房地产企业项目授信管理.ppt

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1、LOGO房地产企业项目授信管理房地产企业项目授信管理房地产企业项目授信管理房地产企业项目授信管理房地产信用管理师课程房地产信用管理师课程 路虎林路虎林 教授教授2022/12/301 根据教学计划和考试要求，本次我想和大家讨论的问根据教学计划和考试要求，本次我想和大家讨论的问题有三个：题有三个：1.1.什么是授信管理什么是授信管理2.2.谁来做授信管理谁来做授信管理3.3.怎样做授信管理怎样做授信管理2022/12/302一一.什么是房地产企业的授信管理什么是房地产企业的授信管理2022/12/3031.1.张先生怎么会欠银行的九期贷款？张先生怎么会欠银行的九期贷款？2022/12/304 2

2、008 2008年年3 3月，石家庄的张先生准备通过按揭的方式购月，石家庄的张先生准备通过按揭的方式购买住房。当他向银行申请按揭贷款时，却被告之他已在某买住房。当他向银行申请按揭贷款时，却被告之他已在某银行办理了银行办理了3030余万元的按揭贷款，并且已有逾期余万元的按揭贷款，并且已有逾期9 9期未还期未还的不良记录，银行对他的贷款要求给予回绝。的不良记录，银行对他的贷款要求给予回绝。2022/12/305 后经了解查实，某开发商通过不法手段获得了张先生后经了解查实，某开发商通过不法手段获得了张先生的身份证复印件，并用伪造张先生的贷款资料，在石家庄的身份证复印件，并用伪造张先生的贷款资料，在石

3、家庄某银行骗取了近某银行骗取了近3030万元的贷款。万元的贷款。张先生无辜背上了近张先生无辜背上了近3030万元的债务，感到十分气愤。目前，他正积极准备通过诉万元的债务，感到十分气愤。目前，他正积极准备通过诉诸法律为自己讨回公道。诸法律为自己讨回公道。2022/12/306 此案是一起明显的诈骗银行贷款案件。据媒体报道，此案是一起明显的诈骗银行贷款案件。据媒体报道，石家庄某银行在办理按揭贷款过程中，严重违规操作，不石家庄某银行在办理按揭贷款过程中，严重违规操作，不认真审核贷款人资料，不与贷款申请人本人见面，仅凭开认真审核贷款人资料，不与贷款申请人本人见面，仅凭开发商提供的伪造的贷款人书面资料就

4、发放贷款，不仅使自发商提供的伪造的贷款人书面资料就发放贷款，不仅使自身受到了损失，而且也给张先生带来了严重伤害。身受到了损失，而且也给张先生带来了严重伤害。2022/12/307 这个案例告诉我们：石家庄市的该银行的授信管理出这个案例告诉我们：石家庄市的该银行的授信管理出了差错。了差错。2022/12/308 本案中，石家庄某银行在为诈骗分子行骗打开方便之本案中，石家庄某银行在为诈骗分子行骗打开方便之门的同时，自己也成了受害者。这起案件再度给商业银行门的同时，自己也成了受害者。这起案件再度给商业银行敲响了警钟。敲响了警钟。2022/12/3092.2.中国银监会银监发中国银监会银监发20084

5、2200842号文件号文件2022/12/3010 2008 2008年年5 5月份银监会有关部门曾到上海等地调研。并月份银监会有关部门曾到上海等地调研。并就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人就房贷资产质量、未来房价走势等问题召开相关的银行人士座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现士座谈分析会。银监会有关部门从相关的分析中发现“目目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题需要加强管理采取有效措施防范风险。需要加强管理采取有效措施防范风险。并要求国内并要求国内各商各商业银行对房地产市场的业银行对房地产市场的“假按揭假

6、按揭“、“假首付假首付“、假假房价房价 等等“三三假假 行为进行严厉整治。行为进行严厉整治。2022/12/3011 二二0000八年五月二十六日，中国银监会发布了八年五月二十六日，中国银监会发布了中国银中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知 的的文件。（银监发文件。（银监发200842200842号）。号）。在在 这个通知中，提到：这个通知中，提到：2022/12/3012 近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房近年来，伴随着房地产市场快速发展，商业银行的房地产贷款业务发展迅速。与此同时，也产生了许多问题。地产贷款业务发展迅

7、速。与此同时，也产生了许多问题。2022/12/3013 一是由于近年来房市景气，个人住房贷款需求旺盛，一是由于近年来房市景气，个人住房贷款需求旺盛，一些商业银行产生了盲目乐观的思想，放松了对借款人资一些商业银行产生了盲目乐观的思想，放松了对借款人资信审查标准，甚至认为只要有房产作抵押就不会有风险，信审查标准，甚至认为只要有房产作抵押就不会有风险，只看房子不看借款人，降低了借款人的准入门槛。只看房子不看借款人，降低了借款人的准入门槛。2022/12/3014 二是房地产价格经过几年快速攀升后存在回调压力，二是房地产价格经过几年快速攀升后存在回调压力，部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过

8、借款人部分前期房价上涨较快的城市已出现房价下跌超过借款人首付款的现象；少数商业银行房贷客户还款能力下降，违首付款的现象；少数商业银行房贷客户还款能力下降，违约事件有所上升。约事件有所上升。2022/12/3015 三是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合三是一些资质较差的房地产开发企业通过虚构售房合同、伪造借款人签名等手段办理同、伪造借款人签名等手段办理“假按揭假按揭”，骗取银行贷，骗取银行贷款款；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为；或为解决资金短缺问题，利用预售环节以分期首付或为购房者垫付款等手段违规为借款人办理购房者垫付款等手段违规为借款人办理“假首付假首付”，将风，将

9、风险险转嫁给银行；或通过虚高房价更多地套取银行贷款，以及转嫁给银行；或通过虚高房价更多地套取银行贷款，以及通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银行判断通过虚假合同、虚增交易量粉饰销售情况，误导银行判断并套取银行贷款等问题。并套取银行贷款等问题。2022/12/3016 四是个别银行以混淆个人购房和法人购房、销售大套四是个别银行以混淆个人购房和法人购房、销售大套房并搭配小套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押房并搭配小套房，以及加按揭、综合物业贷款、住房抵押经营贷款等方式逃避二套房贷政策约束；有的以征信系统经营贷款等方式逃避二套房贷政策约束；有的以征信系统未联网、异地购房难调查为由放弃二

10、套房贷政策约束；有未联网、异地购房难调查为由放弃二套房贷政策约束；有的外资银行至今尚未执行二套房贷政策，甚至以此为手段的外资银行至今尚未执行二套房贷政策，甚至以此为手段抢拉客户。抢拉客户。2022/12/3017鉴于上述情况，中国银监会提出：鉴于上述情况，中国银监会提出：1.1.关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管控能力关注房地产行业走势，建立与风险承受能力和管控能力相适应的授信管理体制。相适应的授信管理体制。2022/12/3018 各行董事会应要求商业银行加强宏观经济运行的分析各行董事会应要求商业银行加强宏观经济运行的分析，关注房价走势和房地产行业发展趋势，关注经济周期波，关注房价走

11、势和房地产行业发展趋势，关注经济周期波动可能给房地产信贷业务带来的风险。动可能给房地产信贷业务带来的风险。2022/12/3019 要根据要根据GDPGDP增长率、固定资产投资增长率、社会消费品增长率、固定资产投资增长率、社会消费品零售增长率、零售增长率、CPICPI增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行增幅等多种宏观经济情景，分别测算本行在多种情况下的客户违约率、在多种情况下的客户违约率、预期损失以及不良贷款率的预期损失以及不良贷款率的变化情况。变化情况。2022/12/3020 要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地产要根据单项业务或产品的风险管理需要，开展房地产贷款专项压力测试，重点

12、就房价、利率波动、居民可支配贷款专项压力测试，重点就房价、利率波动、居民可支配收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。收入可能对个人住房贷款质量的影响进行压力测试。2022/12/3021 根据压力测试情况强化风险管理管控措施和调整业务根据压力测试情况强化风险管理管控措施和调整业务发展策略，不断完善房地产信贷风险管控制度，建立与承发展策略，不断完善房地产信贷风险管控制度，建立与承受能力和风险管理能力相适应的房地产授信管理体制；优受能力和风险管理能力相适应的房地产授信管理体制；优化业绩考核体系，引导分支机构树立风险意识，切实加强化业绩考核体系，引导分支机构树立风险意识，切实加强对房地产行业

13、的授信管理。对房地产行业的授信管理。2022/12/3022二二.严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人的资格严格执行个人住房贷款政策和条件，加强借款人的资格管理管理 。2022/12/3023三三.严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险。风险。2022/12/3024四四.加强监管，加大违规惩戒，严肃查处违法违规行为加强监管，加大违规惩戒，严肃查处违法违规行为 。2022/12/3025 各商业银行一旦发现房地产企业存在各商业银行一旦发现房地产企业存在“假按揭假按揭”、“假首假首付付”、“假房价假房价”等问题，一律停止向其发放

14、个人住房贷等问题，一律停止向其发放个人住房贷款和款和开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度；涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。级，调整授信额度；涉嫌违法犯罪的要移送司法机关查处。2022/12/3026 要加强同业合作、充分利用银监会客户风险系统，严要加强同业合作、充分利用银监会客户风险系统，严密监测客户违约以及交叉违约情况，对存在密监测客户违约以及交叉违约情况，对存在“假按揭假按揭”、“假假首付首付”等违规行为的房地产开发企业，要建立等违规行为的房地产开发企业，要建立“黑名单黑名单”制度制度，并及时向当地监管部门和

15、银行业协会报告，由同业协会，并及时向当地监管部门和银行业协会报告，由同业协会定期向辖内银行业金融机构通报。定期向辖内银行业金融机构通报。2022/12/3027 监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能监管部门这样做就在于建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，意在于防止房地产企业向银行力相匹配的授信管理体制，意在于防止房地产企业向银行转嫁风险等问题。转嫁风险等问题。2022/12/30283.3.房地产企业的授信和授信管理房地产企业的授信和授信管理2022/12/3029 经济学把市场经济形态的演变分为三个阶段经济学把市场经济形态的演变分为三个阶段：（1 1）以物物交换方式为

16、主的自然经济时期；）以物物交换方式为主的自然经济时期；（2 2）以货币作为交换媒介的货币经济时期；）以货币作为交换媒介的货币经济时期；（3 3）以信用交易为主导的信用经济时期。）以信用交易为主导的信用经济时期。随着国家经济增长，市场交易形态将会按照上述顺序随着国家经济增长，市场交易形态将会按照上述顺序变化。变化。2022/12/3030 当一国的人均当一国的人均GDPGDP超过超过20002000美元时美元时 ，该国的经济就开该国的经济就开始迈进信用经济阶段。表现为该国的市场交易形态从现金始迈进信用经济阶段。表现为该国的市场交易形态从现金交易为主转变为以信用交易为主，交易为主转变为以信用交易为

17、主，即即50%50%以上的交易是以以上的交易是以信用交易方式达成的。信用交易方式达成的。据据20122012年统计公报，我国人均年统计公报，我国人均GDPGDP为为61006100美元。美元。2022/12/3031 国外学生从小学开始做义工，积累社会信用，以此反国外学生从小学开始做义工，积累社会信用，以此反映其社会责任感。该信用记录，在大学录取、职业招聘时映其社会责任感。该信用记录，在大学录取、职业招聘时会被重视。会被重视。2022/12/3032 国外超市有白发苍苍的老者作为售货员，并在胸牌上国外超市有白发苍苍的老者作为售货员，并在胸牌上标注标注“我已在此服务我已在此服务2020年年”，以

18、此彰显个人的职业责任感，以此彰显个人的职业责任感和和职业信用。职业信用。2022/12/3033 信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付。2022/12/3034 价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其价值以信用形式运动并不发生所有权的转移，只是其使用权在一定条件下让渡，价值的复归伴随着利息收入，使用权在一定条件下让渡，价值的复归伴随着利息收入，即贷出价值的增值。即贷出价值的增值。2022/12/3035资金（现金或支票）资金（现金或支票）权益

19、权益贷款人贷款人借款人借款人“信用信用”图式图式2022/12/3036 房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用。产再生产过程中的信用。2022/12/3037房地产信用主要表现为在：房地产信用主要表现为在：土地土地房屋的开发房屋的开发营建营建经营和消费过程中经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。2022/12/3038 房地产信用包含受信和授信两个方面房地产信用包含受信和授信两个方面 。2022/12/3039 授信，就是根据企业不同的规模、财务状况

20、等，给企授信，就是根据企业不同的规模、财务状况等，给企业做内部评级，然后给不同的企业，核定相应的贷款额度业做内部评级，然后给不同的企业，核定相应的贷款额度，这叫授信。，这叫授信。授信是指授予贷款人一定的信用额度，贷款人可以在授信是指授予贷款人一定的信用额度，贷款人可以在这个额度范围内申请贷款。这个额度范围内申请贷款。2022/12/3040 据不完全统计，今年据不完全统计，今年3 3月份，瑞安、绿城中国、月份，瑞安、绿城中国、sohosoho中中国、世茂股份、国、世茂股份、绿地集团、绿地集团、泛海建设、泛海建设、广州城建等广州城建等7 7家房家房地产企业分别从各银行获得地产企业分别从各银行获得

21、130130亿元、亿元、200200亿元、亿元、100100亿元、亿元、150150亿元、亿元、174174亿元、亿元、78.678.6亿元和亿元和1919亿元的授信额度，总额度亿元的授信额度，总额度超过超过850850亿元。亿元。2022/12/3041 房地产授信的形式有：房地产授信的形式有：政府授信政府授信商业授信商业授信银行授信银行授信消费授信消费授信民间个人授信民间个人授信2022/12/3042 房地产政府授信是指政府的一种借贷行为在房地产领房地产政府授信是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府

22、债券，授予信用的主要形式是政府贷款。，授予信用的主要形式是政府贷款。例如：向安居工程有偿提供资金例如：向安居工程有偿提供资金 2022/12/3043 房地产商业授信是指企业之间相互提供的、与房地产房地产商业授信是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用。交易直接相联系的信用。它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。金等形式所提供的信用。2022/12/3044 例如：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时例如

23、：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款 2022/12/3045 房地产消费授信是指房地产最终消费时对个人消费者房地产消费授信是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用提供的信用 。2022/12/3046 房地产消费授信的产生具有现实意义，消费者可以用房地产消费授信的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业可以推销房产。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅仅适推销房产。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅

24、仅适当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。个人的消费结构和个人的资产结构。2022/12/3047 房地产民间个人授信是指个人之间存在的与房地产有房地产民间个人授信是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。关的借贷行为。2022/12/3048 随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人房产交多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用。易中的赊销、预付

25、款等行为就构成了房地产民间个人信用。如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款等。延期付款或分期付款等。2022/12/3049 房地产银行授信是指银行以货币形式向企业或个人提房地产银行授信是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。供的与房地产有关的信用。2022/12/3050 银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来：另一把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来：另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等

26、形式将资金提供方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融机构。机构。2022/12/3051 银行的信用风险管理部要时时监控，保证给一个企业银行的信用风险管理部要时时监控，保证给一个企业的各类贷款加起来，不能超过这个额度。对贷款业务、对的各类贷款加起来，不能超过这个额度。对贷款业务、对拆借业务和资金业务都会对交易对手有授信，用额度管理拆借业务和资金业务都会对交易对手有授信，用额度管理来把信用风险控制在一定范围内，这就是授信管理。来把信用风险控制在一定范围内，这就是授信管理。授信管理是银行

27、控制信用风险的一种方式。授信管理是银行控制信用风险的一种方式。2022/12/3052二二.房地产企业项目授信管理的管理师房地产企业项目授信管理的管理师2022/12/30531.1.四川省住建厅对房企资质证书的新规定四川省住建厅对房企资质证书的新规定2022/12/3054 根据四川省建设厅根据四川省建设厅关于进一步加强房地产开发企业关于进一步加强房地产开发企业资质管理的通知资质管理的通知（川建房发（川建房发20071152007115号）和号）和关于加强关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知（川建房（川建房发发20072552007255号

28、）精神，自号）精神，自20082008年年1 1月月1 1日起，凡新申报、定日起，凡新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资格证明材料。格证明材料。2022/12/3055 二二OOOO七年三月十九日七年三月十九日 ，四川省建设厅，四川省建设厅关于进一步加关于进一步加强房地产开发企业资质管理的通知强房地产开发企业资质管理的通知：加强房地产开发企业信用档案监督管理，健全网上项加强房地产开发企业信用档案监督管理，健全网上项目手册的申报。各开发企业应当配备具有资格的信用管理目手册的申报。各开发企业应当配备具有资格的信用管理师管理信

29、用档案和项目手册申报。师管理信用档案和项目手册申报。自自20072007年年7 7月月1 1日起，凡日起，凡新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信新申报、定级、升级以及换发证书的开发企业均应提供信用管理师资格证明材料。用管理师资格证明材料。2022/12/3056 关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充关于加强房地产开发企业资质管理有关问题的补充通知通知：一一.建立房地产开发企业信用制度，加强房地产开发企业建立房地产开发企业信用制度，加强房地产开发企业信用档案管理，是建立房地产市场信息系统，规范房地产信用档案管理，是建立房地产市场信息系统，规范房地产市场秩序的重要内容，各地房

30、地产管理部门要高度重视，市场秩序的重要内容，各地房地产管理部门要高度重视，加强对开发信用档案建设工作指导和监督。加强对开发信用档案建设工作指导和监督。2022/12/3057二二.各房地产开发企业要做好本企业信用档案的管理，安各房地产开发企业要做好本企业信用档案的管理，安排专人负责企业的信用档案和项目手册工作，及时将信用排专人负责企业的信用档案和项目手册工作，及时将信用档案和开发项目手册的相关信息通过网络申报系统向房地档案和开发项目手册的相关信息通过网络申报系统向房地产管理部门传送。产管理部门传送。2022/12/3058三三.信用管理师是国家为加强信用管理设立的专业技术岗信用管理师是国家为加

31、强信用管理设立的专业技术岗位，在房地产开发企业推行信用管理师制度，有利于健全位，在房地产开发企业推行信用管理师制度，有利于健全和完善企业内部管理，规范信用制度。鉴于当前各地实际和完善企业内部管理，规范信用制度。鉴于当前各地实际情况，对房地产开发企业在办理资质中提供信用管理师资情况，对房地产开发企业在办理资质中提供信用管理师资格证明暂设定半年的过渡期。在过渡期内，房地产开发企格证明暂设定半年的过渡期。在过渡期内，房地产开发企业办理开发资质时，可暂不提供信用管理师资格证明材料。业办理开发资质时，可暂不提供信用管理师资格证明材料。但自但自20082008年年1 1月月1 1日起，房地产开发企业办理资

32、质时，应提日起，房地产开发企业办理资质时，应提供相关证明材料。供相关证明材料。2022/12/30592.2.房地产企业的信用管理师房地产企业的信用管理师2022/12/306020062006年是我国实施信用管理师国家职业资格制度的第一年是我国实施信用管理师国家职业资格制度的第一 年。年。20062006年年1 1月，月，信用管理师国家职业标准信用管理师国家职业标准由劳动和社由劳动和社 会保障部颁布实施。会保障部颁布实施。20062006年年4 4月，月，中国就业培训技术指导中心会同中国市场中国就业培训技术指导中心会同中国市场 学会信用工作委员会，共同发出学会信用工作委员会，共同发出关于开展

33、信用管理师关于开展信用管理师 国家职业资格实验性培训的通知国家职业资格实验性培训的通知。2022/12/3061 信用管理师是在企业中从事信用风险管理和征信技术信用管理师是在企业中从事信用风险管理和征信技术的专业人员。的专业人员。2022/12/3062 国家信用管理师共设三个等级，分别为：国家信用管理师共设三个等级，分别为：助理信用管理师（国家职业资格三级）；助理信用管理师（国家职业资格三级）；信用管理师（国家职业资格二级）；信用管理师（国家职业资格二级）；高级信用管理师（国家职业资格一级）。高级信用管理师（国家职业资格一级）。2022/12/30633.3.房地产企业信用管理师的工作任务房

34、地产企业信用管理师的工作任务2022/12/3064 我们说信用管理从业人员是指从事信用信息收集、核我们说信用管理从业人员是指从事信用信息收集、核实、加工、分析、报告的专业人员，主要包括在授信机构、实、加工、分析、报告的专业人员，主要包括在授信机构、征信与资信调查机构、资信评级机构、信用管理咨询机构征信与资信调查机构、资信评级机构、信用管理咨询机构从业的专业人员。从业的专业人员。2022/12/3065 授信管理主要包括客戶檔案管理、客戶授信管理、應授信管理主要包括客戶檔案管理、客戶授信管理、應收賬款分析評估和追收管理以及徵信資料庫管理等方面。收賬款分析評估和追收管理以及徵信資料庫管理等方面。

35、2022/12/3066信用管理的工作任务主要是：信用管理的工作任务主要是：1.1.企业信用风险识别和评估企业信用风险识别和评估2.2.企业信用管理企业信用管理3.3.企业信用制度建设企业信用制度建设4.4.信用管理人员的教育、培训和从业执照信用管理人员的教育、培训和从业执照2022/12/3067企业信用管理企业信用管理：（1 1）客户信用档案管理；）客户信用档案管理；（2 2）客户授信；）客户授信；（3 3）应收账款管理；）应收账款管理；（4 4）商帐追收；）商帐追收；（5 5）利用征信数据库开拓市场；）利用征信数据库开拓市场；（6 6）投放信用工具。）投放信用工具。2022/12/306

36、8企业信用制度建设企业信用制度建设：（1 1）建立企业守信制度，解决企业对外信用形象问题；）建立企业守信制度，解决企业对外信用形象问题；（2 2）建立企业信用管理制度，解决客户信用风险控制和）建立企业信用管理制度，解决客户信用风险控制和 转移问题。转移问题。2022/12/3069信用管理人员的教育、培训和从业执照信用管理人员的教育、培训和从业执照教育和培训：企业内部员工的研讨会、新员工的培训、外教育和培训：企业内部员工的研讨会、新员工的培训、外 聘专家讲座等聘专家讲座等2022/12/3070房地产企业信用管理师的工作任务主要是：房地产企业信用管理师的工作任务主要是：(1).(1).建立有效

37、的企业信用管理体系；建立有效的企业信用管理体系；(2).(2).制定企业信用制度与信用政策；制定企业信用制度与信用政策；(3).(3).在交易前期，对交易对象进行信用调查与评估，确定信在交易前期，对交易对象进行信用调查与评估，确定信 用额度及放账期；用额度及放账期；2022/12/3071(4).(4).在交易中期，对应收账款加强管理，并采取必要的措施在交易中期，对应收账款加强管理，并采取必要的措施 转移风险保障企业债权；转移风险保障企业债权；(5).(5).在交易后期，对发生的逾期账款进行追收；在交易后期，对发生的逾期账款进行追收；(6).(6).运用信用管理专业技术及专业的征信数据库防范风

38、险，运用信用管理专业技术及专业的征信数据库防范风险，并开拓市场。并开拓市场。2022/12/3072三三.房地产企业项目授信管理的实施房地产企业项目授信管理的实施2022/12/30731.1.房地产企业金融资信评级房地产企业金融资信评级2022/12/3074 企业在诞生的第一天起，就是以盈利为目的；企业经企业在诞生的第一天起，就是以盈利为目的；企业经营中信用成本如同采购成本、生产成本、营销成本、投融营中信用成本如同采购成本、生产成本、营销成本、投融资成本等一样，需要管理，需要优化管理，以获得最佳效资成本等一样，需要管理，需要优化管理，以获得最佳效益。今天，中国企业的管理短板，其中一块是信用

39、风险的益。今天，中国企业的管理短板，其中一块是信用风险的管理，我们必须正视她，继而行动。管理，我们必须正视她，继而行动。2022/12/3075授信工作的原则：授信工作的原则：“现授信（评级），后用信现授信（评级），后用信”的原则。的原则。2022/12/3076 银行授信评级是银行在对客户授信之前对客户的财务银行授信评级是银行在对客户授信之前对客户的财务状况、生产运营情况、贷款用途、偿还贷款能力以及贷款状况、生产运营情况、贷款用途、偿还贷款能力以及贷款收益等项目进行综合考察分析后，对客户进行信用等级评收益等项目进行综合考察分析后，对客户进行信用等级评定。定。2022/12/3077 国外信用

40、管理起源于国外信用管理起源于18301830年的英国和年的英国和19371937年的美国，年的美国，其标志是征信机构的出现。其标志是征信机构的出现。1830 1830年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。2022/12/3078 1830 1830年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要年，世界第一个征信机构创立于英国伦敦，主要帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。帮助贸易商调查交易对方的资信状况，评价贸易商的信誉。2022/12

41、/3079 目前，国际公认的专业资信评级机构有三家：目前，国际公认的专业资信评级机构有三家：穆迪穆迪 标准普尔标准普尔 惠誉国际。惠誉国际。2022/12/3080 标准普尔：是国际权威评级机构，也是日本金融厅指标准普尔：是国际权威评级机构，也是日本金融厅指定的五大评级机构之一。定的五大评级机构之一。2022/12/3081 穆迪公司的创始人是约翰穆迪公司的创始人是约翰 穆迪，他在穆迪，他在19091909年首创对铁年首创对铁路债券进行信用评级。路债券进行信用评级。19131913年，穆迪开始对公用事业和工年，穆迪开始对公用事业和工业债券进行信用评级。目前，穆迪在全球有业债券进行信用评级。目前

42、，穆迪在全球有800800名分析专名分析专家，家，17001700多名助理分析员，在多名助理分析员，在17 17个国家设有机构，股票在个国家设有机构，股票在纽约证券交易所上市交易（代码纽约证券交易所上市交易（代码MCOMCO）。）。2022/12/3082 穆迪投资服务公司信用等级标准从高到低可划分为：穆迪投资服务公司信用等级标准从高到低可划分为：Aaa Aaa级、级、AaAa级、级、A A级、级、BaaBaa级、级、BaBa级、级、B B级、级、CaaCaa级、级、CaCa级级和和C C级。级。2022/12/3083FitchRatings FitchRatings 惠誉国际惠誉国际 19

43、13 1913年由约翰年由约翰 惠誉（惠誉（John K.FitchJohn K.Fitch）创办。）创办。19971997年惠誉国年惠誉国际并购了另一家评级机构际并购了另一家评级机构IBCAIBCA，20002000年并购了年并购了DUFF&DUFF&PHELPSPHELPS，随后又买下了，随后又买下了Thomson BankwatchThomson Bankwatch，目前，公司，目前，公司97%97%的股权由法国的股权由法国FIMALACFIMALAC公司控制。公司控制。1975 1975年美国证券交易委员会（年美国证券交易委员会（SECSEC）认可惠誉国际、标）认可惠誉国际、标准普尔、

44、穆迪为准普尔、穆迪为“全国认定的评级组织全国认定的评级组织”。2022/12/3084 20112011年年7 7月，美债危机引起全球关注。穆迪和标普宣月，美债危机引起全球关注。穆迪和标普宣称美国目前最高的称美国目前最高的AAAAAA主权债务评级（信用评级）将面临主权债务评级（信用评级）将面临降级的风险。降级的风险。2022/12/3085 如果国际三大评级机构下调美国国债评级，长期看来如果国际三大评级机构下调美国国债评级，长期看来，对投资产品评级有规定的海外投资者可能会抛售美债，对投资产品评级有规定的海外投资者可能会抛售美债，届时美债和美元都会走低。届时美债和美元都会走低。中国持有的超过中国

45、持有的超过1 1万亿美元的美债将大幅缩水。万亿美元的美债将大幅缩水。2022/12/3086 2011 2011年年8 8月，标准普尔宣布下调一系列美国保险公司的月，标准普尔宣布下调一系列美国保险公司的级别，因为他们持有美债，级别，因为他们持有美债，其中包括将股神巴菲特麾下伯其中包括将股神巴菲特麾下伯克希尔克希尔-哈撒韦公司的评级也从哈撒韦公司的评级也从“稳定稳定”调降至调降至“负面负面”。之后之后还传来消息说，还传来消息说，标普将美国房地美和房利美评级也从标普将美国房地美和房利美评级也从AAAAAA下调至下调至AA+AA+。2022/12/3087 评级机构穆迪也发出警告称，如果美国财政或经

46、济前评级机构穆迪也发出警告称，如果美国财政或经济前景大幅减弱，穆迪将在景大幅减弱，穆迪将在20132013年前下调美国主权信用评级。年前下调美国主权信用评级。2022/12/3088 2011 2011年年8 8月月1 1日，奥巴马宣布美国国债上限调高日，奥巴马宣布美国国债上限调高2.42.4万亿万亿美元，并在未来十年将减少约美元，并在未来十年将减少约2.52.5万亿的美元赤字。万亿的美元赤字。奥巴马随后在白宫发表讲话称：不管某个评级机构说奥巴马随后在白宫发表讲话称：不管某个评级机构说什么，美国一直是而且将永远是什么，美国一直是而且将永远是AAAAAA主权评级国家。主权评级国家。2022/12

47、/3089 国家主权信用评级，是指评级机构依照一定的程序和国家主权信用评级，是指评级机构依照一定的程序和方法对主权国家的政治、经济和信用等级进行评定，并用方法对主权国家的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。一定的符号来表示评级结果。2022/12/3090 信用评级机构进行的国家主权信用评级实质就是对中信用评级机构进行的国家主权信用评级实质就是对中央政府作为债务人履行偿债责任的信用意愿与信用能力的央政府作为债务人履行偿债责任的信用意愿与信用能力的一种判断。一种判断。2011 2011年年8 8月月5 5日国际信用评级机构标准普尔宣布下调美日国际信用评级机构标准普尔宣布下

48、调美国主权信用评级，这在该公司国主权信用评级，这在该公司7070年的信用评级历史上尚属年的信用评级历史上尚属首次。首次。2022/12/3091 2013 2013年年4 4月月9 9日，日，惠誉将中国的长期本币信用评级（惠誉将中国的长期本币信用评级（主权信用评级）从主权信用评级）从AA-AA-降至降至A+A+，称理由是，称理由是“基础层面的结构基础层面的结构性弱点性弱点”，包括平均收入低、治理标准滞后，以及信贷快包括平均收入低、治理标准滞后，以及信贷快速扩张。速扩张。这是自这是自19991999年以来中国主权信用评级首次被一家大型年以来中国主权信用评级首次被一家大型国际评级机构下调。国际评级

49、机构下调。2022/12/3092 我国信用评级行业的发展始于我国信用评级行业的发展始于19871987年。年。到目前为止，我国的资信评级机构中规模大、具备在到目前为止，我国的资信评级机构中规模大、具备在全国范围内开展业务能力的只有全国范围内开展业务能力的只有5 5家：家：2022/12/3093中国诚信国际信用评级机构中国诚信国际信用评级机构大公国际资信评级机构大公国际资信评级机构联合资信评级有限机构联合资信评级有限机构上海远东资信评级有限机构上海远东资信评级有限机构上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海新世纪资信评估投资服务有限公司2022/12/3094 当前我国金融体系的信用评级当前我

50、国金融体系的信用评级,无论是商业银行内部评无论是商业银行内部评级还是外部评级等级还是外部评级等,都程度不同的采用了都程度不同的采用了AAAAAA、AAAA、A A、B B、C C这样离散的信用评级方法。这样离散的信用评级方法。2022/12/3095 我国资信评级标准的基本定义是，根据客户对应行业我国资信评级标准的基本定义是，根据客户对应行业类别或风险特征敞口，以偿债能力和偿债意愿为评价核心类别或风险特征敞口，以偿债能力和偿债意愿为评价核心，采取定量分析和定性分析结合的方法，按照财务和非财，采取定量分析和定性分析结合的方法，按照财务和非财务指标及标准，在综合评价的基础上确定信用等级。务指标及标