物业顾问的工作手册33547.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.顾问工作手手册Consuultannt Maanageementt Hanndboook宏泰物业发发展有限公公司Honesst Prroperrty DDevellopmeent CCo., Ltd目 录1.0 人员构架架及编制说明明1.1 架构编制制说明1.2 工作概况况1.3 顾问工作作周期1.4 初期顾问问管理阶段段1.5 前期顾问问内容细化化及调整阶阶段1.6 前期顾问问建议实施施阶段1.7 全面物业业管理顾问问1.8 现场勘查查1.9 例会1.0

2、人员架构及编制说明明工程管理保洁管理综合管理财务管理客服管理档案行政管理保安管理1.1 架构编制说说明（暂定定人员）综合管理： 档案、行政政管理： 工程管理：财务管理：客服管理：保洁管理： 保安管理： 1.2 工作概况根据物业的的类型和特特点，针对对性地对管管理模式提提出优化方方案，内容容包括：初初期顾问阶阶段、前期期顾问内容容细化及调调整阶段、前前期顾问建建议实施阶阶段、全面面物业管理理顾问四个个阶段。1.3 顾问工作作周期：共共一年1.3.11初期顾问问阶段计：3个月工程管理顾顾问内容计计：2周确立顾问内内容计：1周财务管理：3周物业管理标标准化文件件：1周1.4 初期顾问问阶段1.4.1

3、1 工程管理理顾问内容容A 工程图图纸、资料料收集a) 土建建结构部分分 主体结结构、负载载、功能、安安全系数u 墙体保温、外外墙结构、防防水、防火火u 内外交通设设施、运输输、通道设设计、地下下室构造u 公共区域、物物管区域、空空间布局u 门窗设计、进进出入口u 绿化带、浇浇灌系统b) 机电电设备系统统u 综合布线系系统u 供电系统、照照明系统u 暖通系统、楼楼层分布、管管线预留口口u 给排水系统统 u 楼宇自控系系统u 卫星通讯/接收系统统u 停车场管理理系统u 保安监控系系统、门锁锁选择、门门禁系统u 消防监控系系统、消防防分区、消消防通道u 楼宇智能管管理系统u 电梯扶梯B 合理化化建

4、议a) 楼宇宇安全保障障，包括硬硬件及软件件措施两个个方面，硬硬件即完善善楼宇自动动化系统，软软件即加强强物业管理理。b) 公共共区域能源源合理利用用墙体节能地处采暖暖区的示范范工程，必必须严格执执行建设部部颁发的民民用建筑节节能设计标准准（采暖居居住建筑部部分）和和各地编制制的实施细细则。地处非采采暖区，尤尤其是过渡渡地区的示示范工程要要求以外墙墙采取保温温隔热措施，以以提高室内内舒适度，降降低防暑降降温的能耗耗。应大量采采用夹芯保保温、外保保温和内保保温的复合合外墙，大大幅度地降降低外墙的传热热系数。重重点发展高高效的外保保温复合外外墙。采用单一一材料的节节能外墙，应应注意配套套砌筑材料料

5、的防水、保保温、粘结等性能，以以减少热应应力和冷桥桥的出现。 门窗节能能窗户要达达到国家对对节能窗的的评价指标标，应具有有搞雨水渗渗漏、搞风风压、搞空气渗透透和保温等等四性。要要大量彩门门窗密闭材材料和成套套技术，有有效地提高高安装质量量。合理控制制窗墙比。示示范工程中中所有住宅宅外窗应一一律采用双双层玻璃。有条件的地地区可采用用中空玻璃璃、隔热玻玻璃和反热热玻璃。应大量采采用绝热性性能好塑钢钢门窗、保保温铝合金金门窗和彩彩板钢门窗窗等。住宅分户户门应具有有防盗、隔隔声、保温温、防火等等性能。 屋屋面地面节节能层面保温温要求一般般高于外墙墙。应推广广采用复合合层面，其其保温隔热热材料要求轻质质

6、高效，吸吸水率低，并并且有一定定强度。采暖区楼楼板下方为为室外或不不采暖的房房间时，楼楼面应采取取保温措施施。采用地面面辐射供暖暖技术的楼楼板必须采采取有效的的保温做法法。 供供暖系统节节能采用以平平衡阀及其其专用智能能仪表为核核心的管网网水力平衡衡技术，改改善供暖质量，节节约能源。集集中采暖系系统应当使使用双管系系统。采用热量量按户计量量及温度控控制调节装装置，以达达到改善住住宅室内热热环境和节能的的双重效果果。应实行行按热量收收费。推广采用用高效节能能散热器，充充分发挥热热效率。室室外供暖管管道必须采采取保温措施施，以减少少热损失。积极在暖暖通空调工工程中引入入热泵节能能技术。推推广小型节

7、节能高效集集中空调设备。电气设备节节能要求选用用低耗能电电气设备（如如可控硅调调速节能电电梯、节能能变电器、节能空调机机等。）大量采用用节能高效效的新型灯灯具，淘汰汰过时的照照明设备，公公共区域必必须彩延时开开关，减少少无用电耗耗。 新新能源利用用积极扩大大地下热能能和冷能等等可再生能能源在示范范工程中的的应用水平平和规模。促进进新能源实实验基地的的形成。利用并完完善太阳能能电池及热热水供应技技术，满足足全天候使使用要求。太太阳能利用系系统设计应应与主体工工程设计同同步进行，同同步施工，集集热器与建筑物的的屋面要有有机结合，协协调美观。推广热、电电、冷联产产供技术，积积极利用工工业废热向向住宅

8、提供供采暖空调热源，利利用垃圾资资源化技术术供热或发发电。电力资源源充足的地地区，宜采采用以电为为能源的低低温辐射供供暖系统，并并可自行控制制供暖温度度，具有无无污染，无无噪音的优优点。c) 环保保及绿化努努力方向达到或超过过全国物物业管理示示范住宅小小区（大厦厦）标准及及评分细则则、济济南市物业业管理考核核评比标准准（住宅宅区）济济南市文明明住宅小区区、文明住住宅组团评评比标准及及国家建设设部和济南南市有关规规定的标准准。按国家规定定，对于住住宅小区绿绿化用地不不可低于占占地面积的的30，绿化覆盖率率达100%，环境卫卫生、清洁洁满意率达达95%以上。在在小区内设设置区域内内平面示意意图和各

9、种种导向牌、在在主要出入入口设 “热爱地球球，关爱生生命”、“珍惜环境境，爱护绿绿化”、“青青小草草，请加呵呵护”、“尊老爱幼幼，人间美美德”、 “进出车辆辆禁鸣、减减速”等温馨提提示牌。d) 清洁洁要求（装装饰/装修材料料及垃圾处处理、清洁洁设施）装饰、装装修材料及及垃圾的处处理所有材料、设设备工具及及废物等须须放置在装装修单位范范围内，不不得占用任任何公共部部分，所有有垃圾、碎碎片等杂物物必须及时时搬运，施施工区域如如有变更应应与管业协协商。施工工方在操作作过程中如如须搬运有有污染楼面面卫生或体体积较大的的物体及清清运建筑垃垃圾时应与与管业协商商并对楼面面卫生进行行清理。施施工区每日日工作

10、结束束后，应将将当天产生生或遗留之之废料、垃垃圾等清理理到指定位位置并清洁洁好清运路路线。清理理时要把废废料作密封封处理，确确保不会发发生恶臭、泄泄漏污水、尘尘土飞扬和和沙土满地地等现象。施施工人员不不得做出任任何环境污污染。严禁禁开门施工工，严禁在在施工过程程中干扰其其它用户的的正常施工工。清洁设施施1.4.22 确立物业业管理内容容 A 基本本服务 保安安、保洁、绿绿化、消防防、维修等等基本服务务。 B 无偿偿服务 序号服务项目责任部门家政服务1协助搬运保安2临时代管小小物件 C 有偿偿服务序号服务项目备注1室内委托清清洁2委托清洗油油烟机3委托清洗衣衣物普通衣物/需干洗的的衣物4送水服务

11、5代为清洗汽汽车6打字、复印印7粉刷室内墙墙面8送取干洗衣衣物9运送物品10更换室内灯灯管、灯泡泡11维修更换门门锁12电器维修13疏通下水道道14代购车、飞飞机票15室内电路维维修16更换玻璃 1.44.3 财务管理理A 人员架架构安排财务主管会计出纳B 员工工工资福利项目养老保险医疗生育工伤失业公司交纳22%8%0.8%0.5%2%个人交纳8%2%001%C物业管理理费用测算算NO类别支出项目人数计算公式平均每月全年支出一员工工资人保险工工装费用费夜班费用加班费小计二管办公费综合测算理通讯费综合测算费交通费综合测算用固定资产折折旧综合测算小计三运日常清洁材材料费营绿化养护费费综合测算费垃圾

12、清运费费综合测算用治安管理费费综合测算日常维修费费综合测算小计四公司管理费费五税金5.55%总计 1.44.4 物业管理理标准化文文件A管理公公约（附附件一）用户手册册（附件件二）B 规章制制度人事管理理制度(附件三)财务管理理制度（附附件四）行政管理理制度（附附件五）C 二次次装修手册册（附件件六） 交接接流程（附附件七）D 应急急手册（附附件八） 工程程应急流程程（附件九九）1.4.55销售推广广我公司顾问问组将为项项目名称“销售中心”制定物业业管理模式式，组建物物业管理团团队。指导导“销售中心”的物业管管理团队做做好“销售中心”的日常物物业管理工工作。以点点带面，宣宣传、展示示本项目日日

13、后物业管管理模式、服服务理念和和工作规范范。在“销售中心”，物业管管理雏型必必须“麻雀虽小小，五脏俱俱全”，充分体体现交付使使用后物业业管理的规规范全貌。因因此，合适适的人才，合合理的分配配，规范的的流程，礼礼貌的接待待，加以“时效与功功效并重”的监管机机制，“确保客户户满意”的工作标标准，都是是我公司顾顾问工作的的重要思考考。“统一应对对”，是确保保销售业绩绩持续向高高，消费者者对项目名名称信心日日增的销控控规范，也也是开发商商的诚信充充分体现的的重要措施施。因此，我我公司顾问问组将在“销售中心”设物业管管理接待台台，配置“物业管理理百科全书书”，内容包包括：物业业管理服务务协议、业业主公约

14、、物物业使用手手册、商场场经营管理理公约、商商场使用手手册、装修修守则、消消防安全协协议、煤气气、暖气设设备使用协协议、停车车场管理规规定等业主主/商户入住住前必须签签订的各类类协议及规规章制度，以以避免业主主/商户入住住后发生不不必要的争争议。在“销售中心”里，要摆摆放物业管管理费用告告示牌。销销售人员和和物业管理理人员要统统一口径，向向客户说明明物业管理理费用的组组成，特约约服务和有有偿服务的的内容、收收费标准。1.5 前前期顾问内内容细化及及调整阶段段1.5.11机电设施施准备工作作 1.55.2 设备运行行操作手册册 1.55.3 管理人员员功能细化化A 一站式式服务平台台B 一专多多

15、能的管理理人员 1.55.4 运作流程程及服务标标准、承诺诺的确定 1.55.4.11 运作流程程（附件十十） 1.55.4.22服务标准准、承诺A 客户服服务服务标准1.客服人人员言行举举止文明，着着装大方得得体，能展展示办公楼楼整体形象象。2.耐心、细细致的回答答客户的问问询。3.对来访访人员进行行登记，保保障客户安安全及免受受骚扰。3.负责会会议接待以以及报纸信信件的分发发，使客户户享受全方方位的服务务。4.及时处处理客户的的报修及其其它需求。5.档案管管理规范完完善。服务承诺1.维修服服务的回访访率达到98% 。2.业主满满意率达到到90% 。3.档案建建立与完好好率达到100% 。B

16、工程管理理服务标准1. 确保大楼外外观完好、整整洁，外墙装饰饰无被损或或污迹、无锈迹等等，无安全全隐患。2.及时处处理设施设设备故障，确确保设备性性能完好，保证证安全运行。3.确保电电梯技术性性能处于良良好状态，保保证安全运运行。4.路灯完完好无损，夜夜间照明正正常。5.道路畅畅通无损坏坏，平坦整整洁，排水水畅通。6.雨水井井、污水井井完好，疏疏通正常无无污染物。服务承诺1. 房屋完好率率达到98%以上。2. 机电设备完完好率达到到99% 。3. 房屋零修、急急修及时率率达到99%以上。4. 维修工程质质量合格率率达到98%。5. 道路完好率率及使用率率达到100% 。6. 化粪池、雨雨水井、

17、污污水井完好好率达到100% 。7. 照明完好率率达到99% 。8. 给排水及供供电系统完完好率达到到99.99% 。C保安管理理服务标准1. 保障业主及及财产的安安全。2. 保障公共设设施完好。3. 保障良好的的治安环境境。4. 做好消防安安全服务：发生火灾灾，及时报报警，协助助消防人员员疏散、救救助人员等；保证消防设设施设备完完好无损。5. 遇紧急，突突发事件时时能及时、准准确、迅速速地处理。6. 有发生治安安案件、刑刑事案件、交交通事故的的处置预案案，发生时，应应立即采取措施施，并及时时报警和配配合公安部部门进行处处理。7. 停车场设施施设备正常常，停车场场疏导有序序，无占用用消防通道道

18、，无阻碍碍交通。服务承诺1. 通过对大厦厦实行24小时警卫卫服务制度度，做到以点点带面，进进而形成大厦的整体体安全保卫卫体系，保护物业业及使用人人的安全，维维护物业的的正常工作作、生活秩秩序。2. 辖区内不发发生重大安安全责任事事故，本年度内内无因管理理公司责任任造成重大刑事案案件和重大大火灾事故故。3. 停车场、自自行车棚完完好率达到到100% 。4. 智能化系统统完好率达达到99%。5. 消防设施设设备完好率率达到100% 。D清洁管理理服务标准1. 确保办公楼楼环境优美美，清洁卫卫生。2. 保洁设备齐齐全完好。3. 垃圾日产日日清，空气气新鲜，环环境无污染染。4. 绿摆布局合合理、优美美

19、，花草树树木与办公公楼配置得得当。5. 外围绿化花花草树木长长势良好，修修剪整齐美美观，无病病虫害，无无践踏折损现象，无无大面积黄黄土裸露。服务承诺1. 保洁达标率率98% 。2. 绿化完好率率达到96% 。3. 办公区域绿绿化率达到到100% 。 1.55.5 智能化管管理系统的的设立A 文件及及档案标准准化管理1.档案分分类 ：1)文本档档案：指需需进行存档档，并供日日后参阅的的纸张文档档资料。2)电子档档案：指需需进行存档档，并供日日后参阅、修修改的电子子文档资料料。2.档案管管理系统：1)所有文文本档案资资料均采用用条形编码码进行分类类，以文件件夹存档的的形式并按按照后述的的文本档案案

20、存档标准准进行分类类存档，并并采用电子子数据库的的形式对档档案进行管管理。2)所有电电子档案资资料则按照照后述的电电子档案存存档标准进进行存档管管理。3.外部往往来函件的的收发以传真/信函等形式的来函(行政人员)登记+编号+录入数据库物业经理审阅/批复机密性函件各职能部门一般性函件工程部以传真/信函等形式的发函(行政人员)登记+编号+录入数据库物业经理审阅/批复各职能部门主管审阅/批复草拟回函函件保安部保洁部运作中心处理函件相关事宜(按工作需求) 所有函件分类存档4.档案编编码采用条形码码印章的形形式，应加加盖于文本本档案右上上角的显著著位置。5.条形码码的建立条形码由112位阿拉拉伯数字和和

21、3位大写英英文字母组组成，共计计15位，作作为日常文文本档案资资料按类别别划分档案案编码。1)15位位条形码的的含义说明明管业名称将相应的编编码填写在在空格内，包包括，a. 资料的类型型编码b. 资料所属部部门编码c. 存档日期编编码d. 存档的数量量6.数据库库的建立存放位置客户内容摘要类目部门日期档案编号处理状态7.存档文文件夹1)红色标标准文件夹夹：用于保保存机密性性文本档案案资料；2)蓝色标标准文件夹夹：用于保保存财务部部有关费用用清单类文文本档案资资料；3)黑色标标准文件夹夹：用于保保存除上述述两种类型型外的文本本档案资料料4)牛皮纸纸档案盒:用于保存存财务会计计凭证，并并按照财务务

22、转帐、普普通收款、外外汇等不同同科目分别别存放于文文件盒内。8.文件柜柜单层、双层层、多层文文件柜用于于保存财务务用文件盒盒、标准文文件夹以及及非标准文文件夹、照照片档案夹夹、上插页页式文件夹夹。四屉文件柜柜用于保存存挂件夹。9.档案管管理系统的的执行档案管理系系统自执行行之日始，管管业行政人人员即为本本项目内档档案管理系系统的总监监管负责人人，负责进进行行政办办公室档案案/人事档案案的管理并并监督各部部门档案管管理系统的的执行情况况，各部门门主管即为为其部门档档案管理系系统的监管管负责人，负负责监督本本部门档案案资料的系系统管理执执行情况。B 财务管管理系统C 人力资资源管理系系统D Hel

23、lpDessk管理平台台1.6 前前期顾问建建议实施阶阶段 1.66.1 筹建管理理处 1.66.2 管理费用用预算审议议、定稿1.6.33各类管理理文件审议议、定稿、印印刷 1.66.4二次装修修手册审议议、定稿、印印刷 1.66.5项目验收收标准及验验收办法（附附件十一）1.7 全全面物业管管理顾问1.7.11日常沟通通A 土建维维修、养护护B 机电维维修、保养养C 公共区区域设备设设施维修、养养护D 日常管管理a) 配套套服务设施施b) 节能能管理c) 绿地地、花木等等建筑小品品的养护d) 车辆辆行驶及停停泊秩序管管理e) 消防防安全监控控f) 文化化娱乐活动动建议g) 档案案、资料管管

24、理1.8现场场勘查1. 9例会附件一：管理公约目 录总则第一章 物物业基本情情况 第二章 本本公约涉及及的各主体体基本情况况 第三章 物物业管理服服务内容和和标准 第四章 物物业管理服服务费用与与公共维修修基金 第五章 产产权人的权权利和义务务 第六章 开开发企业的的权利义务务 第七章 物物业管理企企业的权利利和义务 第八章 房房屋的使用用、管理、维维修的具体体规定 第九章 违违约责任 第十章 附附则 总 则为落实（本本小区大厦厦）的售后后物业管理理，明确购购房人、房房地产开发发企业和物物业管理企企业在物业业管理中的的权利义务务，我公司司按照有关关规定，制制定项目名名称物业管管理公约，并并提交

25、济南南市居住小小区管理办办公室核准准，以确保保公约具备备必要内容容。我公司作如如下承诺：如因我公司司制定过程程中的不谨谨慎导致本本公约内容容存在歧义义、语义不不清或违反反有关法律律法规政策策，由我公公司承担相相应责任。我公司和物物业管理企企业签定的的物业管理理委托合同同与本公约约内容不存存在抵触。我公司如将将项目转让让，将保证证受让人承承诺遵守本本公约。上述条款为为本公约内内容的组成成部分，经经济南市居居住小区管管理办公室室核准之日日起，我公公司即应遵遵守本公约约内容。开发企业（公公章）年 月月 日物业管理公公约为维护开发发企业、产产权人及物物业管理企企业的合法法权益，创创造和保持持安全、整整

26、洁、舒适适、文明的的商务办公公环境，根根据中华人人民共和国国及济南市市有关房地地产法律、法法规，结合合项目名称称的实际情情况，制订订本公约。项项目名称的的所有产权权人、使用用人、开发发企业和物物业管理企企业均受本本公约各条条文的约束束。第一章 物物业基本情情况一、 物业名称：项目名称称二、座落位位置：物业四至：东至：西至： 南至： 北至：三、 建筑面积： 平方米四、 土地用途及及使用期限限：五、 国有土地使使用权证明明文件政府府批文号：六、共用部部位及共用用设施设备备：1.指不为为单个产权权人所有而而为全体产产权人所有有并共同使使用的部位位及设施设设备，包括括（但不限限于）：房房屋的承重重结构

27、（包包括基础、承承重墙体、梁梁柱、楼盖盖等）、外外墙面、屋屋顶、大堂堂、公共门门厅、走廊廊、过道、管管井、公共共厕所、茶茶水间、垃垃圾通道、邮邮政信箱、避避雷装置、照照明灯具、楼楼梯间、电电梯系统、消消防系统、保保安系统、二二次供水系系统、空调调系统、通通风系统、煤煤气调压站站及上述相相关配套系系统的配套套用房，卫卫星闭路电电视监控室室、智能化化中控室、化化粪池、自自来水分户户水表以外外计费水表表以内的上上水管道、楼楼内下水立立管及通向向污水井的的下水管道道、雨落管管等；物业业管理区域域内的物业业管理用房房、空地、道道路、绿地地、变配电电系统、市市政排水设设施、物业业管理区域域的外围护护栏及围

28、墙墙等。为该该土地及项项目名称产产权而设计计并供其共共用的其它它区域，但但不包括由由个别产权权人独自拥拥有所有权权的区域。为本物业的的利益而安安装的其他他机器、仪仪器、仪表表、装置、管管道、电线线、有线电电视接收系系统、通讯讯设备、报报警系统、监监控系统等等，但不包包括任何只只供产权人人独自使用用的设施和和设备。2. 其他共用配配套设施：银行，餐餐厅，多功功能厅与会会议设施，员员工餐厅，便便利店以及及卫星电视视接收系统统和其他商商务服务设设施。第二章 本公约涉及及的各主体体基本情况况一、产权人人：在项目名称称拥有全部部或部分房房屋所有权权及相应土土地使用权权的公民、法法人和其它它组织，包包括其

29、日后后的合法继继承人或承承让及被赠赠与者。二、物业管管理企业：名称： 物业管理资资质合格证证书号： 注册地址： 邮编：法人代表人人：注册资金：联系人：联系电话：三、开发企企业：名称：注册地址：邮编：法人代表人人：注册资本：联系人：联系电话：四、 业管理企业业的选定和和变更：1. 物业管理委委员会（以以下简称管委会）成立前前，发展商商名称聘请请物业管理理公司对项目名称称进行管理理；公约核核准后除以以下情况之之外，开发发企业不得得变更物业业管理企业业。A：该物业业管理企业业被取消济济南市物业业管理资质质；B：该企业业注销；上述情况下下变更物业业管理企业业，开发企企业需将变变更原因和和选定的新新物业

30、管理理等有关事事项告之业业主，没有有50%以上反对对意见的方方可与新物物业管理企企业签署正正式合同。并并须到小区区办备案。2. 物业管理委委员会成立立之前变更更物业管理理企业，开开发企业需需要求变更更后的新物物业管理企企业承诺遵遵守本公约约。3. 管委会成立立后，由管管委会选聘聘物业管理理企业对项项目名称进进行管理。物物业管理企企业应具有有济南市市物业管理理资质合格格证书，并并承诺遵守守本公约。五、使用人人：指凡在项目目名称与开开发企业或或产权人签签订租赁合合同的公民民、法人和和其它组织织。第三章 物业管理服服务内容和和标准1. 参与物业竣竣工交付使使用的接管管验收，保保存相关物物业资料；2.

31、 作好入住管管理，使业业主顺利入入住，建立立业主管理理档案；3. 按照装修修手册的的有关规定定监督管理理物业装修修施工，保保证大厦的的安全和完完整；4. 管理地面和和地下停车车场，使车车辆行驶有有序，停放放整齐，车车场道路完完好；5. 建立科学严严格的档案案管理制度度，做好物物业档案管管理工作；6. 维护公共秩秩序，采取取一切措施施防止并纠纠正对大厦厦任何公共共设施、公公共区域的的违规占用用或有损于于本大厦各各业主利益益的各种行行为，必要要时要求责责任人进行行赔偿；7. 保持本大厦厦及其所有有部分（单单元内除外外）的环境境卫生，定定期安排垃垃圾清运，保保证垃圾收收集设施处处于良好工工作状态；8

32、. 做好大厦绿绿化的管理理养护工作作，保持绿绿地整洁；9. 要求并收取取本大厦所所有产权人人及使用人人应付款项项，支付所所有因管理理和维护本本大厦而产产生的应付付款项，并并就物业管管理企业履履行委托管管理合同规规定的职责责而支出及及支取的一一切款项，预预备妥善的的帐目记录录。10. 定期巡视、检检查、检修修大厦公共共机房，公公共机械设设备，确保保公共设备备设施处于于良好的工工作状态；11. 保养、维护护大厦的消消防设备设设施，并使使之符合政政府有关法法律、法规规的要求。12. 根据大厦管管理需要，聘聘请、撤换换及付酬予予律师、建建筑师、会会计师及其其他专业顾顾问、承建建商，技术术工人、代代理人

33、、清清洁工人及及其他有关关的工作人人员，为管管理人员提提供办公地地方、办公公设施、制制服、工作作服、工具具、器具、清清洁或其他他材料及所所有必要的的仪器和设设备；13. 保持大厦安安全、良好好的运行状状态，定期期检查、巡巡视大厦的的公共区域域， 必要时可可检查各业业主单元的的内部，但但在非紧急急情况下应应提前给予予业主通知知；14. 为大厦的公公共区域（包包括公共服服务设施）投投保，其保保险金额及及其险种由由物业管理理企业根据据其管理经经验提出建建议，提交交开发企业业或物业管管理委员会会作出决定定；15. 采取必要的的措施，确确保大厦的的各项管理理符合政府府的规定和和要求；16. 采取合法行行

34、动和有利利措施（包包括诉讼请请求），制制止个别业业主违反、不不遵守或不不履行公约约的规定或或物业管理理企业为管管理大厦而而制定的有有关规定；17. 管理者有权权根据本公公约的规定定，制定、修修订及废止止项目名称称的各项管管理规定、管管理细则，各各产权人须须共同遵守守。18. 管理者递交交辞呈或职职务被解聘聘时，须移移交所有有有关大厦的的文件、资资料、图纸纸、管理帐帐目等与发发展企业或或物业管理理委员会；19. 项目名称按按照高档写写字楼的通通行标准提提供服务并并进行物业业管理；20. 全面推行IISO90000质量标准准体系，建建立科学高高效的管理理流程和管管理制度；21. 项目名称开开业后，

35、力力争在两到到三年内创创建济南市市优秀管理理大厦。第四章 物业管理费费用与公共共部位和公公用设施设设备大中修修及更新改改造费一、物业管管理服务费费用（本公公约中简称称“管理费”）：1. 物业管理企企业须向产产权人明示示物业管理理服务收费费标准。产产权人或使使用人应就就其物业的的管理向物物业管理企企业全额支支付物业管管理服务费费。其取费费标准，在在管委会成成立前由开开发企业确确定；在管管委会成立立后，由管管委会根据据物业管理理运行成本本进行核定定。2. 管理费用包包括下列各各项：1) 管理及运行行人员（如如保安员、维维修工、清清洁工等）工工资及福利利费；2) 绿化、环卫卫、环保、污污水处理、垃垃

36、圾清洁费费；3) 公用水、电电、气、暖暖费及正常常供应时间间的空调费费；4) 办公费用（含含耗材、交交通、文具具、通讯、用用房等）；5) 公共场所、公公用设施设设备的日常常运行、维维修、保养养费及照明明费；6) 大厦公共场场所维修、保保洁、环保保、治安等等发生的工工具材料费费；7) 公共治安服服务费；8) 大厦节日装装饰费用；9) 公用设施设设备财产保保险费；10) 物业管理企企业酬金；11) 法定税金；12) 聘请管理、维维修、会计计、法律等等专业顾问问的费用；13) 其它物业管管理委员会会核准的合合理支出。3.收费标标准如下：物业管理服服务费按销销售建筑面面积每月每每平米（ ）元人民民币计

37、取；（）至（）层层商业用房房物业管理理费按销售售建筑面积积每月每平平米（ ）元人民民币计取。4.物业管管理服务费费的交纳办办法：各产权人或或使用人应应于每月1日至10日前到物物业管理企企业办公室室交纳，现现金、支票票均可。5.产权人人或使用人人在办理其其物业入住住手续时须须向物业管管理企业预预付相当于于三个月物物业管理服服务费（以以下简称“管理按金”）。用于于物业管理理费用不敷敷使用时，进进行临时补补救的资金金储备；或或用于支付付包括产权权人或使用用人产权转转移过程中中暂时无法法按期缴纳纳的或非故故意性的不不能按期缴缴纳的物业业管理服务务费，该笔笔款项应由由产权人或或使用人及及时补齐，不不可折

38、抵。如如产权人将将其物业产产权转让他他人，管理理按金将自自动转至新新产权人名名下。6.在同一一物业管理理区域内，自自房屋交付付使用之日日起，开发发企业未曾曾售出的房屋和产权权人空置房房屋均应承承担相应的的物业管理理费。7.没有约约定或约定定不明的，应应按政府有有关文件实实行，政府府有新的规规定时，收收费应依新新的政策进进行调整。8.物业管管理服务费费收费标准准如按规定定或约定有有调整，物物业管理企企业应在物物业管理区区域内醒目目位置公告告和书面送送达通知全全体产权人人。9.代收代代缴费用：各产权人人或使用人人应于每月月（ ）号前交交纳上月所所耗水、电、煤气等等费用，物物业管理公公司依照政政府规

39、定的的标准按各各自的计量量表的显示示用量计取取。二、共用部部位和共用用设施设备备大中修及及更新改造造费1.共用部部位、共用用设施设备备大中修及及更新改造造费是专项项用于本物物业共用部部位、共用用设施设备备保修期满满后的大修修、中修及及更新改造造费用，共共用部位、共共用设施设设备是指本本公约第一一章第七条条所列内容容。2.该项费费用发生时时，由物业业管理企业业按实际情情况作出预预算，按销销售建筑面面积比例向向产权人筹筹集。第五章产权权人的权利利及义务一、产权人人的权利在各产权人人遵守本公公约并按期期缴纳有关关费用的先先决条件下下，各产权权人将享有有下述权利利：1. 对其名下的的物业享有有占有、使

40、使用、收益益和处分权权；2. 按规定和设设置目的使使用共用部部位和共用用设施设备备；3. 产权人有权权要求召开开、参加产产权人大会会，享有管管委会委员员的选举权权和被选举权；4. 有权按有关关规定进行行房屋自用用部位的装装饰装修；5. 有权自行聘聘请他人对对物业自用用部位设施施设备进行行维修、养养护，但当当该等维修、养护操操作涉及公公共系统、公公共区域或或其他产权权人、使用用人的正常常使用和其其他利益时时，该产权权人有责任任向物业管管理企业提提出申报，并并经物业管管理企业书书面同意后后，方可实实施；6.有权根根据房屋建建筑共用部部位及场所所、共用设设备、设施施的状况，建建议物业管管理企业及及时

41、修缮；7.对物业业管理的重重大事项享享有表决权权；8.有权监监督管委会会、物业管管理企业的的工作，并并向管委会会、物业管管理企业就就物业管理理的有关问问题提出意意见、建议议和要求；9.有权向向物业管理理行政主管管部门投诉诉；10.有权权监督物业业管理的收收费情况，并并要求管委委会和物业业管理企业业按照规定定的期限公公布物业管管理服务费费用收支帐帐目；11.有权权要求异产产毗连部位位的其他维维修责任人人承担维修修养护责任任。对方拒拒不维修并并造成他人人损失的，可可向管委会会投诉直至至提请有关关部门调解解、仲裁或或诉讼。二、产权人人的义务1. 遵守物业管管理法律、法法规、规章章、政策和和本公约规规

42、定，接受受物业管理理企业的管管理；遵守守物业管理理企业依有有关规定和和公约订立立的本物业业管理区域域内的规章章制度；2. 执行产权人人大会及管管委会决议议；3. 按规定和约约定交纳物物业管理服服务费、房房屋公共部部位和公用用设施设备备大中修维维修基金，物物业管理企企业代收代代缴的水、电电、暖、燃燃气、有线线电视费等等市政公共共设施使用用费，及其其他因管理理本物业所所发生的费费用支出，无无论其拥用用房屋是否否空置、出出租或自用用；4. 产权人出租租、转让其其拥有物业业时，应提提前书面通通知物业管管理企业，并并应在其契契约生效之之日起（ ）日内（如如需在该（ ）日内入入住时，则则应在入住住前）取得得承租方或或受让方遵遵守本公约约及物业管管理规定的的书面承诺诺，交给物业管管理企业。前前产权人在在物业管理理企业接到到上述承诺诺书前，对对该拟转让让的物业管管理费及其其它有关费费用仍负有有责任。同同时，也有有责任支付付至转让日日的管理费费用及其它它有关费用用，如前产产权人仍要要履行本公公约的责任任直到其承承让人签署署的承诺书书生效止。在在受让方签签署的承诺诺书生效前