2022年房地产市场走势分析-拐点显现下半年持续向好.docx

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1、2022年房地产市场走势分析:拐点显现下半年持续向好随着经济进入更平稳的新常态，房地产市场一枝独秀的明丽和 流金岁月已经终结。2022年上半年结束后，低迷的房地产市场历经 多轮政策调整后，已消失转暖迹象。2022年房地产市场走势分析详 情如下。自2022年国家出台多轮刺激政策以来，我国楼市上半年形势渐 渐好转。自“330”政策发布以来，房地产市场经过4个月的发酵， 再度迎来新一轮的回暖，确立了上升态势。统计局最新数据显示，6月份房地产开发景气指数（简称“国房 景气指数”）为92. 63,比上月提高0.2点，这是国房景气指数在连 续16个月下降后首次回升。对此，业内人士认为，景气指数的回升， 确

2、立此轮房地产市场调整拐点显现，下半年市场将进入常态化的上升 通道。市场回暖楼市“三速”分化近日，深圳市龙岗法院发出首个对“330”新政之后关于二手 房交易违约诉讼的判决，缘由是房主因深圳市场房价暴涨，多次违约 提高售卖价格。据悉，4月下旬，购房者以220万元与房主签署购买 合同，但在随后两个月内，房主从一开头加价40万元，再度要求加 价50万元，两次加价后，该房价格也从初始的220万元涨至310万 ）L o肆意违约、加价售卖在深圳火爆的楼市中屡见不鲜。在“330” 新政其次天，便有房主反悔，本确定98万元购买深圳前海片区一套 32平方米住房的张林，在新政其次天，房主便通知涨价7万元。更 多最新

3、居地产市场分析信息请查阅发布的2022-2022年房地产市场 行情监测及投资可行性讨论报告。值得留意的是，深圳房地产市场火爆是此轮楼市回暖后一线城 市的一个缩影。但在喧闹的背后，岳阳、宜昌、秦皇岛等地的住房却 乏人问津，当问起市场是否有所好转时，当地开发商无奈地摇头，表 示虽然市场有所改观，但与一线城市的火热景象比起来相去甚远。国家统计局最新数据显示，70个大中城市住宅销售价格已从1 月64个城市下降，2个城市上涨，转变为5月的20个城市上涨，43 个城市下降，而6月上涨城市个数再增至27个城市上涨，34个城市 下降。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，房地产市场 回暖明显，但分城市来

4、看，房价分化依旧特别明显。一线城市需求较 旺，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。但另一 方面，二线城市与三线城市也呈现了不同趋势，二线城市房价总体平 稳，涨幅仍旧较小。三线城市房价依旧下降，但降幅连续收窄。从数据来看，一二三线楼市形成了三种速度的回暖态势。以统 计局6月数据为例，在多数城市仍处于回暖初期时，有部分城市已快 速回暖,深圳上涨7. 2%,上海上涨2. 4%,北京、广州涨幅达1.6%, 杭州涨幅也达到1. 3%o因此,在深圳领衔下5个城市月涨幅超过1%,进入快速上涨阶段，成为此次回暖的第一梯队。天津、沈阳、大连、 温州、无锡等31个城市房价6月小幅上涨，涨幅平稳，涨幅

5、低于1% 的部分二、三线城市则形成其次梯队。而剩余34个城市房价虽有小 幅下跌，但跌幅有所收窄，成为此次回暖的第三梯队。以秦皇岛、丹 东、包头为例，其房价分别从5月的下跌3%、2%、2%收窄至下跌2%. 1% l%o在各地房价涨幅呈现“三速”同时，成交量也有类似趋势。据 中原地产统计数据显示，6月前两周，全国54个城市合计住宅签约 高达H. 3万套，环比上月同期上涨3.1%。其中涨幅最明显的是一线 城市，北京成交3449套、环比上涨11. 6%,上海成交8113套、环比 上涨超过30%。而同策询问讨论部数据显示，6月份监测的14个三、 四线城市，商品住宅成交量为150. 43万平方米，环比上月

6、下滑9. 42%, 同比去年6月下滑16. 44%o压力去库存成关键因素对于房地产市场消失的分化，多位业内人士认为，库存是此轮 回暖的关键，库存较高的城市处于去库存阶段，在需求难以跟进的背 景下，回暖速度较为缓慢。“三线城市因库存高企，所以短期之内不能快速消化存量。” 中国房地产业协会副会长任志强日前表示，目前全国房地产市场一、 二、三、四线城市趋势已经拉开，一线城市反弹明显，二、三线城市 特殊是三、四线城市仍旧持续下滑。房地产讨论数据显示，截至6月底，一、二、三线重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量26091万平方米，同比增长3. 2%o 其中，25个城市消失同比增长状况，详细来看，西宁

7、库存同比增长 高达33. 3%,烟台与北海同比增幅也高达24. 2%与22. 1%。与此同时， 从去化率来看，6月份，在一线城市存销比仅为H. 6个月的同时， 二、三线城市存销比分别高达15个月和20. 5个月。值得一提的是，从国家统计局数据可以看到，虽然销售有所回 升，但去库存压力并未有所缓解，1至6月份商品房销售面积同比增 长3. 9%,比1至5月份增速上扬了 4.1个百分点；商品房销售额增 长10.0%,增速提高6. 9个百分点。但与此同时，截至6月末，全国 商品房待售面积同比增长20. 8%,总面积达到65738万平方米，这导 致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。而造成该现象消失

8、的根 本缘由则是三、四线城市库存再度大幅增长。房地产讨论人士表示，“过去几年，部分三、四线城市盲目供 地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严峻问题，住房消费回归 理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依旧很大, 销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地 产市场将面临结构性调整。”后市拐点显现下半年持续向好对于2022年下半年的市场走势，任志强表示，2022年这一轮 下降的拐点已经消失，换句话说，该轮房地产调整已完成V字形的低 谷，后面将是上升阶段。任志强说，过去在房地产政策出台后，全部城市政策影响明显,但现在不再是如此，而是有严峻的滞后。在一线城市快速反弹的

9、时候, 二线城市还在晃悠，三四线城市还在睡觉。因此，在后半年，二、三 线城市的房地产市场将受一线城市带动，呈现稳定上涨的态势。房地产分析人士也认为，由于经济进展不均衡、公共资源不均 衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及库存不均衡、成交量不均衡、 政策刺激作用不均衡等多方面因素，使三、四线城市并未同一线城市 一样，但从目前来看，三、四线城市的成交量已基本平稳，整体市场 恢复的趋势已经明显。中国人民高校国家战略与进展讨论院执行院长刘元春提示称， 应避开房地产市场加速分化下可能带来严峻的“虹吸现象”。他表示, 分化中复苏一般是一种常态，但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标 可以看到，本轮分化的程度大大超越以往。深圳北京为首的一线城市 消失暴涨的局面，房地产企业加速向一线城市进行布局，部分小房地 产商却因固化在三线城市，业绩消失加速恶化。“脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。”刘元春表示， 因此后续调控，不能单边简洁宽松导向，而应对一线城市进行适度掌 握，防止价格过度上涨。