房地产业企业所得税政策学习.ppt

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1、房地产企业所得税国税发【2009】31号该文件是在原国税发该文件是在原国税发200631200631号文件号文件的基础上，按照新企业所得税法及其的基础上，按照新企业所得税法及其实施条例、税收征管法及其实施细则实施条例、税收征管法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，等有关税收法律、行政法规的规定，进行的修订和补充。在房地产开发企进行的修订和补充。在房地产开发企业计税成本对象的业计税成本对象的确定原则确定原则、计税成、计税成本支出的内容、本支出的内容、程序、核算方法程序、核算方法上以上以及适用范围等方面进行了明确。及适用范围等方面进行了明确。第一章 总则主要关注的内容1.除土地开发外，其他

2、开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工（按成本对象竣工、使用、产权孰早的原则）：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。2.“2.“核定征收核定征收”有条件，不得事先核定，有条件，不得事先核定，只能对以往年度核定。只能对以往年度核定。第二章 收入主要关注的内容第六条第六条 企业通过正式签订房地产销售合企业通过正式签订房地产销售合同或同或房地产预售合同房地产预售合同所所取得取得的收入，的收入，应确认为应确认为销售收入的实现。销售收入的实现。主要解决房地产业业务招待费、广告费、主要解决房地产业业务招待费、广告费、业务宣

3、传费的计算基数问题。这种提前在业务宣传费的计算基数问题。这种提前在税前扣除有关费用的变化，对房地产业非税前扣除有关费用的变化，对房地产业非常有利。常有利。以前政策：开发企业取得的以前政策：开发企业取得的预售收入不得预售收入不得作为作为业务招待费、广告费、业务宣传费的业务招待费、广告费、业务宣传费的计算基数。计算基数。收入主要关注的内容第七条第七条 开发产品转作固定资产不再视同销开发产品转作固定资产不再视同销售售。此处与新法一致。以前规定：应视同。此处与新法一致。以前规定：应视同销售。销售。3131号对折旧有限制性规定：第号对折旧有限制性规定：第2424条规定：条规定：企业开发产品转为自用的，其

4、实际使用时企业开发产品转为自用的，其实际使用时间间累计未超过累计未超过1212个月又销售个月又销售的，的，不得不得在税在税前扣除折旧费用。以前没有对折旧进行限前扣除折旧费用。以前没有对折旧进行限制性规定。制性规定。收入主要关注的内容第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。收入主要关注的内容第九条 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额

5、与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。值得注意的是，没有规定毛利差异调整需要税务师事务所出具鉴证报告的强制规定。第三章 成本费用扣除主要关注的内容1.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。2.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。（一般来说，计入费用，可减少所得税，计入成本，土地增值税可加计扣除。）第三章 成本费用扣除主要关注的内容第十七条第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、

6、水厂、文体场馆、幼儿理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于（一）属于非营利性非营利性且产权属于全体业主的，或且产权属于全体业主的，或无偿赠与无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费按公共配套设施费的有关规定进行处理。的有关规定进行处理。（二）属于（二）属于营利性营利性的，或产权归企业所有的，或的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以

7、外其他单位的，应当事业单位以外其他单位的，应当单独单独核算其成本。核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造一律按建造开发产品开发产品进行处理。进行处理。税前处理方式不同：产生时间性差异根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，根据本条规定，只要物业用房是属于全体业主的，或无偿赠与政府有关部门的，就可以作为公共配或无偿赠与政府有关部门的，就可以作为公共配套设施处理，按照规定在企业所得税前分配扣除。套设施处理，按照规定在企业所得税前分配扣除。对于公建配套设施，税收上分为对于公建配套设施，税收上分为3 3种处理方式：种处理方式：（1

8、 1）作为作为公共配套设施公共配套设施。意味着可以扣除成本。意味着可以扣除成本。（2 2）作为作为开发产品开发产品。应单独核算成本对象，要。应单独核算成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。（3 3）自建固定资产自建固定资产。不能将成本在成本对象前。不能将成本在成本对象前扣除。扣除。可当期扣除第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。时间性差异时

9、间性差异公益性配套设施有偿移交国家有关部门的，其实际成本可以在移交当期税前扣除。这部分实际成本支出差额可不作为配套实施分摊计入成本对象，直接计入当期所得额，对开发企业有利。例如：某企业建造一个社区医院，耗资300万元，建成后移交给国家，国家给予补偿100万元，该医院为三个成本对象服务，按理应当对200万元在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，新政策规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除。借款费用的税务处理第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款

10、费用，可按的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（成本化与费的借款费用，可直接在税前扣除。（成本化与费用化的问题）用化的问题）（二）企业集团或其成员企业（二）企业集团或其成员企业统一统一向金融机构借向金融机构借款款分摊分摊集团内部其他成员企业集团内部其他成员企业使用使用的，借入方凡的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业

11、款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除分摊的合理利息准予在税前扣除。借款费用的税务处理1.突出会计准则的重要性，与会计核算尽量保持一致。2.对统借统贷的范围放宽，没有限制在企业集团或核心企业，放宽至成员企业。关于关联方的借贷问题应执行财税【2008】121号文的规定。限制性规定第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。由于自产产品转固定资产不再视同销售，为避免开发企业利用固定资产折旧避税，本条设置了一个反避税条款。其意义是防止开发企业以房屋自用为名，将存量房转固定资产提取折旧，以达到减少税收的目的。第四章 计税成本的核算主要关注内容第二

12、十六条第二十六条 成本对象是成本对象是指为归集和分配开发产品开发、指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。承担项目。计税成本计税成本对象的对象的确定原则确定原则如下：如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。关成本摊入能够对外经营销售的

13、成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。计税成本的核算主要关注内容（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成

14、本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。税务管理、会计核算要求成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。1.目的：纳税人在开工之前就要确定成本对象，防止任意组合成本对象。2.作用：原则规定明确后，方便纳税人会计核算和税务机关核查确定成本对象。并减少争议。第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下（一）（一）土地征用费及拆迁补偿费。土地

15、征用费及拆迁补偿费。指为取得土地指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税契税、耕地占用税耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。作物补偿费、危房补偿费等。（二）（二）前期工程费。前期工程费。指项目开发前期发生的水文指项目开发前期发生的水

16、文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。筑工程费和开发项目安装工程费等。六项支出内容（四）（四）基础设施建设费。基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪

17、、通讯、照明等社区管网工程费供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、和环境卫生、园林绿化等园林环境园林绿化等园林环境工程费。工程费。（五）（五）公共配套设施费：公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）（六）开发间接费开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支发生的，且不能将

18、其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。等。注意事项1.本条将计税成本对象的6项开支内容做了规定，实际上这6项成本对象的开支内容是一个会计核算的内容。这里在税法中明确，对于一些具体项目是否组成计税成本起到了确定的作用，便于实际操作。2.需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊。营销设施计入开

19、发成本中的间接费用规定了营销设施（比如售楼处、接待处）的建造费要计入开发间接费用。此规定将营销设施建造费计入开发间接费用，也就意味着不允许此项支出计提折旧了。即31号文不再允许将营销设施的建造费通过固定资产计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。（以前规定：营销设施能单独核算的，可按自建固定资产处理）第二十八条 企业计税成本核算的一般程序（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同计

20、入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。成本对象和未建成本对象。（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用

21、按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。企业计税成本核算的一般程序（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销

22、开发产品计税成本和未销开发产据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。际销售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别负担的成本费用，应按分别建立明细台帐建立明细台帐，待开，待开发产品完工后再予结算。发产品完工后再予结算。归纳：核算程序七个步骤（一）在开工前合理的（一）在开工前合理的划分成本对象划分成本对象(按按6 6种划分种划分的原

23、则的原则)。划分成本对象是计算计税成本的首要步。划分成本对象是计算计税成本的首要步骤，计算成本首先要知道费用承担者的界定，知骤，计算成本首先要知道费用承担者的界定，知道为谁计算的。道为谁计算的。（二）（二）归集开发成本归集开发成本（6 6类成本科目、类成本科目、3 3类成本项类成本项目）。目）。1.1.按照会计科目划分为按照会计科目划分为土地及拆迁补偿土地及拆迁补偿费；费；前期工程费；前期工程费；基础设施费；基础设施费；建安工程建安工程费；费；公共配套设施费；公共配套设施费；开发间接费用。开发间接费用。2.2.按按照成本类型划分为照成本类型划分为实际发生的开发成本；实际发生的开发成本；33类类

24、预提费用，包括合同金额不超预提费用，包括合同金额不超10%10%的金额的金额;按照预按照预计造价预提的配套设施费用计造价预提的配套设施费用;应向政府上交但尚未应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用上交的报批报建费用、物业完善费用 。待摊费待摊费用。例如前期已经完工的配套设施，后期应当负用。例如前期已经完工的配套设施，后期应当负担的部分。担的部分。归纳：核算程序七个步骤（三）（三）分配共同成本分配共同成本（四种分配方法）。（四种分配方法）。土地土地成本必须按照占地面积法来分摊，成本必须按照占地面积法来分摊，配套设施可配套设施可以按照建筑面积法进行分摊；以按照建筑面积法进行分摊；贷款利

25、息可以按贷款利息可以按照直接成本法或工程概算法进行分摊；照直接成本法或工程概算法进行分摊；其余的其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。共同成本分摊方法由企业自行确定。（四）（四）分配已完工未完工成本分配已完工未完工成本 （三种完工标准）。（三种完工标准）。必须要区分已完工开发产品的计税成本与未完工必须要区分已完工开发产品的计税成本与未完工开发产品的计税成本，只有完工年度才需要将开开发产品的计税成本，只有完工年度才需要将开发成本结转为销售成本。新文件继续沿用了原发成本结转为销售成本。新文件继续沿用了原3131号文件的号文件的3 3个完工标准即：竣工证明已报房地产管个完工标准即：竣工证明已报房地产

26、管理部门备案、已开始投入使用、已取得了初始产理部门备案、已开始投入使用、已取得了初始产权证明。权证明。（五）（五）计算单位工程成本计算单位工程成本。（六）。（六）计算销售成本计算销售成本。（七）后续成本的二次调整。（七）后续成本的二次调整。第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。成本分配方法（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成

27、本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。明确分配方法1.1.严格规定了土地的分配要用占地面积法进行分严格规定了土地的分配要用占地面积法进行分配，公共配套设施必须用建筑面积法分配，而贷配，公共配套设施必须用建筑面积法分配，而贷款利息要用工程概算法和直接成本法来分配。款利息要用工程概算法和直接成本法来分配。2.2.尤其需要注意的是，本条特别规定：对于土地尤其需要注意的是，本条特别规定：对于土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产

28、的情况，其土地开发成本经商地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。也就意味着配，待土地整体开发完毕再行调整。也就意味着土地开发成本可以按照工程概算来进行分配，而土地开发成本可以按照工程概算来进行分配，而不必按照实际发生的成本进行分配。不必按照实际发生的成本进行分配。第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在

29、接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的资产公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价或减除应受到的补价款。企业以非货币交易方式取得企业以非货币交易方式取得土地使用权土地使用权，成本的确定，成本的确定2 2、换取的开发产品如为、换取的开发产品如为其他土地开发、建造其他土地开发、建造的，的，接受投资的企业在接受投资的企业在投资交易发生投资交易发生时，按时，按应付出开应付出开发产品市场公允价值发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应和土地使用权转

30、移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位（二）企业、单位以股权的形式以股权的形式，将土地使用权，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资企业的，接受投资的企业应在投资交易投资交易发生发生时，按该项时，按该项土地使用权的市场公允价值土地使用权的市场公允价值和土地使和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取

31、得土地使用权的取得成本成本。如涉及补价，土地使用。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。收到的补价款。第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（一）（一）出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发未最终办理结算而未取得全额发票的，在票的，在证明资料充分证明资料充分的前提下，其发票的前提下，其发票不足金不足金额可以预提额可以预提，但，但最高不得最高不得超过合同总金额的超过合同总金额的10%10%。（按孰低原则计算）（按孰低原则计算）（二）（二）公共配套设施公共配套设施尚未建造或尚未完工

32、的，可尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确明确承诺建造且不可撤销承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定，或按照法律法规规定必须配套建造的条件必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金修基

33、金或其他专项基金。停车场所的处理第三十三条第三十三条 企业企业单独建造单独建造的停车场所，应作为的停车场所，应作为成本对象单独核算成本对象单独核算。利用。利用地下地下基础设施形成的基础设施形成的停停车场所车场所，作为，作为公共配套设施公共配套设施进行处理。进行处理。解读：由于对地下基础设施建造的停车场所，其解读：由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。而且地下设施一般不属于房地产企业所有，成本。而且地下设施一般不属于房地产企业所有，因此本条对此问题做了简化处理，即：将地下基因此本条对此问题做了简化处理，即：将

34、地下基础设施的成本作为公共配套一次性分配进入开发础设施的成本作为公共配套一次性分配进入开发成本，等到停车场所出租或者出售的时候，一次成本，等到停车场所出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，无成本同其配比。性作为收入处理，无成本同其配比。结算计税成本的要求第三十四条第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。即：将以后年度取得合法凭据的开发成本，视同后续支即：将以后年度取得合法

35、凭据的开发成本，视同后续支出来处理，显然也不能根据权责发生制和配比的原则，来出来处理，显然也不能根据权责发生制和配比的原则，来进行追溯调整，因此开发企业应该尽量在有收入的年度取进行追溯调整，因此开发企业应该尽量在有收入的年度取得合法凭据，或者说尽早取得合法凭据。得合法凭据，或者说尽早取得合法凭据。时点可选择第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。体现方便原则允许纳税人在汇

36、算清缴前选择任一时点计算计税成本。考虑到开发产品完工后，实际结算时间较长的原因，在不影响汇算清缴的情况下，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，完工后，只要在汇算清缴期前结转计税成本即可，也凸显了企业所得税按年纳税的基本原则。体现及时性原则如果企业在完工年度未计算计税成本，税务机关有权去确定或核定其计税成本。实际上很多地产企业由于完工年度无法足额取得发票，不去结转计税成本，本条再次强调税务机关有确定或核定成本的权利。很多时候企业的税不是查出来的，而是算出来的。第五章 特定事项主要关注内容 第三十六条第三十六条 企业企业以本企业为主体以本企业为主体联合其他企业、联合其

37、他企业、单位、个人单位、个人合作合作或或合资合资开发房地产项目，且开发房地产项目，且该项该项目未成立独立法人公司的，目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方向投资各方（即（即合作、合资方，下同）合作、合资方，下同）分配开发产品分配开发产品的，的，企业在企业在首次分配开发产品时首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未；如未

38、结算计税成本，则将投资方的结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收投资额视同销售收入入进行相关的税务处理。进行相关的税务处理。关注时点即：将投资额视同为销售收入处理。但当合资方投入资金时不作收入处理，首次分配时视同做销售收入处理。例如：A企业联合B企业做开发项目，B企业投资3000万元，两年后分配开发产品，其开发产品的成本为2500万元，则应当确认应纳税所得额500万元。合作合资开发（二）凡开发合同或协议中约定（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的分配项目利润的，应按以下规定进行处理：应按以下规定进行处理：1 1、企业企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应应将该项目形成的营业利润额并入

39、当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税不得在税前分配该项目的利润前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（先税后分原则）出。（先税后分原则）2 2、投资方投资方取得该项目的营业利润应视同取得该项目的营业利润应视同股息、红股息、红利利进行相关的税务处理。进行相关的税务处理。特定事项的税务处理 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。