吉林省2023年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷含答案.doc
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1、吉林省吉林省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法每日年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷一练试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】B2、价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】D3、某房地产正常年收益为 5000 万元,当前银行利率为 6%,购买年为 8 年,房地产价格应为()元。A.32000B.40
2、000C.48000D.83333【答案】B4、征收集体土地的土地成本中,相关税费不包括()。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】C5、征收耕地的安置补助费,按照()计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口【答案】B6、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋,给予的补偿不包括()。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B7、关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是()。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是
3、实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D8、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】B9、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】D10、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C11、对于经济可行性检验时,只有预测
4、未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】B12、某写字楼的剩余收益年限为 38 年,预计 5 年后售出时价格将上涨 20%,销售税费率为 6%,已知持有期内年有效毛收入为 400 万元,运营费用率为 30%,报酬率中无风险报酬率为 6%,风险报酬率为无风险报酬率的 25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A13、某类房地产一年期的银行存款利率为 3.07%,贷款利率为 5.43%,投资风险补偿为 2.02%,管理负担补偿为 1.3
5、2%,缺乏流动性补偿为 1.5%,所得税抵扣的好处为 0.5%,则该类房地产的报酬率为()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C14、运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括()。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C15、城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等,位置相邻,但由于()不同,价值也会有所不同,而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B16、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜
6、选择的估价方法是()。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A17、张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年,建筑面积 50m2 的商铺,首期支付 50%,目前贷款余额为 11.8 万元,现欲出售该商铺,类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元/m2,空置率为 10%,经营费用为有效毛收入的 10%,资本化率为 5%,若由买方支付银行欠款,则张某出售该商铺的合理实得金额为()万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C18、从卖方的角度来看,成本法的理论依据是()。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理
7、【答案】C19、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪,其性炎热B.暑性升散,耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】D20、评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重,最合适的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】A21、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取
8、得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】A22、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括()。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”,仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”,而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整,然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值,而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案
9、】A23、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与()相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】A24、路线价法的临街深度价格修正率没有()。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率【答案】A25、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不藏,故为阳D.“阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”
10、【答案】D26、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】A27、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率()的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】C28、一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法
11、、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A29、辨证论治中,致病邪气作用于人体,人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】A30、()由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】C31、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B32、一般物品的价格是()的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】B33、房地产权益以()为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利【答案】D34、将
12、县级市升格为地级市,对房地产价格的影响是()。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨,也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】A35、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用()进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】B36、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于()方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】D37、当国际竞争
13、激烈时,为吸引投资者通常会采取()政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】B38、下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是()。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】C39、疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】A40、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的()。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】C41、“筋骨坚,发长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】D42、房地产估价()的理论依据是事物的过去和未来是有联
14、系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】B43、壮水之主,以制阳光的治法是A.泻其阳盛,治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛,治寒以热D.扶阳以制阴【答案】B44、从本质上讲,价值时点是由()决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】C45、某住宅建筑面积为 160m2,土地剩余使用期限为 60 年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前,该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元,户型设计落后引起的折旧为 8 万元,位于城市衰
15、落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%,则该住宅成本价格为()万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B46、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为 0.5 年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5 年,开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】B47
16、、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】A48、与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为()。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】D49、一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地,其前街路线价为 5000 元/m2,后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为()m。A.22B.28C.38D.50【答案】B50、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题
17、)题)1、在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC2、不能独立使用、处分的房地产,如()不宜作为抵押物。A.一个球场B.一个高尔夫球洞C.一条保龄球球道D.封闭使用的大院深处的一幢房屋E.一个游泳馆【答案】BCD3、【2013 年真题】下列估价师的行为中,不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件,但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师,估价师认为该价值不离谱,便按此出具估价报告C.估价师认
18、为估价对象有较大投资价值,将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价,邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】ABD4、在房地产买卖中对估价有多种需要,包括评估()。A.拟买卖的房地产市场价值B.买方愿意支付的最低价C.买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价E.卖方愿意接受的最高价【答案】ACD5、下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】AC6、在假设开发法的静态分析法中,应计利
19、息的项目有()。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC7、对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】ABC8、下列房地产中,属于按实物形态划分的房地产有()。A.整体资产中的房地产B.已灭失的房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产【答案】ABC9、关于投资价值与市场价值异同点的说法,正确的有()。A.市场价值是客观的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时,净收益的计算通
20、常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时,其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时,其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】AB10、根据现行法律,下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房【答案】AC11、关于房地产估价报告签名、盖章的说法,正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行
21、合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】BC12、利用路线价求取临街土地价值时,不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因,下列描述正确的有()。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行【答案】AC13、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是()。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发
22、生的不同时间,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间,即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到价值时点上),然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的【答案】ABCD14、房地产使用权目前主要是土地使用权,是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为()。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.
23、行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】ABC15、下列选项中,属于土地使用管制的事项有()。A.甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中,要求容积率为 2.0【答案】BD16、保存的估价资料应全面、完整,一般包括()。A.估价报告B.估价委托书C.估价中的不同意见记录D.外部专业帮助和的专业意见E.内部专业帮助和专业意见【答案】ABCD17、下列属于杜能地租理论的有()。A.研
24、究了距离城市不同位置的地租问题B.区分了“田庄的收入”和“土地的收益”C.田庄提供的收入并不完全来自土地D.肯定了亚当斯密关于地租的计算E.地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品【答案】ABC18、在 VAY11(1Y)n的情况下,采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有()A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法【答案】AD19、下列费用中属于运营费用的有()。A.房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B.房地产税、人员工资、维修费、所得税C.保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D.为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E.所得税、房地产抵押贷款还本付息
25、额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额【答案】CD20、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。()是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】ABD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70
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