房地产企业全过程成本管理ppt课件.ppt

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1、房地产企业全过程成本管理房地产企业全过程成本管理xxxxxxxxxxxx市市市市2012 2012 2012 2012 年年年年 1 1 1 1月月月月1为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能提 纲1 1 理念与方法理念与方法2 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理4 4 房地产开发各阶段控制要点房地产开发各阶段控制要点5 5 总结总结2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争资源竞争 资本竞争资本竞争 管管理竞争理竞争 向管理要效

2、益向管理要效益管理规范化管理规范化法制法制日趋健全日趋健全消费者消费者日趋成熟日趋成熟企业企业规模发展规模发展1 1 理念与方法理念与方法1 1 理念与方法理念与方法3为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争1 1 理念与方法理念与方法4房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力聚聚焦焦体体

3、现现1 1 理念与方法理念与方法5目标成本管理目标成本管理责任成本管理责任成本管理动态成本管理动态成本管理房地产项目全过程成本管理房地产项目全过程成本管理核心体系核心体系1 1 理念与方法理念与方法6为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能成本管理成本管理作作业业过过程程管管理理责责任任成成本本管管理理目标成本管理目标成本管理组织、人组织、人制度、规范制度、规范房地产行业成本管理模式房地产行业成本管理模式1 1 理念与方法理念与方法7为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中

4、小学图书室育人功能如何实现房地产企业的如何实现房地产企业的 全过程成本管理？全过程成本管理？目标成本目标成本目标成本目标成本责任成本责任成本责任成本责任成本动态成本动态成本动态成本动态成本后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈后评估和反馈8为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能企业的成本策略观企业的成本策略观企业的成本策略观企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定了企业的成本策略 品牌品牌 盈利盈利 项目定位项目定位 持续发展持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观1 1、要产品，而

5、非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2 2、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）、成熟产品的复制（即标准化进程）专业支持体系专业支持体系产品研发系统产品研发系统产品研发系统产品研发系统 采购管理系统采购管理系统采购管理系统采购管理系统成本研究系统成本研

6、究系统成本研究系统成本研究系统 基础数据信息基础数据信息基础数据信息基础数据信息9为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能相关概念相关概念品牌：品牌：品牌：品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）品行（售后、物业管理等）产品型产品型产品型产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点

7、是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。高。高。高。成本型：成本型：成本型：成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成

8、本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。高。高。高。10为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能目标成本：项目的目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标；时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目是项目成本的控制线成本的控制线。责任成本：责任成本：在在“成本管理相关业务中成本管理相关业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责的问题，是

9、成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。层面的分解和落实。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。结果。基本概念基本概念：1 1 理念与方法理念与方法11为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链房地产企业成本控制链投资策划投资策划方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计项目策划项目策划概念设计概念设计投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清

10、单合同清单项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计供应商选择供应商选择施工管理施工管理变更签证变更签证项目结算项目结算招标管理招标管理项目销售项目销售目标成本的实施管理目标成本的实施管理采购招标采购招标项目管理项目管理设计管理设计管理销售管理销售管理施工结算施工结算财务决算财务决算全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作全过程成本管理工作项项项项目目目目盈盈盈盈利利利利目目目目标标标标1 1 理念与方法理念与方法12为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规

11、划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行目标成本的形成过程目标成本的形成过程1 1 理念与方法理念与方法13为深入学习习

12、近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？、动态成本信息为什么失真？A、目标估计不足B、目标刚性不足C、目标与实际脱节A、信息归集不及时B、信息反馈失控1 1 理念与方法理念与方法14为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能动态成本动态成本 =未结算合同未结算合同 +已结算合同已结算合同 +非合同性成本非合同性成本 +待发生成本待发生成本签约签约金额

13、金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本动态成本构成动态成本构成1 1 理念与方法理念与方法15立项立项施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成土地成本土地成本 行政费用行政费用 设计费设计费 招标费用招标费用 建安费用建安费用 财务费用财务费用 租售费用租售费用管理费用管理费用成本是一系列经营

14、活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加成本是一系列经营活动的叠加1 1 理念与方法理念与方法16为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能偏差偏差成本信息月报分析成本信息月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理目标成本的动态管理目标成本的动态管理目标成本的动态管理PDCA1 1 理念与方法理念与方法17为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能如何实现动态成本控制

15、如何实现动态成本控制n以合同管理为中心以合同管理为中心n抓住三条主线：抓住三条主线：“动态成本动态成本”、“实际发生成本实际发生成本”、“实付成本实付成本”n“动态成本动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；反映任意时段项目的综合成本及结构分布；n“实际发生成本实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成动态成本本”对比可反映出项目整体进度；对比可反映出项目整体进度；n“实付成本实付成本”指的是实际已支付的款项，与指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本实际发生成本”对对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。比反映出款项的支付进度，包括

16、应付、实付的情况。n建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制n建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度n建立成本台帐建立成本台帐n充分借助信息化手段充分借助信息化手段1 1 理念与方法理念与方法18为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能动态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子n目标成本控制责任书目标成本控制责任书 n成本费用计划表成本费用计划表 n月成本费用报表月成本费用报表 n成本费用记录台帐成本费用记录台帐 n项目动态成本记录表项目动态成本记录表 n成本预警通知书成本预警通知书 n目标成本调整申报表目标成本调整申报

17、表 n工程总进度计划表工程总进度计划表 n工程进度月报表工程进度月报表 n工程进度与付款台帐工程进度与付款台帐 n分部分项工程量明细台帐分部分项工程量明细台帐 n分部分项工程造价分析台帐分部分项工程造价分析台帐 n甲供材料进度月报表甲供材料进度月报表 n甲供材料进度与付款台帐甲供材料进度与付款台帐 n甲供材料供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能责任成本管理责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指

18、标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理要素责任成本管理要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本管理责任成本管理1 1 理念与方法理念与方法202 2 房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本构成21序号序号序号序号成本项目成本项目成本项目成本项目可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元可售面积单位成本（元/M2/M2）产品产品产品产品1 1 1 1产品产品产品产品2 2 2 2产品产品产品产品3 3 3 3规划面积规划面积多多层层高高层层商商业业可

19、售面积可售面积1 1 1 1土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费土地款及大配套费2 2 2 2开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费开发前期准备费3 3 3 3建安工程费建安工程费建安工程费建安工程费4 4 4 4基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费基础设施建设费5 5 5 5公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费公用配套设施费6 6 6 6财务费用财务费用财务费用财务费用7 7 7 7租售费用租售费用租售费用租售费用8 8 8 8管理费用管理费用管理费用管理费用9 9 9 9不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费2.1 2.1 房地产成本测算总表房地产成本测算总表

20、房地产成本测算总表房地产成本测算总表2 房地产开发项目成本构成22为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能房地产开发成本的构成n土地成本（约占项目总成本的土地成本（约占项目总成本的30-35%30-35%左右）左右）n前期费用（约占项目总成本的前期费用（约占项目总成本的2-3%2-3%左右）左右）n工程成本（约占项目总成本的工程成本（约占项目总成本的50-55%50-55%左右）左右）n营销成本（约占项目总成本的营销成本（约占项目总成本的5-8%5-8%左右）左右）n管理成本和财务成本管理成本和财务成本n工程成本、营销成本是

21、项目开发过程中成本控制的重点！工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！尤以工程成本为重尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成23为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性10330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本建造成本38.5%项目收益率项目收益率22.5%销售成本销售成本9%土地成本土地成本30%土地转让5941

22、弹性成本和利润刚性成本和利润资料来源：其他顾问公司报告未加财务成本与管理费用关键控制环节关键控制环节2 房地产开发项目成本构成24为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能案例分析案例分析万科如是说：万科如是说：我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势!2 房地产开发项目成本构成25为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能 成本有哪八大类？成本有哪八大类？2 房地产开发项目成本构成26为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精

23、神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.2 2.2 成本八大类成本八大类项目分产品类型成本汇总表项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目序号成本项目单价单价合价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资2 房地产开发项目成本构成27为深入学习习近平新时代中国特色社

24、会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成28为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.22.2光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成29为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.2 2.2 光明城市成本简介光明城市成本简介2 房地产开发项目成本构成30为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育

25、大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二级科目二级科目-四、五个四、五个一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用2、合作款项、合作款项3、红线外市政设施、红线外市政设施4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费2 房地产开发项目成本构成31为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.32.3成本科目基本组

26、成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程、基础工程2、结构及粗装修、结构及粗装修3、门窗工程、门窗工程4、公共部位装修、公共部位装修5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程2 房地产开发项目成本构成32为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网工程费五、社区管网工程费1、室外给排水系统、室外给排水系统 4、室外高低压线路、室外高低压线路2、

27、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程2 房地产开发项目成本构成33为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行

28、政管理及设区服务3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房、市政用房4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费2 房地产开发项目成本构成34为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成一、土地获得价款一、土地获得价款1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 土地出让金土地出让金 契税契税 4%3、红线外市政设施、红线外市政设施 大市政配套费大

29、市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目2 房地产开发项目成本构成35为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成二、开发前期准备费二、开发前期准备费1、勘察设计费、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等分析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目交通分析、概念设计、规划设

30、计、施工图设计、室外自来水管交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等积测量等等2 房地产开发项目成本构

31、成36为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成2、报批报建费、报批报建费增容费增容费-下设五下设五 十个子目十个子目供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气增容费、煤气增容费三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成37为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.32.3成本科目基本组成成本科目基本组

32、成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费1、基础工程费、基础工程费土方土方护坡护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修、结构与粗装修3、门窗工程、门窗工程单元门单元门入户门入户门防火门、防火卷帘门防火门、防火卷帘门窗、阳台门窗、阳台门2 房地产开发项目成本构成38为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费4、公共部位装修、公共部位装修大

33、堂精装修、架空层、地下室大堂大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修电梯厅精装修单元入口、楼梯间单元入口、楼梯间外墙：外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修、室内装修四、主体安装工程费四、主体安装工程费室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风、消防系统弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱2 房地产开发项目成本构成39为深入

34、学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水室外给水雨污水雨污水室外消防室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统管道系统调压站调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统停车管理系统小区闭路监控系统小区闭路监控系统周界红外防越周界红外防越 小区门禁系统小区门禁

35、系统电子巡更系统电子巡更系统电子信息公告系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统人工湖电子提示系统2 房地产开发项目成本构成40为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能4.3 4.3 成本科目基本组成成本科目基本组成六、园林环境费六、园林环境费1、绿化建设费、绿化建设费2、建筑小品、建筑小品3、道路广场建造费、道路广场建造费4、围墙建造费、围墙建造费5、室外照明、室外照明6、室外零星设施、室外零星设施七、配套设施费七、配套设施费会所会所基础工程基础工程结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精

36、装修室内精装修 铝铝合金门窗合金门窗外墙装修外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等)41为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.32.3成本科目基本组成成本科目基本组成七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装

37、费安装费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费安全监督费安全监督费工程保险费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费七、配套设施费七、配套设施费幼儿园幼儿园-光明无光明无学校学校 -光明无光明无 地下室地下室结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费人防设备费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位行政管理及社区服务行政管理及社区服务基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装费室内精装修室内精装修市政公用房市政公用房基础费用基础费用结构与粗装修结构与粗装修安装费安装

38、费室内精装修室内精装修八、开发间接费八、开发间接费工程管理费工程管理费工程监理费工程监理费预结算编审费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金施工奖金工程质工程质量监督费量监督费安全监督费安全监督费工程保险费工程保险费工程细部检查费工程细部检查费2 房地产开发项目成本构成42为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能2.3 2.3 成本科目基本组成成本科目基本组成八、开发间接费八、开发间接费资本化利息资本化利息营销设施建造费营销设施建造费接待厅及销售办公室装修费接待厅及销售办公室装修费样板间费用样板间费用示范景观带费示范景观带费物

39、业完善费物业完善费不可预见费不可预见费2 房地产开发项目成本构成43为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理44为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能建立合理的目标成本建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系量化评估体系成本考核与绩效管理成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体

40、思路责任成本管理的总体思路责任成本管理的总体思路3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理45为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能管什么？管什么？责任成本管理责任成本管理管多深？管多深？谁来管？谁来管？怎么管？怎么管？责任成本管理责任成本管理3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理46为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过通过确定责任主体和评价部门，通过技术

41、经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素：（1）责任范围；）责任范围；（2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人责任成本体系建立目的：责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理47为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能责任成本的落实责任成本的落实责任主体责任主体责任内容

42、责任内容责任控制要点责任控制要点责任履行评价责任履行评价责任状（书）责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）等要素）3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理48为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能项目经理部：项目经理部：工程进度、质量；工程材料部：工程材料部：供应商管理与技术方案；设计研发部：设计研发部：设计图纸 财务计统部：财务计统部：财务核

43、算 经营销售部：经营销售部：人力资源部：人力资源部：组织架构、职能分工组织架构、职能分工预决算部预决算部/成本管理部成本管理部/审计核算部：对工程项目的全过程进行成本管理。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。责任体系前提责任体系前提3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理49为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能万达成本控制部万达成本控制部成本目标组成本目标组招标招标合约组合约组过程控制组过程控制组集中采购组集中采购组指导检查组指导检查组例例 成本管理架构成本

44、管理架构(万达万达)3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理50为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能1 1、成本管理架构、成本管理架构部门部门工作职责工作职责投资管理部投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意

45、见。营销策划中心营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部发展管理部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理51为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能实施要点总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部配合部门配合部门配合部门配合部门主体部门主体部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告

46、责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标责责责责任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理办办办办法法法法牵头牵头组织组织讨讨论论形形成成普及普及执执行行实现实现制制定定定期考核定期考核公布公布3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理52为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能如何建立项目责任成本体系如何建立项目责任成本体系n“责任成本责任成本”回答的是在回答的是在“成本管理相关业务中成本管理相关

47、业务中“谁来做、做什么谁来做、做什么”的问题，的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。n“责任成本体系责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。部门。n责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门；门和配合部门；n责任范围：建

48、造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围；目划分责任范围；n考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性；n评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发

49、表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理53为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能某标杆企业责任成本体系表主主导导部部门门配合部配合部门门反反馈馈指指标标考核部考核部门门土地土地获获得成本得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开开发发前期准前期准备费备费-报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部-三通及临时设施费工程部设计部主体建造成本主体建造成本

50、(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部 结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部 材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经理部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部 工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部销销售售费费用用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积3 3 房地产开发项目责任成本管理房地产开发项目责任成本管理54为深入学习习近平新时代