荆州白云物业管理项目投标书17714.docx

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1、郑重申明 本本投标书内容容涉及我公公司和荆州州*房地产开开发公司合合作的商业业机密，仅仅对有合作作意向的荆荆州*房地产产开发公司司公开。本本公司要求求荆州*房地地产开发公公司收到本本物业管理理项目投标标书时做出出以下承诺诺： 一、 本投标书仅仅供荆州*房房地产开发发公司在决决策“白云绿水水”物业管理理合作单位位时使用。 二、 妥善保管本本项目投标标书方案，未未经我公司司同意，不不得以任何何理由、任任何形式向向第三方公公开本预算算方案内容容。否则，我我公司将保保留因此对对我方名誉誉及经济上上可能造成成损失的索索赔权。三、 若本策划书书未被贵公公司采纳，则则我方将予予以收回。 特此申明！上海*物业

2、管管理发展有有限公司 二零零零四年三三月二十一一日摘 要根据白云绿绿水小区的的建筑设计计标准、详详细物业管管理服务需需求分析、荆荆州*房产开开发公司对对本项目物物业管理的的要求，我我公司为白白云绿水小小区项目提提供一站式式专业无忧忧物业管理理服务，着着重于管理理服务的每每一个细节节，满足广广大业主的的各种需求求，以上海海发达地区区卓越的物物业管理理理念、先进进的物业管管理方式创创造“安全、整整洁、舒适适、文明、”的居住环境。*物物业现所涉涉及的物业业管理项目目包括写字字楼、居住住小区、大大型工业厂厂区、综合合商务楼宇宇等，有较较长时间的的管理经验验积累，从从中总结出出了大量优优秀的物业业管理经

3、验验。并严格格按照ISSO90000：20000版的的要求，在在公司内部部建立一套套规范、系系统、实用用、高效的的质量管理理体系，同同时形成了了完善的服服务模式，能能够成为为为白云绿水水小区提供供规范化、人人性化、合合理化、质质量化的物物业管理服服务的有效效保障我公公司系上海海绿地集团团旗下的专专业物业管管理企业，是是中国物业业管理协会会理事成员员之一，同同时也是上上海市物业业管理协会会理事成员员，我公司司热诚希望望与各大房房产开发公公司、业主主委员会等等客户进行行精诚合作作。我公司司现在热诚诚开发内陆陆市场，在在荆州市能能有机会与与荆州*房产产开发公司司进行合作作我公司深深感荣幸，相相信我公

4、司司以上海专专业的物业业管理服务务和知名的的品牌能够够对白云绿绿水小区的的开发提供供更为尽美美的物业服服务，对项项目的销售售和以后的的管理给予予更多便利利，对开发发商的品牌牌培养起到到强有力的的帮助。我我公司决意意在荆州市市发展二线线品牌，如如果我公司司与荆州*房房产开发公公司能够达达成协议合合作，使得得我公司在在荆州有立立足的第一一个项目，在在此种情况况下为以后后长远合作作着想并表表示我公司司的合作诚诚意，我公公司将对白白云绿水项项目不做利利润要求。我公司将白白云绿水小小区的管理理标准定位位为专业物物业管理，提提供物超所所值的物业业管理服务务。经测算算，本项目目的开办费费为2377111.0

5、0元，管管理费为00.5元/平方米月，此外外另需要管管理用房2224平方方米由开发发商无偿拨拨给。包括括：管理处处办公室880M2、停车场场办公点220 M22、安保队队办公室220 M22、维修班班办公室220 M22、员工宿宿舍生活用用房60 M2，此外仓仓库24 M2前 言首先感谢荆荆州*房产开开发公司对对我公司的的信任，我我公司对本本次合作机机会非常重重视，将全全力以赴，力力争把握住住这次机遇遇，希望能能够充分展展示上海*物物业管理发发展有限公公司在荆州州的形象。我我公司系上上海专业物物业管理企企业，有多多年的物业业管理的经经验，管理理的物业类类型众多，我我公司亦在在江西、吉吉林等省份

6、份与其他房房产商进行行合作，开开设了分公公司。我公公司截止22003年年底其全权权委托管理理的管理面面积就达到到了2000多万平方方米，这个个数字不包包括顾问管管理的面积积。由我公司管管理白云绿绿水小区，能能够在管理理和运作上上充分发挥挥出新理念念、新模式式的优势，为为业主提供供值得信赖赖的物业管管理服务，使使得*房产能能够比其他他房产商更更领先一步步。我公司司是严格按按照ISOO90000：20000国际质质量管理体体系提供物物业管理服服务的企业业。我们深深信，在荆荆州*房产开开发公司的的支持和关关心下，“*物业”和“白云绿水水”的结合，一一定能在更更大程度上上提高楼盘盘品质，确确保给白云云

7、绿水小区区带来一种种新都市社社区生活居居家的概念念，确保白白云绿水的的业主们购购置物业保保值、增值值。*物物业承诺：在物业建建筑阶段，*将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面，结合物业定位及施工进度因素，提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后，委派有高档物业管理经验的物业经理，驻场负责该物业的日常管理。*总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促，以按*的物业管理理念进行日常的物业管理，并在高效有序管理的基础上，开

8、展一系列符事物业性质的有特色的服务，以真正体现高品质国际化物业的意义。本投标书仅仅针对已在在建的白云云绿水小区区提出初步步的物业管管理管理方方案，将作作为今后开开展物业管管理工作的的基本执行行框架，更更为详尽的的管理实施施计划将在在签订物业业管理合同同后提出。由由于时间紧紧促，资料料尚不够详详尽，本方方案若有遗遗漏和疏忽忽，敬请原原谅！二、公司简简介上海*物业管管理发展有有限公司专专业从事中中高档商品品住宅、小小区、办公公楼宇、商商场、酒店店式小区等等综合性物物业项目的的全权委员员物业管理理、物业顾顾问服务及及驻场物业业顾问服务务业务，服服务内容还还涉及房产产咨询、商商务咨询等等方面；*物物业

9、以规范范、周到、守守信、高效效为企业宗宗旨，崇尚尚服从、自自信、自律律、进取的的企业精神神。*物业由由上海*物业业发展有限限公司经改改制，由上上海*集团团控股、多多方投资并并和加拿*物业服服务（上海海）有限公司司合作组建建。是中国国物业协会会、上海市市物业协会会理事单位位。并已通通过英国皇皇家SGSS公司审核核认证取得得SIO9900120000质量管理理认证。*物物业全方位位体现现代代物业管理理理念，崇崇尚以人为为本、生态态平衡的管管理服务本本质，追求求“高标准服服务、大众众化收费、可可持续发展展”，维护社社会、业主主、企业三三方利益。*物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作，结合

10、国内业户的实际需要，利用*前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设阶段开始，通过全方位的物业管理服务，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议，协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业管理打下扎实的基础。*物业集团*物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理合同签订100余万平方米，管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在上海、*已成功管理上海*城、世纪*、*世家、

11、*小区、*城市花园、*新城等物业、*名人坊、*苑等，另已在江西*、吉林*设立了子公司。*致力于开拓、发展上海及国内的物业管理市场。*物业董事长*，副董事长、总经理*，副总经理*，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展；*将给您带来欣喜。现时*物业的的管理项目目一览表序号物业名称物业性质管理性质物业地点1*物业小区物业管理上海市2物业小区物业管理上海市3商 务 楼楼物业管理上海市4物业小区物业管理上海市5物业小区物业管理上海市6物业小区物业管理上海市7物业小区物业前期顾顾问上海市8物业小区驻场顾问管管理上海市9物业小区物业管理上海市10小区/住宅宅前期物业顾顾问南昌市

12、11别 墅前期物业顾顾问南昌市12别 墅前期物业顾顾问上海市13物业小区物业管理上海市14商 场物业管理上海市15综合小区前期物业管管理长春市*目目前管理的的部分项目目简介：项目名称： *世纪城城-上海*发 展 商商：上海*置业有有限公司地 址： *区区*路3533弄项目特色： 近200万平方米米高层、小小高层综合合高档住宅宅区，会所所、智能化化系统配置置完善，以以“水生态、环环保、智能能”为特色。项目名称：南昌*园园发 展 商商：上海*集集团*置业有有限公司地 址：江江西南昌市市*新区*路项目特色：二十多平平方米高尚尚住宅，地地处红谷滩滩中心区域域，与南昌昌市政府毗毗肩而居，荣荣居帝五将将相

13、之气。项目名称：*大厦厦开 发 商商：上海*房地产产开发有限限公司地理位置：*区*路2*1号项目特色：近五万平平方米智能能化大厦。集集办公、商商场、餐饮饮为一体，智智能化系统统配置完善善，体现现现代城市浓浓郁气息。项目名称：*城-*发展商：上上海*地置置业有限公公司地 址：上海海市*区*路*弄项目特色：三十万平平方米高层层住宅、市市中心三万万多平方米米的生态大大花园，六六万平方米米社区购物物中心，双双语幼儿园园，体现高高尚品位生生活。项目名称：*山庄发展商：上上海*集团团*置业业有限公司司地 址：江西西*市*路1100号项目特色：又名海上上忆墅，近近四十万平平方米、11500多多栋联排、双双拼

14、、独立立形态不一一的各式别别墅，承袭袭百年建筑筑精华，依依山傍水，遥遥望八大山山人，艺术术与生活的的连贯音律律，精致、舒舒雅的房间间户型，体体现高品质质生活。项目名称：*城-*发 展 商商：上海*置业有有限公司地 址：*区区*路3666弄项目特色：近20万万平方米高高层住宅，会会所和智能能化系统配配备完善，以以“水生态，环环保，智能能”为特色。三、*物业服服务一、高标准准管理原则则物业管理是是一项以服服务为本质质，以管理理体现服务务的工作，*在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。*在按物业类

15、别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。a）服务态态度热情物业管理属属服务性行行业，管理理公司的员员工应以发发自内心的的真诚笑容容为用户热热情服务，尤尤其应做到到文明礼貌貌、语言规规范、谈吐吐文雅、遵遵时守约、衣衣冠整洁、举举止大方、动动作雅观、称称呼得当。b）服务设设备完好良好而完善善的硬件设设施是实现现高水平物物业管理的的先决条件件。物业管管理中的服服务设备包包括房屋建建筑、机械械设备、卫卫生设备、通通讯设备、交交通工具、电电器设备等等等。对这这些设备要要加强管理理、精心养养护，使之之始终处于于完好状态态，降低设设备故障率率。c）服务技技能娴熟服务技能

16、是是物业管理理从业人员员在服务管管理中应该该掌握和具具备的基本本功。除了了应具有良良好的服务务意识外，更更重要的是是员工应具具备较好的的业务素质质，如工程程人员应具具备过硬的的设备维护护技术，财财务人员应应具备丰富富的管理知知识，保安安人员应具具备过硬的的治安消防防本领等。d）服务项项目齐全除了搞好物物业管理综综合服务收收费所包含含的必要服服务项目外外，物业管管理公司还还应努力拓拓展服务的的深度和广广度，努力力开展各种种能满足用用户需要的的特约服务务和便民服服务，使用用户享受到到无微不至至的关怀和和尽善尽美美的服务。e）服务方方式灵活物业管理除除了做到规规范管理、依依法管理外外，还应设设身处地

17、地地为用户着着想，努力力为用户提提供各种灵灵活的服务务方式，切切忌死板僵僵硬的管理理，应尽可可能在办事事手续、营营业时间、服服务范围等等方面给用用户提供方方便。f）服务程程序规范服务程序是是指服务的的先后次序序和步骤，它它看起来无无关紧要，实实际上却是是衡量物业业管理水平平的重要标标准之一。如如电话接听听程序、设设备操作程程序、装修修审批程序序、清洁程程序等都要要严格按次次序一项接接一项、一一环扣一环环，不可随随心所欲、杂杂乱无章。g）服务收收费合理物业管理属属有偿的服服务行为，用用户不交管管理费而享享受服务是是不现实的的。而*公司司制定的物物业管理费费收费标准准系根据物物业实际和和提供服务务

18、的内涵确确定，以“大众化收收费、高标标准服务”为原则；公司开展展的特约服服务和便民民服务也以以满足用户户需要为目目的，以“保底微利利，以支定定收”为原则。h）服务制制度健全*将将根据物业业实际制定定并健全一一整套规范范、系统、科科学的服务务制度，以以确保为用用户提供稳稳定的服务务。这些制制度将体现现清明有序序、易于操操作的特点点。i）服务效效率快速服务效率是是向用户提提供服务的的时限。在在“时间就是是金钱，效效率就是生生命”的时间价价值观下，服服务效率高高不仅能节节省时间，而而且能为用用户带来利利益，*将努努力提高员员工素质，减减少工作环环节，简明明工作程序序，缩短办办事时间，提提高服务效效率

19、。二、*的物业业管理*目目前已承接接国内多个个全权管理理内销高档档楼盘，尤尤其对居住住类物业建建造阶段的的前期介入入、物业管管理的筹备备工作、管管理收支的的预算和结结算、物业业的验收和和移交、业业户二次装装修管理等等业务、日日常物业管管理、客户户服务、会会所管理等等方面，均均积累了很很多成功的的经验和教教训，目前前我司管理理的经验在在对金利达达花园的物物业管理中中将得到更更出色发挥挥。1、*物业的的前期介入入*对对每个物业业项目的前前期顾问工工作中都会会本着认真真参与、积积极建议、专专业咨询等等工作准则则，即全面面的向贵司司就下列方方面提出一一些建议（因因白云绿水水建设的基基本资料不不够详细，

20、故故我司只做做拟定方案案）：机电设施顾顾问:顾问基本拟拟定内容：前期介入及及巡视后通通常需跟进进事宜：为使用及管管理者方便便，节约日日常运行费费用 公共照明灯灯具、布线线和开关的的合理选用用的设置； 重大设备的的选用和购购货合同条条款的拟定； 电气设备和和供配电系系统设计与与施工； 给排水系统统设计与施施工； 各种门锁和和钥匙的选选用； 消防设施的的设计与施施工； 24小时热热水供应系系统的设计计与施 工等等； 所有公共布布线应更为为简洁，应应便与业 主二次装修修改装及日日后物业方方维护保养养； 门锁安装时时应考虑更更为安全，防防止门重锁锁轻现象发发生； 给排水管地地下一层转转接管就从从材质牢

21、固固方面选材材，防止水水压过大或或重物下落落时击损，从从而引起不不必要改建建投入。 部分楼道消消防通道可可能会过窄窄，如再在在此安装墙墙式消防栓栓后，其间间距离也 不足消防法法规规定之之1.5米之之安全距离离等； 其他建议略略。建设设计顾顾问:顾问基本拟拟定内容：前期介入及及巡视后通通常需跟进进事宜： 使用及管理理者方便，保保持物业形形象 围墙和大门门的设置； 监控中心及及安保岗亭亭的设计与与施工； 单元户型及及实用功能能； 建筑物外立立面的控制制； 公共环境装装饰和绿化化的布置； 各种标志牌牌选用； 大堂接待台台的布置； 物业管理用用房的设计计和施工； 预留家用空空调穿墙孔孔和室外机机座位置

22、的的确定 已完成之单单元应与还还在施工的的区域隔离离开，并由由施工他包包单位做好好该区域安安全、消防防、卫生、产产品保护等等方面工作作，以便更更好等待竣竣工验收。 个别单元门门厅设计会会过于繁烦烦，如玄关关墙之设计计问题易造造成日后一一次装修或或改建时主主要拆除对对象。这样样即会增加加物业日后后管理时建建筑垃圾的的产生量也也增加了开开发商的投投资成本。 空调外机预预留位置不不当，主要要是户外机机放置位置置、热量排排放朝向、预预留架大小小等。 外墙是否易易于攀爬，租租户日后可可能会因此此为借口安安装防盗铁铁栏，从而而有损物业业外墙美观观等。智能系统顾顾问:顾问基本拟拟定内容：前期介入及及巡视后通

23、通常需跟进进事宜： 人防+技防防的理念，强强调社会化化服务 闭路电视防防盗监控系系统 电子巡更系系统 车库管理系系统 公用设备监监控系统 访客楼宇对对讲系统 背景音响和和应急广播播系统 卫生电视接接收和有线线电视系统统 综合布线系系统 宽带接入和和上网方式式等 小区综合布布线系统应应保证端口口的预留量量，应从住住户人群的的不同需求求考虑各类类接入线的的预留口。如如：有线通通、电信、联联通等通信信线的接入入预留。 公共区域监监控设施设设备的位置置应做合理理的安排，对对一些路段段易被车辆辆碰撞的区区域就先设设置防冲撞撞栏。 车库管理系系统的可操操作性要强强，从管理理成本及维维护成本中中考虑，特特别

24、车库控控制系统的的购置应多多从维修保保养方面加加以控制。 其他建议略略。跟进施工过过程:顾问基本拟拟定内容：前期介入及及巡视后通通常需跟进进事宜： 维护发展商商和业主利利益，保证证施工 质量 发现可能存存在的隐患患 施工对以后后维修保养养是否有影影响 提供成品保保护措施建建议 收集设计和和施工文档档资料 协助检查建建筑施工和和设备安装装的 质量 提供操作培培训要求 提供备品备备件要求 提供竣工图图纸递交要要求 提供操作手手册递交要要求 技术资料递递交要求等等 地下车库的的进出口的的坡度上的的防滑设 施应应在施工前前予以考虑虑，目前一一些项目在在后期简单单用水泥加加置防滑条条或辅设地地砖的做法法

25、与日后车车辆行驶及及管理维护护不利，建建议施工时时向下开防防滑槽，这这样即可节节约成本投投入，也可可增加防滑滑系数。 现工地管理理方通常会会对施工现现场的安 全管管理、施工工人员生活活区域的卫卫生等方面面管理还比比较薄弱。巡巡视中也经经常会发现现：工地上上未着安全全帽人员较较多；各类类施工材料料及配件堆堆放随意；工人生活活区域与施施工区域太太近且没有有太多防护护措施，如如有高空附附物很容易易就会砸至至生活区晾晾晒衣物或或行走的工工人。 施工方对产产品保工作作不到位，如如：已安装装的铝制门门窗产品保保护、墙面面大理石污污迹渗入等等。 其他建议略略。物业销售配配合:顾问基本拟拟定内容：前期介入及及

26、巡视后通通常需跟进进事宜： 通过物业品品牌及销售售配合，使使物业销售售更上层楼楼 提供国际及及国内的房房产租售信信息 参加物业管管理介绍会会 培训售房人人员解答物物业管理问问题 提供物业管管理宣传资资料*背景 介绍绍 从物业管理理的角度审审核预售合合同 将物业管理理的有关规规定制成合合同 附件 参加各种庆庆典/活动动 探讨解决各各种销售中中遇到的管管理 问题题等 通常我司会会在开发商商在小区销销售初亦在在贵司售楼楼处派驻保保安人员值值勤，此岗岗位不但维维护售楼处处安全外，我我们配合销销售人员适适时的向求求购或有来来访人员进进行房产介介绍。同时时还会积极极的参与并并承担贵司司可能参加加的各种房房

27、展会上人人的安全保保卫工作。以以我司多次次其他项目目的经验，均均得到了相相关的员的的好评。 其他工作，我我司亦会根根据贵司之之销售 进度度全力配合合。2、*对白云云绿水的实实质物业管管理时的各各项保障物业管理筹筹备工作简简介俗话说：“三军未动动，粮草先先行”。就是说说，我们做做任何事之之前，都必必须有仔细细、精准的的计划。根根据我司多多年的管理理经验，我我司亦将在在白云绿水水实质管理理前配合贵贵司按工程程进度，更更详尽的制制定如下的的筹备工作作计划： 编制物业管管理月收支支预算 制定物业管管理人员架架构 制订各项物物业管理制制度 准备各种物物资装备 进行员工入入职培训 制定各种物物业管理方方案

28、等物业管理各各项支出所所占比例为让贵我双双方就管理理项目的各各项成本支支出更明确确，现我司司将物业管管理日常支支出构成比比例发下图图例出，供供贵司参阅阅：准备各种物物资装备根据我司以以往之管理理经验，我我司亦以会会在物业进进驻前准备备物业管理理需要的各各种物资装装备，以保保障物业各各项工作的的顺利开展展。如下： 提供符合物物业具体情情况的物业业管理软件件 提供与公司司邮件服务务信箱软件件 购置各种办办公家具和和设备 定制首期制制服和雨具具 购置警械和和安保用品品 购置各种设设备、工具具和维修用用品等制定各种规规章制度我司还将综综合国内同同类物业之之管理经验验，根据金金利达花园园之特点，制制定符

29、合物物业情况的的各种管理理规章和制制度，如下下： 住户手册 办公室管理理制度及物物业设备管管理制度 清洁和灭虫虫标准及停停车场管理理制度 物业验收规规程及治字字和消防管管理制度 二次装修管管理制度及及表格表式式 人事、行政政、和财务务管理制度度 会所管理和和有偿服务务制度 紧急事件的的处理程序序 投述的处理理程序等完成员工入入职培训为保证金利利达花园的的服务水准准，我司亦亦会对所有有员工，更更针对性的的根据他们们的不同工工种进行不不同的入职职前培训，并并加以考核核。如下： 物业验收程程序 二次装修管管理 工程设施管管理 物业财务动动作 物品管理制制度 物业管理基基本概念 员工守则和和岗位职责责

30、 *、高高力、房产产开发公司司的背景和和企业文化化介绍 员工行为、礼礼仪规范及及队列操练练 投诉处理技技巧及紧急急事件处理理程序等制定各种物物业的管理理方案因小区内管管理类型的的管理服务务区域，所所以我司亦亦会按物业业情况制定定各种物业业管理方案案，使之服服务更细致致、更人性性化、规范范化。如下下： 物业验收方方案 物业保安方方案 物业清洁、灭灭虫和绿化化养护方案案 工程设施维维修保养方方案 财务运行方方案 人事管理方方案 物业服务方方案 交通和停车车管理方案案 小区活动方方案等物业管理的的其他筹备备工作 建立与政府府有关职能能部门的联联系 申报其他有有关收费标标准 定制员工制制服 落实和布置

31、置管理处办办公用房 跟进物业内内的系统和和设备调试试开通 物业设施设设备验收移移交 招标确定物物业保险公公司等3、*对白云云绿水的人人文管理上海物业管管理在中国国的物业管管理行业中中已经积累累了很多的的经验，相相对而言，湖湖北的物业业市场还处处在发展阶阶段，我们们的管理模模式在湖北北要争得更更多人的认认可。如今今，随着物物业行业已已进入全面面市场化发发展，为了了使*公司在在这个竞争争市场中站站住脚跟，使使公司的管管理水平更更上一个台台阶，使所所有的业主主认可我们们的管理，我我们将在小小区内提介介“以人为本本”的人性化化服务管理理，使居民民真正体会会到家庭的的温馨并领领略到生态态和谐的氛氛围。物

32、业业管理中保保安、保洁洁、维修等等工作只能能算作是物物业日常基基础工作，我我们的完成成它的同时时，还要不不断创新、不不断完善自自我，提高高我们的服服务水分准准。“服务”是我们必必不可少的的立足点、“卖点”，不再是“单一的”基础服务，我们会去满足或使更多业主理解我们的服务。在“服务”中，我们们亦会提高高人与人间间“沟通”效率。我我司在经过过与业主间间的沟通，更更多的了解解他们的想想法、需求求后，配合合“人性化”的物业服服务及管理理，就能拉拉近与业主主间的距离离，增强物物业管理公公司、物业业从业人员员与广大业业主之间亲亲和关系，也也能获得更更多的尊重重和认同。业业主的真心心参与及我我们真诚有有效的

33、工作作，更能保保障对受托托物业的长长效管理，使使之增值及及保值。做到以上这这点，我们们会有针对对性的根据据贵司及*的的管理理念念去结合小小区的人文文特点，从从而建立起起小区的人人文环境。社社区的美丽丽、人（服服务才与被被服务者）的潜在素素质升华及及管理的艺艺术一定要要靠我们不不断的培养养、完善，而而这些正是是蕴涵在“服务”中。我们们在接管项项目后的首首要任务就就是利用各各种手段及及方法去收收集所有业业主的基础础资料，如如：在业主主入户时，通通过业主办办理入户手手续，了解解各位业主主的家庭情情况、文化化素养及各各项爱好等等情况；在在日常管理理中，走访访业主，听听取业主对对小区管理理、服务等等方面

34、需求求和意见，同同时在日常常工作中以以微笑服务务换取业主主对物业工工作的理解解，用真诚诚去感化业业主，用效效率去解决决问题。在在通过与业业主的沟通通，了解各各位业主对对小区建设设的有效建建议及小区区其他信息息的反馈。这这样，我们们就能为以以后小区文文化建设建建立完整的的档案。在这些基础础工作衬托托下，我们们还可以通通过小区公公共区域的的告示牌、宣宣传栏等，张张贴或发放放一些科普普知识的宣宣传资料。如如：物业管管理小知栏栏目；家庭庭医疗卫生生常识；每每日一道菜菜的烧法；安全防盗盗知识；活活动通告等等内容，使使广大业主主每日进出出小区和楼楼道时都能能看到这些些小知识、小小常识，给给他们的生生活带去

35、一一点帮助，也也能使业主主看到物业业公司处处处在关心着着他们。在业主入住住率85%时，物业业公司就会会有计划地地搞一些大大中型的文文体娱乐活活动，如健健身操、书书法摄影展展、花卉展展示、消防防学习等等等；我们还还会根据小小区现有的的设施器材材开展一些些体育有奖奖比赛等活活动，在业业主入户一一周年之时时或重大节节日到来时时，将在小小区中组织织节目，布布置公共场场地及沟通通业主与物物业公司共共同参与庆庆典活动。通通过这些活活动，增加加物业公司司与小区业业主之间的的凝聚力，提提高物业公公司在小区区的工作业业绩，为物物业公司品品牌建立良良好的工作作基础。通通过对整个个小区的“服务”，我们可可以完善社社

36、区的人文文建设，融融入上海的的海派城市市的特点，用用我们的真真心换取业业主对我们们的理解，用用社区人文文的建设给给广大业主主一个称心心、舒适、美美丽的“人性化”大家庭。4、*的日常常物业管理理简介物业的安全全保卫和管管理对所有业主主及开发商商来说，一一个区域的的治安状况况好坏，将将直接影响响到他对这这个区域的的看法，从从著名心理理学大师-马斯洛先先生的“人生需求求定律”也可反映映，人们对对安全这一一最基本的的需求是多多么看重。所所以，对*来来说，安全全管理就是是我司的最最根本的工工作。我们们提倡：“没有安全全，就没有有一切”。通过不断的的对员工的的培训、对对业主的宣宣传、反复复对安全防防范的认

37、知知、社区及及周边区域域的联防及及技防设施施的养护等等，全面做做好“群防群治治”全员化安安全管理工工作。真正正做到小区区安全、安安定、有序序。 采用人防加加技防安全全保卫措施施 小区人行进进出口实行行24小时时保安服务务 在车库出入入口等重点点部位设岗岗值守 建立小区公公共区域224小时保保安巡逻制制度 用好并维护护好先进可可靠的保安安技防措施施 制订并落实实完善的小小区内安全全防范宣传传工作 保安人员培培训后上岗岗等物业的环境境维护和管管理我司将综合合已接管项项目之良好好管理经验验，根据白白云绿水小小区之特殊殊性质，制制定行之有有效的短、中中、长期的的小区环境境保护计划划，力求使使小区较之之

38、上述二个个项目在此此方面的管管理更进一一层，给各各阶段入户户业主都有有一个良好好的影响，使使小区时刻刻保持优美美、清洁和和舒适的环环境。 实行标准化化清扫保洁洁 建筑、生活活垃圾时产产时清 特定区域定定期清洗外外墙 定期清洗水水箱 公共区域无无随意堆放放杂物和被被非法占用用 物业内的设设施设备、机机房等保持持清洁 做好节日布布置 精心维护绿绿化等物业的设施施维护和管管理物业内的设设施作为小小区运作心心脏部位，能能否长期保保持完好，是是一个物业业生存的关关键。我司司将严格按按国家优秀秀小区评比比要求，对对小区内所所有设施设设备进行日日常养护，并并对所有使使用人群加加以宣传，以以提高广大大从业人员

39、员及业主的的共同爱护护，使之生生命力更长长久，我司司之设施长长效管理更更全面。 制定完善的的操作管理理制度 建立台帐和和维护登记记制度 建立短、中中、长期的的维护保养养计划 严格业户的的二次装修修管理 建立物业报报修、修理理和回访程程序 建立工程人人员的岗位位责任制及及培训制度度 建立物品和和工具等管管理制度等等物业的交通通秩序管理理其实小区内内交通管理理的好坏，也也直接影响响到业主或或来访宾客客对小区物物管的认同同感，根据据我司多年年来的管理理经验，我我司亦会针针对白云绿绿水小区之之特殊性质质，车库内内非机动车车较多的情情况，制订订出一系列列可操作性性强的管理理方案，以以保障小区区内机动车车

40、/非机动动车行车、停停车等交通通的有序及及通畅。 根据物业情情况，建立立交通管理理制度 确保外围广广场、道路路及车库内内交通通畅畅 物业内我车车辆乱停乱乱放现象 车库管理设设施保持运运行正常 各种道路和和交通标志志完好等5、*物业的的服务标准准*的的宗旨是：规范、周周到、守信信、高效；这就是我我们对所有有业主/开开发商的承承诺，因为为我们永远远追求最好好。热线/报修修/监督电电话铃响三声，必必有应答；先报家门，后后说请讲；态度和气，语语言亲切；记录完整，件件件落实。客户报修礼貌召唤，认认真记录；形式多样，方方便客户；昼夜值班，专专人接待；挂牌上岗，热热情服务；准确登记，及及时处理。服务规范上门

41、服务，佩佩带工卡；预约时间，必必须遵守；修理完毕，清清扫现场；用户验收，及及时回访；明码标价，收收费合理。电梯管理电梯运行，证证卡齐全；规范操作，定定期检修；备用电梯，随随时能开；遇到故障，及及时修理。业务接待热情主动，办办事公道；上岗时间，佩佩带工卡；礼貌接待，接接章办事；手续齐全，现现时办理；政策不符，讲讲清道理；访问客户，听听取意见；来信来访，及及时处理。三、*的客户户方针客户满意度度调查客户的满意意程度对该该物业的物物业管理成成败与否是是最为至关关重要的事事项。我们们认为客户户的满意度度的衡量需需建立在不不同的层面面上，以确确保客户服服务工作无无论在宏观观上还是具具体细节上上均得到改改

42、善。客户户满意度调调查不光会会提示物业业管理工作作在哪方面面有所不足足，同时亦亦能将一些些方面的长长处带到其其它需要改改进的方面面。促进客客户满意度度的因素有有如下： 服务表现达达到议定水水平 对问讯或投投诉的响应应时间 员工素质 沟通的充分分与否 成本控制效效果 与客户公司司间的关系系 灵活并适应应变化的物物业管理动动作机制 文件资料是是否完备等等*将将每年进行行业户的满满意度调查查，以获得得宝贵的客客户反馈以以及对该物物业的物业业管理服务务水平的评评价。调查查的结果在在分析统计计后，将直直接被用于于该物业的的物业管理理水平的提提高。四、物业管管理筹备工工作的内容容（1）确定定物业管理理费收

43、费标标准*根根据以往的的物业管理理经验，针针对项目实实际情况，以以各时间段段和各种收收费标准做做出比较准准确和切合合实际的测测算，为发发展商确定定物业管理理收费标准准提供依据据。一旦发发展商确定定收费标准准后，*将与与当地物价价局取得联联系并建立立良好的关关系，确保保在最快的的时间内，通通过申报审审批程序，并并最终获得得批准。（2）安排排和招聘管管理人员*目目前已有许许多全权物物业管理项项目，可抽抽调部分骨骨干到项目目任职，只只需从社会会上招聘少少量空缺的的管理岗位位及一定数数量操作岗岗位的员工工。由于物物业管理处处的骨干员员工，均在在*工作了一一段时间，因因此，在最最快的时间间内建立物物业管理处处的员工，熟熟悉*和发展展商的管理理要求，可可迅速开展展物业管理理工作，并并达到较高高的管理水水平。（3）完成成物业管理理人员入职职培训*将将根据首期期入住小区区的户数，制制定合理的的物业管理理人员架构构。在人员员到位后，*利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工