2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案.docx

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1、2021-2022年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案单选题（共50题）1、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】A2、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】B3、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】D【答案】D30、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来, 综合考虑。A.判断竞争者反应模

2、式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D31、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的 60%,其余为银行提供的年利率为7. 5%,期限为10年，按年等额还本付息的抵 押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%,则在贷款 期内的税前现金回报率是（ ）。A. 8. 17%13. 62%B. 14. 00%23. 33%【答案】B32、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工 程费用，是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D33、如国家债券的收益率为9%,经测算，

3、工业物业市场相对于整个投资市场的 风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益 率为（）。A. 12. 45%10. 26%B. 11.98%9. 68%【答案】B34、关于还本付息的方式说法错误的是（）。A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归 还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】C35、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资

4、D,公开债务融资【答案】C36、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居 住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】B37、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】A38、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D. 土地补偿费【答案】D39、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载

5、，属于 ()。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】C40、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是()。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】B41、()是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发 生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率【答案】B42、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以()。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】C43、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总 量=上期存量+报告期新竣工量一（）。

6、A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A44、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入【答案】D45、某笔贷款的季利率为2%,每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利 率是（）。A. 8%6. 12%B. 12. 62%8. 24%【答案】A46、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】D47、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为 1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项 目，

7、2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、 为800万元的可能性为50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】B48、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是 （）。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%,研究费用一般占总投资的 0. 5%0. 9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定 的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机 会C.特定项目的投资机会研究是要选择确

8、定项目的投资机遇，将项目意向变为概 略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状 况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A49、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求关系D.家庭收入水平【答案】C50、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2,实际销售量为450万 m2,如果平滑指数为0. 7,则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万 m2。A. 465485B. 665915【答案】A多选题（共20题）1、关于写

9、字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC2、政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度B.推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】BD）分析。）分析。3、对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（A.最低租售价格B.最高土地取得价格C.最高工程费用D.最低租售数量E.最高销售价格【答案】ABCD4、基础按其构造特点可分为（）、箱

10、形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D. 一般基础E.特殊基础【答案】ABC5、下列投资中属于金融投资的有（）。A.股票B.保险C.彩票投资D.货币市场的存款E.流动资产投资【答案】ABCD6、根据会计基本准则规定，以下（），属于会计信息的次级质量要求。A.可靠性B.重要性C.谨慎性D.及时性E.可理解性【答案】BCD7、会计错弊的特点是（）。A.故意的B.过失的C.有目的的D.有预谋的E.有针对性【答案】ACD8、基本供水方式可分为（）。A.分质供水方式B.直接供水方式C.水泵水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.设置水箱的供水方式【答案】BCD9、现代营销战略的核心又可以

11、称为STP营销，具体包括（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】BCD10、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法4、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的 市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答案】D5、根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是 （）0A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】D6、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】AB.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法

12、E.费用年值比较法【答案】AD11、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。A.投资利润率B.风险因素C.经济发达度D.通货膨胀率E.投资结构【答案】ABD12、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD13、一般来说，房地产投资风险分析主要包括（）等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性【答案】AB14、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的

13、开发建设项目，政府的规划 管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD15、房屋面积测算包括（）等的测算。A.房屋建筑面积B.共有建筑面积C.使用面积D.占地面积E.产权面积【答案】ABC16、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】BCD17、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值

14、比较法E,差额投资内部收益率法【答案】BD18、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有A注册商标专用权，但未在中 国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用A商标，并享有中国注册 商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板 计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，（）商标权。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司与乙公司均未侵犯【答案】A19、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）OA.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投

15、资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACD20、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是（）。A. 土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项目构成C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D.高等院校的综合教学楼属于单位工程E.通风工程属于单位工程【答案】BC大题（共10题）一、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5

16、%的比例递增,该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,按 月计息）【答案】已知：i=3%/12=0. 25%, n=5错误己=60, s=0.案,A1二1案00错误 50%=6000 （元），A2=1000 元。方法一：（1） F1=P1 （1+i） n=500000错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1

17、+i) n=A/ (i-s)1- (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0. 25%-0. 5%)错误1 一(1+0. 5%) / (1+0. 25%) 60错误(1+0. 25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n二 1000 错误(1+0.25%) 60-11 /0. 25%=64646. 71 (元)；(4)F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094

18、815. 19/50%=2189630.38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92 (元/成)。方法二：(1) Pl=50 万元；二、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告 一、委托方XX XX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市义义路义义号。 二、估价方义XXX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。 三、估价对象 XX商贸楼位于义义市义X路XX号，四至XXXX,属xxxx商贸有限公 司所有。XX XX商贸有限公司199

19、9年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为6611m2,总用地面积为2560m2o自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估义义商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】三、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢 临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题

20、，规划部 门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为 商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套 住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价 值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于 土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已

21、申请改建，所以估价对象 按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商 铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元A12,类似商铺市场均价为20000元/m2。若 估价对象改建为商

22、铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】四、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1 .根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价

23、修正法等。因估价对象为在建工 程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以 采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以 采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押， 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换 为价值来求取估价

24、对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建 工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因 素。【答案】五、(一)某家庭计划5年后购买一套120nl2的新建住房，该家庭

25、目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元；(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3%,按 月计息)【答案】已知：i=3%/12=0. 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, Al=l案00 错误 50%=6000 (元),A2=1000 元

26、。 方法一： (1) F1=P1 (1+i) n=500000 错误(1+0.25%) 60=580808. 39 (元)；(2) F2=P2 (1+i) n=A/ (i-s)1- (1+s) / (1+i) n (1+i) n=6000/ (0. 25%-0. 5%)错误1 一(1+0. 5%) / (1+0. 25%) 60错误(1+0. 25%) 60=449360. 09 (元)；(3) F3=A2 (1+i) n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ (1+i) n (1+i) n=1000 错误(1+0.25%) 60-1 /0. 25%=64646. 71 (元)；(4)F=

27、Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 (元)；(5)可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630.38 (元)；(6)可购住房单价为：2189630. 38/120=18246. 92 (元/加)。 方法二： (1) Pl=50 万 元；六、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房 价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额 偿还，年贷款利率为12%,问：(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为 多少(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还

28、款额，则该家庭须 月收入多少，才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100X50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=l%；月 还款额为：A=P X i (1+i) n/ (1+i) n-1 =50 X 1% (1+1%) 240/ (1+1%) 240-1 =0.550543万元二5505. 43元；(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为： 5505.43/30%=18351.43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余 额时，所需偿还金额为Pn=A ( (1+i) n-m-1)

29、/i (1+i) n-m,其中， n=12X 20=240, m=12X5=60,代入数据，得到 Pn=5505. 43X ( (1+1%) 240- 60-1) /I% (1+1%) 240-60 =458721. 59 元=45.87 万元。七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.逋用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房

30、比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工

31、程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】八、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2, 建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40 年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估

32、。采用成本法，其计算过程如 下。 （1） 土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/n）2。则土地价格为：1200X2310X60%=1663200 （元）166.3 （万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元加2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175X0. 5X5. 85%N63. 6 （元 /m2） o开发商利润为：2175X20%=435 （元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2

33、%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其 成新率为：1- （1-2%） X5/60X100% = 92%o建筑物现值为：（2175 +63.6 + 435） X92%X2310 = 5681934. 72 （元）568.2 （万元）。（3）估价结果确定166. 3 + 568. 2 = 734. 5 （万元）【答案】九、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确 定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵 押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析 1.根据

34、房地产估价规范（GB/T502911999）,主要的估价方法有市场 法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工 程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以 采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法 三种估价方法。2 .假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出 及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押， 所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

35、3 ,收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换 为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价 值。 4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将 重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建 工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项B造价资 料等据实测算。由于估价对象已停工3年，

36、故在成本法估价中应考虑其折旧因【答案】一十、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地 产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2,独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现

37、能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比 小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积

38、大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】7、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计 为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债 率为（）。A. 30%40%B. 50%60%【答案】D8、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D9、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）oA.

39、零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】B10、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D11、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B12、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要 差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D13、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般

40、宜采用（）进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法【答案】B14、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B15、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当 其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A. 5060B. 7080【答案】A16、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B17、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D

41、.时间风险【答案】C18、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B19、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目 的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】B20、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（）,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B21、先近似估算工程量，配上相应

42、的概预算定额单价和取费，近似计算项目投 资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C22、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A23、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】D24、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法 为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A25、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约

43、很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C26、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量=上期存量一报告期竣工量一报告期灭失量B.报告期存量=上期存量+报告期竣工量一报告期灭失量C.报告期存量=上期存量+报告期竣工量+报告期灭失量D.报告期存量=上期存量+报告期竣工量【答案】B27、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办 公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资B.置业投资C. 土地开发投资土地一级开发【答案】A28、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流=有效毛收入一经营费用B.税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息C.税后现金流=税前现金流一所得税D.税后现金流=税前现金流一准备金一所得税【答案】C29、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明B.投资环境研究C.规划方案及建设条件D.项目经济效益评价