房地产开发的建设过程.ppt

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1、 第六章 房地产开发的建设过程n 按照工作的时间顺序和工作内容的不同，我们可以把房地产开发的建设过程分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。n 本章将按照房地产开发项目建设过程的主要工作内容，重点介绍工程建设的招标与投标、工程建设的合同形式与一般合同条款、工程项目管理以及竣工验收和缺陷责任期的主要工作。第一节第一节 建筑工程施工的招标与投标建筑工程施工的招标与投标n 一、建筑工程施工招标的基本概念一、建筑工程施工招标的基本概念n 招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目建筑工程施工招标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”

2、这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。n 为了真正选择资质优良的承包商承包建设工程，开发商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同等限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便开发商进行对比分析，作出公平合理的评价。n 最后需要说明的是，招标投标是开发商与承包商双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信、讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。n在项目

3、建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目方案设计、设备供应等均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包。二、开发建设项目的招标方式二、开发建设项目的招标方式n在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种方式，即公开招标、邀请招标和议标。n在市场经济的条件下，开发商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的开发项目，可采用议标方式发包，但应在招标申请中写明理由，并经招标投标管理部门批准后，方可采用。公开招标公开招标n公公开开招招标标是是指指开开发发商商自自身身或或委委托托招招标标单单位位，（通通过过海海报报、报报刊刊、广广播

4、播、电电视视等等手手段段，）在在一一定定范范围围内内，（如如全全市市、全全国国，大大项项目目甚甚至至可可在在全全世世界界，）公公开开发发布布招招标标公公告告，或或直直接接将将招招标标通通告告寄寄给给具具有有投投标标潜潜力力的的某某些些公公司司，以以招招揽揽具具备备相相应应条条件件而而又又愿愿意意参参加加的的一一切切承承包包商商前前来来投标。投标。n公开招标使开发商有较大的选择范围，这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。n 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开

5、招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。n不足：由于开发商审查投标者资料及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。邀请招标邀请招标n邀邀请请招招标标也也称称选选择择性性招招标标，是是由由开开发发商商或或其其委委托托的的招招标标单单位位向向所所信信任任的的、具具有有相相应应资资格格的的建建筑筑承承包包商商发发送送招招标标通通知知书书或或招招标标邀邀请请函函，邀邀请请其其参参加加开开发发项项目目建建设设投投标标竞竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。n被邀请参加投标的承包商

6、通常在被邀请参加投标的承包商通常在3至至10个之间。个之间。n 开开发发商商或或其其委委托托的的招招标标单单位位可可以以在在自自己己熟熟悉悉的的承承包包商商之之间间进进行行选选择择，或或者者先先公公开开发发布布通通知知，邀邀请请承承包包商商报报名名，经过资料预审后再选定邀请对象。经过资料预审后再选定邀请对象。n 采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。n邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术

7、、只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。议标议标n议标也是非公开招标方式的一种。议标是指由招标单位直接指定投标单位或由招标单位的有关上级主管部门向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。n议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。三、招标机构三、招标机构n 当当房房地地产产开开发发商商决决定定采采用用招招标标方方式式发发包包建建筑筑工工程程时时，不不管管是是公公开开招招标标、邀邀请请招招标标还还是是议议标标，都都需需要要组组织织一一个个招招标标机机构构，负负责责

8、招招标标过过程程中中的的决决策策活活动动与与日日常常事事务务工工作作的的处处理理。整整个个招招标标过过程的活动均由招标机构负责组织。程的活动均由招标机构负责组织。n所谓招标过程中的决策活动是指下列事项：n 确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。n 确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式。n 确定标底。n 决标并签订合同或协议。n招标中的日常事务工作主要包括下列内容：n.发

9、布招标通告或邀请招标函；n 编制和发送招标文件；n 编制标底；n 审查投标者资格；n 组织勘察现场和解答投标单位提出的问题；n 接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；n 开标、审核标书并组织评标；n 谈判签订协议或合同。n由于招标机构应负责以上这些工作，其组成人员主要涉及三类人员：n 决策人员，即开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务。n 专业技术人员，包括建筑师、结构、设备等专业工程师和预算师等。由他们负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。n 助理人员，即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。四、招标程序四、

10、招标程序n 按照一般做法，房地产开发项目建筑工程施工招标程序如下：n 申请招标。如果房地产开发建设项目列入了城市年度开工计划，开发商获得了土地使用权，领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。n 编制招标文件。当开发商的招标申请获得批准后，即应着手准备招标文件。n 工程综合说明。工程说明的目的在于

11、使投标单位了解招标工程的概况。具体内容包括：工程概况（工程名称、性质、工程所在地、建筑面积、结构类型、层数、檐高和附属工程等）；招标范围、设计要求、工程质量、技术要求；装修标准及采用新技术、新材料的要求；建设总工期、计划开竣工日期，单项、单位工程分项竣工日期和工程保修要求，并应说明施工现场的地理位置、环境、交通条件、施工条件（施工用地范围、面积、可供临时用地）；以及工程资金来源、建设工程许可证、开户银行帐号等。n 招标方式及对分包单位的要求。在招标文件中，开发商应说明采取何种招标方式，即是公开招标、邀请招标还是议标。若开发项目规模较大，承包商承包后需要进一步分包的话，开发商则应说明对分包商的要

12、求。n 钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式。若是完全包工包料，则开发商应写明对材料、设备的品牌、规格、产地等的要求；若材料、设备由开发商提供，则在招标文件中应载明所提供的材料、设备的品种、规格供货时间，其中供货时间对承包商合理安排施工进度是相当重要的。n 工程款支付方式及预付款的百分比。支付方式包括支付时间、支付方法、支付保证等问题。为了减少贷款数量和利息支出，开发商总是希望延迟付款并降低预付款的数额，相反，承包商为了减少垫付的周转资金及其利息，总是希望尽早晨获得付款。因而在招标文件中应当说明付款方式及预付款的百分比。按照时间先后，可以把工程款支付方式大致划分为四段

13、，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。预付款是用来支付承包商初期准备的费用。n 合同条件和合同文本。其作用在于使投标单位明确中标后作为承包人应承担的义务和责任，同时这也是洽商签订合同的基础。n 投标须知。投标须知是招标委员会或委托的招标机构作出的指导投标者如何投标的文件，其目的在于避免造成废标，使招标取得圆满的结果。投标须知一般应包括：投标单位编制投标书、密封和投标过程中应遵守的事项；评定中标的优先条件和废标条件；评标办法和对参加开标会议人员的要求及名额；场地勘察答疑、报送标书，开、决标的时间地点；与中标单位签订合同的时间及对未中标单位退还招标文件的要求；以及投标单位询问问题的方式和时

14、间等。n 招标单位认为应向投标单位明确的问题。n 招标文件附件。招标文件附件主要包括招标工程图纸和工作量清单。n 编制招标工程标底。编制标底是开发商招标的一项重要准备工作。标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评标、决标的重要依据之一。通过制定标底，使开发商预先明确自己的拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。n招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的投标咨询机构代编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公客观存在核准方能生效。n 当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可

15、分为：以施工图预算为基础编制；以概算额或扩大综合定额为基础编制；以平方米造价包干为基础编制等。n 确定招标方式，发布招标通告或邀请投标函。开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的形式，发出招标通知或邀请招标函。n 采取公开招标方式时，开发商应视工程性质和规模在当地或全国性报纸或公开发行的专业刊物上发布招标通告。招标通告包括的主要内容为：招标单位和招标工程的名称；招标工程内容简介；承包方式；投标单位资料，领取招标文件的地点、时间和应缴费用。n 开发商在发出邀请投标函后，若招标条件发生重大变化或遇特殊情况，可以宣布停止招

16、标，但应立即通知各投标单位。n 至于议标则是开发商和承包商双方的协商过程，过程较为简单，这里从略。n 对于参加投标的承包个数，各地均有规定，北京市的规定如下：公开招标一般为610个；邀请招标一般为个，议标一般为13个。n 投标单位资料审查。投标单位资料审查的目的在于了解投标单位的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。在公开招标时，投标单位资料审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资料预审。在邀请投标情况下，则在评标的同时进行资料审查。n 开发商对投标单位进行资料审查时应考虑以下几个方面：1.企业注册证明和技

17、术等级；2.主要施工经历；3.技术力量简况；4.施工机械设备简况；5.在施工的承建项目；6.资金或财务状况。n 如果采用邀请招标方式，投标单位还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。n 招标工程交底及答疑。开发商发出招标文件，招标单位踏勘现场之后，开发商应邀请投标单位的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。n 工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求，验收标准及工期要求，若是由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。n 开标、评标和决标n 开标。投标截止后，开发商应按

18、规定的时间开标，不宜拖延。开标会议由招标单位即开发商主持，邀请各投标单位和当地公证机构以及招标管理部门参加。当众打开标箱，由公证人员检查并确认标书密封完好，封套书写符合规定，没有其他字样和标记；然后由工作人员逐一拆封，宣读其中要点，并在预先准备好的表册上逐项登记。n 登记表册由读标人、登记人和公证人签名，成为开标会议的正式记录，由开发商保存，具有法律效力。拆开的标书边同封套应妥为保存。逾期送达的标书，以及投标单位已送出但开发商仍未收到的标书，均应开列清单，作为开标记录的附件。在开标会议上，投标人有权要求查询开标记录及其附件，开发商及开标主持人不应拒绝。n 开标后，如果全部投标单位的报价都超出标

19、底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效，另组织招标或采用邀请招标、议标。n 评标。开标后首先应排除无效标书，并经公证人员检查确认。然后由评标小组从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。评标小组或委员会可由开发商的有关专业人员组成，亦可邀请有关部门的代表和专家参加。n 评审工作视内容繁简，可在开标的当场进行，也可以随后进行，但评审原则和标准应当场公布，并记录到开标记录中。评审应坚持公平竞争的原则，对所有单位一视同仁。如果对某些投标者在标价上实行优惠，则应在招标通告或投标须知中事先加以说明。评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理。n 数据计算误差的

20、处理原则也须当场公布，单项报价之和不等于总标价时，可以总标价为准，也可以单项报价之和修正总标价，但无论如何不得修改单价；若以阿拉伯数字表示的标价和以大写数字表示的单价有差异时，以大写数字为准。n 评标委员在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐一、二、三名候选的中标单位，交给开发商作最后抉择。n 决标。对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。n规模较大、内容复杂的工程，则当对开发商与评标委员会推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机构设备、材料供应以及决定其标价的其他因素进

21、行调查与磋商，全面衡量，择优决标。n 决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书。n 签订合同。中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。关于如何签订合同与合同条款内容将在后续内容中详细介绍。n 上述八项内容为招标工作的主要步骤。第二节第二节 建筑工程施工的合同形式与一般合同条款建筑工程施工的合同形式与一般合同条款 n 中标者一经产生，开发商与承包商就进入了商签合同阶段。但在签订正式合同之前，业主和承包商仍需要一个商议阶段。n 第一，通过评审标书，虽然总体上可以接受承包商的报价，但发现报价中可能仍有某

22、些不够合理之处，希望通过协商，进一步压低合同价格。n 第二，发现标书中某些建议（包括技术或商务上的建议）对开发商有利而且是可以接受的。开发商可以在协商时与承包商讨论这些建议，并确定由于采纳这些建议而导致的价格变动。n 第三，讨论某些局部变更，包括设计的局部变更、技术条件的变更。需要特别说明的是，尽管合同形式和合同条款在招标文件中已有明确规定，但在协商阶段，只要开发商和承包商能够达成一致意见，某些局部仍可修改。一、合同形式n 建设工程施工合同是开发商（发包方）与承建单位（承包方），为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的具有法律效力的协议。n 按照不同的划分标准，开发商可采

23、用的发包合同，有许多不同的具体形式。按照计价方式不同，合同形式可分为：固定总价合同、固定单价合同与成本加酬金合同。按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同，合同形式又可分为：总包合同（由总承包商负责组织分包）、开发商直接发包的承包合同、独立承包合同。按照是否包料的标准，可划分为：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同。下面逐一说明。按计价方式不同划分。按计价方式不同划分。n 固定总价合同。固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非开发商要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求

24、变更承包价。n固定总价合同发包方式，对于开发商而言，由于操作较为简单，因而是受欢迎的。对于承包商而言，如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，则这种承包方式也是可以接受的。但是，如果图纸和说明书不够详细，未知因素较多，或者遇材料突然涨价以及恶劣气候的影响，承包商必须承担相应的风险。为此，承包商会加大不可预见费用来消除这些变动因素带来的风险，从而提高了工程承包价，这最终对开发商是不利的。n针对这种情况，可行的办法是在固定总价合同中增加一些必要的条款（增价条款），由开发商分担建设期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使总承包价下降。这样做对于房地产开

25、发商与建设工程承包商双方都是有利的。增价条款的种类很多，大致可归纳分三种形式。n按日计价的增价条款。这种增价条款是指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由房地产开发商对承包商给予补偿。开心商应当对合同签字日，或投标报价日与实施施工安装时的材料、设备和能源成本的差异进行部分或全部补偿。n重大增价的调整条款。这种增价条款是指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，开发商给予补偿。也就是说小额风险由承包商承担，而大额风险由双方分担或完全由开发商承担。当然，这个限制百分比应当由双方协商决定，从开发商的角度来说应尽量提高该百分比。n延期增价条款。这种增价条款是指在某一规定时间内的合同价格虽然是固定不

26、变的，但如果超出这一规定时间，则承包商可以得到延误期间的价格增长和超支费用的补偿。需要特别指出，若上述工期延误是承包商失误造成的，则承包商不但得不到补偿，相反还会受到罚款，因而在制定本条款时应写明拟完工日期，以及误工责任的划分。n以上三种形式的增价条款，开发商应慎重选择。一般情况下不采用第一种增价条款，因为按照该条款，开发商承担风险过多而采用“重大增价的调整条款”和“延期增价条款”较好。需要说明的是，订立增价条款是合适的，也是有益的。n固定单价合同。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图但工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免使开发商与承包商任何一方承担过大的

27、风险，此时采用固定单价合同比较合适。在实践中，按照开发项目的具体情况，开发商可以采用的形式有如下几种：n按分部分项工程单价承包。即由开发商开列分部分项工程名称和计量单位，例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨等等，由承包商逐项填报表单价；或者由开发商先提出单价，再由承包商认可或提出修订意见后作为报价，经双方磋商后确定承包单价，然后签订合同，最后按实际完成的工程数量和合同单价结算工程价款。这种方式主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。n按最终产品单价承包。这种方式就是按每平方米住宅、每平方米道路等最终产品的单价承包。其报价方式与按分部分项工程单价承包相同。这种单价合同

28、方式通常用于采用标准设计的住宅，中小学校舍和通用工业厂房等开发项目。考虑到基础工程因素条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时一般仅指0.00标高以上部分，基础工程则按分部分项工程单价承包。承包单价可参照预算定额，适当进行调整，一次包死，但亦可商定允许随人工费和材料价格指数的变化而调整。具体的调整办法在合同中应明确规定。n按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价合同方式适用于设计已达到一定的深度，能据以估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，在实际工作中工程量可能出现较大变动的工程。例如，在开发港口码头时，可能因反常的地质条件而使土石方数量产生较大的变化。为了

29、使承发包双方都能避免由此带来的风险，承包方可以按估算的工程量和一定的单价提出总报价，开发商以总价和单价作为决标依据，确定中标者并签订合同。最后，双方即按实际完成的工程数量与合同单价结算工程价款。n不管采用何种形式的单价合同，最后一般还需附有用来对额外工作付款的费率表、日工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表，可以避免对额外工作或工程变动引起的付款发生争议。单价合同中所用单价既包括人工费、材料费、施工安装费还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。尽管工程数量的增减是由开发商负责的，并不影响其中的人工费和材料成本，但是，如果工程数量比原来报价时的估算相差太大，则按百分比摊入的那部分管

30、理费和利润将受到影响，特别是实际工程量大大低于投标报价时的工程量时，承包商将得不到原来预计的管理费和利润，因而承包商可能要求工程单价有所调整，开发商应给予适当考虑。n（3）成本加酬金合同。这种承发包方式的基本特点是：按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润，来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计边施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。成本加酬金的具体做法有以下几种：n 成本加固定百分数酬金。计算公式为：n C=C1R C1n式中：C总承包

31、价；n C1实际发生成本；n R固定酬金百分率n这种计算方式由于酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包商降低成本，对开发商来说不利。n成本加固定酬金。工程成本按实际发生情况，完全由房地产开发商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数目通常按照预估工程成本的一个百分数来确定。这种承包合同方式虽然不能使承包商努力降低成本，但从尽快取得酬金出发，承包商会尽力缩短工期，这对开发商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分调动承包商的积极性。n成本加浮动酬金。这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后，实际成本恰好等于预期水平，工程造价就是成本加酬金；如果实际成本低

32、于预期水平，则增加酬金；如果实际成本高于预期水平，则减少酬金。n从理论上讲，这种承包方式对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商关心降低成本，努力缩短工期，因而对双方都有好处。但实际上估算成本较为困难，要求双方都要具有丰富的经验。按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分。按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分。n如果开发项目较大，则承建单位往往不止一个，开发商可采取总包合同形式（由总承包商负责分包），或者由开发商直接发包的分包方式。如果工程项目较小，则开发商可采用独立承包的合同方式发包。n 总包合同。总包是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实

33、施。据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。在一般情况下，开发商只与总承包商直接联系面与各分包商不发生直接联系，这种总包合同形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。n在总承包条件下，分包商可由开发商指定或由总包自行选择。但最终均需签订分包合同。n 开发商直接发包承包合同。这种方式是指，在同一开发项目上，开发商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同，在这种情况下，开发商直接与各承包商联系，现场协调工作较为复杂。若开发商工作人员较多且具备此能力，则可由开发商自行负责。n 独立承包

34、合同。当开发项目规模较小，技术要求较为简单时则开发商可将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。这种承包方式对开发商的管理工作是有利的。按照是否包料划分。按照是否包料划分。n 包工包料合同。包工包料是指承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。通常情况下，这种方式较为普遍。n 包工部分包料合同。该方式是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分由房地产开发商自己提供。如果开发项目的建造标准很高，外商在中国开发房地产项目时往往采取这种方式。n 包工不包料合同。即承包商仅提供劳务而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由房地产开发商自行解决。这种合同方式在房地产开发建设中很少使用。二、一般合

35、同条款二、一般合同条款n 一般义务。一般义务条款主要是笼统地规定承包商应承担的职责。具体内容包括以下几个方面：n 承包人（承包商）责任。根据合同规定，承包人应以细心、认真的态度努力地进行施工与维修，提供一切劳务，包括工作监督、材料、施工机械设备及施工和维修所需要的全部临时或永久性的其他物品。n 履约保函。为了保证合同能够按期履行，在签订合同时，承包人应提供银行或保险公司开出的保函，保函所担保的金额以授标函中规定的数额为准。n 工程应使监理工程师满意。除了由于法律原因或实际原因不能做到的以外，承包人应严格按合同规定以及图纸和技术说明进行工程施工和维修，以使房地产开发商或其委托的监理工程师感到满意

36、。n 承包人应提交总进度计划。承包人在中标后应提交一份建议该工程进行步骤顺序的总进度计划。在实际执行中，若工程进度计划发生变化，承包人应向监理工程师说明其原因。n 竣工时的现场清理。在工程竣工时，承包人应从现场清除、拆除并撤出一切施工设备、剩余材料、垃圾和各项临时工程，并保持整个现场和工程清洁整齐，使开发商满意。n 合同文件管理。n 合同图纸、投标书和合同条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。n 开发商应向承包商免费提供：合同条款、标书、两份合同图纸及两份补充大样图。建筑工程完工后上述图纸及文件都应交还开发商。n 材料及设备供应。材料及设备是开发商自行提供的，则应在合同中规定供货时间，以

37、便承包人安排施工进度计划。n若材料及设备由承包人提供则应规定：一切材料和设备均应是合同中所规定的相应规格、等级、品质。承包人在购买材料和设备之前应按照监理工程师的要求，在制造加工地点、现场或在合同可能规定的地点进行检验。对于材料，亦可提供样品，以供检验。提供样品的费用以及检验费用由哪一方承担，应在合同中明确规定。n 开工、竣工时间及工期。合同中应明确规定开工及竣工时间以及相应的工期。n 工程的开工。承包人在接到开发商或其监理工程师有关开工的书面命令后，应在合同规定的期限内，在现场开工，并且迅速且毫不拖延地继续施工。n 竣工期限的延长。如果由于任何种类的额外或附加工程量，或者是由于合同中规定的原

38、因，以及异常恶劣的气候条件，其他特殊情况造成竣工期限的拖延，则监理工程师应批准并确定该项延长期限，并通知开发商和承包人。n 施工进度。如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的工程竣工期限内完工时，则承包人应采取必要的措施，以便加快工程的施工进度，使工程能在预定的工期内竣工。此时，承包人无权要求增加为采取这些措施而支付的附加费。n 变更与增减。在合同中应规定变更和增减的项目以及处理办法。n 变更。开发商或其委托监理工程师认为有必要，可以对工程或其任何部分的形式、质量或数量作出变更。这些变更包括：增加或减少合同中所包括的工作数量；削减任何种类工作；改变任何种类工作的性质或质量及种类；改变工程任

39、何部分的标高、基线、位置和尺寸；完成工程竣工所必要的某些附加工作。n 对变更的估价。对于额外或追加的工作，或取消的工作，应以合同中规定的单价予以估价。如果合同中未规定用于该项额外或追加工作的单价，则合同双方协商确定。n 转让与分包。合同的转让应得到开发商的同意方可进行。合同转让时，承包商所有的权利和义务必须随之转移。建设工程施工的分包也需要经开发商同意。分包人可由开发商指定、推荐，或者由总包人自己选定。n 竣工验收与维修。竣工工程验收应以国家颁布的施工验收规范、质量检验标准及施工图为依据。在验收时，承包商应提供隐蔽工程验收记录，中间交工验收记录以及竣工图纸。当项目验收后，由开发商签发工程竣工证

40、书。n合同中还需规定维修期。维修期一般从竣工证书签发之日起算。在合同规定的维修期内，若工程出现缺陷，则承包人应负责修复。n 支付方式。工程款的支付一般按时间大致分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。n 预付款。预付款用来支付承包商初期费用。支付时间一般在签订正式承包合同后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，开发商即可支付现款。预付款亦可用初期动员费替代。n预付款一般在以后的工程进度款中扣除，但扣除的进度可协商确定，并载入合同。预付款也可以按月等分扣回。n 工程进度款。工程进度付款随着工程的实施按月支付。工程进度款包括当月完工的工程价款，若还需包括运到现

41、场的合格材料与设备，则应在合同中明确规定。n 最终付款。最终付款是指工程完工的结算付款。当工程竣工并签发竣工证书后，开发商应付清全部工程合同价款中尚未付清的款项。如果合同中规定了缺陷责任期，则保留金在缺陷责任期满后退还。n 退还保留金。保留金是开发商从每次工程进度款中扣留的一定金额。保留金在缺陷责任期满后，全部退还。n 风险与保险。除了“意外风险”之外，其他风险应由承包商承担并负责保险。保险内容包括：n 工程的保险。承包商应以开发商和承包商的联合名义对除“意外风险”之外的任何原因引起的，按合同规定应由承包商负责的一切损失或损坏进行保险。工人人身保险。承包人应对其在工程中雇佣的工作人员连续办理保

42、险，直至工程竣工。如果承包人未进行该项保险，则开发商可代其投保，但在支付工程进度款时将扣除这笔保险费。n 第三方保险。在工程开工之前，承包商应就其工程施工中所造成的，对包括开发商或其工作人员在内的任何人的财产损坏、损失或损伤的责任进行保险。n 中断合同。中断合同分两种情况，即承包商中断合同和开发商中断合同。n 开发商中断合同。承包商未按合同要求施工或中途无故停工；不能连续施工或不能按正常速度施工；不按监理工程师的指示工作，工程质量、建筑材料不合格；承包商破产或尚未破产，但因资金周围慢，不能连续施工。n 承包商中断合同。开发商不按时支付工程款；监理工程师要求长期停工，又总不给予复工通知；施工过程

43、中发生意外事故（如地震、火灾等）；监理工程师要求停工，影响了整个工程成本；图纸等技术资料不清、不全，要求开发商提供，未能满足要求导致无法施工；开发商破产或将地产、房产转卖给他人。n 经济责任。经济责任条款中规定奖罚办法。n 由于承包商责任未按合同规定的日期竣工（以竣工验收合格日期计算），则承包商应向开发商支付合同中规定的金额，作为延误工期的违约金。n 由于开发商提出提前竣工要求，承包商又采取措施提前竣工时，开发商应付给合同中规定的奖励金额。n 合同双方均不得借故欠应付款项，如拖期不付，则责任一方必须支付违约金。违约金计算方法要在合同中明确规定。n 争端的解决。在我国建筑工程承包合同所适用的法律、法规主要有中华人民共和国经济合同法、建筑安装工程承包合同条例等。