XX科技康养度假中心项目计划书.docx

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1、XX科技康养度假中心项目计划书编制单位：XX科技康养投资公司 编制时间：2022年08月25日目录第一章项目总论2.2项目建设可行性2. 2.1顺应国家政策从2020年起，出生于“1960T975”的一代人开始逐步进入60岁，25388 万人，占总人口的18. l%o人口改革开放以来，掌控了中国社会绝大部分财富、 资源的群体集体进入老龄化，这势必将推动中国养老产业走向风起云涌、群雄纷 争的黄金时代。未来20年，将是中国养老产业的黄金20年一一以十九大报告“加 快老龄事业和产业发展”为契机，中国养老产业的顶层设计与政策架构已初露雏 形。XX科技康养度假中心建设项目全面贯彻中央系列文件指导精神，落

2、实辽宁 省人民政府关于实施推进全域旅游发展的规划部署，按照建设富有文化底蕴的高 等级旅游景区和度假区，推进全域旅游示范区创建工作，壮大旅游市场主体，提 升旅游公共服务体系，构建全域共建共享旅游新生态的工作要求，以实现高质量 发展为主线，以增加区域居民收入为核心，以壮大区域经济为突破口，以推进康 养旅游为着力点，以深化改革为根本动力，树立创新、协调、绿色、开放、共享 的发展理念，以市场需求为导向，因地制宜，以“康”、“养”、“游”为载体，丰 富活动体验及业态形式，基于XXX温泉小镇自然、人文的特色康养资源，沿腹地 开发旅游资源，并融合医疗、健康管理、康复理疗、休闲疗养及养老等元素，形 成旅游线路

3、、制定旅游产品，为谱写新时代XXX市追赶超越新篇章而努力。2. 2. 2促进产业转型休闲康养旅游度假区大势所趋，度假革新与升级承载着旅游大格局的战略使 命。XX科技康养度假中心建设项目秉承开放与前瞻的创新视野，整合资源、强 化区域联合，再造旅游新格局，开启新篇章。项目依托XXX温泉小镇自身独一无 二的品牌、XXX在XXX市旅游大格局中的重要战略地位及区域薄弱的、低端的度 假产品，打造符合区域未来市场，符合XXX生态休闲康养度假方向的高品质、国 际化休闲康养旅游度假区，改变游客心中传统的旅居度假形象，打造本地生活化、 沉浸式休闲康养旅游度假区，为XXX全域旅游助力。项目主要围绕千山壮丽的自然景观

4、为背景，优美的自然环境为优势，建设文 化展览、健康旅游、休闲度假、特色民宿、旅居养老、特色温泉、科技元素、示 范基地等多种产业于一体的复合型生态康养旅游产品项目。项目建设完成后，通 过“旅游+康养”的发展模式，将旅游、康养与科技等其他产业融合，建立适合 市场需求并适宜现代旅游特点的产业类型，形成有区域特色和竞争优势的旅游产 业新格局，对本地文化交流、生态文明和银发老人的全面发展都具有明显的促进 作用，能够促进经济社会协调发展、新兴产业集聚、传统产业升级，有力推进地 方产业结构调整及康养产业化。2. 2.3带动社会就业XX科技康养度假中心建设项目围绕XXX温泉小镇文旅生态观光园区建设， 推动了旅

5、游产业的发展，除了带动康养经济，示范区周边农家乐、果园、餐饮、 小商品零售业等相关产业也将呈现出蓬勃发展的局面，为当地乃至周边区域提供 更多就业岗位。项目建成后，不仅需要专业技术人员、管理人员，而且也需要普 通职工等，可以直接创造上百个就业机会，让当地群众实现了就业“转型从 外地务工到示范区保安、保洁、建筑工、驾驶员、服务员、企业管理员等，依托 示范区发展，有效带动本地人实现就近就业，增加附近居民收入，极大地加快了 共同富裕发展步伐。同时，本项目实施后，随着本项目康养旅游质量规模不断提升，建设康养度 假房10万平米，每年夏季旅游高峰期，常住游客达1000人以上，入住率达80% 以上。配套的餐饮

6、、民宿、旅游等业态将会形式多样，积极带动本地餐饮业、服 务业等其他相关第三产业的快速发展，丰富产业业态，成为群众增收、就近就业 的有效渠道，可以增加就业岗位，提高群众收入，不仅可以有效地解决本地富余 劳动人口的就业问题，还可以带动产业发展，对解决当地现有富余人员就业、维 护社会治安、稳定社会秩序具有重要意义。第三章 项目建设方案2.1 指导思想和建设原则指导思想本项目建设以十四五旅游业发展规划、国务院办公厅关于进一步促进旅 游投资和消费的若干意见、关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见等 文化、旅游政策为指导，对本地合理的开发，推进康养旅游业持续快速健康发展， 充分发挥旅游作为国家重要产业，

7、在扩大内需、增加就业等方面的突出作用，使 旅游业真正成为本地经济发展的增长点和可持续发展的动力源泉。在项目建设中, 强调认真贯彻落实国家关于资源和环境保护的法律法规，妥善处理严格保护与建 设的关系。牢固树立节约资源、保护环境、促进可持续发展的观念，通过完善基 础设施，更好的对旅游资源进行科学开发。2.1.1 建设原则(1)可持续发展原则。(2)以人为本原则。(3)协调发展原则。(4)落地经营原则。(5)精品打造原则。(6)节能环保原则。2.2 项目规划设计项目设计理念项目通过前期资本投入，将自然资源与文化进行充分的保护与活化，充分挖 掘自然人文价值并将其极致利用，使文化、康养、生活与温泉完美壁

8、合。深度结 合消费者的心理需求，挖掘人性中对健康修养的渴望，将自然资源赋予生活更多 延展性的同时，特有的生活形态和文明气息又反哺于自然生态，给予自然与生活 具有可生长性的与时俱进，呈现出文旅与自然间的和谐统一，更具包容性和多元 化的天然生活属性。不断升级的生活方式异地依 多种消费融合形成新消费图项目设计理念3. 2.2项目规划原则(1)市场导向、生态经济原则(2)集约经营、持续发展原则2.3项目总体规划项目遵循XXX市政府及千山区总体发展思路，按照“整体规划、分区开发、 滚动发展、稳步推进”的原则，以完善的功能和配套设施为支撑，以规范的管理 和优质服务为核心，以康养文化、科技养生保健为亮点。结

9、合项目地形地貌条件 及资源条件特征，进行项目地功能区的统筹安排，以自然生态为主、人工为辅, 贯彻生态思想，实现生态系统良性循环。同时综合考虑项目区未来的延伸发展, 为未来的扩张和进一步发展预留空间。图项目整体规划2.4项目交通规划根据“实用、高效、便捷”的宗旨，休闲康养区域内道路以主干道、次干道、 支路三级为基本骨架，形成纵横交错、布局合理、高效便捷的道路网络，使示范 区内部人流、物流、交通流能够方便地进入对外公路。（1）动态系统示范区内动态交通系统主要包括主干道、次干道、支路和草坪步道，通过道 路的合理布置，满足游客交通需求。（2）静态系统静态系统主要是指景区内停车场的设置，规划在各地块主入

10、口均布设生态停 车场，车位满足本区域游客使用需求。图3. 2. 3项目交通动线规划3. 3项目具体规划3. 3.1项目规划思路项目规划以市场化、产业化为基本思路，形成以市场为导向，文化创意、艺 术设计、文化传播、文化旅游、信息交流、健康养生、展览展示等功能于一体的 示范性休闲康养生态旅游景区。项目规划以原居环境为基础，在不改变原有房屋 架构的基础上，以绿化为铺垫，灵动的水系为串联，以山、水、树、泉四种自然 资源为核心，以千山自然山水格局和XXX地理区位优势为依托，满足游客在康养 保健、精神需求、亲近自然方面的需求，构建以富有科技气息的休闲康养项目为 重点打造对象的康养旅游度假区，以文旅康养功能

11、区为线索，以道路为框架，生 态环保为理念，融合传统康养文化与先进的科技文化元素，形成集度假、美食、 观光、科技、康养等多业态的融合景区。高端度假酒店基础设施完备康养服务丰富配套功能完善项目规划思路生活方式转变 旅游人数增加环境卫生保障生活水平提高图项目规划思路3. 3.2项目市场定位(1)锁定1个核心消费区域：XXX市周边城市群项目所在地市场潜力巨大，市场发展水平较高，对康养旅游、休闲旅游要求 高。旅游休闲频度：休闲意识高，具备优良的出游条件；旅游消费水平：旅游消费表现为经济型；旅游环境偏好：倾向于选择自然生态、文化丰富、放松身心的旅游目的 地；旅游出行方式：以结伴为旅游首选，私家车出行比例明

12、显提高；旅游出行时间：老人出行时间随时，停留时间增多。(2)牵引2大客源地消费力：沈阳、辽阳城市群消费能力强大, 偏爱休闲文化, 注重深度体验, 倾向健康养生, 青睐近郊旅游,消费能力强大, 偏爱休闲文化, 注重深度体验, 倾向健康养生, 青睐近郊旅游,步入旅游的休闲度假时代;对休闲文化拥有强烈兴趣;追求生态文化内在精神； 亚健康群体身心释放； 都市呈现乡愁追忆思潮；3. 3.3项目目标定位打造一种新的旅居方式:(1)挖掘市场潜力(2)打造行业标杆(3)符合游客需求(4)创造旅居体验图项目目标定位3. 3. 4项目空间布局项目地的空间结构主要呈“一心两带三片区多点”布局，其中“一心”为 XX科

13、技康养度假中心游客服务中心；“两带”为时尚休闲游乐带和康养度假旅游 带；“三区”为休闲体验区、综合服务区、康养度假区；”多点“为文化商街、接 待中心、活动中心、游泳馆、温泉馆等。图项目空间布局3. 3.5重点项目策划 1、游客服务中心依托XXX温泉小镇的自然地理区位、交通区位和社会经济区位，未来景区发 展大部分游客将聚集到XX科技康养度假中心游客集散中心，再由集散中心分散 到其他景点，充分整合现有资源，进行功能配套开发，尤其注重区域旅游集散功 能、餐饮住宿功能、旅游购物功能、休闲娱乐功能，不断完善旅游基础设施，提 升城市功能，营造美丽的城市风貌，将其建成集“吃、住、行、游、购、娱”为 一体的综

14、合服务核心，具备“集散+餐饮+商务+会展+休闲”功能，成为对外宣传 规划基地旅游形象的窗口，游客前往本次规划内各个景点的集散地和休息驿站。集散休闲会展场馆分流图游客服务中心2、科技康养度假房本项目一期将打造14000 nf的科技康养度假房，主体结构采用圆弧形，设计 100间房间，每间房间面积70itf,公用面积7000 itf,包含康养活动室、休闲养 生室、康养理疗室、配套服务实施和公摊面积等。本项目打造的康养科技康养度 假房，会依托区域良好的生态环境，融入社区养老模式，通过养老社区与城市社 区共生模式，让游客既有家的感觉，也能享受护工细心的照料和社区医养中心的 健康管理，实现打造以实现区域综

15、合开发的目标。同时，科技康养度假房通过智 能化的专控服务体系、便利性的特色产品体系，融入现代化智慧医养综合服务平 台，融合应用医疗健康电子、物联网、云计算、大数据、移动互联网等信息技术 和产品，通过采集和分析人体体征、居家环境等数据，实现老人、社区、医疗机 构、健康服务机构、专业医疗机构间的信息互联互通，从而实现数字化、网络化、 智能化的健康养老，保障游客居有所安，老有所养。卜程序呼叫中心H 展示层运营管理平台数据可视化大屏 APP公众号ItItIt居家养老系统居家养老系统机构养老系统政府监管大数据平台应用层家政服务商系统医康养结合系统居家养老服务大数据老人/家属APP服务人员APP医生APP

16、护工APP养老评估APP养老服务微信公众号医护小程序点餐小程序呼叫坐席客户端人脸识别自助机食谱计划床位管理位置管理护工排班来电呼叫生命体征药房管理活动发布商品管理配餐服务入住管理行为轨迹护理计划床位呼叫睡眠监测疾病诊疗老年文娱服务项目点餐服务床位动态SOS报警护理任务看护安防健康数据处方用药主动关怀*通餐费补贴家庭床位J J围栏告警/服务记录11频联少健康干预医护计划、- -旅居养老移动支付!老人防走丢智能监控养老评估系统旅居养老系统居家安防监控平台社区养老系统民政养老政府监管系统机构安防监控平台业务 支撑层互联网移动互联网物联网蓝牙传输红外传输RFIDGPS/北斗定位J网络层感知层早昌，一

17、4 -彳 豆访客终端移动终端健康检裔穿戴设备安防设备猥像头瞳眼床垫人脸识别自助机一卡通设备呼叫中心设备视频机器人床头呼叫器图3. 3. 5科技康养度假房智慧康养3、禅修精舍区禅修精舍区按照“享受生活情趣，体验禅宗生活”思路规划。1、“享受生活乐趣”是精舍的休闲功能，所有的设计都要力求让休闲者能享 受到生活的乐趣；2、“体验禅宗生活”，是精舍建后的体验功能，禅宗的生活形态和符号元素 融入园区的生态建设中，处处散发着禅宗文化的气息。3、把禅宗生态的理念贯穿在绿化荒山野坡的行动层次上，深入到建筑单体 的设计中，让禅宗生态的概念贯穿在管理者的行为、休闲者的行为以及消费者的行为等各方面。4、禅修精舍的禅

18、修活动，主要包括过堂、坐禅、抄经等，不同于以往旅行 中动来动去带来的疲惫，这种“静”的态度，似乎有一种魔力，慢慢的温润着你， 体验到一种简单而富足的快乐！图3. 3. 6禅修精舍区4、音乐典藏馆音乐典藏馆吸引人的地方不仅是秀美宜人的风光，更是它独特的形式，高质 量的音乐会，还有总是带着微笑向你问好的居民和乐迷们。除了能够欣赏到悦耳 的音乐之外，本馆最独特的功能是收录一些旧的节目歌单，可以是老的唱片、老 的卡带、老的胶片等。节目单的收录是靠游客或是居民一起完成的，每一位都可 将自己喜欢的歌单与大家一起分享。通过歌单的收藏与分享首先达到爱好相同的 人与人之间的沟通与交流，不仅促进邻里和谐还能促进居

19、民与游客的和谐共融。 其次歌单的收藏是填补了音乐历史研究上的空白。1.1 项目基本概况1项目名称11.1.1 项目地点1项目性质11.1.2 建设单位1项目周期11.1.3 1.6项目资金11.7项目目标11.1.4 建设内容21.2 项目编制依据、原则和内容2编制依据21.2.1 编制原则2编制内容31.3 项目总体效益3. 1项目经济效益31.3 .2项目社会效益3第二章 项目建设背景和可行性52.1 项目建设背景5政策背景52.1.1 产业背景62.2 项目建设可行性7顺应国家政策72.2.1 促进产业转型7带动社会就业8第三章项目建设方案93. 1指导思想和建设原则9指导思想93. 1

20、.2建设原则93.2 项目规划设计9项目设计理念93.2.1 项目规划原则10项目总体规划103.2.2 项目交通规划113.3 项目具体规划113. 1项目规划思路111.1.1 项目市场定位12项目目标定位121.1.2 项目空间布局13重点项目策划141.1.3 配套设施203.4 项目数字旅游建设21基础设施建设213.4.1 数字服务建设223.5 项目设备规划23图3. 3. 7音乐典藏馆5、文化创客店文化创客店规划主要秉持“文化、艺术”的核心理念，依托温泉小镇急速增 长的强大客群，筑造项目地文化创意圣地，品味文化经典，以美学、时尚、艺术 三大核心元素融合创建文化主题店街区。商业业

21、态以本地文化为依托，选择特色 文化主题和文化载体，把文化艺术娱乐和商业巧妙融合，合理组织商业空间，构 筑休闲、社交场景，注重精神和心理满足，打造鲜明主题的体验式、沉浸式商业 空间，给顾客带来非同寻常的欢乐体验。以康养、文化、休闲、娱乐等体验业态 为主体，注重情景体验，关注艺术的回归和生活的升华，面向都市成功人士，倡 导艺术和品味的生活理念，将吸纳众多文化艺术休闲业态，形成集康养、文化、 艺术、教育、餐饮、创客、体育、旅游为一体的多功能商业文化中心。图3. 3.8文化创客店6、儿童游乐场儿童游乐场包括内部行车道、人行道等，在已有温泉两侧岸边一定距离修整 地形清洗沙粒，打造一处供亲子休闲的宽阔平坦

22、沙滩，可以让游客在此尽情享受 日光浴、沙浴，感受碧水、蓝天白云的乐趣。同时儿童游乐场会增添部分游乐设 备，如热气球，户外拓展设施，让游客能够沉浸式体验。此外，结合剧场演出的 形式，组织类似户外音乐节，让孩子和他们的家庭能够来到蓝天白云下，坐在地 上欣赏音乐演出。在开放的环境中，把当地的美食、设计等各种文化都体现在音 乐节中，以展现不同地域多姿多彩的儿童生活。图儿童游乐场7、智慧康养体系系统利用先进的IT技术手段，联合外部机构开发面向老人、医院、机构的物联 网系统平台，提供实时、快捷、高效、物联化、智能化的康养服务。借助“养老” 和“健康”综合服务平台，将项目中心、运营商、个人、家庭连接起来，满

23、足老 年人多样化、多层次的需求。(1)智能化的健康管理体系智能硬件不断发展，服务场景多样化，本项目将从慢病和健康管理切入养老 康养服务，逐渐演化出针对老年人的服务体系。康养服务体系图 3. 3.10子女终端老人终端(2)以康养为核心的智能服务体系根据入住园区的用户的情况和需求，配备多样化的场景终端设备，实现老人、 子女、平台的三方协同管理，确保老人康养的服务到位，形成以养老康养为核心 的智能服务体系。消费系统 门禁系统PC管理 TVW理 手机H 5管理运动监测养老服务实时监测与远程交互多种类检测终端身体指标监测家属终端u增加数据维度，保证护理或康复治疗安全性针对老人的感应装置，降低突发情况伤害

24、_)图康养服务终端监测设备(3)完善医护服务XX科技康养度假中心采用上门医护模式解决老人、失能老人护理难题，从 供给和需求端优化居家养老服务运行效率，并且完善服务标准，建立与人才培养 等长期发展机制。需求端：满足用户养老需求供给端：为社会提供养老护理人才流动培训通道社会现状衍生需求对应服务人才获取上门服务安全性保障,建立流通渠道老人的日常生活照料 基础护理服务 心理咨询与疏导I助馨/ 睡住慢病助洁陪伴护理I 护理人员S集人员培训护士上门服务慢病、失能老人多基础护理fl艮务医疗ffgfl国务体检服务 n 中医健康打针 理疗体检护士院外执业护士集团图完善的医护服务和培训体系3. 6配套设施(1)污

25、水处理设施生产生活废水进入处理，处理后的废水流入沉淀池，去除水中夹带的脱落生 物膜，以达到达标排放的目的。卷裤做!八&图污水处理设施(2)固废垃圾站废包装桶分类暂存于废固收集点，由供应商回收。一般废包装材料、生活垃 圾实行分类袋装，定点堆放，由当地的环卫部门统一处理。图3.3.15 .固废垃圾站(3)生态停车场在景区入口侧设置停车场，占地约占地1000武，通过高大树木、爬藤植物 构筑奇特的花篮形状景观外形。图3. 3. 16 .生态停车场3.4项目数字旅游建设基础设施建设通过网络建设、中心机房、云数据中心、无线网覆盖的集成建设，形成覆盖全景区的网络控制，形成立体化的基础智慧旅游建设。(1)网络

26、建设：与整个景区信息化系统有关的弱电预埋管、预留孔洞、手 孔井、管路等。(2)中心机房：基础设施包括机房装修、服务器(视频、停车等)、储存设 备、网络设备等。(3)云数据中心：为景区各项业务应用系统的建设和运用提供数据支撑。 实现对信息化基础、服务以及管理涉及到的系统进行数据和业务内容的管理。3. 4. 2数字服务建设数字服务建设主要包含信息门户、全媒体综合发布、特色住宿管理、旅游咨 询和投诉、微信公众号服务、移动端手机APP、地图服务、旅游舒适度开发、 维码综合服务、自助语音导览、舆情监测分析等服务体系。数据采集系统票务数据电商/分销数据团队游客数据新媒体营销数据数据互联网数据旅游大数据平台

27、对接已有视顷监控系统，根据需要设置新的监控点对接分销系统，统计各渠道数据对接团队管理系统，使用团队电子行程单，统计数据对接统一媒体管理平台，统计各渠道数据从三大运营商协议获取或购买对接公安住宿数据和互联网公司交换或者向其购买对接气象局数据图数字服务建设(1)全媒体综合发布平台。(2)特色住宿管理平台。(3)旅游咨询和投诉系统。(4)官方微信公众号服务平台。(5)移动端手机小程序。(6)地图服务：提供景区天地图、手绘地图、数字侧视地图、三维地图。(7)旅游舒适度发布系统。(8)二维码综合服务系统。(9)自助语音导览系统。(10)舆情监测分析系统。(11)元宇宙技术。3.5项目设备规划3.5.1

28、设备选用原则(1)主要设备的产品方案和建设方案相适应，满足项目运营后使用的要求;(2)设备质量可靠，性能优良，能够保证长期正常运行；(3)在保证设备满足运行要求的前提下，力求经济、合理、实用；(4)所选设备应符合国家或行业专门机构发布的有关技术标准。3. 5. 2具体设备规划表3. 5. 1主要设备规划序号名称数量(套)1交通工具12游乐设备13智能设备14餐饮设备15安防设备16消防设备17环保及水处理设备18办公设备19酒店用品110其他设备1第四章 工程建设方案4.1 建设指导思想环境改造为主项目区的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使XX科技康养度 假中心经济效益、生态效益和社

29、会效益相结合，因此项目在建设上将尽量以环境 改造为主，尊重原有的土地原生资源，使其与自然景观融为一体。4.1.1 保护生态环境XX科技康养度假中心建设项目在对康养度假区进行实地规划时将通过合理 布局，采取分区规划等措施，在既丰富了植物景观群落，又增加度假观光的多样 性和趣味性的同时，确保生态环境最大限度被保护好。4.1.2 开发体验经济XX科技康养度假中心建设项目通过康养度假区的建设，让旅游者体验到“回 归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态旅游的行列中，增 加游客沉浸式体验。4.1.3 融入现代特色XX科技康养度假中心建设项目在康养度假区服务设施的规划上将采用现代 化的材质和

30、设计方案，特别是旅游者关心的卫生间和洗手池的布置一定要打破传 统的风格，更多融入现代化特色，让游客放心体验。4. 2建筑总体布局(1)合理确定功能分区。(2)注重生态景观。(3)公共建筑及配套设施穿插其中。(4)采用科学化管理。(5)景区采光充足，对流通风。4.1.4 3主要建筑设计(1)平面设计建筑主出入口位于建筑一侧，出入口处设置合理，满足使用要求，同时设置 扶手等无障碍设施。(2)立面设计建筑立面设计综合考虑场地设计、建筑功能进行设计，建筑主体采用现代简 约风格。(3)无障碍设计遵照城市道路和建筑物无障碍设计规范，在基地内建筑入口处及建筑中 央大台阶处均设置无障碍坡道。建筑内设无障碍厕所

31、。(4)建筑消防设计建筑耐火等级为一级。建筑四周设环形消防车道，车道宽4米。建筑内部 各层设喷淋系统。防防火分区及疏散楼梯设置均满足防火规范要求。4.4公用工程4. 4.1给排水工程(1)给水工程项目拟从市政管网上引来1根DN200的给水管，沿着所有建筑四周布置形成 环网，供区块内室外消防用水和室内生活用水。给水水质达到生活饮用水卫生 标准(GB5749-2006)标准的要求，供水压力暂按0. 30-0. 35MPa。(2)排水工程项目采用雨水、生活污水、生产加工污水分流制排水的管道系统，生活污、 废水排至室外污水系统，经格栅沉砂池后，就近排入建设用地周边道路污水管网。 室外场地雨水汇入雨水口

32、，经检查井和室外雨水管道后，有组织排入建设用地周 边道路雨水管网。4. 4. 2空调通风工程加强建筑物自然通风及机械通风的能力，自然通风为主，当自然通风满足不 了需求时，采用空调系统。机械通风优先采用局部通风。当局部通风达不到卫生 要求时，采取全室排风。机械通风应遵循以下原则：(1)使用时间不同的空间，送、排风系统应该分开设置；(2)设有机械排风的场所，应优先考虑自然补风；(3)进、排风口应靠近所服务的地方，以减小风机的压力；(4)选择通风机时，根据运行状况确定合理台数，优先选择能效优秀的风 机，有条件的可以选择变速风机，以降低能耗，减少费用。(5)项目夏季制冷选用中央空调和单体空调，作为调节

33、室内温度的主要设 备，其使用过程中能源的利用效率，直接关系到项目能耗水平。(6)项目选用国家推广使用的节能变频空调，能效等级二级以上，并采取 规定控制温度的措施，达到节能的目的。4. 4. 3电气工程用电电压为220/380V,用电负荷性质主要为二、三级用电负荷，消防用电、 部分信息设备用电、防排烟风机、应急照明等为二级用电负荷，其余均为三级负 荷。4. 5通讯系统采用综合布线方式建立服务中心的先进、可靠的计算机网络系统及通讯系统, 以满足当前管理及未来发展的需要。结合有线通信系统，实现厂内外电话、传真 通信，电话容量为150门，引200对电话电缆，不设程控交换机，由电信部门为 本项目设虚拟内

34、部网。不设置有线通信机房，由电信部门在景区内设置室外配线 箱。有线通信系统和计算机网络统一起布线，干线采用大对数电话电缆，水平布 线采用六类双绞线。4. 6消防设计4. 6.1消防设计原则(1)坚持消防“三同时”，建筑物与建筑物之间的防火间距、建筑物和设施 的耐火等级及安全疏散门、窗等的确定，要认真执行建筑设计防火规范。(2)消防给水采用多渠道供水方式。(3)消防通讯畅通，按照建筑物灭火器配置设计规范配置灭火器材。(4)严格执行公司安全管理制度，建立消防管理网络，企业主要负责人 为消防安全直接领导。4. 6. 2建筑专业(1)工程概述及适用标准游客服务中心建筑耐火等级均为二级。(2)总体消防设

35、计消防车道的布置结合城市道路和项目区内道路统一考虑，为环状消防车道宽 度米。3.5.1 设备选用原则23具体设备规划23第四章工程建设方案244.1 建设指导思想24环境改造为主244.1.1 保护生态环境24开发体验经济244.1.2 1.4融入现代特色241.1 2建筑总体布局244.3 主要建筑设计244.4 公用工程254. 4. 1给排水工程254. 4. 2 空调通风工程254. 4. 3 电气工程264.5 通讯系统264.6 消防设计264. 6.1消防设计原则264. 6. 2 建筑专业264. 6.3动力专业274. 6.4电气专业274.7其他服务设施277.1住宿设施2

36、74. 7.2餐饮设施287.3安全防火285. 7.4音响广播287.5其他设施28第五章 项目财务分析305.1 项目实施期限305.2 项目实施进度305.3 项目控制措施305.4 投资估算费用标准316. 5资金计划315.6 资金筹措325.7 收入估算32. 1收入估算依据325.7 .2盈利预测335.8财务评价35(3)防火分区(4)建筑材料建筑材料按其使用部位的需要，耐火等级按规范采用相应的防火标准材料。(5)灭火器配置为扑灭初期火灾，各建筑均按现行建筑灭火器配置设计规范要求，配置 手提式灭火器，灭火器放于灭火器箱内，并作明显标志。4. 6. 3动力专业排风管采用镀锌铁皮(

37、不燃材料)制作，空调凝接水管及制冷剂铜管的外壁 采用符合消防要求的保温材料。排风管穿越防火分区处，以及垂直风管与每层水 平风管交接处的水平管段上，均应设置防火阀(常开，着火时或7CTC关)与消 防中心连锁，均可手动或自动复位。5. 6.4电气专业(1)消防用电的电压、负荷等级本工程消防用电设备、应急照明、消防报警系统属二级负荷，由市电和柴油 发电机二路独立电源供电，并在末端配电箱自动切换。(2)应急照明在主要通道及出、入口设有疏散指示灯(维持时间不小于30分钟)。(3)导线引至消防泵、应急照明、消防报警及联动控制器的导线采用阻燃型聚氯乙烯 电力电缆。(4)消防报警及联动控制系统在服务中心及走廊

38、处设火灾探测器、手动报警按钮和警铃，报警设备设联动 装置。4. 7其他服务设施4. 7.1住宿设施以有利于XXX温泉旅游经济的全面发展，有利于满足和引导市场需求，有利 于满足现代游客日益多元化的个性需求，延长游客逗留时间为基准进行统一规划, 逐步形成功能齐全、布局合理、管理上乘、服务一流、高中低档结合的旅游住宿 设施。4. 7. 2餐饮设施(1)深入挖掘规划区本地特色食材，注重对土特产、健康食品、绿色农业 产品的开发，弘扬传统食品制作工艺，将餐饮设施与本地人生活状态融合在一起, 以现代标准化、精细化、品牌化、多样化的系列餐饮为形式，以烘托传统、民俗、 健康、传承等思想为目的，让游客品尝到最具当

39、地特色、最为健康、卫生、营养 的高品质美食餐饮。(2)就餐形式主要为餐厅式、小吃街及公共餐厅等形式。(3)就餐内容以本区自产的杂粮、蔬菜、瓜果、畜禽及当地水产等为主的 绿色食品。餐饮内容将推出一系列农家菜系、养生菜系。4. 7. 3安全防火(1)景区内各项建设必须严格执行国家颁布的防灾规范，确定防火等级， 健全消防设施。(2)区内的建筑要完善灭火水网系统、配置灭火等防火灭火设施。(3)为保证游客人生安全，制定气象灾害预防措施，具体如下：建立现代 化的灾害预报、警报和应急系统，提高对灾害天气的监测、预报和应急能力。河 道中要严禁堆放杂物、乱石或搭建临时建筑，要保持沟谷河道的排水通畅。(4)为了防

40、止雷击事件，按照国家关于建筑物防雷设计规范要求，区 域内要铺设防雷接地设施。在各种建筑物顶层设避雷设备。设备接地线要直接接 地，通讯等电子设备接地及防雷体系共享接地装置，综合接地电阻要求小于1 欧姆。(5)规划在项目区内成立救援指挥中心，设立多个24小时开通的求助和报 警热线，并派有专人轮流值守；安全管理工作人员应配备有可靠的移动通讯设备; 在各个公共建筑场所和客流量较大的地段应设有安全出口、应急通道和安全疏散 通道，并确保这些通道保持畅通；严格杜绝破坏生态平衡的规划方案。5. 7. 4音响广播音响广播系统与规划区重大事故广播结合起来。在规划区重点建筑区域，设 置背景音乐扬声器，并通过广播中心

41、和消防控制中心进行控制，遇突发重大事件, 将扬声器和广播音响设备强制转入事故广播状态，进行紧急广播。6. 7. 5其他设施(1)业务办公系统在统一的信息平台上实现对公文的处理，彻底消除本区内部存在的信息膨胀、 信息孤岛、信息非结构化、信息非个性化等问题。（2）安全保障监控系统通过集成软件和硬件平台，实现旅游区安全管理的信息化，实现安保设施、 安保人员、安全时间处理的信息化辅助管理。（3）视频监控系统视频监控系统建设内容主要包括前端摄像系统、数据传输系统、控制系统和 显示系统。（4）应急智能广播系统基于智能寻址技术、FM调频调制与频分复用技术、单片机编解码技术等开 发的“免布线智能广播系统”。系

42、统由前端、数据传输和接收三部分构成。（5）防火系统采用视频监控技术对林区惊醒实时监控。建设由前端摄像系统、传感系统、 传输系统、监控指挥调度中心组成的防火系统，实现防火工作的规范化、科学化 和信息化。（6）机电设备监控系统建设供水监控系统、变配电监控系统等机电设备监控系统，方便对运行机电 设备的管理。（7）智慧导购系统一是商旅产品区域推送系统。二是旅游服务感知推送系统。（8）标识系统统一制作底色为棕色，图案为白色的外部交通标识牌。第五章项目财务分析5.1 项目实施期限本项目建设周期为六年，分三期进行，其中一期为近景规划，二期、三期为 远景规划，具体起止时间为2023年05月01日2028年04

43、月30日。1.1 一期：2023年05月01日2025年04月30日。主要建造本项目现 有规划的系列设施和基础建筑，实现对运营开放，包括。(2)二期：2025年05月01日2027年04月30日。主要对项目内园区 的旅游康养酒店进行扩建，增加服务设施和配套设施。(3)三期：2027年05月01日2028年04月30日。主要对XX科技康 养度假中心建设项目各类配套设施进行完善和新增项目，实现整体景区优化升级。1.2 项目实施进度各阶段的主要工作如下：(1)前期工作阶段项目可行性研究报告的编审；组建项目管理机构；资金筹集；选择勘察、设 计单位。(2)设计阶段水域环境选择及建筑厂家建筑选型设计。(3

44、)施工准备阶段监理和施工单位招标；办理项目行政审批手续；项目场地确定。(4)施工阶段进行工程建筑的生产企业设计建造及整体放置水面。(5)工程验收阶段工程竣工验收，工程档案移交。1.3 项目控制措施项目进度控制的措施应包括组织措施、技术措施、经济措施及合同措施。(1)建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制 人员及其职责分工。(2)审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。(3)及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。(4)加强合同管理。5. 4投资估算费用标准（1）建筑工程根据不同建筑物结构、装修标准，采用相应的估算指标。安 装工程根据设备类型，采用相应的安装

45、费率；（2）设备设施估价按现行市场价考虑运费、安装费等；（3）其它费用按有关规定或实际情况计取。建设单位管理费按工程费用的 0. 5%；勘察设计费按工程费用的1. 1%；工程监理费按建筑工程费用的0.5%；其 他前期费包括景区基础设施配套费及项目前期立项等费用，费率按工程费用的 0. 3%计算。5. 5资金计划本项目计划分三期进行,计划占地总面积60000肝，总建筑面积100000 m2, 其中：近景规划中，一期占地面积20000 m2,主要规划科技康养度假房14000 生态停车场1000 nf、生活垃圾处理设施及配套道路、绿化、公共活动中心 等配套设施场地5000 m2o按照市场造价，精装修

46、的科技康养度假房按照5000 元/疔的价格核算，酒店温泉房建造成本为7000万元；配套设施按照6000元/ 的价格核算，造价成本3600万元；根据统计局公布数据,2021年XXX市土地出让的出让地面均价为786元/n?, 而成交地面均价为866元/itf,相比较增加了 80元/nf,溢价率为4.08%。按照 平均900元/以的价格核算，一期土地价格1800万元。表5. 4.1 土地工程资金投入计划项目面积成本费用土地投入20000 m2900 元/nf1800 万科技康养度假房14000 m25000 元/nf7000 万配套设施建造6000 m26000 元/nf3600 万消防安全系统20000 m2400 元/nf800万水电新风系统20000 m2400 元/nf800万标识系统工程20000 m2