西景花园物业管理公司工程部管理规程41325162767.docx

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1、西景花园物物业管理公公司工程部部管理规程程工程部管理理规程一、 概 述在公司总体体管理方针针的指导下下，合理选选择配备人人员。建设设精干、高高效的员工工队伍。以以科学的管管理、经济济的费用，及及时的维修修使设备设设施，保持持良好的技技术状态。为为业户营造造一个安全全、文明、舒舒适的物业业环境。追求的目标标是设备周周期寿命费费用最经济济和设备的的综合效能能最高。物业公司工工程部门的的员工应当当具备服务务至上的敬敬业精神，彬彬彬有礼的的风度气质质，热忱友友善的亲和和力和独特特的职业素素质。作为管理人人员，应当当熟悉物业业管理和楼楼宇设备、设设施的相关关法规；应应当掌握关关键设备的的技术知识识；对所

2、管管辖范围内内的楼宇设设备、设施施有全面了了解；应当当具备指导导下属正确确操作，合合理维护保保养的技术术理论；应应当具有学学习新技术术，应用新新技术的能能力。作为技术工工人，应当当具备楼宇宇常规设备备、设施的的基本技术术知识；并并对其中一一种设备具具有熟练的的操作，维维护技能；还应当了了解其他楼楼宇常规配配套设备、设设施的基本本技术要求求。而且具具有相当的的操作、维维护技能；应当成为为“一专多能能”的技术工工人。设备维护保保养规程的的建立和实实施，是设设备运行质质量的保障障。应该根根据管理规规范和设备备技术要求求，分类编编制各单项项设备的操操作维护规规程，并建建立相应的的督促检查查机制，使使设

3、备设施施管理制度度化规范化化。预防性维修修，防患于于未然；故故障维修，去去病于既起起。两者各各有特点，适适用场合不不同。要以以安全运行行为前提，合合理安排恰恰当的方式式。要密切关注注设备对外外委托保养养的实施过过程，严谨谨细致得了了解外委设设备的技术术状况，确确保维护质质量，确保保外委合同同的经济效效益。二、 机构设置工程部主管管组长组长维修工维修工三、岗位职职责工程部经理理岗位职责责：1、在公司司领导下，负负责工程部部的全面管管理工作2、执行政政府部门的的相关行业业法规，加加强安全教教育，建立立各级安全全制度，确确保设施设设备的安全全、有效运运行。3、深入现现场，掌握握人员和设设备情况：（1

4、）查阅阅巡检报表表，发现异异常，分析析原因，及及时采取有有效措施。（2）巡查查岗位记录录及工作状状况，了解解员工思想想。（3）巡查查重点设备备的运行状状况，发现现隐患，采采取措施及及时消除。4、负责制制定设施设设备维修保保养计划和和方案，并并组织实施施。5、负责部部门员工技技能培训的的组织工作作，不断增增强员工的的综合能力力与素质。6、负责组组织设施、设设备的接管管验收。7、负责相相关资料的的接收工作作。8、定期向向公司领导导汇报工作作，完成上上级交办的的临时任务务。班组（小区区）负责人人岗位职责责：1、负责所所任范围内内的设施设设备的安全全，有效运运行，对运运行情况，技技术问题向向工程部提提

5、供准确情情况。发现现事故征兆兆及时进行行处理。2、技术带带头人，当当好工作骨骨干，做好好班组管理理工作，解解决技术上上的难题。做好日常工工作安排，组组织设施设设备的维护护、保养工工作。3、设施设设备巡检运运行记录、维维护保养记记录、零部部件更换记记录应清楚楚填写，定定期交工程程部审阅。4、保管好好使用的仪仪表，工具具。使其处处于良好状状态。维修工岗位位职责：1、按时到到达工作岗岗位，服从从工作安排排，保质保保量完成工工作任务。不不擅离岗位位和串岗。2、遵守规规章制度和和操作技术术规程。努努力学习，不不断提高思思想素质和和技术业务务水平。3、对业户户彬彬有礼礼，坚持服服务第一，以以优质的服服务争

6、取荣荣誉，不得得利用工作作之便为自自己谋取私私利。4、接到维维修任务后后，按约定定的时间前前往现场，并并尽快修复复。5、巡视小小区内的公公共照明、电电梯、供水水、消防设设备运行情情况。6、配合督督促外委项项目的工作作，并作好好记录。7、遇突发发事件、重重大问题及及时汇报，并并提出解决决方案。8、熟悉小小区配套设设备设施。1、 完成上级领领导布置的的其它工作作。四、管理制制度值班制度：1、必须坚坚守岗位，不不得擅自离离岗，如因因工作需要要临时离岗岗，必须有有符合条件件的人替岗岗并交代离离岗时间及及去向。如如需调班应应经主管同同意。2、根据操操作规程及及岗位职责责的要求，密密切注意所所管设备的的运

7、行情况况并按规定定做好相关关记录。3、如发生生设备故障障，一时不不能处理及及时报告上上级领导。4、应按统统一班次值值班，不得得迟到，早早退，无故故缺勤。5、接到报报修时，及及时通知有有关班组，安安排人员前前往维修。交接班制度度:1、值班人人员应按统统一安排的的班次值班班，不得迟迟到、早退退、无故缺缺勤，不能能私自调班班、顶班。因因故不能值值班者，必必须提前征征得相关领领导同意，按按规定办理理请假手续续，才能请请假。2、交班人人员必须做做好交接班班的准备工工作，提前前15分钟进进行交班。交交接班的准准备工作包包括：查看看值班记录录、听取交交班人员介介绍当班情情况、清点点交接工具具、设备等等其它物

8、品品。交接班班时，双方方人员在值值班日志上上签字。3、在下列列情况下不不得交接班班，并向上上级汇报：（1） 在事故未处处理完或重重大设备启启动或停机机时；（2） 交班准备工工作未完成成时；（3） 交接班人数数未能达到到规定人数数时；（4） 班组长或由由相关领导导指定替代代班组长的的人未到时时；（5） 接班人员有有醉酒现象象或神志不不清而未找找到顶班人人时。（6） 值班日记上上字迹不清清或乱写乱乱画现象。维修服务规规范；1、 上门维修，应应轻按门铃铃或敲门，说说明自己身身份，业主主认可后，套套上干净鞋鞋套进屋。2、 维修过程中中必须移动动有关物品品时，应征征得业主同同意，并小小心轻放。3、 维修

9、完毕，应应当清场。请请业主验收收，得到业业主认可后后，礼貌告告退。工程部岗位位职责检查查制度：1、部门负负责人逐级级督查各级级员工严格格遵守岗位位职责，切切实保障设设施设备的的安全运行行。新员工工上岗前必必须进行安安全教育，经经考试合格格后方能上上岗。2、投入运运行的主要要机房，部部门负责人人每周至少少巡查3次次，一般功功能机房，每每周至少巡巡查2次。3、每次巡巡查，应将将巡查情况况记录于工工作日志。4、非办公公时间除由由值班负责责人督促外外，部门负负责人应不不定时检查查。 设备备使用的“三好”要求：1、管好：设备使用用人要管理理好设备，未未经相关部部门同意，不不得随意转转由他人操操作。2、用

10、好：严格执行行操作维护护规程，杜杜绝不文明明操作。3、修好：及时排除除故障，使使设备保持持良好。五、设施、设设备运行维维护管理（一）设备备维护四项项要求：1、整齐：设备零件件及安全装装置齐全，各各种标牌完完整、清晰晰，线路、管管道应安装装整齐、安安全可靠。2、润滑：按时、按按质、按量量加油、换换油。保持持油标醒目目，油杯、油油嘴齐全，油油线清洁。油油泵压力正正常，油路路畅通。各各轴承部位位润滑良好好。3、清洁：设备无油油垢，锈蚀蚀，周围环环境清洁 。4、安全：熟悉设备备性能、遵遵守操作规规程、及交交接班制度度。（二）给排排水设备水泵房管理理制度：1、未经有有关部门许许可，非泵泵房工作人人员不得

11、随随便入内。2、泵房内内应配备消消防器材，并并放置在方方便、显眼眼的地放，泵泵房内严禁禁吸烟。3、每周清清洁一次水水泵房内的的设施，做做到地面、墙墙壁、天花花板、门窗窗、设备设设施表面无无积尘、油油渍、锈蚀蚀，整洁光光亮。二次供水设设备卫生监监管规程：1、露天水水箱入孔应应加盖锁好好，室内水水箱应加锁锁，钥匙统统一保管。2、水箱清清洁员需持持有有效的的“健康证”操作。3、每半年年清洗水箱箱一次，清清洗后取水水样检查色色度、有无无异味、沉沉淀、测试试PH值，做做好清洁记记录。4、水箱清清洗工作程程序：（1）所有有清洁物品品及人员装装备均需事事先消毒（2）清洁洁水箱内沉沉淀、杂物物等：（3）投药药

12、消毒：（4）放水水冲洗23遍，以以清除异味味：（5）取样样检查，合合格后恢复复正常供水水。 给排水水设施维护护规程 ：1、每年44月、100月应对水水泵机组进进行一次清清洁、保养养。每年至至少进行一一次控制阀阀门的开关关试验。2、泵的维维护保养：（1）检查查轴承是否否灵活，如如有阻滞现现象，鉴定定是否需要要更换。（2）检查查泵叶、泵泵壳的腐蚀蚀情况，清清洁泵叶、泵泵壳的内外外表面。（3）检查查密封磨损损情况，密密封效果差差的应更换换。（4）校对对轴线、检检查键的磨磨损情况。（5）检查查电机绕组组的绝缘。（6）清洁洁水泵外表表。铲除脱脱落层油漆漆，重新上上漆。3、闸阀维维修保养（1）检查查密封件

13、是是否需要更更换。（2）闸阀阀杆涂黄油油润滑、防防锈。（3）止回回阀弹力是是否足够，如如太软须更更换。（4）浮球球阀连杆是是否弯曲，如如弯曲则应应校直，连连杆插销如如磨损严重重，也应更更换。4、明装给给排水管维维修保养：（1）检查查支持托架架是否牢固固，否则应应加强。（2）检查查流向标示示是否鲜明明醒目，检检查保护漆漆是否完好好。（3）各连连接处是否否有漏水现现象，并作作处理。（三）、供供配电设备备电气维修安安全管理规规程：1、电气维维修人员必必须持证上上岗。2、在电气气维修时，维维修人员应应穿戴好安安全防护用用品，配备备绝缘良好好的电工工工具。3、维修和和保养电气气设备时，应应按要求做做好保

14、证安安全的组织织和技术措措施，维修修组长应在在分配工作作时向维修修人员讲明明工作中的的安全注意意事项，并并在工作中中检查、监监督执行情情况。4、在配电电干线、变变压器、低低压配电箱箱作业时，应应设专人监监护，并至至少二人进进行。5、一般情情况下，应应尽量避免免带电作业业，若因特特殊需要必必须带电作作业时。应应安装隔离离挡板，并并有专人监监护。6、在一经经合闸即可可送电到工工作地点的的开关和刀刀闸的操作作手柄上，要要挂“禁止合闸闸，有人作作业”的标识牌牌。7、维修或或养护后的的电气设备备或线路，经经检查无误误，拆除安安全措施。全全体维修人人员撤离工工作现场后后，方可送送电。配电室管理理制度：1、

15、未经相相关部门许许可，非工工作人员不不得入内。2、室内照照明、通讯讯保持良好好，墙上配配挂温度计计。3、值班员员必须持证证上岗，熟熟悉配电设设备状况，操操作方法和和安全注意意事项。4、建立配配电运行记记录，每班班巡查，密密切注意电电压表、电电流表、功功率因数表表的指示情情况，严禁禁变压器，空空气开关超超载运行。查查出问题应应及时处理理，并做好好记录。不不能解决的的问题要及及时上报。5、配电设设备的倒闸闸操作由值值班员单独独进行，其其他在场人人员只做监监护，严禁禁两人同时时操作，以以免发生错错误。6、保持配配电室消防防设施的齐齐备完好，保保证应急灯灯在停电状状况下能正正常使用。做做好防水、防防潮

16、工作，堵堵塞漏洞，严严防蛇、鼠鼠等小动物物进入配电电室。7、供电回回路操作开开关标志要要明显，停停电拉闸要要挂标识牌牌。8、配电室室设备及线线路改变要要经主管部部门同意。9、操作及及维修时必必须使用电电工绝缘工工具，绝缘缘鞋、绝缘缘手套等。10、认真真执行交接接班制度。11、经常常保持配电电室地面及及设备外表表清洁无尘尘。配电运行规规程：1、正确记记录各种仪仪表的数值值。2、监视和和控制设备备的各项运运行参数，使使其保持在在规定的范范围内。3、正确执执行各项操操作规程，确确保用电安安全。4、高、低低压侧分、和和闸，必须须严格遵守守一人操作作，一人监监护的原则则，严禁单单人独自进进行。5、发现设

17、设备缺陷，应应及时处理理并上报。6、做好运运行记录，全全面掌握电电气设备运运行情况，积积累运行经经验，进行行运行分析析，发现隐隐患及时消消除。7、配电室室巡视每天天不得低于于4次，每每日巡视一一层或数层层电管井，每每月完成所所有电井的的巡视。高压送电合合闸操作规规程：1、操作票票，并有人人监护。2、作人员员必须穿戴戴好绝缘手手套、鞋等等。3、验明高高压柜位置置及开关，并并确认无误误。4、检验一一切正常后后，若无规规定采用某某段母线送送电时，可可按实际选选用送电。5、根据所所需送电变变压器、高高压柜，并并确认变压压器高压柜柜编号无误误后，按操操作票要求求送电。6、备用电电源及检修修开关、线线路、

18、应挂挂上“有人操作作，严禁合合闸”标识牌并并记录在运运行本上。低压合闸送送电操作规规程：1、各开关关柜位置，开开关应在断断开位置，无无误后方能能送电。2、先合变变压器低压压侧进线总总开关，然然后才能合合分开关。3、备用电电源开关及及检修开关关，线路必必须挂上“有人工作作，严禁合合闸”标识牌。停电操作规规程：1、验明所所停电线路路开关位置置，确认无无误后，方方能停电，再再挂上“有人工作作，严禁合合闸”标识牌。2、全面或或一台变压压器停电，应应按规程从从低压侧负负荷分开关关开始停电电，然后再再停变压器器低压侧总总开关，高高压侧总开开关，当停停高压侧电电的操作时时，监护人人需穿戴好好绝缘手套套、鞋等

19、。3、停电检检修也必须须办理操作作票才能进进行操作。4、 当要将电源源转换时，应应选择适当当时间，并并事先通知知有关部门门、业户。高低压保养养维修程序序：1、变压器器：每年冬冬季作高低低压绝缘检检查，对变变压器线圈圈和紧固螺螺丝进行检检查、收 紧、清清污等。具具体实施程程序如下：（1）熟悉悉设备人员员（两人以以上）指定定专门负责责人，讲清清工作责任任和注意事事项，并由由专门责任任人按工作作单程序布布置工作。（2）工作作时穿戴长长袖工作服服，身上不不带其它杂杂物及手饰饰，着绝缘缘鞋，戴绝绝缘手套、实实测验电器器是否正常常。（3）先停停低压侧开开关，再停停高压侧开开关，用合合格验电器器验明接线线端

20、无电后后，再用专专用接线杆杆将接地线线，可靠接接地，对母母线进行放放电并相间间短接。（4）接地地线应专人人负责，所所有停电安安全措施完完成后，方方可进行保保养工作。（5）工作作完毕后检检查所工作作器材数量量，不得遗遗留杂物，由由专人拆除除接地，工工作人员全全部撤离工工作现场可可按步骤进进行送电。2、高压开开关柜：高高压系统属属技术要求求较高的供供电系统，因因此每年冬冬季将继电电保护工作作委托给供供电局继保保班进行试试校核。每每年冬季对对动手合闸闸和引闸回回路进行实实验和检修修。3、低压开开关柜：每每年冬季对对低压开关关柜内各开开关触头和和机械进行行检修，收收紧螺丝，清清洁尘污，具具体实施程程序

21、如下：（1）、（22）、（33）、（44），项与与变压器保保养程序相相同，其中中第3项补补充对电容容器进行放放电。避雷设施的的检测维修修规程：1、接闪器器应保持镀镀锌、涂漆漆完好。2、引下线线应保持镀镀锌、涂漆漆完好。在在承受机械械损伤的的的地方，地地面上的00.3米至至1.7米米处应加保保护设施。3、防雷接接地电气设设备的保护护接地和工工作接地，都都是合在一一起的，组组成混合接接地系统。为为防止雷击击时产生跨跨步电压，故故接地装置置于道路及及建筑的主主要入口距距离一般不不得小于33米。避雷雷设施各部部分之间均均应焊接牢牢固，其接接地电阻应应符合规范范要求，一一般510欧，高高层建筑接接地电阻

22、按按最小的要要求而定，通通常在4欧欧以下。发电机房管管理规定1、电机房房门平时应应上锁，钥钥匙由配电电房值班员员管理。未未经相关部部门批准，非非工作人员员严禁入内内。2、房值班班人员必须须熟悉发电电机的基本本性能和操操作方法，发发电机运行行时，应做做好经常性性的巡视检检查。3、应经常常检查发电电机的机油油油垢，冷冷却水位是是否符合要要求，柴油油箱中的储储备油量应应保持能满满足发电机机带负荷运运行8 小小时 用油油量。4、发电机机每星期空空载运行一一次，运行行时间不大大于15分分钟 ，平时应应将发电机机置于自动动 启动 状态。5、电机一一旦启动运运行，值班班人员应立立即前往机机房观察，启启动送风

23、机机，检查发发电机各仪仪表指示是是否正常。6、严格执执行引发电电机定期保保养制度，做做好发电机机运行记录录和保养记记录。7、定期清清扫发电机机房保证机机房货物设设备的整洁洁。发现漏漏油、漏水水现象应及及时处理。8、加强防防水和消防防管理意识识，确保发发电机房消消防设施完完好齐备。柴油发电机机定期保养养规程1、每星期期空载试机机一次，运运行时间为为1015分钟钟，以便及及时发现问问题，并保保证蓄电池池有足够容容量供发电电机启动。2、保养前前断开发电电机自动空空气开关，把把发电机控控制屏上的的选择开关关置于“停止”位置，拆拆开蓄电池池正负极电电源线，确确保发电机机不能启动动。3、检查蓄蓄电池点液液

24、液位，液液位偏低时时应根据电电解液浓度度加装溶液液。4、计算发发电机距上上次保养的的积累运行行时间，空空气滤清器器每累积满满50小时时 应清清洗一次。机机油滤清器器、柴油滤滤清器。每每累积满2250小时时 应更更换一次滤滤芯（新机机运行满550小时 即更换换一次）。检查机组有有无漏油、漏漏水现象，清清洗发电机机身。5、紧固蓄蓄电池电源源线和控制制屏内电线线接头。6、检查接接地线是否否良好。7、手动试试机运行正正常后，合合上发电机机自动空气气开关。把把选择开关关置于“启动”位置，进进行模拟停停电试验，观观察发电机机自动启动动状况。8、发电机机带负荷运运行1小时时，观察各各仪表指示示机组运行行情况

25、是否否正常。（四）、电电梯电梯机房管管理规定（1）每周周对机房进进行一次全全面清洗，保保证机房和和设备表面面无明显灰灰尘，机房房及通道内内不得住人人、堆放杂杂物。（2）保证证机房通风风良好，风风口有防雨雨措施，机机房内悬挂挂温度计，机机房温度不不超过400度。（3）保证证机房照明明良好，并并配备应急急灯，灭火火器和盘车车工具。（4）毗邻邻水箱的机机房应做好好防水、防防潮工作。（5）机房房门窗应完完好并上锁锁，未经部部门允许，禁禁止外人进进入，并注注意采取措措施，防止止小动物进进入。电梯安全技技术规则1、每天电电梯司机或或专职管理理人员，在在开启厅门门进入轿厢厢前，应看看清轿厢是是否确实停停在该

26、层站站，切不可可贸然进入入，防止因因轿厢不在在该层站而而坠入井道道。2、认真听听取上班工工作情况介介绍，翻阅阅运行记录录或留言。3、每班启启用电梯时时，应将电电梯向上、向向下试运一一次，注意意观察电梯梯有无不正正常现象。4、有司机机电梯必须须由专职司司机操纵，当当司机需暂暂离轿厢时时，应将轿轿厢电源开开关关闭，并并关闭厅门门。5、客梯不不应作货梯梯使用，轿轿厢不允许许装运易燃燃、易爆的的危险品及及国家规定定禁运的各各种物品。货货梯运载危危险物品时时，要严格格遵守安全全操作规程程，并采取取必要的 安全措施施。6、应保证证电梯在额额定载重范范围内工作作。7、货梯装装货时，要要注意把货货物分散、均均

27、匀堆放。8、轿厢的的检修速度度不能用作作正常运行行；操纵板板的按扭不不能作正常常运行使用用。9、提倡文文明乘梯，劝劝止少数乘乘客的打闹闹蹦跳和可可能损坏轿轿厢设备及及影响电梯梯运行的举举止，不要要靠在轿厢厢门上。10、当轿轿厢停靠在在厅门口时时，任何人人都不能停停留在轿厢厢与门厅之之间。11、在轿轿厢尚未停停稳时（包包括自平与与慢速），不不可开启轿轿门与层门门使乘客出出入。12、每班班下班前，应应将电梯驶驶回基站，做做好轿厢及及门厅的清清洁卫生工工作，填写写运行记录录，切断轿轿内电源，关关闭轿门照照明，关好好轿门，厅厅门后方可可离去。电梯的日常常检查和维维护：1、曳引电电机的温升升是否正常常，

28、运行中中有无震动动和异味、通通风是否良良好。限速速器运转有有无异常响响声。对以以上设备外外部进行清清扫，保持持设备本色色。2、制动器器的动作有有无异常，线线圈是否过过热，紧固固螺丝有无无松动，制制动轮表面面有无划痕痕和油垢。清清除外部灰灰尘和油垢垢。3、减速器器的油垢、油油色、油温温是否正常常，有无渗渗油、漏油油现象。运运转声音是是否正常，有有无异常震震动和冲击击。做好机机体外部清清洁。4、曳引轮轮、导向轮轮及曳引绳绳的运行情情况是否正正常，轴承承的润滑是是否良好。曳曳引绳在轮轮槽中有无无打滑、扭扭转、移位位现象或断断丝，如发发现有上述述情况，应应做好标记记，每日进进行跟踪观观察。检查查曳引绳

29、外外表面清洁洁和润滑情情况，若油油垢落灰过过多，应安安排时间擦擦洗。5、限速器器的工作状状态是否正正常，有无无异常响声声和卡阻现现象。6、控制柜柜、配电盘盘等电气装装置的电器器元件运作作是否正常常、有无发发热现象，并并作好外部部清洁。7、轿厢内内灯具和隔隔光板是否否完好，电电风扇能否否正常使用用，运转声声音是否正正常。8、轿厢操操纵板、各各按纽、开开关的动作作是否灵敏敏可靠，信信号指示是是否正常。9、轿厢门门的开关动动作是否正正常，运行行中有无卡卡阻、跳动动和异常响响声，安全全触板是否否好用。10、轿厢厢内部是否否清洁，装装饰面有无无磕碰损坏坏、脏污。地地坎槽内脏脏物应清除除干净。11、轿厢厢

30、的起停运运行是否平平稳，平层层是否准确确，有无晃晃动、震动动及来自井井道里的异异常响声，如如有，应尽尽快处理。12、层站站召唤和层层楼指示是是否正常，厅厅门锁是否否灵活可靠靠。13、对于于检查发现现的问题，能能及时处理理的及时处处理；一时时不能处理理又可缓步步进行的项项目，应及及时记录下下来、及时时上报，并并继续观察察防止情况况恶化，避避免电梯带带隐患运行行。消防监控系系统 （一）火火灾报警控控制系统维维保程序：1、日检：对火灾报报警主控屏屏作自检功功能检查，主主机显示功功能是否正正常，指示示灯是否有有损坏。2、月检：完成日检检全部内容容。测试主主控屏主要要工作电压压，检查备备用电源蓄蓄电池是

31、否否正常。对对集控柜清清扫除尘。检检查接线端端子电线是是否松脱，导导线编号是是否完整清清晰，因受受环境影响响导致烟感感器、温感感器脏污应应及时清洁洁。3、年检：逐个拆下下烟感器、温温感器，对对其上的灰灰尘、锈斑斑进行清洁洁，并对线线路接头进进行紧固。4、喷烟检检查每个烟烟感器报警警的正确性性。（二）烟、温温感器系统统的保养程程序：1、日常情情况下，主主控器自检检时若发出出烟感报警警信号。应应赶到报警警现场检查查报警原因因，若为误误报警，应应对该报警警作消音和和复位处理理。2、每月抽抽取总烟感感器的5%，用熏烟烟法试验灵灵敏度，应应该全部合合格，若其其中不合格格，则应另另外抽取总总数的100%直

32、至全全部合格为为止。3、对因楼楼层跑水而而危及烟感感及其电路路的地方，应应及时做出出特别检查查。4、温感的的保养参照照烟感进行行，试验报报警灵敏度度时应加温温，使其报报警。（三）自动动喷淋灭火火系统保养养程序1、每天巡巡查系统的的供水总控控制阀、报报警控制阀阀及其附属属配件，进进行外观检检查，确保保系统处于于无故障状状况。2、每月检检查一次警警铃是否正正常，报警警阀是否灵灵活。打开开试警铃阀阀，报警阀阀阀瓣应自自动开启，延延迟器延迟迟590秒秒，水力警警铃应发出出报警信号号，如果警警铃不动作作，应检查查整个警铃铃管道，排排除水垢及及泥沙等污污物，使水水流畅通，以以防报警失失灵。3、每月应应对喷

33、头进进行一次外外观检查，发发现不正常常的喷头应应及时更换换。4、每月检检查系统控控制阀门处处于开启状状态，若损损坏应及时时修理更换换，保证控控制阀门不不会误关闭闭。5、每二个个月应对系系统进行一一次综合测测试，按分分区逐一打打开末端试试验装置放放水阀，试试验系统灵灵敏性。观观察阀门开开启性能和和密封性能能。如阀门门开启不畅畅或密封不不严，应将将供水阀门门关闭，打打开放水阀阀将系统中中水放掉，然然后打开阀阀门盖检查查，视情况况调换阀门门密封件，排排出水垢及及杂物等。检检查流动水水压，压力力表所显示示的压力值值不应明显显下降，若若明显下降降，应检查查闸阀是否否阻塞；若若压力下降降明显且警警铃不报警

34、警，应检查查测试报警警阀的阀瓣瓣是否锈蚀蚀。观察系系统中水流流指示器、压压力开关、报报警控制器器各部件的的联动性能能，应能及及时报警。6、当系统统因试验或或因失火启启动后，应应在事后尽尽快使系统统重新恢复复到正常工工作状态。（四）消火火栓的保养养程序：1、消火栓栓箱内部配配件应齐全全、完好。2、检查栓栓门把手是是否完好、栓栓开关有无无卡阻，锁锁、玻璃有有无损坏、报报警系统按按纽是否完完好。3、测试报报警按纽的的灵敏性和和检查指示示灯显示的的正确性。4、检查消消防水带有有无磨损，发发黑、发霉霉现象，如如有，应立立即进行修修补、清洁洁或更换。5、将栓内内阀门开闭闭一次，检检查是否灵灵活，并清清除阀

35、口附附近锈渣，将将阀杆上油油防锈。（五）风机机保养规程程：1、保养前前应先断开开风机主电电源，并挂挂上标识牌牌。2、手摇转转动风轮，观观察转动情情况，调节节好皮带的的松紧度，或或连轴器间间隙及对中中度。3、检查各各接合面的的垫片及密密封填料，必必要时应予予更换。4、清洁风风叶、机壳壳外部及电电机外表面面。5、给各转转动部位加加润滑油，调调节风阀转转动机构，应应动作灵活活可靠。6、检查电电机绕组的的绝缘电阻阻，紧固电电源线的接接线端子，检检查接地是是否良好。7、检查风风机控制柜柜内各电器器是否完好好，紧固各各接线端子子。8、检查风风机转动机机构是否灵灵活可靠，电电线有无破破损、电线线接头紧固固是

36、否良好好。9、合上风风机主电源源，检查电电源指示是是否正常。10、开机机连续运行行半小时，观观察各仪表表、指示灯灯是否正常常、运行时时应无异常常声响。防火卷帘门门保养程序序：1、外观检检查门轨、门门扇有无变变形、卡阻阻现象。卷卷帘门电控控器指示信信号是否正正常。箱体体是否完好好；2、在接纽纽操作上升升（或下降降）的过程程中，操作作人员应密密切注意卷卷帘门上升升（或下降降）到端部部位置时。能能否自动停停车，若不不能，应迅迅速手动停停车，且必必须待限位位装置修复复（或调整整）正常后后，方可重重新操作。3、对卷帘帘门清洁除除尘。若有有油漆脱落落及局部变变形的地方方，要进行行修复，确确保清洁美美观。六

37、、房屋日日常养护1、房屋地地基基础上上使用载荷荷分布不合合理或超过过设计荷载载，会危及及房屋安全全，基础附附近堆放大大量材料或或设备也会会形成较大大的堆积荷荷载，使地地基由于附附加压力增增加而产生生附加沉降降。应对日日常使用情情况加强监监督检查，防防止出现不不合理荷载载。2、地基渗渗水会对基基础产生不不利影响，应应注意检查查基础附近近用水设施施（如上下下水管）的的工作状态态；应加强强房屋内部部及四周排排水设施（如如排水沟、散散水）的管管理与维修修。3、勒脚的的养护不仅仅仅是美观观的要求，更更是地基基基础的重要要部分。勒勒脚破损会会使基础受受到传力不不合理的间间接影响，会会因防水失失效产生基基础

38、浸水。4、应经常常检查用水水房间（如如厨房、卫卫生间）的的防水效果果。防止管管道漏水。室室内长时间间积水而渗渗入楼板，导导致的浸蚀蚀损害。5、室内潮潮湿不仅影影响使用者者身体健康康，也会因因大部分材材料在潮湿湿的环境中中发生不利利的化学反反应而改变变性质，如如腐蚀、膨膨胀、强度度减弱等。应应做好防潮潮工作。也也应对虫害害工作予以以足够重视视。6、门窗是是房屋使用用中使用频频率最高的的部分，不不要猛拉猛猛关；遇风风雨天时应应关门与固固定，避免免长期处于于开启或关关闭状态。7、发现门门窗变形或或构件短缺缺失效等现现象，应及及时修理，防防止对其他他部分造成成损害后酿酿成意外事事故。8、屋面应应定期清

39、扫扫。注意保保护排水设设施如落水水口、形体体复杂建筑筑的变形缝缝等。对损损坏情况应应查找原因因，实施养养护。9、在屋面面使用中，要要防止产生生不合理荷荷载与破坏坏性操作，避避免损伤屋屋面或造成成其他隐患患。10、住户户在安装抽抽油烟机和和卫生通风风设备时，应应小心细致致地操作，不不要乱打乱乱凿，对烟烟道造成损损害。应定定期检查烟烟道有无裂裂缝、破损损、阻塞等等。设备维护保保养检查制制度设备的日常常、定期维维护保养工工作是工程程设备管理理工作中极极其重要的的部分，它它直接关系系到设备能能否可靠运运转、关系系到小区安安全、正常常运行和公公司的声誉誉；同时，对对于降低成成本、减少少故障、提提供良好的

40、的服务意义义也很重大大。为使此此项工作落落到实处，确确保各类设设备安全正正常运行，特特制定设备备维护保养养检查制度度如下：1、设备负负责人应按按维护保养养记录表要要求，对设设备进行巡巡视、检查查、维护、并并做好记录录；及时发发现问题，及及时消除事事故隐患，自自己处理不不了的问题题应立刻报报告主管领领导，并做做好记录备备查。2、设备责责任每周对对维护保养养工作的质质量、进度度及记录情情况进行223次检检查，并在在维护记录录表上做出出检查情况况记录。3、工程部部每月有计计划的对设设备的维护护保养工作作抽查23次，发发现问题及及时通知有有关人员和和单位整改改。七、设备事事故与应急急处理设备事故处处理

41、（一）、设设备事故的的定义1、 设备故障设备和零部部件失去原原有的精度度性能，不不能正常运运行，技术术性能降低低等，造成成停产或经经济损失者者为设备故故障。2、 设备事故指设备在运运行中因非非正常原因因引起的损损坏，造成成停机或效效能降低而而失去原有有的功能，因因停机时间间和经济损损失超过规规定限额者者为设备事事故。（二）、设设备事故的的种类设备事故分分为：一般般事故、重重大事故、特特大事故。3、 一般事故指设备在运运行中因非非正常原因因造成的损损失，造成成部分停机机检修，停停机时间不不长和经济济损失不是是很大的。4、 重大事故指设备在运运行中因非非正常原因因造成的损损坏，造成成停机更换换修理

42、，停停机时间较较长和经济济损失较大大的。5、 特大事故指设备在运运行中非正正常原因造造成的损坏坏，造成停停机更换修修理，停机机时间很长长经济损失失很大，并并因此而造造成人员伤伤亡的。（三） 设备事故性性质按事故发生生的原因分分析，事故故可分为：6、 责任事故凡属人为原原因引起的的是设备事事故，称为为责任事故故。7、 质量事故凡因设计、制制造、安装装、材料等等原因发生生的事故，称称为质量事事故。8、 自然事故凡因遭受外外界因素、自自然灾害等等原因发生生的事故，称称为自然事事故。四、设备事事故的分析析和处理组织力量积积极抢救和和抢修，减减少损失；按规定及及时报告；根据“三不放过过”（即事故故原因未

43、查查清不放过过，事故整整改措施未未落实不放放过，事故故责任人未未受教育不不放过）原原则调查和和处理，吸吸取经验教教训；事故故发生后三三日内填写写事故报告告，报送设设备管理部部门；设备备管理部门门每季统计计上报，并并记如历历年事故登登记册内内。供电事故应应急处理（一） 触电处置发现友人触触电时，当当值变配电电室值班电电工宝石镇镇静、保持持头脑冷静静，尽快使使触电者脱脱离电源，并并进行紧急急抢救。1、 拉开电源开开关、拔去去插头或熔熔断器；用用干燥的木木棒、竹竿竿移开电线线或用绝缘缘工具（平平口钳、斜斜口钳等）剪剪断电线。2、 用干燥的衣衣服或绝缘缘塑料布垫垫住、将触触电者脱离离电源。3、 防止触

44、电者者在断电后后跌倒。如如果触电者者尚未失去去知觉，则则必须让其其保持安静静，并立即即请医生进进行诊治，密密切注意其其症状变化化。4、 如果触电者者已失去知知觉，但呼呼吸尚存，应应使其舒适适、安静的的仰卧，将将上衣与裤裤带放松，使使其容易呼呼吸；若触触电者呼吸吸困难，有有抽筋现象象，则应积积极进行人人工呼吸，并并及时送进进医院。5、 如果触电者者的呼吸、脉脉搏及心跳跳都已停止止，此时不不能认为其其已死亡，应应当立即对对其进行人人工呼吸。人工呼吸必必须连续不不断的进行行到触电者者自行呼吸吸或医生赶赶到现场救救治为止。（二） 、配电柜自自动空气开开关跳闸的的处置判断跳闸原原因（短路路或过载）；查清

45、楚负负载种类及及分布情况况；对可疑疑处逐个检检查，确认认故障部位位或报告主主管。请求求支援解决决；如故障障已排除应应立即恢复复供电。（三） 、变、配电电房发生火火灾火警警、火灾应应急处理作作业规程处处置。（四） 、变、配电电房发生水水浸时的处处置视进水情况况，拉下总总电源开关关或高压开开关，堵住住漏水源；如果漏水水较大，应应立即排水水，排干水水后，应立立即对湿水水设备设施施进行除湿湿处理（如如用干的干干净抹布擦擦拭）热风风吹干、自自然通风、更更换相关管管线等）；确认湿水水已消除（如如各绝缘电电阻达到运运行规定要要求），开开机试运行行；如无异异常情况出出现，则可可以投入正正常运行。五、“市电电”

46、停时的处处理当值变配电电室值班电电工应按柴柴油发电机机操作作业业规程进进行巡视监监控。从“市电”停到发电电机开始供供电，规定定时间不超超过五分钟钟。给排水应急急处理（一） 、供水管爆爆裂的处理理1、 立即关闭相相关连的主主供水管上上的闸阀。2、 如果关闭里里著供水管管上的相关关连的闸阀阀后任不能能控制住大大量泄水，则则应关停相相应的水泵泵房。3、 立即通知业业户服务部部及设备部部主管。4、 设备部主管管联络供水水公司进行行抢修。5、 业户服务部部负责通知知相关的用用水单位和和业户关于于停水的情情况。6、 在设备部水水泵房组长长或设备部部主管的组组织下，尽尽快开挖出出所爆部位位水管。7、 供水公

47、司修修好所爆部部位水管后后应由水泵泵房管理员员开水试压压（用正常常供水压力力试压），开开有无漏水水或松动现现象。8、 确认一切正正常后，回回填土方，恢恢复水管爆爆裂前的原原貌。（二） 、泵房发生生火灾时按按火警、火火灾应急处处理作业规规程处置置。（三）、水水泵房发生生水浸时的的处置6、 视进水情况况关掉机放放房内运行行的设备设设施并拉下下电源开关关。7、 堵住漏水源源。8、 如果漏水较较大，应立立即通知设设备主管部部门，同时时尽力阻滞滞进水。9、 漏水源堵住住后，应立立即排水。10、 排干水后，应应立即对湿湿水设备设设施进行除除湿处理，如如用干的干干净抹布擦擦拭、热风风吹干、自自然通风、更更换相关管管线等。11、 确认湿水已已消除、各各绝缘电阻阻符合要求求后，开机机试运行。12、 如无异常情情况出现则则可以投入入正常运行行。（四）、“市电”停时的处处置水泵房管理理员应立即即启