房地产开发与经营第二版第6章房地产市场调研.ppt

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1、第6章 房地产市场调研 本章内容提要 房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。并辅以相关案例分析。重点问题重点问题房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义房地产

2、市场调研的内容房地产市场调研的内容房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法n n房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义 什么是市场调研？什么是市场调研？什么是房地产市场调研？什么是房地产市场调研？6.1.1 6.1.1 房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义6.1 房地产市场调研概述房地产市场调研概述n n房地产市场调研的特点房地产市场调研的特点 专业性强专业性强 针对性强针对性强 技术性强技术性强6.1.1 6.1.1 房地产市场调研的含义房地产市场调研的含义6.1.2 6.1.2 房地产市场调研的重要性房地产市场调研的重要性重要性重要性1、房地产项目定位的需要、房地产项目定位的需要2、

3、制定正确的、制定正确的 营销策略营销策略3、企业健全决策、企业健全决策 机制的需要机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要、企业发现新的市场机会的需要n n市场宏观环境状况市场宏观环境状况6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容1政治环境政治环境2经济环境经济环境3社会文化环境社会文化环境n n城市房地产市场状况城市房地产市场状况 市场整体情况市场整体情况 土地市场情况土地市场情况 商品房市场情况商品房市场情况 全市房地产价格走势全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况全市主要发展商开发销售情况 三级市场交易情况三级市场交易情况6.1.3 6.1.3 房地产市场调

4、研的内容房地产市场调研的内容n n消费者行为调研与市场需求容量调研消费者行为调研与市场需求容量调研6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容消消费费者者购买力水平购买力水平购买倾向购买倾向共同特征共同特征市市场场需需求求容容量量城市人口、家庭数量及变化趋势城市人口、家庭数量及变化趋势购买力购买力居民居住现状及改善目标居民居住现状及改善目标居民日常消费支出水平与结构居民日常消费支出水平与结构不同阶层的居民数量及房地产需求特点不同阶层的居民数量及房地产需求特点n n项目所在区域环境状况调研项目所在区域环境状况调研 区域规划、功能定位、开发现状及未来区域规划、功能定位、开发现状

5、及未来定位定位 区域交通条件区域交通条件 其他影响因素和条件其他影响因素和条件 区域内楼盘总体价格水平与供求关系区域内楼盘总体价格水平与供求关系 竞争对手分析竞争对手分析6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容n n项目基本情况调查调研项目基本情况调查调研 项目用地的开发现状和开发条件项目用地的开发现状和开发条件 项目所在地周边环境项目所在地周边环境6.1.3 6.1.3 房地产市场调研的内容房地产市场调研的内容6.1.4 6.1.4 房地产市场调研的原则房地产市场调研的原则重要性重要性1、真实性、真实性2、时效性、时效性3、全面性、全面性4、计划性、计划性n n调查方

6、法调查方法6.1.5 6.1.5 房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法调调查查方方法法全面调查法全面调查法重点调查法重点调查法抽样调查法抽样调查法随机随机非随机非随机n n资料收集方法资料收集方法6.1.5 6.1.5 房地产市场调研的方法房地产市场调研的方法资资料料收收集集方方法法原始资料收集方法原始资料收集方法访问法访问法观察法观察法试验法试验法二手资料收集方法二手资料收集方法内部来源内部来源外部来源外部来源商业资料获取方法商业资料获取方法房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程准备准备准备准备整理归档整理归档整理归档整理归档调查调查调查调查分析研究分析研究分析研究分析研究6.

7、2 房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程n n定量分析与定性分析定量分析与定性分析n n数据类型：数值型、序号型、文字型数据类型：数值型、序号型、文字型6.3.1 6.3.1 数据分析方法概述数据分析方法概述6.3 房地产市场调研数据的分析方法房地产市场调研数据的分析方法n n德尔菲法德尔菲法 匿名征求专家意见匿名征求专家意见归纳统计归纳统计匿名反匿名反馈馈归纳统计归纳统计n n特点：匿名性，多次反馈，小组的统计特点：匿名性，多次反馈，小组的统计回答回答n n适合长期预测调研适合长期预测调研6.3.2 6.3.2 定性分析方法定性分析方法n n层次分析法层次分析法 合理地将定性与定

8、量的决策结合起来，合理地将定性与定量的决策结合起来，按照思维、心理的规律把决策过程层次按照思维、心理的规律把决策过程层次化、数量化。化、数量化。n n分解分解综合综合6.3.2 6.3.2 定性分析方法定性分析方法建建立立层层次次结结构构构构造造判判断断矩矩阵阵计计算算元元素素权权重重计计算算排排序序权权重重一一致致性性检检验验n n其他常用方法其他常用方法 归纳分析法归纳分析法 演绎分析法演绎分析法 比较分析法比较分析法 结构分析法结构分析法6.3.2 6.3.2 定性分析方法定性分析方法n n线性回归分析线性回归分析6.3.3 6.3.3 定量分析方法定量分析方法确定自变量和因变量确定自变

9、量和因变量确定数学关系，建立回归方程确定数学关系，建立回归方程统计检验统计检验预测预测n n（二）判别和聚类分析（二）判别和聚类分析（二）判别和聚类分析（二）判别和聚类分析 1 1、判别分析、判别分析、判别分析、判别分析 是一种研究对观测对象如何分类的多元统计分析方法是一种研究对观测对象如何分类的多元统计分析方法是一种研究对观测对象如何分类的多元统计分析方法是一种研究对观测对象如何分类的多元统计分析方法 指标间差异指标间差异指标间差异指标间差异判别函数判别函数判别函数判别函数未知分类未知分类未知分类未知分类 2 2、聚类分析、聚类分析、聚类分析、聚类分析 是对样本或变量进行分类和一种多元统计分

10、析方法，目是对样本或变量进行分类和一种多元统计分析方法，目是对样本或变量进行分类和一种多元统计分析方法，目是对样本或变量进行分类和一种多元统计分析方法，目的在于将相似的事物归类。的在于将相似的事物归类。的在于将相似的事物归类。的在于将相似的事物归类。样品聚类（样品聚类（样品聚类（样品聚类（QQ型）；变量聚类（型）；变量聚类（型）；变量聚类（型）；变量聚类（R R型）型）型）型）聚类分析应用于市场细分领域、消费者行为分析聚类分析应用于市场细分领域、消费者行为分析聚类分析应用于市场细分领域、消费者行为分析聚类分析应用于市场细分领域、消费者行为分析领域领域领域领域6.3.3 6.3.3 定量分析方法

11、定量分析方法n n其他常用方法其他常用方法 1 1、因子分析、因子分析、因子分析、因子分析：将多个指标化为少数几个既互相独立将多个指标化为少数几个既互相独立将多个指标化为少数几个既互相独立将多个指标化为少数几个既互相独立又尽可能多地反映原有指标大量信息的综合性指标的又尽可能多地反映原有指标大量信息的综合性指标的又尽可能多地反映原有指标大量信息的综合性指标的又尽可能多地反映原有指标大量信息的综合性指标的方法。方法。方法。方法。对应分析对应分析对应分析对应分析 多维偏好分析（主成份分析）多维偏好分析（主成份分析）多维偏好分析（主成份分析）多维偏好分析（主成份分析）联合分析联合分析联合分析联合分析6

12、.3.3 6.3.3 定量分析方法定量分析方法n n报告主要内容报告主要内容 导言：标题、前言导言：标题、前言 正文：报告主体部分正文：报告主体部分 结尾：总结和说明结尾：总结和说明 附件：图表和附录附件：图表和附录6.4.1 6.4.1 房地产市场调研报告的内容房地产市场调研报告的内容6.4 房地产市场调研报告房地产市场调研报告n n调研目的调研目的n n调研方法调研方法n n调查内容调查内容n n进度安排进度安排6.5.1 6.5.1 房地产项目市场调研方案制定房地产项目市场调研方案制定6.5 房地产市场调研案例房地产市场调研案例n n概述概述n n主要内容简介主要内容简介n n调查方法介绍调查方法介绍n n样本结构介绍样本结构介绍n n数据分析结果数据分析结果6.5.2 6.5.2 房地产市场需求调研报告房地产市场需求调研报告关键术语关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题复习思考题1.房地产市场调研的含义是什么？2.房地产市场调研的内容包括哪些？3.房地产市场调研的方法包括哪些？4.如何撰写房地产市场调研报告？