房地产法规及基本制度.ppt

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1、房地产法规及基本制度房地产法规及基本制度l l 新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产相关法律法规新新 政政2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。2009.12.09个人住房转让

2、营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让

3、款的50%”。新新 政政2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房

4、地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。新新 政政2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调

5、整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。新新 政政2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套贷款购买第二套

6、住房的家庭，贷款首付款不得低于住房的家庭，贷款首付款不得低于5050，贷款利率不，贷款利率不得低于基准利率的得低于基准利率的1 11 1倍。对购买首套住房且套型建倍。对购买首套住房且套型建筑面积在筑面积在9090平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于低于3030。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 1年年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民以上当

7、地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。暂停发放购买住房贷款。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。房者姓名。新新 政政2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房

8、认定标准出现了根本性的变化。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.9.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以

9、上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 2010.10.13天津市政府出台限购令暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%，二套首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房 新新 政政关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住建部将从进一步对楼市进行调控的四个方面：加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预

10、售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制四方面对楼市进行调控。新新 政政 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放业不得以认购、预订、排号、发放 VIP VIP 卡等方式向买受卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在发企业应将取得预售许可的商品住房项目在1010日内一次性日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明

11、码标价对外销售。申报价格，明码标价对外销售。新新 政政 已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。房源紧张的行为，进行严肃查处。进一步明确房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行进一步明确房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴

12、阳合同阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。l l 新政新政新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产相关法律法规涉涉及及到到房房地地产产的的有有关关法法规规和和制制度度房地产基本法规和制度：房地产基本法规

13、和制度：建设用地制度与政策（集体土地征收；建设用地使用权出让、划拨；闲置土地处理）城市房屋拆迁管理制度（拆迁补偿与安置、拆迁估价、纠纷处理、行政裁决工作规程）房地产开发经营管理制度与政策（开发企业管理、开发项目资本金 管理、经营管理）规划设计及工程建设管理制度与政策（城乡规划管理制度与政策、勘察设计、招投标与建设监 理、建设工程施工与质量管理）房地产交易管理制度与政策（转让、预售、销售、租赁、抵押）房地产权属登记制度与政策（登记制度、登记信息查询、档案管理、房产测绘）涉涉及及到到房房地地产产的的有有关关法法规规和和制制度度房地产基本法规和制度：房地产基本法规和制度：房地产中介服务管理制度与政策

14、（估价机构管理、估价师职业资格 制度、经纪人职业资格制度、中 介服务行业信用档案、置业担保 管理、中介服务行业自律）物业管理制度与政策（实施与运作要点、物业服务收费）地产税收制度与政策（税收制度、房产税、城镇土地使用税、耕地 占用税、土地增值税、契税、相关税收、房 地产税收优惠政策）住房公积金制度与政策（归档、提取、使用、利率、税收、会计核算）涉涉及及到到房房地地产产的的有有关关法法规规和和制制度度房地产相关法规和制度：房地产相关法规和制度：规划知识 城市总体规划、城市详细规划、城市居住区规划 环境知识 大气污染、环境噪声污染、水污染、固体废物污染和辐射污染、室内环境污染 建筑知识 建筑识图与

15、建筑设计、建筑构造、建筑设备、建筑材料、工程造价知识 工程造价及其构成、工程量计量、工程建设定额、工程造价的计价与控制 房地产测绘知识 房地产识图、房地产面积测算涉涉及及到到房房地地产产的的有有关关法法规规和和制制度度房地产相关法规和制度：房地产相关法规和制度：经济学知识 供为与价格、消费者行为理论、供给理论、分配理论、市场理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学 金融知识 金融体系、货币体系与货币政策、金融业务、金融市场、房地产金融 证劵知识 证劵、股票、债券、投资基金证劵 保险知识 保险公司、房地产保险 统计知识 综合指标、时间序列、动态序列的分解与测定涉涉及及到到房房地地产产的的有有关关

16、法法规规和和制制度度房地产相关法规和制度：房地产相关法规和制度：会计知识 会计假设、会计核算一般规则、会计要素与会计恒等式、会计基本核算方法、会计报表的意义及编著要求 法律知识 民法、合同法、物权与债权 拍卖知识 拍卖规则、拍卖实务、强制拍卖、房地产拍卖l l 新政新政新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产相关法律法规有有关关房房地地产产的

17、的税税收收政政策策房地产主要税种：房地产主要税种：1）房产税（1%、1.2%）2）城镇土地使用税（分类分级幅度定额）3）耕地占用税（耕地面积，一次征收）4）土地增值税（四级超额累进）(增值税与扣除部分比例关系)5）契税（1%-3%）6）固定资产投资方向调节税（国家产业政策和经济规模，5%、10%、15%、30%、0%、2000.1暂停）7）营业税5.55%（城市维护建设税、教育费附加、特别目的税）8）企业所得税（25%比例，2008.11免征印花税）9）个人所得税（租赁10%、转让1%）10）印花税（比例、定额1、0.5、0.3、0.1、0.05）有有关关房房地地产产的的税税收收政政策策有关房

18、地产税收的优惠政策：有关房地产税收的优惠政策：一、普通住房标准 (一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）(二）单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；(三）住房成交单价符合以下条件：1、坐落于和平区的住房，成交单价低于12200元平方米（含12200元平方米）；2、坐落于河西区的住房，成交单价低于9900元平方米（含9900元平方米）；3、坐落于南开区（包括新技术产业园区）的住房，成交单价低于9800元平方米（含9800元平方米）；4、坐落于滨海新区开发区功能区（包括滨海新区保税区功能区）的住房，成交单价低于8800元平方米（含8800元平方米）；5、坐落于红桥区的住房，

19、成交单价低于8800元平方米（含8800平方米）；6、坐落于河东区的住房，成交单价低于8400元平方米（含8400平方米）；7、坐落于河北区的住房，成交单价低于8000元平方米（含8000元平方米）；8、坐落于滨海新区塘沽功能区的住房，成交单价低于7400元平方米（含7400元平方米）；9、坐落于西青区的住房，成交单价低于6300元平方米（含6300元平方米）；10、坐落于东丽区的住房，成交单价低于6300元平方米（6300元平方米）。11、坐落于北辰区的住房，成交单价低于6100元平方米（含6100元平方米）；12、坐落于津南区的住房，成交单价低于5800元平方米（5800元平方米）；13、

20、坐落于滨海新区汉沽功能区的住房，成交单价低于5100元平方米（含5100元平方米）；14、坐落去其他区县及滨海新区大港功能区的住房，成交单价低于5000元平方米（含5000元平方米）。有有关关房房地地产产的的税税收收政政策策有关房地产税收的优惠政策：有关房地产税收的优惠政策：二、个人购买销售住房税收优惠政策 （一）营业税1企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。2自2010年1月1日，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人将购买不足5年的非住房对外销售

21、的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的非住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。有有关关房房地地产产的的税税收收政政策策有关房地产税收的优惠政策：有关房地产税收的优惠政策：二、个人购买销售住房税收优惠政策 根据国家税务局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知和国家税务总局关于房地产税收征执行中几个具体问题的通知规定，个人购买住房的时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明中注明的时间按照规定，是指契税完税证明上注明的提填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确

22、定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。对于根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。有有关关房房地地产产的的税税收收政政策策有关房地产税收的优惠政策：有关房地产税收的优惠政策：二、个人购买销售住房税收优惠政策（二）契税 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个

23、人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。（三）土地增值税 个人销售住房暂免征收土地增值税。（四）印花税 个人销售或者购买住房暂免征收印花税。有有关关房房地地产产的的税税收收政政策策有关房地产税收的优惠政策：有关房地产税收的优惠政策：三、个人出售住房所得税优惠政策 个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：1个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规

24、定的合理费用后的余额。2职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。3受赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。有有关关房房地地产产的的税税收收政政策策有关房地产税收的优惠政策：有关房地产税收的优惠政策：三、个人出售住房所得税优惠政策（1）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（2）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。同时，为确保有关住房转让的个人所

25、得税政策得到全面、正确的实施，要求各级房地产交易管理部门加强与税务机关的合作、配合，主管税务机关需要有关本地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。l 新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l 房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产相关法律法规个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：年龄：年龄：年龄：年龄：借款人年满借款人年满1818周岁，年龄与贷款年限之和一般不超过周岁，年龄与贷款年限

26、之和一般不超过7070周岁。周岁。贷款成数年限及利率：贷款成数年限及利率：贷款成数年限及利率：贷款成数年限及利率：对首套贷款购买普通住宅的，最高提供对首套贷款购买普通住宅的，最高提供7 7成成3030年按揭贷款，可享受年按揭贷款，可享受现行基准利率下浮现行基准利率下浮30%30%；对二次购买住宅，最高提供对二次购买住宅，最高提供5 5成成3030年按揭贷款，可享受现行基准年按揭贷款，可享受现行基准利率上浮利率上浮10%10%；对三套贷款停止放贷。对三套贷款停止放贷。注：银行对借款人家庭个人征信报告中无个人住房贷款，即可视做注：银行对借款人家庭个人征信报告中无个人住房贷款，即可视做首套认定。首套

27、认定。关关于于银银行行贷贷款款个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：还款：还款：还款：还款：任选等额和递减两种方式，可随时变更。任选等额和递减两种方式，可随时变更。本金等额递增、递减还款，自主选择还款金额。本金等额递增、递减还款，自主选择还款金额。贷款发放贷款发放3030日后，提前还款随时申请，不限次数，不收违约金。日后，提前还款随时申请，不限次数，不收违约金。贷款发放贷款发放3030日后，可缩短贷款年限。日后，可缩短贷款年限。关关于于银银行行贷贷款款个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：个人住房按揭贷款政策：申请贷

28、款所需提供资料（夫妻双方）：申请贷款所需提供资料（夫妻双方）：申请贷款所需提供资料（夫妻双方）：申请贷款所需提供资料（夫妻双方）：身份证身份证 户口本户口本 婚姻证明婚姻证明 收入证明，个人存款帐户流水明细收入证明，个人存款帐户流水明细 商品房买卖合同商品房买卖合同（开发商提供）（开发商提供）首期款发票首期款发票 外地购房人需另提供暂住证、外地购房人需另提供暂住证、提供一年以上当地纳税证明提供一年以上当地纳税证明提示：为使客户的贷款审批更加顺利，建议提供资信补充资料，如提示：为使客户的贷款审批更加顺利，建议提供资信补充资料，如个人大额存单、房产证、名下机动车证、股票帐户清单、国债凭证个人大额存

29、单、房产证、名下机动车证、股票帐户清单、国债凭证等资产资料，也可提供本人公司营业执照、公司章程、近期财务报等资产资料，也可提供本人公司营业执照、公司章程、近期财务报表、合同订单等反映个人资信情况的资料。表、合同订单等反映个人资信情况的资料。关关于于银银行行贷贷款款个人住房公积金（组合）贷款政策摘要：个人住房公积金（组合）贷款政策摘要：个人住房公积金（组合）贷款政策摘要：个人住房公积金（组合）贷款政策摘要：开立住房公积金账户开立住房公积金账户 1 1 年以上并在申请住房公积金贷款前连年以上并在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满续逐月缴存住房公积金满 1 1 年，且所在单位不欠缴。年，且

30、所在单位不欠缴。职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款还清前，其配偶不能申请住房公积金贷款。还清前，其配偶不能申请住房公积金贷款。征信状况良好。征信状况良好。公积金贷款的额度确定：要根据还贷能力、房价成数和贷公积金贷款的额度确定：要根据还贷能力、房价成数和贷款最高限额三个条件来确定，三个条件算出的最小值就是借款最高限额三个条件来确定，三个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。款人最高可贷数额。关关于于银银行行贷贷款款个人商业及办公按揭贷款政策：个人商业及办公按揭贷款政策：个人商业及办公按揭贷款政策：个人商业及办公按揭贷款政策：除满

31、足上述住房按揭贷款的基本政策外，需要特别注除满足上述住房按揭贷款的基本政策外，需要特别注意的地方如下：意的地方如下：发放贷款的前提条件是该商业或办公楼取得竣工验收发放贷款的前提条件是该商业或办公楼取得竣工验收备案手续。备案手续。原则上银行提供原则上银行提供5 5成成1010年的贷款，贷款利率上浮年的贷款，贷款利率上浮10%10%。关关于于银银行行贷贷款款企业法人按揭贷款政策：企业法人按揭贷款政策：除满足上述按揭贷款的基本政策外，需要特别注意的地方如下：原则上银行提供7成5年的贷款（最长10年），贷款利率上浮至少10%。重点考察企业相关经营及还款能力。关关于于银银行行贷贷款款l l 新政新政新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产相关法律法规房房地地产产相相关关法法律律法法规规中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国商品房销售管理办法中华人民共和国物权法中华人民共和国物业管理条例中华人民共和国婚姻法