重重点，适合合区域性宣宣传。42.宣传主题题 本本次广告提提案旨在准准确体现本本项目的整整体优势及及项目

32、特色色，使之能能在短时间间内建立起起本项目的的品牌形象象，扩大其其知名度。并并通过一系系列新颖而而有创意的的广告策划划，激起消消费者对本本项目的强强烈关注，促促使消费者者产生购买买行动。竞争对手分分析高高质素的物物业在现今今的青岛房地产产市场当中中，竞争日日趋激烈：从风格独独特的设计计、配套设设施到价格格战、公关关战、广告告战等各种种营销手段段的运用，均均挖空心思思，务求令令到场消费者者解囊认购购。本案所在的的正阳路交交通主干道道中，其市市场竞争早早已于早年年开始。主主要竞争对对手有新城城花园、明明和居小区区后期、恒远远小区等项项，由于上上述楼盘的的宣传力度度略优本案案，在市场场上已略占占优势

33、。而而对本项目目构成压力力。短期内建立立具有独特特个性的项项目品牌形形象，锁定定目标客户户群，引起起消费者的的注视，促促使消费者者作出购买买行动。43广告告创意及诉诉求1、广告告创意“盛世家园园”的广告创创意是以“薪房，免免费迁户口口”，此广告告句体现楼楼盘的独特特个性，以以令到引起起外来工薪薪阶层的注注意。2、广告告诉求在前期以理理性与感性性相结合，中中期则以理理性诉求为为主，后期期的广告宣宣传则侧重重于感性的的宣传。3、表现现手法结合不同时时期的推广广策略，在在项目整体体品牌形象象塑造、项项目卖点等等方面加大大宣传力度度，围绕项目目广告主题题，在色彩彩、构图、标标题、内容容等方面统统一完整

34、地地表现的“未来城阳阳中心区外来工薪薪阶层的定定居典范”，从而塑塑造项目的的品牌形象象和亲和力力，引起大大众的共鸣鸣。4 4广告宣传传推广策略略1、 项目在第一一阶段，将将以树立品品牌形象为为主。2、 本部现将楼楼盘的目标标客户定位位为外来工工薪一族，所所以广告将将以鲜明的的大众风格格，树立起起“盛世家园园未来城城阳中心区区外来工薪薪阶层的定定居典范”的鲜明形形象。以此此获得目标标消费群的的认可，带带动销售。3、第二阶阶段延续第第一阶段的的广告策略略，仍以大大众性的城城区生活为为主要诉求求点，以渲渲染高品味味的工薪城区生活为为主要出发发点。但配配合了具体体卖点的演演绎，例如如：未来区区中心地理

35、理位置的演演绎、规划划、大众品位位的城区生活一点点点犹如揭开开面纱般将将楼盘的整整体形象塑塑造于买家家的面前，以以引起买家家的共鸣。4、第三个个阶段将著著力配合销销售的高潮潮期进行促促销活动。45、媒媒介的组合合策略以报纸、电电视、电台台为主，户户外广告等等为辅。并并配合相关关的公关活活动，在新新闻媒介上上作适当的的报道。媒介选择1、 报纸半岛都市市报、青岛岛导报2、电视视以城阳电视视台为主，青岛岛电视台为为辅3、电台台青岛电台交交通频道结束语就项目本身身现存的规规划设计而而言，结合合适当的价价格定位，理理应能够保保持一定的的销售业绩绩。本部认认为势必能能够较大程程度地提高高项目的综综合素质，提提升项目知知名度，既既成功推出出市场，又又能为项目目以后各期期的销售推推广打下坚坚实的基础础，并使项项目成为区区域的指标标性物业。市场发展部部2003年年9月