2021-2022年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷A卷附答案.docx

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1、2021-2022年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷A卷附答案单选题(共50题)1、在Windows系统中，通过设置文件的(),可以使其成为“隐藏”文件； 如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，()，单击“开始整理”按 钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C2、以下关于入侵检测系统的描述中，错误的是()。A.入侵检测是一种主动保护网络免受攻击的安全技术B.入侵检测是一种被动保护网络免受攻击的安全技术C.入侵检测系统能够对网络活动进行监视D.入侵检测能简化管理员的工作，保证网络安全运行【答案】A3、下列标准代号中，()表示国际标准。A

2、. GJIEB. GB/TD. ANSIA.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D30、用补码表示的8位二进制数11100000,其值为十进制数()oA. -31-32C.-64D. -65【答案】B31、在UML中有4种事物:结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。其 中，(请作答此空)事物表示UML模型中的名词，它们通常是模型的静态部 分，描述概念或物理元素。以下()属于此类事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A32、以下关于软件维护的叙述中，错误的是(

3、)。A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】D33、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结 果，这种现象称为多态，其实现由（）支持。多态分为多种，（请作答此空）多态 是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C34、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公 楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命

4、长于 土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2 建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。 现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查 得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为 85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问：A. 3034B. 3640【答案】B35、 Every valid character in a computer that uses even () must always have an even number or 1 bit

5、s.A. paritycheckB. testD.compare【答案】A36、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构 被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当 选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】D37、为提高XX机场航油保障能力，保障扩建后的XX机场航油供应，中国航 空X义油料有限责

6、任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在 估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据XX市民 用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管 线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有 关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方 案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B38、甲公司于2008年5月购

7、得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑 面积为2000ni2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公 司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部 加建了 500nl2的包房，20n年3月甲公司以该房屋申请了 3年期抵押贷款，丙 房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁 的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁 合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2【答

8、案】c39、CMM将软件过程改进的进化步骤组织成5个成熟度等级，其中，在（）， 所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B40、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是 王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的 月租金是180元/ni2,租期为5年，费用按法规各自承担。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值 之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值 之和c.该店面在200

9、6年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年 租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/成条件下的差额于2006年10月的 现值之和【答案】D41、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通 信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引用D.多态【答案】A42、关系代数运算是以集合操作为基础的运算，其五种基本运算是并、差、 （）、投影和选择，其他运算可由这些运算导出。为了提高数据的操作效率和存储空间的利用率，需要对（）进行分解。A.交B.连接C.笛卡尔积D.自然连接【答案】C43、某保险公司推出的电脑损坏保险

10、业务如下所述：每台参保电脑每年需交付 200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的 电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A. 1030B. 50100【答案】B44、对于长度为11的顺序存储的有序表，若采用折半查找(向下取整)，则找 到第5个元素需要与表中的()个元素进行比较操作(包括与第5个元素的比 较)。A. 54B. 32【答案】B45、 () is the conscious effort to make all jobs similar, routine, and interchangeable.A. WWWInformat

11、izationB. ComputerizationStandardization【答案】D46、商品关系P (商品名，条形码，产地，价格)中的()属性可以作为该关 系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.条形码=185升电冰箱B.条形码二185升电冰箱C.商品名=185升电冰箱D.商品名=T85升电冰箱【答案】D47、数组AR5.5, 0. 8按列存储。若第一个元素的首地址为100,且每个元 素占用4个存储单元，则元素A2, 3的存储地址为()A. 244260B. 364300【答案】B48、欲知8位二进制数(b7b6b5b4b3b2blb0)的b2是否为1,可将

12、该数与二进 制数00000100进行()运算，若运算结果不为0,则此数的b2必为1。A.加B.减C.与D.或【答案】C49、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、()、软件设计、编码、测 试、运行(维护)6个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C50、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间，把这些语 句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】B大题（共10题）一、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如 将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请

13、在答题纸上作答，不得在试卷上改错） 本 次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于X义市X义路1号XX园XX座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使 用权面积为679. 6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20XX年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价 对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对 影响价值因素具体分

14、析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒 佰零柒万零捌佰元整（7, 070, 800元）。 以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段： 估价假设和限制条件 一、估价 假设 （一）一般假设 1 .市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重 大变化或实质性改变。【答案】 错误L如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。 错误2：若实际面积与本次评估所依 据的面积不符，不再调整评估价值。 改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担

15、保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影 响， 改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以 及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。二、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢 建筑物，

16、均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使 用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的 灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷 款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种 估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值二房地产重新 购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本 时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折 旧时，关

17、注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途 特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买 者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐 全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割 转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地 产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定 估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格 的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类

18、和清偿顺 序。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的 是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托 人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价 对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报 告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法 前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经 营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为 前提，若提供资料及

19、数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担 责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年 6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对 象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值 时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的 正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所 有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地 方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合 法、完整、准确为前提。

20、 改为：本次估价以委托人（或XX房地产开发公 司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土 地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状 况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。四、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏 内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第k小的元素（即将 元素从小到大排序后，取第k个元素）。对一

21、个整数序列进行快速排序的方法 是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划 分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和大于基准 值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最 终得到非递减的有序序列。例如,整数序列“19, 12,30, 11,7,53,78, 25的第3 小元素为12。整数序列“19, 12,7,30, 11, 11,7, 53.78,25, 7的第3小元素为 7o 函数 partition （inta, intlow, inthigh）以 allow的值为基准,对 allow、alow+l ahigh进行划分，最

22、后将该基准值放入ai （lowWi Whigh）,并使得 alow、alow+l , . . AiT都小于或等 于 ai,而 ai+l、ai+2 . . ahigh都大于 ai。函教findkthElem（inta, intstartldx, intendldx, inrk）astartldx astartldx+l . aendldx中找出第 k 小的元素。【代码】【答案】B4、敏捷开发的原则不包括（）。A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终

23、是最有效的沟通方式【答案】D5、在面向对象方法中，（请作答此空）定义了超类和子类的概念，子类在原有父 类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（）。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】A6、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）oA.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过log2 （n+1）C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少【答案】B#include#includeIntpartition (inta,i nt low, inthigh

24、) 对a low.high进行划分，使得a low. . i中的元素都不 大于ai+l.high中的元素。intpivot=alow ； /pivot表示基准元素 Inti=low, j=high;while( (1) ) While(ipivot)-j ;ai=ajWhile (ipivot)+i ;aj=ai (2)； 基准元素定位 returni； ) IntfindkthElem (inta, intstartldx, intendldx, intk) 整 数序列存储在astartldx. . endldx中，查找并返回第k小的元素。if (startldx01 |endIdxendl

25、dx | |kendldx| |k-l startIdx)ReturnT ; 参数错误 if (startldxendldx) intloc=partition(a, startldx, endldx)； 进行划分,确定基准元素 的位置if (loc=kT) 找到第k小的元素return (3) ； if (kT Vloc)继续 在基准元素之前查找returnfindkthElem(a, (4) , k) ； else / /继续在基 准元素之后查找 returnfindkthElem(a, (5),k) ;returnastartldx ； intmainO inti, k; intn; i

26、nta = 19, 12, 7, 30, 11, 11, 7, 53, 78, 25, 7 ;n=sizeof (a) / sizeof (int)计算序列中的元素个数for (k=l ;kn+l； k+) for (i=0; i 1、! i=j2 ai=pivot3aloc4 stratldx,Loc-15 Loc+1,endldx五、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后 面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错， 则每改错一处倒扣2. 5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某 抵押估价报告节选（十五）风险提示

27、说明1.有关事项说明根据本次估价过程的 勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产 权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权， 并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了 估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过 验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58. 2 年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时 点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿

28、化等公共部分进行修 复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造 的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现 整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下 降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资 投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方 对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用 人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定 性对资产

29、价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度 下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价 值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装 修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可 确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错 误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问 题。3. a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实 现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款

30、三类情况。错误， 改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他 处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费 用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一 致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的 实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。六、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2,除500nl2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据 不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面 积30户承租人租金低于市场租金，60

31、户共3010nl2承租人租金等于市场租金， 10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被XX省 XX县法院查封，该法院请X X房地产与资产评估公司进行房地产价格评估， 请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.？?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产， 因此优先选用收益法。2 .人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行 拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物 权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣

32、除运营费；自主经营型，收集当 事人近3年的财务报表，根据公式：净收益二经营收入-经营成本-经营费用-经 营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说 明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租 金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1,根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特 殊情况如何处理、求取技术路线。 3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。

33、4.用途有收益性房地产都可出题。七、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢 建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使 用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的 灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷 款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种 估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】L本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值二房地产重新 购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问

34、题：（1）计算重新购建成本 时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折 旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途 特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买 者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐 全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割 转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地 产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定 估价对象在价值时点拍卖

35、或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格 的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺 序。八、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢 建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使 用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的 灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种 估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选

36、用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新 购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本 时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折 旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途 特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买 者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐 全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割 转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地 产市

37、场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定 估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格 的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺 序。九、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建 筑面积为1500m2,占地2900m2, 土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年， 后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房 地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以 下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为L 2万元/m2。据 此，估价师拟定了

38、以下两种估价思路：1 .以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说 明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许 改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用 途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区， 根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为 住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地 产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方 法

39、运用中的具体处理，（3）确定估价结果。一-H某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备 均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2,该地位于 市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋 拆迁许可证证号为XX规拆迁许字(2006)第XX号文件许可。如何确定估价 方法？【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首 选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业 房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收 益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法

40、、收益法 和成本法进行评估。7、如果模块A的三个处理都对同一数据结构操作，则模块A的内聚类型是 (49)。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D8、在面向对象方法中，对象之间通过发送()进行通信，当其发送给某个对象 时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。A.协作B.依赖C.消息D.封装【答案】C9 An () statement can perform a calculation and store the result in a variable so that it can be used later.A. executableinputC.outputD. ass

41、ignment【答案】D10、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：(1)原子性、(2) 一致性(Consistency) (3)隔离 性(Isolation)、(4)持续性(永久性)(Durability)B.原子性(Atomicity)是指数据库的逻辑工作单位。C.隔离性(Isolation)是指可以被其他事务干扰。D.持续性(永久性)(Durability)是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】C11、软件测试中的a测试由用户在软件开发者指导下完成，这种测试属于() 阶段的测试活动。A.单元测试B.集成测试C.系统测试D.确认测试【答案】D12、下列关于面向对象程序设计的叙述

42、，正确的是()oA.对象是类的模板“封装”就是生成类库的标准B. 一个类至少有一个实例一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】D13、()服务器一般都支持SMTP和POP3协议，分别用来进行电子邮件的发 送和接收。A. GopherTelnetB. FTPE-mail【答案】D14、无符号二进制数loono. 101转换成的十进制数为o oA. 38. 62542.315B. 48. 62568.815【答案】A15、 One of the basic rules of computer security is to change your ()regularly.A. nameB.compu

43、terC.deviceD.password【答案】D16、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估 价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A 房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地 产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评 估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法c.比较法D.假设开发法【答案】C17、用补码表示的8位二进制数1H00000,其值为十进制数()oA. -31-32C.-64D. -65【答案】B18、以下文件扩展名中，()不是视频文件

44、格式。A. MPEGAVIB. VOCRM【答案】c19、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于 ()维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】A20、在面向对象技术中，抽象类是()oA.接口B.没有方法的类C.没有子类的类D.至少有一个未定义消息的类【答案】D21、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用()进 行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C. V-模型D.螺旋模型【答案】A22、与单向链表相比，双向链表()oA.需要较少的存储空间B.遍历元素需要的时间较短C.较易于访问相邻结点D.较易于插入和删除元素【答案】C23、电子政务的应用

45、模式有3种，其中不包括()oA. G2GB2BB. G2BG2C【答案】B24、商品关系P (商品名，条形码，产地，价格)中的()属性可以作为该关 系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.条形码:185升电冰箱B.条形码=185升电冰箱C.商品名=185升电冰箱D.商品名=185升电冰箱【答案】D25、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为()。A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A26、2019年8月1日，某房地产估价公司对义义市XX区XX路XX号的在建 商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格一拖欠承包人的建筑工程价款一已抵押担保 的债权数额一其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格一拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价 的差价【答案】C27、已知N个数已存入数组A1加的前N个元素中(N Every valid character in a computer that uses even () must always have an even number or 1 bits.A. paritycheckB. testD.compare【答案】A29、关于对象和类的叙述，正确的是()o