某某某省某某某市某某工业园区（某某某区）标准化厂房建设PPP项目实施方案（.docx

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1、前言1一、编制依据与原则1方案编制依据11.1 方案编制原则2方案编制参考资料2二、项目基本情况4项目基本信息42.1 项目建设范围与经济技术指标5项目定位与愿景规划82.2 项目进展及推进计划9三 项目背景及PPP模式可行性11项目背景113.1 项目建设目的11项目采用PPP模式可行性133.2 项目采用PPP模式的实施路线15四、项目产出说明18项目需求184.1 项目价值分析18市场需求分析204.2 项目产出说明20项目产出经济分析254.3 项目目标26五 项目风险分配28风险分配原则285.1 风险分配的分析方法28项目风险框架分析305.2 项目风险层面分担31六 项目运作方式

2、35项目实施机构356.1 政府出资代表35项目运作模式366.2 项目合作期限382.3项目定位与愿景规划2. 3.1项目定位(1)项目功能(产业)定位：以某某某工业园区特色产业为主导, 发展电子信息、机械制造等产业。(2)项目市场定位：根据规划，某某某工业园区机械制造、电子 信息产业是未来培育的主导产业，随着基础设施条件的不断完善，入驻企 业将不断增多，产业集群效应将逐渐凸显。同时，国家政策鼓励建筑钢结 构的使用，钢结构标准化厂房适用于单多层厂房等各类大型工业建筑， 具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工迅速等特点，在造价方面与同 等条件的常规建筑比较竞争力强。因此，本项目市场前景广阔。2

3、. 3.2愿景规划(1)项目建成后，可为本地各生产企业提供更大发展空间，可助 于吸引企业入驻，引进先进技术设备和管理人才，扩大生产，提高产品 质量，提高企业的竞争力；(2)项目建成后，可推动某某某工业园区其他公用设施及商贸、 工业、金融服务、科教文化、居民住宅新区等的建设步伐进一步加快，使 城市各类设施能按规划要求顺利进行建设；(3)通过项目的实施，可为社会提供就业机会，为当地政府创造 产值和税收，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到 积极的推动作用；(4)通过项目的实施，可为某某某工业园区开发与建设提供必要 的基本硬件条件，可推动和促进某某某地区经济社会的可持续发展。2.4项

4、目进展及推进计划(1)项目进展情况本项目建设主要分以下几个阶段付诸实施：总体详细规划阶段、施工 图设计阶段、场地准备阶段、土建施工阶段、设备安装及调试阶段、竣 工验收阶段。目前项目的可行性研究报告已经完成，即将进行施工图设计 阶段与场地准备阶段。(2)项目推进计划为加快建设周期，各阶段应尽量提前完成，并允许有一定交叉。根据 本项目工程量，参照某某某省建设工期定额及类似工程建设工期估算， 具体工期安排为：1个月完成项目的前期工作；半个月完成项目的招投标 工作及施工准备；工程建设期为6个月。具体安排如下：2017年8月底前，完成可行性研究报告、环评、立项、项目规 划设计等前期工作；2017年09月

5、初09月底，完成项目的招投标工作及施工准备;2017年09月2018年01月底，主要厂房、邻里中心及道路工 程、综合管网工程以及绿化工程；2018年02月初03月底，项目竣工验收。建设进度安排详见表2-3o表2-3工程进度计划表间项目2017. 72017.08-092017.10-112017.122018.01可行性研究报 告编制与审批征地拆迁初步设计与审 批施工图设计施工招标土建施工女表啰n六次，、迎吠注：以上项目推进安排，根据项目的具体实施情况予以调整。三、项目背景及PPP模式可行性3.1项目背景随着某某某工业经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进 一步加强，工业园区不仅成为了某某

6、某市最具活力的地区之一，而且也成 了促进某某某区域经济发展的强有力的推动器。为充分发挥工业园区的集 聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，某某某富园投资开发有限公 司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用 资源，决定在某某某工业园区建立标准化厂房工业区。建立标准化厂房工业区是某某某市经济社会发展的客观要求，有利 于拉动某某某工业园区以及附近区域的经济增长，有效推进某某某工业 园区城市化进程和某某某市经济结构的调整、优化和升级，对促进某某某 市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。在进一步厘清政府和社会资本方合作(PPP)模式的内涵基础上， 某某某市政府拟通过引进实力

7、雄厚、具备园区开发与标准厂房建设经验和 园区运营经验的社会资本方为战略投资方，负责项目的投融资、建设、 运营，加快推进项目的建设与实施。3.2项目建设目的3. 2.1实现某某某优化资源配置推进标准化厂房建设，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、 供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培 训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集 约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得 到优化配置，大大提高了资源的产出效率。3. 2.2加速某某某经济转型升级某某某市作为国家的化工工

8、业基地，产业结构有待优化；工业基础较 好，但技术装备落后陈旧，工业化进程缓慢；传统产业所占比重过大， 新兴产业及高新技术产业所占的比重较小。运用电子信息等高新技术和先 进实用技术改造提升传统产业，以产品结构调整带动产业结构和企业组织 结构调整，发展壮大新兴产业，是重振某某某市工业雄风的关键。拓展某 某某工业园区的发展空间，建设标准厂房，将为社会资本搭起一个发展的 平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利 于吸引省内外、国内外市场主体来洛阳投资创办高新企业，使某某某市加 快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。3. 2.3加快某某某城市化进程近年来，某某某

9、市经济保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异, 现市内已无可供成片开发的土地，企业新建、扩建缺乏场地，制约了某某 某市的发展，急需寻找新的发展空间，建设标准厂房，一方面工业区引进 外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高 科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组成部分， 完善了城市的功能。另一方面，工业区企业的进驻将吸引农村劳动力向城 市转移，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益 成本，从事第二、三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快某某 某市的城市化进程。3. 2.4实现某某某跨越式发展某某某工业园区与省内其他开发区相比，还存

10、在差距，经济总量明显 偏小。拓展发展空问，实现跨越式发展对某某某工业园区来说，具有更为 特殊的意义。某某某工业园区紧临岳阳市区，经济结构仍处二元经济状态， 城镇化进程缓慢，农民增收趋缓，发展后劲不足。标准化厂房的兴建将有利 于发挥资源的集约化经营优势，在给定的有限时空条件下实行特殊的优惠 政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的。同时, 率先入驻企业的示范效应也会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区 滚动发展，达到实现工业园区和某某某市跨越式发展的目的。3. 2.5落实“两型”社会建设建设标准化厂房，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资 源，集约化使用土地。同时工业区以

11、高新技术企业为主，以资源高效利用 为核心，形成并打造低投入、低消耗、低排放和高效率的友好型、节约型 工业区。3.3项目采用PPP模式可行性3. 3.1政策支持从2000年开始，国家各部委相继出台了有关政策，鼓励市政基础设 施及公共服务领域建设投资多元化、运营市场化，为各类投资主体进入基 础设施和公共服务领域提供了机会。同时，国家关于进一步鼓励和引导 民间资本进入市政公用事业领域的实施意见（住建部12012）、某某某 关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国办发 2014 60号文）某某某关于在公共服务领域推广政府和社会资本 合作模式的指导意见（国办发（201542号）等政策措施的出

12、台，对PPP模式的实施和项目落地创造了良好条件。本项目采取PPP模式实 施，符合国家及省市相关政策，具有政策支持优势。3. 3.2经济可行项目采取PPP模式由社会资本方主导融资、建设及运营维护，提供 公共服务，地方财政前期投入较少，减轻财政支出压力。有利于重大建设 项目更快启动和实施，提高公共资金的使用效率与效益，对公共财政预算 紧张的情况下加快本项目建设有比较重要的意义。本项目为准经营性项目，具有一定的盈利能力和稳定收益，并能抵 抗一定的风险，因此项目对社会资本投资具有一定吸引力，项目具有较好 地融资可行性。2015年施行的新修订预算法要求财政部门实行全 口径预算管理并建立跨年度预算平衡机制

13、，也有利于提高政府方的财政 支付履约保障能力。PPP模式下政府付费部分需有人大出具决议，将 PPP项目政府付费部分纳入财政中长期规划，从而保证项目落地实施的 财务的可行性。3. 3.3风险分担本项目采取PPP模式实施，在合作模式上将充分平衡公私双方的权 责利。在项目的风险分配上，也将遵循“最优承担”原则，即将风险分配 给最有能力承担的一方。避免政府或社会投资方全部承担风险，或风险不 合理转移。同时，全生命周期合作的特点，也使得项目具有较大的灵活空 间，风险共担、收益共享的机制既能维护公共部门的利益，也能在合理范 围内满足社会资本的诉求。3. 3.4职能优化项目由社会资本建设和经营、维护，政府以

14、服务或产出付费，使得 社会资本市场化管理能够发挥最大的能动性，通过合理控制项目成本避免 项目超支，避免了公共资源的浪费。在选择社会资本的过程中，不仅要求 社会资本有融资能力，还要求社会资本是具有先进施工、管理经验的国内 知名大企业，由社会资本承建本项目，避免重大项目被零星分解为若干小 工程单独招标建设导致的施工质量难以管控，有利于政府监管和提高公共 基础设施的质量，更好的为公众提供服务。3.4项目采用PPP模式的实施路线根据PPP相关的政策性文件和法律法规规定，本项目采用PPP模式 运作的实施规划路线如下表所示。表3-1采用PPP模式的实施路线图实施 阶段里程碑主要工作内容备注项目 识别流程梳

15、理1、确立项目实施计划与流程；项目开始2、相关资料搜集整理、确定运作基本思路。物有所值 财承论证1、编制项目物有所值评价与财承论证报告；通过则启动 PPP模式实 施推进2、组织两个报告的审查与审核，出具审核函；3、录入财政部或发改委的项目系统。项目 准备实施方案编 制1、项目边界条件、运作方式、投融资结构、 回报机制、社会资本采购等关键问题确认；2、编制详细实施方案及财务测算报告；3、方案汇报和方案调整，完成方案审批。细化论证1、细化物有所值分析及财政承受能力论证；2、报告审批汇报，完成报告审批。项目资格预审1、确定资格预审关键条款，编资格预审文件；采购2、完成资格预审相关工作。项目招标1、厘

16、清采购文件关键条件，编制招标文件；2、发布采购信息，成立评审小组；3、组织开标评审与确认谈判，确定社会资本。合同谈判1、起草PPP项目合同初稿；2、项目合同谈判，签署PPP项目合同。项目 执行项目公司设 立1、签订股东合作协议；阶段服务 结束2、成立项目公司。项目建设运 营1、绩效监测与支付；2、中期评估。项目移交资产父割1、移交准备与性能测试；2、资产交割与后评估。注：以上实施路线可能根据具体项目情况，略有调整和完善。第三部分项目产出说明6.5政府支持安排39七、项目交易结构40项目资本金及股权结构407.1 项目投融资结构40收益回报方式427.2 项目资产权属43八项目采购458.1 采

17、购方式45社会资本方资质条件478.2 竞价标的【建议】48九项目主要边界条件509.1 各方责权利与工作边界划分50项目公司治理结构539.2 项目建设、运营维护、移交55考核评估与退出机制579.3 监管内容与监管主体61十合同体系6410.1 项目合同体系64PPP项目合同6510.2 项目合作协议（股东协议）67项目融资/贷款合同6810.3 项目建设承包合同68项目保险合同6910.4 合同变更及争议解决69十一、项目财务测算7211.1 测算基本假设72财务测算7311.2 财务分析73十二、项目实施建议80U!、项目产出说明项目需求某某某市位于某某某省东北端，北部与湖北省相接，随

18、着某某某工业 经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，工业园不仅成 为了某某某市最具活力的地区之一，而且也成了促进某某某区域经济发展 的强有力的推动器。工业园的环境、服务也得到社会广泛认可，更多新的 企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧 张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展受到遏制，其窗 口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快 区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道 路，某某某市委、市政府，决定在某某某工业园建立标准化厂房工业区。 以“项目

19、引入+产业升级+创业孵化+就业拓展”为目标，有效推进某某某 工业园城市化进程和某某某市经济结构的调整、优化和升级，大力促进某 某某市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施。4.1 项目价值分析4. 2. 1促进4. 2. 1促进区城市化进程目前某某某市城市的现状是，东西长，南北窄的现状，使某某某市 的优势资源无法聚集，城市建设和管理成本增大。某某某市工业园区（滨 江及三湾两个园区）位于城市边远地区，通过建设标准厂房，一方面工 业区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进 国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组 成部分，不仅

20、拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，工业区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，同时，被征用土地的另 外一部分农村人口将利用转让土地的收益成本，从事第二、三产业的生产 与经营，从而提高城市化水平，加快某某某市的城市化进程。4. 2.2增强招商引资竞争力某某某今后一个时期经济社会发展重点和思路是，加快发展作为 主题，经济结构战略性调整为主线，大力调整产业结构，努力提高经济的 竞争力和经济增长的质量和效益。争取5-10年的时间把某某某市基本建 设成为科技、经济比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的 全域性旅游城市。为实现这一目标，招商引资和项目建设是重中之重。建设 标准厂房，

21、将为企业提供良好的生产和工作环境，通过强化服务，增强 吸引力，进一步扩大对外开放，强力拓展域内外市场，吸引市内外、省内外、 国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使 标准化厂房工业园区成为某某某市招商引资和项目引进工作的平台，对外 开放交流的窗口，大力推进招商引资工作。4. 2. 3拉动地区经济增长某某某工业园有限的发展空间遏制了纵深发展，使工业园区的政策 优势、体制优势、对外开放优势无从施展。加速标准化厂建设设，将极大 地拓展工业园区的发展空间，进一步强化工业园区的功能和作用，强力推 进某某某工业园区的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势， 通过产业链条的拉

22、长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等， 有效拉动某某某市经济的增长。同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完 善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生 一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全市经济快 速增长，达到富民强市的发展目的。4.3 市场需求分析本项目以招商引进成长性好的中小企业为主，目标客户定位在需要 标准厂房的机械制造、电子信息等行业的中小企业。根据规划，某某某工 业园区机械制造、电子信息产业是未来培育的主导产业，随着基础设施条 件的不断完善，入驻企业将不断增多，产业集群效将逐渐凸显。同时，国家政策鼓励建筑钢结构的使用，钢结构标准化厂房

23、适用于单 多层厂房等各类大型工业建筑，具有体轻、高强、美观、灵活、抗震、施工 迅速等特点，在造价方面与同等条件的常规建筑比较竞争力强。因此，本 项目市场前景广阔。根据近几年的投资趋势，外商及国内大的投资商也要求租赁厂房或 先租后买，因此建设出租标准化厂房在该工业园区具有较好的前景。本项 目标准化厂建设设按照“政府推动、业主开发、市场化运作”的方式进行 开发建设。基于本地区及周边县市的现状分析和预测，在5年内(2018-2023年)，至少将有数十家企业具有租赁或购买工业组团内标 准厂房的市场需求。项目具有较好的市场需求基础和经营发展空间，在 市场及商业价值方面具有较好的基础。4.4 项目产出说明

24、4. 4. 1产出内容本项目产出内容主要包括某某某滨江产业区和三湾工业园区两个 园区的标准厂房建设。项目建设完成后，将为某某某工业园提供大、中、 小厂房、仓库预计95005 并提供其他配套设施(停车位、其他设 施用地面积、绿化设施等)，具体内容如下：具体内容如下4-1所示：4-1项目产出指标表序号指标名称单位数量备注一项目总产出1项目总用地面积m2278156. 352总建筑面积m23554683容积率2. 7554绿地总面积m238002.925机动车停车位面积m216131.56其他设施用地面积m2120050.33*滨江产业区项目产出1本项目用地面积m2201086. 352总建筑面积m

25、22604633容积率1.2954建筑密度%42%5绿地总面积m224130. 326绿地率%12%7机动车停车位面积m2141688其他设施用地面积m278281.43三湾工业园区项目产出1本项目用地面积m2770702总建筑面积m2950052. 1厂房面积m2859132.2邻里中心m2100603容积率1.464建筑密度%30. 00%5绿地总面积m213872. 66绿地率%18%7机动车停车位面积m21963. 58其他设施用地面积m241768.94. 4.2项目产出标准(一)项目建设标准(1)本项目建设质量需要达到如下标准：机械工业厂房结构设计规范(GB50906-2013)

26、建筑设计防火规范(GB50016-2014)建筑结构荷载规范(GB50009-2012)砌体结构设计规范(GB50003-2011)建筑抗震设计规范(GB50011-2010)钢结构工程施工质量验收规范(GB50205-2002)建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)建筑照明设计标准(GB 50034-2013)建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001)民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB50325-2001)采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003汽车库建筑设计规

27、范(JGJ 100-1998)(2)项目建设符合某某某市某某某工业园区总体规划的要求；在 项目建设过程中将按照某某某市规划管理部门提出的规划设计条件，由规 划部门统一放线，合理进行功能布局、组织交通、绿化景观设计、消防、 交通等规范的要求。(二)项目运营维护标准(1)园区运营1 .根据双方约定的项目招商方案和运营计划组织招商；2 .组建专业的招商服务团队和建立招商运营制度；3 .根据项目合同约定的项目招商服务目标开展相关工作；4 .建立规范的招商服务流程和配套服务标准，对照执行；5 .建立规范的6 .季度定期进行对企业进行招商服务调研，满意度达90%o(2)物业管理1 .服务企业持有合法物业资

28、质证书，管理、专业人员持证上岗；2 .有完善服务方案，管理制度健全，运营目标与服务承诺措施到位;3 .按合同提供服务，接受用户方对费用收支及财务报表的查询；4 .每年至少1次征询入驻单位对物业服务意见，满意率80%以上。(3)厂房管理1 .制定完善维修养护计划，开展日常管理和维修养护，记录齐全；2 .根据房屋使用年限，定期检查使用状况，发现问题及时修复；3 .每日至少巡查1次公共区域，做好巡查记录，并及时维修养护。(4)公共设施维护1 .制定完善年度维修养护计划，并按计划进行日常管理和维修养护。2 .建立设施设备档案(台帐)，运行、检查、维修、保养等记录齐全。3 .设备标志齐全、规范，责任人明

29、确，保养规范，运行正常。4 .定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织修复；.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；5 .发电设备完好率达100%,停电20分钟内应完成发电；.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；6 .路灯、楼道灯完好率达98%以上，损坏报修后5小时内完成修复;.危险设施设备有警示标志和防范措施，突发设备故障有应急方案。(5)保洁服务.合理设置垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾桶无异味。日清运2次。1 .运营维护服务范围内道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;.雨、污水管道/井、化粪池每半年疏通1次/每月检查1次；2 .二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符

30、合卫生要求。3 .根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(6)绿化养护.绿化完好率95%以上，有专业人员实施绿化养护管理。1 .草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2 .花卉、绿篱、树木应及时修剪整形，保持观赏效果。3 .定期组织浇灌、施肥和松土，喷洒药物，预防病虫害。(7)项目其他经营质量标准本项目通过采用PPP模式，由项目公司(SPV)负责在项目可经营 区域内开展其他自主经营服务(如项目就业对接、创业辅导和孵化、园区 企业第三方服务等内容)，可充分发展社会资本经营能力及经营效率，提 高项目的产出。4.5项目产出经济分析（1）基本条件序号项目名称合价（万元）滨江产业园 （万元）

31、三湾园区 （万元）占总投资比 例 （%）工程费用63322.9742644. 6520678. 3287.62工程建设其他费用4039. 892720. 651319.245.59预备费3302. 742224.221078. 524.57四建设期利息1488. 761002. 60486. 162.06五流动资金115.6377.8737. 760.16X总投资72270.0048670.023600. 0100. 00（2）项目收益1）标准厂房租赁收益：项目提供标准厂房355468 m2o标准厂房租 赁金按108元/疔/年计算，其后第1年至第8年租金年增长率按4% 的速率增长，第9年到第1

32、7.5年租金年增长率按7%的速率增长。2）出租面积：运营第1年出租率为30%,其后年均增长10%, 第8年出租率达100%,第9-18年份的出租率都为100%。3）项目每年平均租赁收入：项目建成后预计营业收入如下：标准厂房租赁收益：项目标准厂房355468 m2o租金按108 元/e/年计算，其后第1年至第8年租金年增长率按4%的速率增 长，第9年到第17.5年租金年增长率按7%的速率增长。出租面积：运营第1年出租率为30%,其后年均增长10%, 第8年出租率达100%,第9-18年份的出租率都为100%。项目年均租赁收入：经初步财务测算（根据前8年4%,后9. 5年7%）,本项目每年平均租赁

33、收入核算5339.26万元（静态）。4. 6项目目标通过采用PPP模式，政府将本项目投融资、建设、运营及维护交 由项目公司(SPV),能够充分发挥社会资本在融资、施工、运营的能力 及综合优势。政府对社会资本提供的服务进行质量、结果的绩效监测和管 理，建立项目绩效导向标准。在项目初始阶段，社会资本与政府共同参与项目的规划、运营策划 和融资及项目的建设过程，保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前 期工作周期，使项目费用降低。项目公司在项目完成并得到政府批准使用 后，才能开始获得收益，因此有利于提高项目运营效率和降低工程造价， 能够消除项目完工风险和资金风险。同时，项目的政府运营补贴采取激励机制，

34、需要项目公司组建专业的 招商、运营、孵化团队和服务机构，积极开展项目的招商运营工作。促 使项目公司对项目的日常运营和维护提供积极的服务，以实现项目全生命 周期成本最小化和利益最大化。第四部分项目风险分配及应对某某某市位于某某某省东北端，北部与湖北省相接，某某某市域 总面积1760平方公里，辖18个乡镇2个办事处，总人口 54.3万。随 着某某某工业经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强, 工业园区不仅成为了某某某市最具活力的地区之一，而且也成了促进某某 某区域经济发展的强有力的推动器。是此，工业园区的环境、服务也得到 社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，

35、 可供使用工业用地日趋紧张，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济 发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道 路，有效推进某某某工业园区城市化进程和某某某市经济结构的调整、 优化和升级，大力促进某某某市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展” 和“城市化”战略的实施，某某某市决定在某某某工业园区建立标准化厂房。在充分理解和认知政府和社会资本方合作（PPP）模式的内涵基础 上，某某某市人民政府拟采用PPP模式，引进一家有实力、有经验、有 资源的社会资本方，负责某某某工业园区项目的投资、建设和运营，通过 市场化运作促进某某某市经济的

36、持续、健康、快速发展。五、项目风险分配5.1风险分配原则风险分配的目的是达到最优、最合理的公平风险分配，认为“采用 PPP模式就是要把尽量多的风险转移给社会资本”和“承担较多的风险就 可以获得较多的回报”(把承担风险看成是获得高额回报的机会)是错 误的。本PPP项目风险分配的主要原则如下：(1)承担风险的一方应该对该风险具有控制力；(2)承担风险的一方能够将该风险合理转移；(3)承担风险一方对控制该风险有更大经济利益或动机；(4)由该方承担该风险最有效率；(5)如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用 和损失转移给合同相对方；(6)承担的风险要有上限。本方案将根据以上原则对项目的风

37、险进行合理分配。5.2 风险分配的分析方法风险分配作为项目风险管理的核心贯穿项目的整个合同期，为了协 助政府部门和项目公司更好地对本项目的风险进行合理的分配，在上述风 险分配原则的基础上，结合调研、讨论，提出风险分配框架(见下图)。在此 风险分配框架中，把项目的风险分配划分为三个阶段。政府主导风险初步分配阶段识别风险风险初步分 配阶段 I 可行性研究阶段政府承担谈判项目公司承担自我评估1重新谈判计算风险价值修改风险分配机制自我评估2提出风险补偿价格项目公司的风险管司 公项目公司的风险管目 风险全面分配阶段项 投标与合同谈判阶段风险分配阶段I建H运营阶段15.3 项目风险框架分析本项目执行周期长

38、，方案将对不同阶段进行风险分配框架性分析。 初步分析风险承担主体，进一步确定项目模式，具体风险分配则在项目运 作模式确定后再进行分析和确定。(1)项目确定阶段项目确定阶段主要是项目的策划和确定，政府方通过分析和策划确定 项目的内容、边界和主要目标，以此招标社会资本方，并签订合同。该 阶段主要由政府方进行操作，风险主要由政府方进行承担。(2)项目开发阶段项目开发阶段主要是项目整体规划设计及项目土地征用。本次项目主 要是建设产业园厂房，土地征用由政府进行承担，规划设计由社会资本进 行承担。所以此阶段风险政府和社会资本根据不同风险进行承担。(3)项目建设阶段项目建设阶段的风险由社会资本方承担。因其能

39、有效地通过管理手 段将建设风险转移至承建单位，且社会资本方作为运营单位将对整体建设 过程的监管更为负责。(4)项目运营阶段因本项目的后期运营主要是对已建成的厂房进行维护等，且政府方 要求在运营期满后进行转交，因此其风险应由政府与社会资本方根据不同 的风险类型进行承担。5.4 项目风险层面分担表5-1某某某工业园区标准厂房PPP项目风险分配表序号风险产生原因产生后果解决方案承担方第一类：来自政府层面风险1国有化政府收回项目资 产项目失败如果必须强制 收购，政府给予 项目公司合理 汨尝政府2政府信 用政府无故不履行 或拒绝履行合同 约定的责任与义 务支付延期甚至终 止政府补助政府3政府腐 败指政府

40、官员或代 表采用不合法的 影响力要求或索 取不合法的财物项目公司在关系 维持方面的成本 增加，同时也加大 了政府的违约风 险加强群众的监 督政府第二类：来自市场层面风险1通货膨 胀物价上涨成本增加按约定的调价 方式相应调整政府/项 目公司2市场需 求变化由于宏观经济、社 会环境、人口变 化、法律法规调整 等其他因素使市场 需求变化，而产生 的风险市场预测与实际 需求之间出现差 异，项目收入减少项目公司承担 需求不足风险项目公 司3第三方 延误/ 违约指项目相关第三 方不履行或拒绝 履行合同约定的 责任和义务而给 项目带来直接或 间接的危害工期延误，图纸交 底不清，也可能引 起成本增加获取第三方

41、准 确信息，招标挑 选最合适的伙 伴，并通过合同 管理由第三方 承担相应责任政府/项 目公司第三类：来自项目层面风险1项目成 本超支由于管理经营不 足等原因，项目成 本超出预计额度项目利润下降加强项目管理项目公 司2管理风 险在项目的建设、运 营及维护过程中， 由于组织和管理 问题而引起的各 种风险及损失导致项目收益不 足，在运营阶段出 现各种损失选择具有良好 的资质和管理 经验的管理人 员项目公 司3土地拆 迁与补 偿风险由于政府原因，拆 迁补偿超标，拆迁 费不合理导致的 风险前期成本增加，开 工延误按照拆迁合同 索赔政府4设计不 当风险由于设计人员经 验不足或理论知 识不足，导致设计 出现

42、问题项目无法正常施 工，导致延期或者成本增加获得涉及担保 或者购买设计 保险、设计招标项目公 司5项目完 工风险指项目无法按时 完工、延期完工或 者完工后无法达到 预期标准的风 险建设成本增加、工 期延误竣工担保、进度 报告、提前投入 资本金、延期罚 款政府/项 目公司6安全风 险由于现场管理不 善，导致现场出现 安全事故项目成本增加出台安全管理 制度，充分的监 督监管项目公 司7工程变 更由于业主、设计、 施工等原因，导致 施工方案进行的 在材料、工艺、功 能、功效、尺寸、 技术指标、工程数 量及施工方法等任 一方面的改变建设成本增加或 工期延误签订工程变更 协议项目公 司8政府支 付风险政

43、府无故未按时 支付政府购买服 务费用和可行性 缺口补助影响项目现金流、 严重时导致项目 失败明确核心部分 政府购买服务 费用的来源和 支出专项特征；建 立补贴特别 账户政府9项目移 交风险项目设施维护不 充分项目设施维护不 周，影响使用仔细检查维护 设施，做好绩效 考核项目公 司第四类：因不可抗力导致的风险1自然灾 害包括：洪水、风暴、 地震、雷击火灾等项目失败购买保险政府/项 目公司2政策风 险国家宏观政策发 生变化而产生风 险项目提前终止政府对项目公 司适当利槛政府/项 目公司3社会异 常事件战争、罢工项目失败购买保险政府/项 目公司/ 保险公 司项目风险分配结果，将在合同中进一步细化，并

44、依照风险产生的具 体原因确定风险分担方式。同时，建立项目风险再分担机制，当出现预料 之外的风险或预估风险的重要性发生重大变化时，政府和社会资本方可以 对原先的风险分担方案进行调整，以保障项目的经济生存能力和项目相关 者的利益。第五部分运作模式及交易结构六、项目运作方式6.1项目实施机构本项目由某某某市人民政府授权某某某工业园区管委会(下称“管委会”)为本项目实施机构。其主要职责为：(1)组织、协调、统筹项目的识别、项目准备与项目采购招标阶段 等前期工作；(2)在确定中标人后，负责项目PPP合同的签订、监督项目公司成 立等事宜；(3)根据项目合同约定在项目执行(建设、运营、维护)过程中， 依据相

45、关法律法规及PPP相关规定，予以监督和监管；(4)根据政府授权，协调与项目相关的利益各方的关系；(5)根据项目合同约定，参与移交阶段的相关工作。6.2政府出资代表由某某某市人民政府授权某某某某某某富园投资开发有限公司(下 称“富园投资”)为本项目的政府委托出资方。主要职责：(1)代表政府方依据合同约定出资，参股项目公司(SPV)；(2)根据项目股份合作协议行使股东权责，承担项目相应的 责任分工；(3)协助社会资本、项目公司与相关主管部门的沟通衔接；(4)代表政府行使股东的内部监管、监督权利。(5)根据项目合同约定，参与移交阶段的相关工作。6.3 项目运作模式项目运作模式是对政府与社会资本在PPP项目全生命周期内权利 和义务安排的一种简称。具体的运作模式的选择主要取决于项目的风险分 配结构、项目的投融资需求、建设