房地产企业所得税清算指引.ppt

《房地产企业所得税清算指引.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业所得税清算指引.ppt（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产企业所得税清算指引房地产企业所得税清算指引 湖里区国税局江头分局局长湖里区国税局江头分局局长 陈荣乐陈荣乐1.土地费用土地费用：包括：土地款、拆迁补偿费、契税等费用；：包括：土地款、拆迁补偿费、契税等费用；2.开发前期的费用开发前期的费用：开发过程中需向政府以及相关部门缴纳的：开发过程中需向政府以及相关部门缴纳的费用；费用；3.建筑安装工程费建筑安装工程费：包括房屋主体、室外工程、部分绿化费用：包括房屋主体、室外工程、部分绿化费用等等;4.设备及安装费设备及安装费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用；：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用；5.配套工程费配套工程费：为满足小区整体服

2、务所建的公共设施的费用；：为满足小区整体服务所建的公共设施的费用；6.管理费用管理费用：立项、建设、竣工验收、交付使用等所需：立项、建设、竣工验收、交付使用等所需费用；费用；7.财务费用财务费用：包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续：包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续费等；费等；8.销售费用销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用；费用；9.税金税金：房地产公司缴纳的营业税、土地使用税等税金；：房地产公司缴纳的营业税、土地使用税等税金；10.利润利润简单的说：简单的说：房价房价=土地款土地款+开发成本开发成本+管理费用管理费用+销销售费用售费用

3、+财务费用财务费用+税金税金+利润利润引用中医的诊断方法引用中医的诊断方法“望、闻、问、切望、闻、问、切”望望望望（一）是到工地现场查看；（二）是上厦门网上房地一）是到工地现场查看；（二）是上厦门网上房地一）是到工地现场查看；（二）是上厦门网上房地一）是到工地现场查看；（二）是上厦门网上房地产产产产()()()()查看。查看。查看。查看。闻闻闻闻:了解自己所在房地产公司相关楼盘的开盘情况、开盘了解自己所在房地产公司相关楼盘的开盘情况、开盘了解自己所在房地产公司相关楼盘的开盘情况、开盘了解自己所在房地产公司相关楼盘的开盘情况、开盘时间、开盘价格及各时间段的价位。时间、开盘价格及各时间段的价位。时

4、间、开盘价格及各时间段的价位。时间、开盘价格及各时间段的价位。问问问问:是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询问。问。问。问。切切切切:是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进行审查，最终确定汇算结果。行审查，最终确定汇算结果。行审查，最终确定汇算结果。行审查，最终确定汇算结果。税务机关要求企业提供以下资料税

5、务机关要求企业提供以下资料报建设局的备案证明书、测绘部门的测绘报建设局的备案证明书、测绘部门的测绘报告、实际面积与预算面积补差补款清单；报告、实际面积与预算面积补差补款清单；工程施工合同、工程预算报告、工程结算工程施工合同、工程预算报告、工程结算报告等资料。报告等资料。项目清算基本思路项目清算基本思路 一、一、根据根据根据根据国税发国税发国税发国税发2001142200114220011422001142号文、国税发号文、国税发号文、国税发号文、国税发200631200631200631200631号文号文号文号文及及及及国税发国税发国税发国税发200931200931200931200931

6、号文号文号文号文，确认汇算，确认汇算，确认汇算，确认汇算的三个条件之一最早者为先，应注意的是最早者的三个条件之一最早者为先，应注意的是最早者的三个条件之一最早者为先，应注意的是最早者的三个条件之一最早者为先，应注意的是最早者为先。第一是为先。第一是为先。第一是为先。第一是报备证明报备证明报备证明报备证明，第二是，第二是，第二是，第二是开发产品投入使开发产品投入使开发产品投入使开发产品投入使用用用用，第三是，第三是，第三是，第三是取得初始产权证明取得初始产权证明取得初始产权证明取得初始产权证明。二、二、二、二、以上三个文件有何区别？以上三个文件有何区别？以上三个文件有何区别？以上三个文件有何区别

7、？三、业务招待费用有无超支？三、业务招待费用有无超支？三、业务招待费用有无超支？三、业务招待费用有无超支？20082008年以前年以前年以前年以前按照旧按照旧按照旧按照旧的标准，的标准，的标准，的标准，20082008年以后年以后年以后年以后按照新的标准按照新的标准按照新的标准按照新的标准-先按照业务先按照业务先按照业务先按照业务招待费用的发生额打六折，然后还要计算有没有招待费用的发生额打六折，然后还要计算有没有招待费用的发生额打六折，然后还要计算有没有招待费用的发生额打六折，然后还要计算有没有超过当年销售收入的千份之五。超过当年销售收入的千份之五。超过当年销售收入的千份之五。超过当年销售收入

8、的千份之五。捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性支出，支出，支出，支出，20082008年以前按照旧的标准，外资企业参照年以前按照旧的标准，外资企业参照年以前按照旧的标准，外资企业参照年以前按照旧的标准，外资企业参照外商投资和外国企业所得税实施细则外商投资和外国企业所得税实施细则外商投资和外国企业所得税实施细则外商投资和外国企业所得税实施细则，20082008年以后按照新的标准，是否属于公益性支出：年以后按照新的标准，是否属于公益性支出：年以后按照新的标准，是否属

9、于公益性支出：年以后按照新的标准，是否属于公益性支出：“企业所得税实施条例企业所得税实施条例企业所得税实施条例企业所得税实施条例”第第第第5151条、第条、第条、第条、第5252条条条条讲得很清讲得很清讲得很清讲得很清楚，属于公益性支出还要求不超过当年利润总额楚，属于公益性支出还要求不超过当年利润总额楚，属于公益性支出还要求不超过当年利润总额楚，属于公益性支出还要求不超过当年利润总额的的的的12%12%。广告费和业务宣传费的列支情况（销售收入广告费和业务宣传费的列支情况（销售收入广告费和业务宣传费的列支情况（销售收入广告费和业务宣传费的列支情况（销售收入15%15%）以及与公司生产经营无关的个

10、人费用等，）以及与公司生产经营无关的个人费用等，）以及与公司生产经营无关的个人费用等，）以及与公司生产经营无关的个人费用等，例如：汽车费用（包括汽油费、维修费等）、房例如：汽车费用（包括汽油费、维修费等）、房例如：汽车费用（包括汽油费、维修费等）、房例如：汽车费用（包括汽油费、维修费等）、房租、通讯费、还有企业采用费用包干）租、通讯费、还有企业采用费用包干）租、通讯费、还有企业采用费用包干）租、通讯费、还有企业采用费用包干）。四、实际预缴企业所得税的情况，分年度并列出四、实际预缴企业所得税的情况，分年度并列出四、实际预缴企业所得税的情况，分年度并列出四、实际预缴企业所得税的情况，分年度并列出具

11、体税单号。具体税单号。具体税单号。具体税单号。五、低价销售有无正当理由？五、低价销售有无正当理由？五、低价销售有无正当理由？五、低价销售有无正当理由？根据根据根据根据税收征收管税收征收管税收征收管税收征收管理法第三十五条第六款：纳税人申报的计税依理法第三十五条第六款：纳税人申报的计税依理法第三十五条第六款：纳税人申报的计税依理法第三十五条第六款：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额，定其应纳税额，定其应纳税额，定其应纳税额，对于没有正

12、当理由，价格低于同对于没有正当理由，价格低于同对于没有正当理由，价格低于同对于没有正当理由，价格低于同期同类产品的销售价格，应做纳税调整，按照规期同类产品的销售价格，应做纳税调整，按照规期同类产品的销售价格，应做纳税调整，按照规期同类产品的销售价格，应做纳税调整，按照规定予以补缴税款。定予以补缴税款。定予以补缴税款。定予以补缴税款。六、销售详细情况，有无视同销售收入？六、销售详细情况，有无视同销售收入？六、销售详细情况，有无视同销售收入？六、销售详细情况，有无视同销售收入？国税发国税发国税发国税发200931200931200931200931号文第七条：号文第七条：号文第七条：号文第七条：“

13、捐赠、赞助、奖励、分捐赠、赞助、奖励、分捐赠、赞助、奖励、分捐赠、赞助、奖励、分配、抵尝债务等配、抵尝债务等配、抵尝债务等配、抵尝债务等”应视同销售收入应视同销售收入应视同销售收入应视同销售收入。七、可售面积、不可售面积；主要是根据七、可售面积、不可售面积；主要是根据测绘部门的测绘报告，其中不可售面积是测绘部门的测绘报告，其中不可售面积是检查重点，因为不可售面积不用分摊成本，检查重点，因为不可售面积不用分摊成本，不可售面积是指不可售面积是指“非盈利的不可对外销售非盈利的不可对外销售的，比如的，比如消防通道、人防设施、配电房、消防通道、人防设施、配电房、保卫室保卫室或者或者无偿捐赠给政府的学校、

14、幼儿无偿捐赠给政府的学校、幼儿园等公共配套设施园等公共配套设施”。八、已售面积、未售面积。八、已售面积、未售面积。九、总开发成本和可售面积单位成本以及九、总开发成本和可售面积单位成本以及直接费用、间接费用，计算应纳税所得额。直接费用、间接费用，计算应纳税所得额。1 1、可售面积单位工程成本、可售面积单位工程成本、可售面积单位工程成本、可售面积单位工程成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总可售面积成本对象总可售面积成本对象总可售面积成本对象总可售面积2 2、已销开发产品的计税成本、已销开发产品的计税成本、已销开发产品的计税成本、已销开发产品的计税成本已实现销售胡可售面积已实现销售胡可售面积已实现销售胡可售面积已实现销售胡可售面积X X可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本祝大家：祝大家：事业步步高！事业步步高！天天好日子！天天好日子！家家喜洋洋！家家喜洋洋！