房地产与泡沫经济理论.ppt
《房地产与泡沫经济理论.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产与泡沫经济理论.ppt(14页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、第十章第十章 房地产与泡沫经济理论房地产与泡沫经济理论 内容提要:内容提要:1 1泡沫经济理论概述泡沫经济理论概述2 2房地产泡沫及其形成房地产泡沫及其形成3 3房地产泡沫的预警与防范房地产泡沫的预警与防范第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n1 1泡沫的含义泡沫的含义n泡沫泡沫本质上是一种本质上是一种价格运动现象价格运动现象,即泡沫是由投机导致的资产价格脱离,即泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。市场基础持续上涨。n泡沫有两重含义:泡沫有两重含义:n指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态过程或状态(或泡沫化或泡沫化)。n指资产价格指资
2、产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分高于由市场基础决定的合理价格的部分。n所谓资产所谓资产,就是能长期提供服务流的商品,它可能提供能用来购买消,就是能长期提供服务流的商品,它可能提供能用来购买消费品的费品的货币流货币流,如债券、股票等,其提供的服务流为利息、股息或红利;,如债券、股票等,其提供的服务流为利息、股息或红利;它也可能提供纯粹的它也可能提供纯粹的消费服务流消费服务流,如住房。,如住房。一、泡沫与泡沫经济一、泡沫与泡沫经济n什么是市场基础价值呢什么是市场基础价值呢?n一般认为资产的市场基础价值是一般认为资产的市场基础价值是由资产的未来收益的现值决定的由资产的未来收益的现值决定的。n
3、斯蒂格勒茨斯蒂格勒茨(1990)(1990)认为:决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有认为:决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有三项:三项:估计持有期可获得的收益估计持有期可获得的收益,如土地的租金、股票的股息;,如土地的租金、股票的股息;估计持估计持有期末资产的终值有期末资产的终值,如土地的最后售价;,如土地的最后售价;选择将未来收益转换成现值的选择将未来收益转换成现值的折现率折现率。n2 2泡沫经济的含义泡沫经济的含义n泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格与利益超常规上涨的经济现象和文化现象与利益超
4、常规上涨的经济现象和文化现象(有较浓价值判断色彩有较浓价值判断色彩)。n泡沫经济指的是以泡沫经济指的是以资产资产(股票、房地产股票、房地产)价格超常规上涨价格超常规上涨为基本特征的为基本特征的虚假繁荣,其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。虚假繁荣,其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。n荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫1 1n郁金香的到来郁金香的到来n郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名Tulipa,就是土耳其,就是土耳其语语“美丽的头巾美丽的头巾”之意。之意。n荷兰荷兰“郁金香大国郁金香大国”,畅销,畅销120120多
5、个国家,出口量占全世界总出口量的多个国家,出口量占全世界总出口量的8080以上,以上,郁金香和风车、奶酪和木鞋郁金香和风车、奶酪和木鞋成为荷兰的成为荷兰的“四大国宝四大国宝”。n投机者的介入投机者的介入n在荷兰的在荷兰的“尼德兰革命尼德兰革命”(1566”(156616091609年,人类历史上第一次资产阶级革年,人类历史上第一次资产阶级革命命)时期,郁金香传入荷兰。时期,郁金香传入荷兰。n荷兰是当时最强大的资本主义国家,掌握着世界海上霸权,被誉为荷兰是当时最强大的资本主义国家,掌握着世界海上霸权,被誉为“海海上马车夫上马车夫”。n荷兰首都阿姆斯特丹成为世界贸易和金融中心,荷兰首都阿姆斯特丹成
6、为世界贸易和金融中心,16081608年建成世界第一个年建成世界第一个具有现代意义的具有现代意义的证券交易所证券交易所。n由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚,郁金香成为身份和地位的象征。由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚,郁金香成为身份和地位的象征。投机商开始介入,郁金香球茎囤积待价上涨!投机商开始介入,郁金香球茎囤积待价上涨!第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n荷兰郁金香泡沫荷兰郁金香泡沫2 2n全民的狂热全民的狂热n到到16341634年,荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰,参与郁金年,荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰,参与郁金香投机狂潮。香投机狂潮。
7、n阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。n“永远的奥古斯都永远的奥古斯都”的郁金香售价高达的郁金香售价高达67006700荷兰盾荷兰盾(相当于阿姆斯特丹运河边的一相当于阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅的价值幢豪宅的价值),而当时荷兰人的平均年收入只有,而当时荷兰人的平均年收入只有150150荷兰盾荷兰盾。n普通郁金香球茎普通郁金香球茎价格从价格从16361636年年1111月到月到16371637年年1 1月上涨了月上涨了2525倍,倍,16371637年年2 2月月5 5日投机达日投机达到最高峰后,价格即开始剧跌。到最高峰后,价
8、格即开始剧跌。n泡沫的破裂泡沫的破裂n16361636年底,郁金香价格已远远偏离其合理价值,但谁也不愿最先推出年底,郁金香价格已远远偏离其合理价值,但谁也不愿最先推出“击鼓传花击鼓传花”的游戏。的游戏。n“博傻理论博傻理论”:即使人们完全清楚某物的价值已过高估价,但还是会买入,因为:即使人们完全清楚某物的价值已过高估价,但还是会买入,因为价格上涨,还会有更大的傻瓜来接手!价格上涨,还会有更大的傻瓜来接手!n16371637年年2 2月月4 4日,人们开始抛售郁金香,七天后,日,人们开始抛售郁金香,七天后,价格暴跌价格暴跌9090。n几乎一夜之间,多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋,甚至负债累
9、累!几乎一夜之间,多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋,甚至负债累累!n16371637年年4 4月月2727日,荷兰政府宣布强行终止所有合同,日,荷兰政府宣布强行终止所有合同,禁止投机交易郁金香禁止投机交易郁金香。第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n英国南海公司泡沫英国南海公司泡沫1 1n南海公司的成立南海公司的成立n英国在西班牙王位战争结束后,英国累计拖欠国债英国在西班牙王位战争结束后,英国累计拖欠国债53005300万英镑万英镑(每年利息每年利息300300万英万英镑镑)英国政府的心病英国政府的心病。n17111711年,一些年,一些英国贵族成立南海公司英国贵族成立南海公司(无休止地
10、向南美洲贩运黑奴之外,几乎没干无休止地向南美洲贩运黑奴之外,几乎没干过一件能够盈利的事情过一件能够盈利的事情)。n英国政府与南海公司达成协议,进行英国政府与南海公司达成协议,进行债务重组债务重组(认购政府认购政府10001000万英镑的政府债券,万英镑的政府债券,南海公司得到商品南海公司得到商品永久性退税政策永久性退税政策,并得到对拉丁美洲的,并得到对拉丁美洲的贸易垄断权贸易垄断权)。n多重利好的刺激多重利好的刺激股票价格飙升股票价格飙升!n17191719年,南海公司发布消息:在墨西哥、秘鲁发现大型年,南海公司发布消息:在墨西哥、秘鲁发现大型金银矿金银矿;英国将要和西班;英国将要和西班牙协议
11、利用智利、秘鲁沿海的牙协议利用智利、秘鲁沿海的4 4港口进行贸易港口进行贸易;南海公司包租的;南海公司包租的船只将不受数量限船只将不受数量限制制。n南海公司的股票开始飙升。据历史记载,从南海公司的股票开始飙升。据历史记载,从17201720年年3 3月到月到9 9月,在短短的半年时间月,在短短的半年时间里,南海公司的股票价格一举从每股里,南海公司的股票价格一举从每股330330英镑英镑涨到了涨到了10501050英镑英镑。n在最高点,南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现在最高点,南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现金流量的金流量的5 5倍倍!第一节第一节 泡沫经济理论泡沫经济理论n英国南海公司
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 泡沫经济 理论
限制150内