房屋租赁、二手房交易培训.ppt

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1、法法 律律 培培 训训 房屋租赁及二手房交易房屋租赁及二手房交易 主主 讲讲 人人：李：李 瑾瑾 律师律师 日期：日期：2008/12/19三峡买卖网 http:/wenku1第一部分第一部分 房屋租赁房屋租赁一、房屋租赁合同的概念与法律特征一、房屋租赁合同的概念与法律特征二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效四、房屋租赁合同主要条款的法律分析四、房屋租赁合同主要条款的法律分析五、物业返租的相关规定五、物业返租的相关规定一、房屋租赁合同的概念与法律特征一、房屋租赁合同的概念与法律特征1 1、概念、概念 房屋租赁合同房屋租赁合同 出租

2、人在一定期限内将房屋交付给承租人使出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。一、房屋租赁合同的概念与法律特征一、房屋租赁合同的概念与法律特征2 2、房屋租赁合同的法律特征、房屋租赁合同的法律特征租赁标的物是作为不动产的房屋，是特定物。租赁标的物是作为不动产的房屋，是特定物。是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移，承租人对标的物不享有处分权。有权的转移，承租人对标的物不享有处分权

3、。是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，其成立无需标的物的交付。其成立无需标的物的交付。是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立1 1、出租人签约时需

4、提交的文件：、出租人签约时需提交的文件：租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等）租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等）产权人、出租人的主体资格证明文件产权人、出租人的主体资格证明文件 A A、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。B B、法人出租：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法人出租：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明

5、。全体共有人同意出租的书面证明。转租：要提供产权人同意转租的书面证明。转租：要提供产权人同意转租的书面证明。委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的要办理委托书公证）、代理人身份证。要办理委托书公证）、代理人身份证。二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立2 2、承租人签约时需提交的文件、承租人签约时需提交的文件（1 1）承租人本人签约）承租人本人签约承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。证明文件。承租人是法人：要提供工商营业执照、组织机构代码证、承租人是法人：要提供

6、工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。（2 2）承租人委托他人代为签约）承租人委托他人代为签约授权委托书（承租人是自然人的，要办理委托书公证）授权委托书（承租人是自然人的，要办理委托书公证）代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立3 3、不得出租的房屋范围、不得出租的房屋范围未依法取得房屋所有权证的；未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权

7、利的；式限制房地权利的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；权属有争议的；属于违法建筑的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；拆迁范围内的房屋；拆迁范围内的房屋；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效1 1、区分合同的成立与生效、区分合同的成立与生效（1 1）合同成立）合同成立 要约和承诺符合法律规定，当事人的

8、意思表示协要约和承诺符合法律规定，当事人的意思表示协 商一致。商一致。合同成立的两个要件：合同成立的两个要件：A A、有两个或两个以上的当事人；、有两个或两个以上的当事人；B B、当事人意思表示一致。、当事人意思表示一致。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效（2 2）合同生效合同生效 合同符合法定生效条件，依法对当事人产生约束力。合同符合法定生效条件，依法对当事人产生约束力。合同生效的四个要件：合同生效的四个要件：A A、当事人有相应的民事行为能力；、当事人有相应的民事行为能力；B B、当事人的意思表示真实；、当事人的意思表示真实；C C、不违反法律及行政法规的强制性规定；

9、、不违反法律及行政法规的强制性规定；D D、不违反社会公共利益。、不违反社会公共利益。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效（3 3）合同成立与合同生效的区别）合同成立与合同生效的区别A A、法律意义、判断结果不同：、法律意义、判断结果不同：【合同成立】属事实问题，意义在于识别某一合同是否【合同成立】属事实问题，意义在于识别某一合同是否已经在，该合同是此合同还是彼合同，其判断结果，只已经在，该合同是此合同还是彼合同，其判断结果，只有成立与不成立两种。有成立与不成立两种。【合同生效】属于法律价值判断问题，意义在于识别某【合同生效】属于法律价值判断问题，意义在于识别某一合同是否符

10、合法律的精神和规定，能否取得法律所认一合同是否符合法律的精神和规定，能否取得法律所认可的效力，其判断结果包括有效、无效、效力未定、可可的效力，其判断结果包括有效、无效、效力未定、可撤销四种。撤销四种。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效（3 3）合同成立与合同生效的区别）合同成立与合同生效的区别B B、法律效力不同：、法律效力不同：【合同成立】法律效力是要约人不得撤回要约，承诺人不合同成立】法律效力是要约人不得撤回要约，承诺人不得撤回承诺。但要约人与承诺人的权利义务仍没有得到法得撤回承诺。但要约人与承诺人的权利义务仍没有得到法律的认可，合同中的权利义务仍处于不确定的状态。律

11、的认可，合同中的权利义务仍处于不确定的状态。【合同生效】是法律对当事人意思表示的肯定性评价，当【合同生效】是法律对当事人意思表示的肯定性评价，当事人之间设定的权利义务受到国家法律的保护。已经成立事人之间设定的权利义务受到国家法律的保护。已经成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、无效三种不同情的合同，其效力可以有生效、效力待定、无效三种不同情况。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护，才况。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护，才能产生当事人所预期的法律后果。能产生当事人所预期的法律后果。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效2 2、房屋租赁合同的成立与生效、房屋租

12、赁合同的成立与生效（1 1）房屋租赁合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一）房屋租赁合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致、达成协议时成立，出租人与承租人之间即产生权利致、达成协议时成立，出租人与承租人之间即产生权利义务。义务。（2 2）房屋租赁合同自成立时生效。因为房屋租赁合同是诺成）房屋租赁合同自成立时生效。因为房屋租赁合同是诺成性合同，不以租赁房屋的实际交付为合同的生效要件。性合同，不以租赁房屋的实际交付为合同的生效要件。（3 3）注意：房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权，）注意：房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权，是以支付租金为代价的，这是房屋租赁合同的基本特征。是以

13、支付租金为代价的，这是房屋租赁合同的基本特征。租金是租赁合同的必备条款，如果没有租金条款，那么租金是租赁合同的必备条款，如果没有租金条款，那么租赁合同不能成立。租赁合同不能成立。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效3 3、房屋租赁合同登记备案、房屋租赁合同登记备案【建设部城市房屋租赁管理办法第十三条】【建设部城市房屋租赁管理办法第十三条】房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止房屋租赁合同的，当事人应当向房屋签订、变更、终止房屋租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。（1

14、 1）房屋租赁合同登记备案是基于加强社会治安综合治理、）房屋租赁合同登记备案是基于加强社会治安综合治理、加强房地产市场管理、防止非法出租房屋、防止国家税加强房地产市场管理、防止非法出租房屋、防止国家税费流失等目的而采取的行业管理手段，不涉及合同的效费流失等目的而采取的行业管理手段，不涉及合同的效力。力。三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效（2 2）房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同成立或生效）房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同成立或生效的要件，对租赁合同的效力无任何影响。因为房屋租赁的要件，对租赁合同的效力无任何影响。因为房屋租赁合同是诺成性合同，只要双方当事人就主要内

15、容达成一合同是诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致，合同即告成立。致，合同即告成立。【最高人民法院关于合同法的解释（一）第九条】【最高人民法院关于合同法的解释（一）第九条】法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。的效力。四、房屋租赁合同主要条款的法律分析四、房屋租赁合同主要条款的法律分析【建设部城市房屋租赁管理办法第【建设部城市房屋租赁管理办法第9 9条】条】租赁合同应当具备以下条款：租赁合同应当具备以下条款：(一一)当事人姓名或者名称

16、及住所；当事人姓名或者名称及住所；(二二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(三三)租赁用途；租赁用途；(四四)租赁期限；租赁期限；(五五)租金及交付方式；租金及交付方式；(六六)房屋修缮责任；房屋修缮责任；(七七)转租的约定；转租的约定；(八八)变更和解除合同的条件；变更和解除合同的条件；(九九)违约责任；违约责任；(十十)当事人约定的其他条款。当事人约定的其他条款。下面是对各主要条款的详细分析。下面是对各主要条款的详细分析。1 1、租赁用途、租赁用途指承租人租赁该房屋的目的。指承租人租赁该房屋的目的。设置租赁用途条款的意义：设置租赁用途条款的意义：（1 1

17、）有利于承租人按照租赁房屋的性能、用途，正确地使）有利于承租人按照租赁房屋的性能、用途，正确地使用租赁房屋。因不合理使用租赁房屋，造成房屋损坏的，用租赁房屋。因不合理使用租赁房屋，造成房屋损坏的，应向出租人赔偿损失。应向出租人赔偿损失。（2 2）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改变租赁用）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改变租赁用途，不得用于从事非法活动。如果承租人需要改变用途途，不得用于从事非法活动。如果承租人需要改变用途或在租赁房屋上添加新用途，应征得出租人同意，并重或在租赁房屋上添加新用途，应征得出租人同意，并重新协商租金。新协商租金。2 2、定期租赁与不定期租赁、定期租赁与不定

18、期租赁分类分类具体情形具体情形最高期限最高期限定期定期租赁租赁当事人明确约定了租赁期限当事人明确约定了租赁期限 租期不得超过租期不得超过2020年。年。超过超过2020年的，超过部分年的，超过部分无效。无效。不定不定期租期租赁赁当事人没有约定租赁期限或当事人没有约定租赁期限或约定不明，依照补充协议、约定不明，依照补充协议、租赁合同有关条款、交易习租赁合同有关条款、交易习惯仍不能确定的惯仍不能确定的租赁期限租赁期限6 6个月以上，未采个月以上，未采用书面形式订立租赁合同用书面形式订立租赁合同约定的租期届满，承租人继约定的租期届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没续使用租赁房屋，出租人没有提出异议

19、的有提出异议的2 2、定期租赁与不定期租赁、定期租赁与不定期租赁（1 1）定期租赁）定期租赁 为免发生纠纷，定期租赁合同不应以口头形式订立，因为免发生纠纷，定期租赁合同不应以口头形式订立，因为当事人不能以书面以外的其他方式来证明租赁期限。为当事人不能以书面以外的其他方式来证明租赁期限。A A、定期租赁合同的任何一方不得任意单方解除租赁合同。、定期租赁合同的任何一方不得任意单方解除租赁合同。但因一方违约，守约方按租赁合同和法律规定行使单方但因一方违约，守约方按租赁合同和法律规定行使单方解除权的除外。解除权的除外。B B、租赁期限届满，租赁合同终止，出租人有权收回租赁房、租赁期限届满，租赁合同终止

20、，出租人有权收回租赁房屋，承租人有义务返还租赁房屋。屋，承租人有义务返还租赁房屋。C C、承租人要续租的，应在租赁期限届满前、承租人要续租的，应在租赁期限届满前3 3个月提出，并个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（见建设部城市经出租人同意，重新签订租赁合同。（见建设部城市房屋租赁管理办法第房屋租赁管理办法第1010条）条）2 2、定期租赁与不定期租赁、定期租赁与不定期租赁（2 2）不定期租赁）不定期租赁 A A、不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除租赁合同，、不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除租赁合同，无需以对方违约为解除条件。无需以对方违约为解除条件。B B、但出于承租人利益

21、的考虑，出租人解除租赁合同的，应、但出于承租人利益的考虑，出租人解除租赁合同的，应当在合理期限前通知承租人，给承租人一个合理的宽限当在合理期限前通知承租人，给承租人一个合理的宽限期，以便承租人及时妥善作出安排。期，以便承租人及时妥善作出安排。3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任（1 1）租金条款的参考文本）租金条款的参考文本 “月租金为（人民币）月租金为（人民币）佰佰 拾拾 万万 仟仟 佰佰 拾拾 元元 角角 分（分（￥元）。元）。租金按租金按 月月 结算，由承租人在每结算，由承租人在每 月月 的第的第 日前日前缴付本期租金给出租人。缴付本期租金给出租人。付款方式：付款方式：”【提示

22、】【提示】A A、如选择非现金支付的付款方式，建议在租赁合同中明确如选择非现金支付的付款方式，建议在租赁合同中明确约定出租人收取租金的指定银行帐户，写明户主名称、约定出租人收取租金的指定银行帐户，写明户主名称、开户行、银行帐号等内容，以免发生纠纷。开户行、银行帐号等内容，以免发生纠纷。3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任B B、支付期限如何确定（见合同法第、支付期限如何确定（见合同法第226226条）条）先看双方的合同约定先看双方的合同约定 双方没约定或者约定不明的，按双方达成的补充协议确定双方没约定或者约定不明的，按双方达成的补充协议确定 达不成补充协议的，按租赁合同其他条款或交易

23、习惯确定达不成补充协议的，按租赁合同其他条款或交易习惯确定 按上述方式仍不能确定的，应在租期届满时支付。按上述方式仍不能确定的，应在租期届满时支付。租期一年以上的，应在每届满一年时支付。租期一年以上的，应在每届满一年时支付。剩余期间不满一年的，应在租期届满时支付。剩余期间不满一年的，应在租期届满时支付。3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任（2 2）要在租赁合同中明确约定欠租的违约责任）要在租赁合同中明确约定欠租的违约责任A A、承租人应向出租人支付滞纳金、承租人应向出租人支付滞纳金 【参考条款】【参考条款】“承租人逾期交付租金的，自欠付之日起承租人逾期交付租金的，自欠付之日起至实际付

24、清之日止，每日按月租金的至实际付清之日止，每日按月租金的%向出租人支向出租人支付滞纳金。付滞纳金。”B B、承租人应向出租人支付违约金，要注明违约金具体金额、承租人应向出租人支付违约金，要注明违约金具体金额C C、承租人应赔偿出租人的损失、承租人应赔偿出租人的损失D D、出租人有权单方解除合同、出租人有权单方解除合同 【参考条款】【参考条款】“承租人逾期交付租金超过承租人逾期交付租金超过 60 60 天的，出天的，出租人有权提前解除合同。租人有权提前解除合同。”3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任【合同法第【合同法第227227条】条】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出承租

25、人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。支付的，出租人可以解除合同。3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任（3 3）催缴租金的注意事项）催缴租金的注意事项A A、租金的诉讼时效：、租金的诉讼时效：1 1 年，自拖欠之日起计算。年，自拖欠之日起计算。例如，合同约定每月例如，合同约定每月5 5号前支付当月租金，则自号前支付当月租金，则自6 6号开始号开始计算该月租金计算该月租金 1 1 年的诉讼时效。如果租金是按月支付，年的诉讼时效。如果租金是按月支付，则每月租金的诉

26、讼时效起算时间都会不同。则每月租金的诉讼时效起算时间都会不同。【注意】【注意】其他欠费（如物管费）的诉讼时效是其他欠费（如物管费）的诉讼时效是 2 2 年，也是自拖年，也是自拖欠之日起计。欠之日起计。3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任B B、发函催缴租金、欠费的注意事项、发函催缴租金、欠费的注意事项密切留意承租人何时开始欠费，计算诉讼时效，在诉讼密切留意承租人何时开始欠费，计算诉讼时效，在诉讼时效届满之前发函催缴或起诉，以引起诉讼时效中断，时效届满之前发函催缴或起诉，以引起诉讼时效中断，自发函之日起诉讼时效重新计算。自发函之日起诉讼时效重新计算。【民法通则第民法通则第140140条

27、条】诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、租金及欠租的违约责任、租金及欠租的违约责任从证据效力和证据保全的角度考虑，建议用从证据效力和证据保全的角度考虑，建议用EMSEMS特快专特快专递寄送催款函件，并在寄送时注意以下事项：递寄送催款函件，并在寄送时注意以下事项：a a）在在“国内特快专递邮件详情单国内特快专递邮件详情单”中中“内件品名内件品名”一栏写一栏写明函件的内容，如：（明函件的内容，如：（20082008）粤正大律函字第）粤正大律函字

28、第*号号律师函律师函原件壹份，要求：原件壹份，要求：*业主在业主在 年年 月月 日日前向前向*公司付清欠缴的租金、滞纳金共计人民币公司付清欠缴的租金、滞纳金共计人民币*元。元。”（如有其他欠费项目，要一并写清楚）（如有其他欠费项目，要一并写清楚）b b）在特快专递寄出后两个月内要求速递公司开具妥投证明在特快专递寄出后两个月内要求速递公司开具妥投证明c c）保管好寄送的律师函复印件、保管好寄送的律师函复印件、“国内特快专递邮件详情国内特快专递邮件详情单单”原件、妥投证明原件。原件、妥投证明原件。4、租赁保证金、租赁保证金【参考条款】【参考条款】承承租租人人于于本本合合同同签签订订之之日日起起 日

29、日内内向向甲甲方方支支付付租租赁赁保保证证金金人人民民币币 元元（大大写写 万万 仟仟佰佰 拾拾 元元整整）。在在本本合合同同约约定定的的租租赁赁期期限限届届满满或或本本合合同同解解除除、终终止止时时，租赁保证金按以下任一方式处理：租赁保证金按以下任一方式处理：1 1）承承租租人人结结清清依依本本合合同同应应由由其其承承担担的的租租金金、费费用用和和违违约约金金后，由出租人于后，由出租人于 日内全额无息退回给承租人；日内全额无息退回给承租人；2 2）折抵依本合同应由承租人承担的租金、费用和违约金后）折抵依本合同应由承租人承担的租金、费用和违约金后的剩余部分，由出租人于的剩余部分，由出租人于 日

30、内无息退回承租人；不日内无息退回承租人；不足部分由承租人补齐。足部分由承租人补齐。4、租赁保证金、租赁保证金 租租赁赁保保证证金金是是一一种种履履约约保保证证措措施施，具具体体数数额额由由双双方方当事人约定。实际操作中要注意以下几点：当事人约定。实际操作中要注意以下几点：（1 1）收收取取租租赁赁保保证证金金后后开开具具的的收收据据要要写写明明是是租租赁赁保保证证金金及及具体金额；具体金额；（2 2）在租赁合同中明确约定租赁保证金如何处理。）在租赁合同中明确约定租赁保证金如何处理。一一般般来来说说，租租赁赁关关系系终终止止时时，租租赁赁保保证证金金应应无无息息退退还还给给承承租租人人，但但若若

31、承承租租人人拖拖欠欠租租金金或或有有其其他他违违约约行行为为的的，租租赁赁保保证证金金可可用用于于抵抵偿偿所所欠欠租租金金、违违约约金金、应应由由承承租租人人承承担担的的费费用用及及赔赔偿偿出出租租人人经经济济损损失失，抵抵偿偿后后的的剩剩余余部部分分应应当无息归还承租人。当无息归还承租人。5、租赁房屋的交付、租赁房屋的交付 出出租租人人负负有有交交付付租租赁赁房房屋屋的的义义务务，不不但但要要按按合合同同约约定定时时间间将将租租赁赁房房屋屋转转移移给给承承租租人人占占有有，而而且且交交付付的的租租赁赁房屋必须符合租赁合同约定的房屋用途。房屋必须符合租赁合同约定的房屋用途。（1 1）交付方式：

32、一般采取交付租赁房屋钥匙的方式，）交付方式：一般采取交付租赁房屋钥匙的方式，配套使用的附属设施也应一并交付。配套使用的附属设施也应一并交付。（2 2）交付时间：由双方在租赁合同中明确约定。）交付时间：由双方在租赁合同中明确约定。（3 3）出租人迟延交付租赁房屋的处理）出租人迟延交付租赁房屋的处理 A A、出租人应向承租人支付违约金，具体数额要由双方约定、出租人应向承租人支付违约金，具体数额要由双方约定 B B、给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任、给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任 C C、承租人有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。、承租人有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。

33、5、租赁房屋的交付、租赁房屋的交付（4 4）租赁房屋交接的注意事项）租赁房屋交接的注意事项 A A、双双方方现现场场确确认认水水表表、电电表表、煤煤气气表表的的读读数数，共共同同签签署署读读数确认表。数确认表。B B、双双方方现现场场查查验验租租赁赁房房屋屋的的结结构构、质质量量、装装修修、配配套套设设施施设设备备、电电器器等等，对对查查验验情情况况做做好好记记录录，由由双双方方签签字字确确认认。如有异议应当场提出。如有异议应当场提出。C C、出出租租人人在在交交付付租租赁赁房房屋屋后后，最最好好将将租租赁赁房房屋屋已已出出租租并并交交付付给给承承租租人人的的情情况况告告知知物物业业管管理理公

34、公司司，并并督督促促承承租租人人立立即即与与物物业业管管理理公公司司办办理理入入伙伙手手续续，签签署署物物业业管管理理服服务务合合同、管理规约等物业管理文件。同、管理规约等物业管理文件。5、租赁房屋的交付、租赁房屋的交付（5 5）租赁房屋的风险负担）租赁房屋的风险负担 房房屋屋租租赁赁合合同同是是不不转转移移财财产产所所有有权权的的合合同同，租租赁赁房房屋屋因因自自然然原原因因等等不不可可抗抗力力而而发发生生毁毁损损灭灭失失的的风风险险应应由由房房屋屋所所有权人负担。有权人负担。在在租租赁赁期期内内，因因不不可可归归责责于于双双方方当当事事人人之之原原因因致致租租赁赁房房屋屋部部分分毁毁损损、

35、灭灭失失的的，承承租租人人可可请请求求减减少少租租金金；租租赁赁房房屋屋全全部部毁毁损损、灭灭失失的的，承承租租人人可可请请求求不不支支付付租租金金、解解除除合同。合同。6、租赁房屋的瑕疵担保责任、租赁房屋的瑕疵担保责任 出出租租人人对对租租赁赁房房屋屋负负有有瑕瑕疵疵担担保保责责任任，包包括括质质量量瑕瑕疵疵担担保、权利瑕疵担保两个方面。保、权利瑕疵担保两个方面。（1 1）质量瑕疵担保责任）质量瑕疵担保责任 A A、出出租租人人应应保保证证其其交交付付的的租租赁赁房房屋屋符符合合双双方方约约定定或或法法定定的的质质量量要要求求，并并有有义义务务在在租租赁赁期期间间保保持持租租赁赁房房屋屋符符

36、合合约约定定用途，适合于使用、收益。用途，适合于使用、收益。B B、出租人应定期对租赁房屋进行检查、维修。、出租人应定期对租赁房屋进行检查、维修。C C、租租赁赁房房屋屋危危及及承承租租人人的的安安全全或或健健康康的的，即即使使承承租租人人订订立立合合同同时时明明知知该该租租赁赁房房屋屋质质量量不不合合格格，承承租租人人仍仍然然可可以以随随时解除合同。（见合同法第时解除合同。（见合同法第233233条）条）6、租赁房屋的瑕疵担保责任、租赁房屋的瑕疵担保责任（2 2）权利瑕疵担保责任）权利瑕疵担保责任 A A、出出租租人人应应保保证证其其对对租租赁赁房房屋屋享享有有合合法法的的出出租租权权，没没

37、有有侵侵犯第三人权利。犯第三人权利。B B、出租人不得妨害承租人对租赁房屋的使用收益。、出租人不得妨害承租人对租赁房屋的使用收益。C C、如有第三人妨害承租人行使权利的，出租人应予排除。、如有第三人妨害承租人行使权利的，出租人应予排除。C C、第第三三人人主主张张权权利利时时，承承租租人人应应当当及及时时通通知知出出租租人人。如如因因第第三三人人主主张张权权利利，致致使使承承租租人人不不能能对对租租赁赁房房屋屋使使用用、收收益益的的，承承租租人人可可以以要要求求减减租租或或不不支支付付租租金金。（见见合合同同法法第第228228条）条）7、出租人维修租赁房屋的义务、出租人维修租赁房屋的义务【合

38、同法第【合同法第220220条】条】出出租租人人应应当当履履行行租租赁赁物物的的维维修修义义务务，但但当当事事人人另另有有约定的除外。约定的除外。【法律分析】【法律分析】合合同同法法没没有有对对出出租租人人的的维维修修义义务务作作强强制制性性规规定定，当当事事人人可可通通过过特特别别约约定定排排除除，因因此此可可在在租租赁赁合合同同中中明明确确约约定定由由承承租租人人来来承承担担租租赁赁房房屋屋的的维维修修责责任任。这这是是因因为为租租赁赁房房屋屋由由承承租租人人占占有有、使使用用、收收益益，承承租租人人对对租租赁赁房房屋屋的的状态和情况比较熟悉，容易及时发现问题，便于维修。状态和情况比较熟悉

39、，容易及时发现问题，便于维修。7、出租人维修租赁房屋的义务、出租人维修租赁房屋的义务（1 1）出租人履行维修义务，须具备以下条件：）出租人履行维修义务，须具备以下条件：租赁房屋有维修的必要；租赁房屋有维修的必要；租租赁赁房房屋屋是是由由于于自自然然损损坏坏或或属属于于合合同同约约定定由由出出租租人人维维修修的的情情形形（因因承承租租人人原原因因导导致致租租赁赁房房屋屋损损坏坏的的，由由承承租租人人负责维修）；负责维修）；租租赁赁房房屋屋有有维维修修的的可可能能（若若维维修修耗耗费费巨巨大大或或仅仅靠靠维维修修无无法继续使用的，即无维修可能）；法继续使用的，即无维修可能）；租赁期间承租人已及时通

40、知出租人维修；租赁期间承租人已及时通知出租人维修；当当事事人人对对维维修修义义务务的的承承担担没没有有特特别别约约定定。如如果果当当事事人人另另有约定，按有约定，按“约定大于法定约定大于法定”原则，应按约定处理。原则，应按约定处理。7、出租人维修租赁房屋的义务、出租人维修租赁房屋的义务（2 2）出租人拒不履行维修义务的责任）出租人拒不履行维修义务的责任承承租租人人可可催催告告出出租租人人在在合合理理期期限限内内维维修修。出出租租人人拒拒不不维维修修的的，承承租租人人可可以以自自行行维维修修，维维修修费费用用由由出出租租人人负负担担。因因维维修修租租赁赁房房屋屋影影响响承承租租人人使使用用的的，

41、应应相相应应减减少少租租金金或或延长租期。延长租期。因因出出租租人人不不及及时时修修复复租租赁赁房房屋屋，致致使使承承租租人人财财产产损损失失或或人身伤害的，出租人应承担赔偿责任。人身伤害的，出租人应承担赔偿责任。8、承租人合理使用租赁房屋的义务、承租人合理使用租赁房屋的义务（1 1）承承租租人人应应严严格格按按照照合合同同约约定定及及房房屋屋性性质质，合合理理使使用用租租赁赁房房屋屋，包包括括：不不改改变变房房屋屋用用途途，不不改改变变房房屋屋的的结结构构和和内内部部设设备备，合合理理使使用用公公共共区区域域和和共共用用设设施施设设备备；不不对对租租赁赁房房屋屋进进行行破破坏坏性性使使用用；

42、采采取取措措施施预预防防第第三三人人对对租租赁赁房房屋造成破坏。屋造成破坏。（2 2）承承租租人人按按照照约约定定方方法法或或房房屋屋性性质质使使用用租租赁赁房房屋屋，致致使使租租赁赁房房屋屋受受到到损损耗耗的的，属属于于合合理理损损耗耗，承承租租人人不不承承担担损损害赔偿责任。害赔偿责任。承承租租人人未未按按约约定定方方法法使使用用租租赁赁房房屋屋，没没有有尽尽善善良良管管理理人人应应有有的的注注意意，致致使使租租赁赁房房屋屋受受损损的的，承承租租人人应应负负责责恢复原状、赔偿损失，出租人有权解除合同。恢复原状、赔偿损失，出租人有权解除合同。8、承租人合理使用租赁房屋的义务、承租人合理使用租

43、赁房屋的义务（3 3）租赁房屋的添附）租赁房屋的添附 承租人在租赁房屋上增添附属物的行为。承租人在租赁房屋上增添附属物的行为。A A、经经出出租租人人同同意意，承承租租人人可可对对租租赁赁房房屋屋进进行行改改善善或或增增设设他他物物。如如果果双双方方已已就就添添附附物物的的归归属属有有明明确确约约定定的的，从从其其约约定定；没没有有约约定定的的，能能够够拆拆除除又又不不影影响响其其价价值值的的，在在交交还还租租赁赁房房屋屋时时拆拆除除；不不能能拆拆除除或或拆拆除除会会影影响响其其价价值值的的，添添附物可以归出租人所有，由出租人给予适当补偿。附物可以归出租人所有，由出租人给予适当补偿。B B、未

44、未经经出出租租人人同同意意，承承租租人人对对租租赁赁房房屋屋进进行行改改善善或或增增设设他他物物的的，属属侵侵权权行行为为，出出租租人人可可以以要要求求承承租租人人恢恢复复原原状状或或赔偿损失。双方也可事后协商添附物的归属。赔偿损失。双方也可事后协商添附物的归属。9、承租人返还租赁房屋的义务、承租人返还租赁房屋的义务租赁合同解除、终止后，承租人应将租赁房屋返还出租人。租赁合同解除、终止后，承租人应将租赁房屋返还出租人。（1 1）承承租租人人返返还还的的租租赁赁房房屋屋应应符符合合租租赁赁合合同同约约定定的的状状态态，或符合承租人正常使用后合理损耗的状态。或符合承租人正常使用后合理损耗的状态。（

45、2 2）承租人拒不返还租赁房屋的法律责任）承租人拒不返还租赁房屋的法律责任 应应按按原原租租金金标标准准向向出出租租人人支支付付房房屋屋使使用用费费，直直至至将租赁房屋交回出租人管业之日止。将租赁房屋交回出租人管业之日止。10、承租人的优先购买权、承租人的优先购买权【合同法第【合同法第230230条】条】出出租租人人出出卖卖租租赁赁房房屋屋的的，应应当当在在出出卖卖之之前前的的合合理理期期限限内内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。【最高法院关于贯彻民法通则若干问题的意见第【最高法院关于贯彻民法通则若干问题的意见第118118条】条】

46、出出租租人人出出卖卖出出租租房房屋屋，应应提提前前三三个个月月通通知知承承租租人人。承承租租人人在在同同等等条条件件下下，享享有有优优先先购购买买权权；出出租租人人未未按按此此规规定定出出卖卖房房屋屋的的，承承租租人人可可以以请请求求人人民民法法院院宣宣告告该该房房屋屋买买卖卖无效。无效。10、承租人的优先购买权、承租人的优先购买权【法律分析】【法律分析】（1 1）出出租租人人在在出出卖卖之之前前的的合合理理期期限限内内通通知知承承租租人人，有有两两层层意意思思：一一是是使使承承租租人人有有充充分分时时间间另另找找房房屋屋租租赁赁或或熟熟悉悉和和适适应应房房屋屋的的新新产产权权人人；二二是是承

47、承租租人人知知道道租租赁赁房房屋屋将将要要出出卖，可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。卖，可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。（2 2）“同同等等条条件件”，指指出出卖卖房房屋屋的的价价格格条条件件，包包括括购购房房款款交付的期限、方式等。交付的期限、方式等。（3 3）“优优先先”，指指在在条条件件等等同同时时，只只有有享享有有优优先先购购买买权权的的承租人放弃购买之后，产权人才可以将房屋出卖给他人。承租人放弃购买之后，产权人才可以将房屋出卖给他人。10、承租人的优先购买权、承租人的优先购买权【法律分析】【法律分析】（4 4）若若房房屋屋产产权权人人以以其其他他方方式式侵侵犯犯承承

48、租租人人的的优优先先购购买买权权，将将房房屋屋出出卖卖给给第第三三人人，承承租租人人起起诉诉主主张张优优先先购购买买的的，法法院应确认房屋产权人与第三人的房屋买卖无效。院应确认房屋产权人与第三人的房屋买卖无效。（5 5）“买卖不破租赁买卖不破租赁”原则原则 指指在在租租赁赁房房屋屋的的产产权权发发生生转转移移时时，承承租租人人对对租租赁赁房房屋屋的的使使用用权权，不不因因租租赁赁房房屋屋的的买买卖卖而而受受到到影影响响，租租赁赁合合同同不不会会因因此此而而终终止止，新新的的房房屋屋产产权权人人应应继继续续将将租租赁赁房房屋屋出租给承租人使用。出租给承租人使用。10、承租人的优先购买权、承租人的

49、优先购买权（6 6）出售租赁房屋的注意事项）出售租赁房屋的注意事项 A A、产产权权人人向向承承租租人人发发出出告告知知函函，将将其其欲欲出出售售租租赁赁房房屋屋的的情情况况、价价格格条条件件告告知知承承租租人人，要要求求承承租租人人在在收收到到函函件件之日起之日起 日内书面回复是否购买。日内书面回复是否购买。B B、建建议议通通过过EMSEMS特特快快专专递递将将告告知知函函寄寄给给承承租租人人，并并保保全好函件、寄送凭证、妥投证明。全好函件、寄送凭证、妥投证明。C C、承承租租人人放放弃弃购购买买的的，产产权权人人在在出出售售租租赁赁房房屋屋前前，应应将将该该房房屋屋已已出出租租的的事事实

50、实、承承租租人人、租租赁赁期期限限等等情情况况书书面面告告知知买买方方。最最好好在在购购房房合合同同中中注注明明：买买方方已已明明晰晰该该房房屋屋已已出出租给租给*，并同意购买。，并同意购买。11、转租的效力和法律后果、转租的效力和法律后果房屋转租房屋转租指指房房屋屋承承租租人人不不退退出出租租赁赁关关系系，将将其其承承租租的的房房屋屋再再出出租租给次承租人使用。给次承租人使用。（1 1）转租包含了两个法律关系：）转租包含了两个法律关系：A A、出租人与承租人之间的租赁关系、出租人与承租人之间的租赁关系 B B、承租人（转租人）与次承租人之间的租赁关系、承租人（转租人）与次承租人之间的租赁关系