淮安市龙游城股权投资项目尽职调查报告12433.docx

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1、中融国际信信托有限公公司中融江苏苏“淮安市龙龙游城”股权投资资项目尽职调查报报告（报告完成成日期：2012年7月19 日）经办业务部部门：中融国际信托有限公司同业合作部13 / 48中融【江苏“淮安市龙游城”】项目尽职调查报告声明与保证证我们在此声声明与保证：本报告是按照中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在在此基础上上针对项目目特点设计交交易模式、制制定信托计划方方案后完成成的。报告全面反反映了客户户及项目最最主要、最最基本的信息，我们对报告告内容的真实性、准准确性、完完整性及所作判判断的合理理性负

2、责。直接调查人人签字：年月日直接调查人人签字：年月日调查人部门门经理签字：年月日目录1项目背背景与交易结构概述.51.1项项目背景.551.2交交易结构概述.61.2.11项目的交易结构.61.2.22项目现状状.61.2.33项目总投资及资金来源.82融资人人资信情况.82.1融融资公司基本情况.82.1.11融资公司情况.82.1.22融资公司实际控制人简介.82.1.33融资公司股东简介.162.1.44融资公司高级管理人员简介.162.1.55融资公司税收政策.172.2融融资公司经营情况.182.3融融资公司财务状况.182.4融融资公司银行贷款及对外担保情况.203项目概概况和建设

3、情况.203.1项项目基本情况.203.1.11项目用地情况.203.1.22项目基本控规指标.243.1.33项目现场相关图片资料.253.2项项目建设条件.253.3项项目建设实施进度.263.4项项目的设计、施工、监理情况.284项目市市场情况.284.1项项目投资环境.284.1.11淮安市宏观经济概况.284.1.22淮安市当地总体房地产市场.294.1.33淮安市清河区房地产市场.314.2项项目分析及市场情况.324.2.11项目区域交通情况.324.2.22周边环境及配套设施.324.2.33周边主要土地成交情况.324.2.44周边竞争项目分析.334.2.55项目总体评价.

4、344.3项项目销售情况预测.364.3.11项目销售方式.364.3.22项目销售手段.364.3.33项目销售前景.365项目财财务效益评估.405.1项项目总投资预测.405.2项项目资金来源情况.445.2.11自筹资金金.445.2.22预销售收入.445.2.33项目融资资.445.3项项目损益预测.445.3.11项目销售收入分析.445.3.22项目利润分析.445.4项项目有关财务效益指标.455.4.11项目投资利润率.455.4.22资金退出期.455.4.33盈亏平衡点.455.4.44压力测试试.456交易结结构与风险防范.466.1交交易结构.466.2风风险防范.

5、477意见及及建议.481项目背背景与交易易结构概述1.1项项目背景为加快淮安安市清河区老城区改造步伐，优化淮安市商业布局，2010年10月25 日淮安市发展和改革革委员会关关于淮安市龙游游城项目核核准的批复（淮发改投资复【22010】339 号），同意建设设“淮安市龙游城”项目，项目单位为淮安诚泰房地产开发有限公司。“淮安市龙龙游城”项目占地面积16,826.11（折合25.22亩），项目总建筑面积148,671。项目计划2012年8月1日开工，2015年7月31日竣工。现淮安诚泰房地产开发有限公司为了项目开工建设，希望中融国际信托有限公司对项目提供2亿元的融资服务。截至20112年4月30

6、日，项目公司已投入资金23,0009.3万元。表1.1.1项目公公司已投资资金1土地成本费费用19,8442.32前期筹建费费用3,0777.13固定资产净净值73.94货币资金16.0合计23,0009.3表1.1.2项目公公司已投资资金主要来来源1实收资本8,0000.02资本公积12,1000.03其他应付款款2,8900.14应付工资19.2合计23,0009.31.2交交易结构概概述1.2.11项目的交交易结构交交易结构：股权投资资+长期借款中融信信托以零价价款先行受让项目公公司的股权权，再发行贷款信信托计划来来募集资金，运用用信托资金对项目目公司进行行贷款。信托计计划到期前前，中融

7、信托按照照相关信托托贷款合同的约定定，对信托托资金形成的贷款进行回收，从而实现信托利益。融资人要求求信托资金金到位时间：20012 年8 月1 日。信托规规模：2亿元。自筹资金与融资资金比为1:1。信托期限：3年（36个月）。在满122个月、18个月、24个月、30个月时赋予项目公司提前归还借款本金的权利。贷款利率：18%/年，按月月结息。其中：银银行包销成本15%/年，信托托报酬3%/年。项目发发行计划：银行单一理财资金。1.2.22项目现状状土地取得得方式项目目公司淮安诚泰房地产开发有限公司是以“招拍挂”方式取得土地。土地总总价广义而言，土土地成本共共包括五大部部分：拆迁迁补偿费用、安置置

8、房建设成成本、土地出让金金、契税等等，土地成本总计31,5557.7万元。表1.2.2.1“淮安市龙龙游城”项目土地地成本情况况统计表（单位位：万元）1拆迁补偿费费用5,1133.36,0000.011,1113.3个人拆迁补补偿已经结束单位拆迁补偿尚未结束对应“其他他应收款”科目2安置房建设设成本5,7155.45,7155.43土地出让金金14,3000.014,3000.0对应“存货货”科目4契税429.00429.00对应“存货货”科目合计19,8442.311,7115.431,5557.7楼面价格狭狭义计算：楼面地价=土地出让价/项目总建筑面积=14,300.00万元/148,67

9、1.00平方米=961.9 元/平方米楼面地价=土地出让价/项目总可售面积=14,300.00万元/87,3372.3平方米=1,6336.7 元/平方米广义计算：楼面地价=土地综合成本/项目总建筑面积=31,5557.7万元/148,6711.0 平方米=2,122.7 元/平方米楼面地价=土地综合成本/项目总可售面积=31,5557.7万元/87,372.3 平方米=3,611.9 元/平方米土地出让金金缴纳进度度土地出让金金于2009年11月10日2011 年4 月14日分11 次缴纳完毕。“五证”取取得的情况况第一、国国有土地使用证：2011年11月23 日淮安市国土资源局颁发。第二、

10、建设用地规划许可证：2010年11月8日淮安市规划局颁发。第三、建设工程规划许可证：预计2012年8月31日前可取得。第四、建筑工程施工许可证：预计2012年8月31日前可取得。第五、商品房预售许可证：预计2013 年9 月30日前可取得。项目公公司成立情情况为进行“淮淮安市龙游游城”项目的开开发，项目目公司淮安诚泰房房地产开发发有限公司于20007年12 月225 日成立，初始注册资本金1,000 万元，由江苏诚泰投资集团有限公司的前身江苏诚泰房地产投资发展有限公司独家出资组建。20088年4月8 日江苏诚泰房地产投资发展有限公司增资3,000万元，变更后的注册资本为4,0000万元。200

11、8年5月6日江苏诚泰房地产投资发展有12 / 48限公司又增增资4,000万元，变更后的注册资本为8,000 万元。期间项目公司经过股权重组和股东变更，目前前项目公司股东为三个自然人，其中：王丽丽出资比例55%，蔡经纬出资比例22.5%，姚建平出资比例22.5%。1.2.33项目总投投资及资金金来源“淮安市龙龙游城”项目总投资共98,064.66万元。1自筹资金20,1000.020.5%2信托计划贷贷款额20,0000.020.4%3部分销售收收入57,9664.659.1%合计98,0664.6100.00%2融资人人资信情况况2.1融融资公司基基本情况2.1.11融资公司司情况住所淮安市

12、淮海海东路136号淮汽综合楼11 层法定代表人人姓名李宣公司类型有限公司（自然人控股）注册资本8,0000万元实收资本8,0000万元经营范围房地产开发发、销售。物业业管理（以上经营范围凭资质证书开展经营）；房屋租赁。成立日期2007年年12月25 日营业期限2007年年12月25 日至2017 年12 月24 日止房地产开发发资质二级淮安诚泰房房地产开发发有限公司是“淮安市龙龙游城”项目的房房地产开发发公司，公司已集集中所有的的精英，为“淮安市龙游城”项目建立了高素质、科学化、专业化的管理团队。截至20112年3 月311 日，公司现有员工20 人，平均年龄35 岁，其中：硕士生2人，占10

13、%；本科生10人，占50%；大专生8 人，占40 %；高级职称3 人，占15%；中级职称5 人，占25%。高素质的员工队伍为企业打造高品质的项目及不断向前发展打下了坚实的基础。2.1.22融资公司司实际控制制人简介住所南京市市鼓楼区湖南路231号七七层法定代表人人姓名黄卫卫真公司类型有有限公司(自然人控股)注册资本88,0000万元实收资资本8,0000万元元经营范围实实业投资、房地产投资及资产管理；经济信息咨询服务。成立日期期20033年9月29日营业期限22003年年9月29日至2023年9月28日止房地产产开发资质质二级（曾经有后放弃）江苏诚泰投投资集团有有限公司董事长长王北城男，汉族，

14、浙浙江温州人人，现年35岁，中中共党员，本本科学历。1995 年7月毕业于浙江乡镇工业学校“工业与民用建筑设计”专业，之后分配配在浙江省省瑞安市瑞瑞建建筑设设计所从事事工业与民民用建筑设设计工作，期间先后在浙江大学和中国石油大学修完大专和本科学历。1998 年开始涉足房地产投资。2008年12月整合公司资源，将江苏诚泰房地产投投资发展有有限公司更更为现名并并担任董事事长。在公公司发展中中积极参与与各种社会会公益活动动，多次受受到党中央央及地方领领导亲切接接见与鼓励，20009年被中国青年报誉为商业步行街开发领域的领跑者。目前担任中国青年企业家协会副秘书长长、人民日日报大地理事会常常务理事、中中

15、国城市商业网网点建设管管理联合会理事、江江苏省青商商会副会长、南京市鼓楼区政协委员、南京市温州商会常务副会长等社会职务。其中：任职时间间：2001年-20033 年任职单位位：仪征亚泰房地产开发有限公司担任职职务：董事长开发项项目：江苏省仪征市国庆路商业步行街项目简介：仪征市国庆路商业步行行街是公司司在扬州全额投资资的一个商商业地产项目。步步行街位于仪征市商业中心国庆路，全长500 米，街宽20 米，占地32,500平方米，总建筑面积约4 万平方米，总投资1.66 亿元。项目于20002年11 月开工，2003年12 月开街营业，现在已成为仪征市最繁华的商业街区。任职时间间：2001年-200

16、44 年任职单位位：连云港诚泰房地产开发有限公司担任职务：董事开发项目：江苏省连云港市东海晶都商业广场项目简介：东海步行街晶都广场项项目是由连连云港诚泰房地产产开发有限限公司和中房集团团瑞安房地产开开发有限公公司共同投资，由由连云港诚诚泰房地产开发发有限公司司负责开发建设。项项目总占地地77.227亩，总建筑面积59,6377平方米，项目由一条步行街和一个商业广场组成。总投资2亿元人民币。项目于2002年9月开工，2003年12月31日交付。现已成为东海县最繁华的商业购物街区。任职时间间：2003年-20055 年任职单位位：江苏正泰房地产开发有限公司担任职职务：董事长开发项项目：江苏省南京市

17、正泰大厦项目简介：正泰大厦项目位于南京市鼓楼区定淮门大街与江东路交汇处，占地面积19亩，总建筑面积6.6万平方米，总投资3亿元人民币，于2006年1 月1 日交付使用。任职时间间：2005年-20088 年任职单位位：淄博瑞泰置业有限公司担任职务务：董事长开发项项目：山东省淄博市大都会商业街项目简介：大都会商业街位于山东淄博市临淄区市场路，全街长600 米，占地70亩，总商业建筑面积4.5万平方米，总投资2亿元人民币。项目于2008年10月1日全面开街，成为淄博市顶级的商业购物中心的街区。任职时间间：2006年-至今任职单单位：南京百富商贸有限公司担任职务务：实际控制人开发项项目：江苏省南京市

18、百富运动城项目简介：百富运动城位于南京市繁华的湖南路商业街，总建筑面积10,000平方米米，商场面积4,500 平方米，酒店面积5,500平方米，商场主要经营中外知名的运动系列品牌，酒店由上海如家酒店承包经营，2006年销售额达7,0000 万元人民币。任职时间间：2007年-至今任职单单位：淮安诚泰房地产开发有限公司担任职职务：实际控制人19 / 48开发项目：江苏省淮安市龙游城（拟开发）项目简介：淮安市龙游城已取得国国有土地使使用证和建建设用地规规划许可证，正正在融资准备开发。购买时间间：2007年土地使用用权人：王王北城房屋屋所有权人人：王北城城坐落：江苏苏省南京市鼓楼区阳光广场8 号（

19、拟开发）项目简介：阳光广场8号位于南京市鼓楼区龙江板块，西边为龙江体育运动中心以及金润发超市，东边为阳光广场绿地，南边为草场门大街,地理位置十分优越，项目占地5,0000平方米，计划总建筑面积约4万平方米，计划总投资3亿元人民币，建成后将成为龙江板块的标志性建筑。江苏诚泰投投资集团有有限公司江苏诚泰投资集团有限公司前身为江苏诚泰房地产投资发展有限公司，20033年9月29日成立于江苏苏省南京市，曾具有房地产开发二级资质，2008年12 月更为现名。集团注册资本8,000 万元，主主营实业投投资、房地产投资资、资产管管理、经济信息咨咨询服务等等业务，是中国步步行商业街街工作委员会会员单位，股东为两个自然人，其中：彭炎炎（实际控制人之岳母）出资比例85%，黄卫真（实际控制人之夫人）出资比例15%。集团的实际控制人为董事长王北城先生。近十年来，集集团先后在在扬州市、连云云港市、南南京市、淄博市市等地成功功开发了商业街、主主题