某某某省某某某市某某某新区综合开发某某某校区PPP项目物有所值评价报告之修.docx

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1、值 一、刖昌 二、编制目的、依据和基本思路（-）编制目的（二）编制依据2（三）基本思路3三、项目基础信息5（一）项目概况5（二）项目产出说明和绩效标准7（三）项目运作模式8（四）项目风险分配11（五）回报机制13四、物有所值定性评价23（一）评价程序23（二）评价指标及权重24（三）评分标准25（四）评价内容26（五）评分结果32（六）物有所值定性评价结论32五、物有所值定量评价33（一）财务边界条件33（二）财务分析过程35某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报（二）项目产出说明和绩效标准1、项目需求根据某某某一中南校区项目可行性研究报告及某某某县人大常务会关于加快推进某某某一中南校区项目

2、建设的议案的决议（永常发2019 1号），本项目建设投资65000万元，包括工程费用45315.69 万元、工程其他费用17791.1万元及预备费1893.21万元。本项目场 地位于某某某碧塘新城。规划总用地面积26.7万平方米，规划总建筑 面积16.7万平方米。本项目为包含三个年级的高级中学，共设120 班，容纳学生6000人。主要建设内容包括：教学楼、学生宿舍、教 师周转房、综合楼、体育馆、师生食堂、校门、主运动场等，具体以 政府批复的规划设计文件为准。2、项目绩效标准绩效考核分为建设期绩效考核和运营期绩效考核。（1）建设期绩效考核建设期内，政府方将按照工程施工质量验收规范（GB50300

3、） 和特许经营合同的约定对项目公司的建设质量和进度进行考核， 项目公司按要求完成项目建设，相关规范如有更新，按最新的标准执行。（2）运营期绩效考核项目建成后，为促使项目最大程度地发挥效果，政府授权本项目某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报实施机构或者行业主管部门对运营维护效果进行考核，考核内容和标 准参考国家、湖南省、郴州市、某某某县的相关维护标准，相关规范如 有更新，按最新的标准执行。(=)项目运作模式1、实施机构和协调机制某某某县人民政府授权某某某县教育局(以下简称“县教育局”) 为本项目实施机构，负责项目准备，履行约定的权利义务、实施项目 监管及组织有关移交等工作。为实施本项目，某某

4、某县人民政府成立某某某县PPP领导小组, 对本项目重大问题进行研究、重要节点成果进行审核。领导小组成员 包括：县教育局、县发改局、县财政局、县审计局、县国土局、县住建 局、县国税局、县地税局、银都集团、县政府法制办等部门。本项目实施二级联审机制，实施方案先由PPP领导小组联审， 通过后报某某某县人民政府审批，涉及需要纳入政府预算、进行财政 支付的相关文件报县人大批准。2、交易结构某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报(1)项目实施方式为PPP,即政府授权出资人(银都集团)和 中选社会资本共同出资组建项目公司实施项目内容，政府授予项目公 司特许经营权，由项目公司采用“BOT”的方式投资、建设、

5、运营维护 本项目。特许经营到期后，项目设施无偿移交给政府指定机构。(2)县政府授权县教育局作为项目实施机构，对特许经营合同 执行情况进行全过程监管，确保项目顺利实施。(3)县教育局负责本项目立项、可研、环评、用地预审、设计、征地拆迁等前期工作。10某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报(4)县教育局通过政府采购流程(公开招标)进行PPP项目 采购，选择本项目社会资本。本项目的中选社会资本依法能够自行建设 的，在遵循相关法律法规的规定下由中选社会资本负责项目的施工总承 包。(5)项目公司在特许经营期内负责投资、融资、建设本项目， 在项目建成后负责建筑物主体结构的维护、校园绿化保洁及食堂、商 铺

6、(超市)、宿舍、体育馆等运营并承担运营维护责任，项目公司通 过向学校提供物业管理服务、向校职工提供住宿餐饮等服务、向校内外 用户提供体育馆服务(正常教学除外)及向光伏发电项目提供楼顶出 租等服务获得使用者付费，并在满足付费要求和绩效评价的条件下, 某某某县财政向项目公司支付可行性缺口补助，以使项目公司收回投资 并取得回报。(6)县政府应将每年需支付的可行性缺口补助纳入年度预算 和中长期财政规划，并通过县人大对预算的审批，保障项目可行性缺 口补助的及时支付。(7)本项目的资产由项目公司自行维护或委托其他单位进行 维护，食堂、商铺(超市)、宿舍、体育馆等经政府方同意项目公司 可将经营权对外承包，但

7、项目公司须承担运营维护责任。(8)本项目已开展了部分前期工作，所产生的费用列入项目总 投资，已产生的相关费用待项目公司组建后支付给相关部门，具体支 付时间和方式双方另行协商。11某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报(四)项目风险分配1、风险分配机制本项目风险分配机制按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理 能力等要素进行设计，在政府和社会资本之间合理分配项目风险。(1)最优风险分配原则。在受制于法律约束和公共利益考虑的前提下，风险应分配给能够以最小成本(对政府而言)、最有效管理它 的一方承担，并且给予风险承担方选择如何处理和最小化

8、该等风险的 权利。风险收益对等原则。既关注社会资本对于风险管理成本和风险损失的承担，又尊重其获得与承担风险相匹配的收益水平的权利。(3)风险可控原则。应按项目参与方的财务实力、技术能力、管理能力等因素设定风险损失承担上限，不宜由任何一方承担超过其承 受能力的风险，以保证双方合作关系的长期持续稳定。具体应坚持如下基本原则:(1)承担风险的一方应该对该风险具有控制力;(2)承担风险的一方能够将该风险合理转移;(3)承担风险的一方对于控制该风险有更大的经济利益或动机;(4)由该方承担该风险最有效率;12某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报(5)如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用

9、和损失转移给合同相对方。2、风险分配框架按照风险分配的上述原则，以及财政部推广应用PPP模式的政策导向，本项目的核心风险分配框架如下：(1)融资、建设、运营维护等风险主要由项目公司承担;(2)政策、最低需求风险等主要由政府承担；(3)不可抗力风险等由政府和项目公司合理共担。3、风险分配结果根据上述风险分配基本框架，考虑本项目融资、建设、运营维护 等不同阶段可能面临的风险因素，本项目风险分配结果如下表。表3-2项目主要风险分配表13风险类别风险因素政府项目公司备注政治风险政治条件变化q宏观经济变化政策调整项目审批土地使用权资金风险财政支付能力项目融资利率调整设计风险设计质量可转移给设计单位某某某

10、一中南校区PPP项目物有所值评价报风险类别风险因素政府项目公司备注设计进度设计缺陷建设风险工程地质发现文物环境污染施工质量施工成本施工技术工期滞后视变更原因定承担方缺陷与隐蔽工程工程变更q视变更原因定承担方施工事故运营维护 风险公共设施维护维护质量q经营性项目运营风险不PJ抗力风险不可抗力q（五）回报机制本项目为教育类PPP项目，项目公司除负责投资、建设、运营 维护本项目教学楼、学生宿舍、教师周转房、综合楼、体育馆、师生 食堂、校门、主运动场等以保证以上工程的完好和良好运行外，还负责 食堂、商铺（超市）、学生宿舍、体育馆及学校楼顶的特许经营，故 项目回报机制为可行性缺口补助。项目年可行性缺口补

11、助金额二年可用性服务费十年运维绩效服务 费-年约定使用者付费二年可用性服务费+年运维绩效服务费-（年约定14某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报使用者付费收入-年约定使用者付费运营成本）（公式一）可行性缺口补助在项目进入运营期后由某某某县财政逐年向项 目公司支付。其中公式一中的年可用性服务费、年运维绩效服务费、年约定使 用者付费金额确认方式如下：1、可用性服务费：可用性服务费包括项目建设总投资、融资 成本、税费、其它支出及必要的合理回报。计算方法如下。% = P x篇匕+ : x S + （V进项-V累计峥进项）x i其中：Ai：为年可用性服务费（不含增值税）；P：为政府审定的项目决算总投

12、资（不含增值税）；i：为投标确定的投资收益率，中标值为6.37%；V进项：为税务部门认证的项目公司在建设期取得的增值税进项税 额；V累计抵扣进项： 为项目公司在计算可用性服务费当期期初已经累计抵 扣的增值税进项税额；S：税费系数为107% （含城市维护建设税、教育费附加、地方 教育费附加、企业所得税），其中：按照现行税率考虑城市维护建设 税税率5%,教育费附加费率3%、地方教育费附加费率2%,企业所 得税税率25%,若税收政策发生变化，政府方和项目公司共同协商,15某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报按正式出台后的国家税收政策计算调整可用性服务费，并报财政部门 审批；n：为运营期12年；A

13、2=AjX （1+V）其中：A2 ：为含增值税年可用性服务费；A1：为年可用性服务费（不含增值税）；V：为税务部门确认的项目公司应缴纳的增值税税率；2、运维绩效服务费：运维绩效服务费包括建（构）筑物及设施 设备维护成本、校园物业（绿化保洁等）成本、食堂、商铺（超市）、 宿舍、体育馆等运营成本、税费、其它及合理的回报。根据市场调研， 校园物业、食堂、商铺（超市）、宿舍、体育馆等经营性项目一般都有 利润产生，且由项目公司运营，为简化后期政府工作流程，校园物业、 食堂、商铺（超市）、宿舍、体育馆等经营性项目的约定使用者付费为 经营性项目的利润，运维绩效服务费仅包括建筑物主体结构维护成本、 项目公司管

14、理人员工资及福利费、管理费、税费及合理回报。年运维绩效服务费二（年建（构）筑物及设施设备维护成本+年管理人员工资及福利费+年管理费）x （1+6.37%）（1）年建（构）筑物及设施设备维护成本：按政府职能部门审 定的项目总投资的0.25%计取维护成本，即年建（构）筑物及设施设 备维护成本二政府职能部门审定的项目总投资X0.25% ；16某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报（2）年管理人员工资及福利费：本项目管理人员参考类似学校 PPP项目，暂按7人（管理人员3名，财务2名，行政2名,其余人 员工资及福利分摊在校园物业、食堂、商铺（超市）、宿舍、体育馆 等经营性项目的经营成本中）计算，工资参

15、考项目投产运营前一年某 某某当地在职员工平均工资水平计算并考虑五险一金及其他福利；（3）年管理费：项目投产运营前由政府方和项目公司根据项目 公司的规模和经营范围参考类似项目和某某某当地平均水平合理确定。3、使用者付费：项目公司通过对本项目校园物业、食堂、超市、 学生宿舍、体育馆、学校楼顶出租的运营获得使用者付费，使用者付 费为校园物业、食堂、超市、学生宿舍、体育馆、学校楼顶出租（用于 光伏发电）的经营利润。本项目使用者付费主要来自住宿费收入、食 堂收入、商铺收入、体育馆收入、物业收入及学校楼顶用于光伏发电的 楼顶出租收入在扣除经营成本后产生的利润（项目公司实际使用者付 费来源及规模以经政府方审

16、批的规划设计文件为准），年约定使用者 付费由政府方和项目公司在项目进入运营期后的每个运营年的年初 进行核定，核定工作由政府方依据招投标法招标选定的第三方专业机构 按特许经营合同及其补充协议的约定原则进行核定，相关费用由项目公 司承担。使用者付费核定原则如下：1）宿舍使用者付费年宿舍使用者付费二年住宿学生数x年住宿费收费标准-年宿舍经营成本;17（三）假设条件56（四）物有所值定量评价方法57（五）物有所值定量分析过程及结果59（六）物有所值定量评价结论64六、物有所值评价结论64七、附表65附表1 物有所值定性分析评分参考标准65附表2专家评分表69附表3 专家组意见表76附表4投资使用计划与

17、筹措表（单位：万元）77附表5还本付息表（单位：万元）78附表6折旧摊销表（单位：万元）79附表7收入及税金估算表（单位：万元）80附表8总成本估算表（单位：万元）82附表9利润与利润分配表（单位：万元）84附表10项目全投资现金流量表（单位：万元）85附表11项目资本金现金流量表（单位：万元）86附表12财务计划现金流量表（单位：万元）87附表13资产负债表（单位：万元）89某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报其中：年宿舍收费标准在项目建成后经发改部门对其设施、设备情况 作出评价后，按相关程序报县级审批部门依据相关文件确定，并由实 施机构和项目公司在每个运营年的年初依据相关文件进行宿舍收

18、费 标准的核定（现行价格为1000元/ （生学年）；年住宿学生数按学校每个运营年的年初统计并通知项目公司 的住校人数计算（不考虑教职工）；宿舍经营成本计入物业管理费中，故公式中的年宿舍经营成本 计为0。2）食堂使用者付费项目公司作为食堂运营主体，承担食堂运营责任，可自主经营食 堂，也可采用对外承包方式运营，但承包方须依法选定。若食堂采用 对外承包的方式运营，则年食堂使用者付费二年对外承包收入（金额不 低于市场平均水平）；若食堂由项目公司自主经营，则年食堂使用者 付费=天就餐人数x餐费标准（元/天）x天数-年食堂经营成本二天就餐 人数x餐费标准（元/天）x天数x约定食堂利润率，其中：天就餐人数按

19、学生及教职工人数的约定比例计算，其中运营期 第一年按照学生及教职工人数的95%计算，以后每个运营年的年初可 根据前一年的实际就餐人数的平均值（人/天）进行核算调整；食堂收费（餐费标准）：食堂物价（饭菜价格）的确定由实施 机构、经营方、校领导、教师代表、学生代表等几方座谈商定，价格不 高于湖南省、郴州市、某某某县有关学校餐费标准的有关规定，在每18某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报个运营年的年初进行核算调整；天数按学校每个运营年的年初统计并通知项目公司的上课天 数计算；约定食堂利润率参考某某某县同类学校食堂的平均水平确定， 暂定为10%,每个运营年的年初可进行核算调整。3）商铺（超市）使用

20、者付费项目公司作为商铺（超市）运营主体，承担商铺（超市）运营责 任，可自主经营商铺（超市），也可采用对外承包方式运营，但承包 方须依法选定。若商铺（超市）采用对外承包的方式运营，则年商铺 （超市）使用者付费二年对外承包收入（金额不低于市场平均水平）； 若商铺（超市）由项目公司自主经营，则年商铺（超市）使用者付费 二天消费人数x人均消费标准（元/天）x天数一年商铺（超市）经营成 本二天消费人数X人均消费标准（元/天）X天数X约定商铺利润率，其 中：天消费人数暂按学生及教职工人数的约定比例计算，其中运营 期第一年按照学生及教职工人数的30%计算，以后每个运营年的年初 可根据前一年的实际消费人数的平

21、均值（人/天）进行核算调整；人均消费标准（元/天）：商铺（超市）的商品定价不高于同区 域商铺（超市）同类物品的定价。本报告暂按某某某县中学生平均消 费标准12元/ （人天）计算，每个运营年的年初可进行核算调整；天数按学校每个运营年的年初统计并通知项目公司的上课天数计算;19某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报约定商铺利润率按参考某某某县同类学校商铺（超市）的平均 水平确定，暂定为20%,每个运营年的年初可进行核算调整。4）体育信使用者付费本项目体育馆包含游泳馆、篮球馆两大核心功能和其他体育用房, 在保障教学计划的同时可对外开放，可用于周边居民游泳、篮球、排球、 羽毛球、乒乓球等体育活动或赛

22、事、舞台演出、展览等活动。体育馆 年使用者付费由实施机构和项目公司在运营期每年年初进行核定。5）物业使用者付费本项目建成后的教学楼、宿舍楼、体育馆、食堂、商铺（超市）、 校园保洁、绿化、保安、水电、维修等物业服务全部由项目公司负责（具体服务内容详见特许经营合同），项目公司与学校签订校内物业 管理服务合同以约定各类物业收费标准及物业管理面积，本项目约定 年物业使用者付费以物业管理服务合同约定总金额（万元/年）乘以 约定物业管理利润率（其中合同总金额委托第三方专业机构询价确 定，约定物业管理利润率根据市场平均水平、双方协商确定，每年年 初可核算调整一次）为准。项目公司作为物业服务的运营主体，承担物

23、业运营责任，可将物 业服务承包给第三方负责，但承包方须依法选定。若项目公司将物业 服务对外承包，则本项目约定年物业使用者付费以承包合同签订金额 （签订金额不低于市场平均水平）为准。6）楼顶使用者付费（出租收入）20某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报在国家、湖南省、郴州市、某某某县相关政策允许的情况下，本 项目楼顶拟出租以用于建设光伏发电设施。根据调研，项目建好后即 将楼顶出租给第三方，由第三方负责光伏发电项目的运营维护，在工程 质量没问题的情况下，项目公司后期几乎没有维护成本支出，故若本项 目楼顶可出租用于光伏发电时，年楼顶使用者付费二年楼顶租金收入 =租金单价*出租面积（可建设光伏发电

24、设施的面积），其中：租金单价暂按调研平均租金5元/ （n?年），每个运营年的年初 可根据市场平均出租水平进行核算调整一次；出租面积（可建设光伏发电设施的面积）最终以本项目实际建 成、可出租并用于光伏发电的楼顶面积为准。7）其他收入本项目鼓励项目公司积极开发符合国家、湖南省、郴州市、某某 某县相关法规政策并对学校教学、管理有利的服务项目或商业项目，如 洗衣服务、空调出租服务、广告收入、社会培训等等。在未对学校教学、 管理等造成不良影响的情况下，所得利润全部由项目公司享有，相应 风险由项目公司承担。为鼓励项目公司和社会资本的积极性，该部分收 入不计入约定使用者付费的计算。综上，本项目最终使用者付费

25、约定值以每个运营年年初双方的核 定值为准（实施机构与项目公司通过补充协议确定）。项目进入运营期 后，若当年实际使用者付费金额高于双方约定的固定使用者付费金额， 则超出部分由项目公司享有，政府支付的可行性缺口补助金额不21某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报变；若当年实际使用者付费金额低于双方约定的固定使用者付费金 额，则实际使用者付费收入不足的风险由项目公司承担，政府支付的 可行性缺口补助金额不变。4、本项目可行性缺口补助纳入财政年度预算和中长期财政规 划，并由某某某县人大会议审批通过。5、调价机制本项目运维绩效服务费约定价格原则上每三年调整一次，根据物 价水平等进行调整，运维绩效服务费具

26、体调价公式如下：Wn=Wn-3XKK = CPIn-l X CPI n-2 XCPI n-3其中：Wn为运营期第n年（调整后）的运维绩效服务费约定价格；Wn.3为运营期第n-3年（调整前）的运维绩效服务费约定价格， 其中Wi为项目投产运营前由实施机构和项目公司根据项目运维绩效 服务费核定原则协商确定的运维绩效服务费约定价格；K为调整系数；CPIn l为郴州市统计局公布的在第n年获知的第n-1年的居民消 费价格指数/I 00，CPIn-2、CPIn.3以此类推。由于调价程序所限，待确定调整后的运维绩效服务费约定价格 后，应从导致调价的事实发生之日的所在月开始计算调整后的运维绩 效服务费，并将所对

27、应款项在调价完成后第一次支付运维绩效服务费时 结算并支付完毕（如在确定调整后的运维绩效服务费约定价格前政22某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报府方已根据前款约定支付现金补偿，则应扣除该等已支付的现金补 偿）。23某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报、物有所值定性评价物有所值定性评价用于分析评价在定量分析中不能被量化，却对物有 所值评价非常重要的项目因素。定性评价主要从可行性(viability)、综合 效益性(desirabulity)和可达成性(achievability)三方面来分析评价。若定 性评价未通过，则终止本项目的物有所值评价，考虑采取传统政府采购模式; 若定性评价通过，

28、即可初步说明本项目是物有所值。(-)评价程序本项目物有所值定性评价采用专家打分法，定性评价专家组包括财 政、资产评估、会计、金融等经济方面专家，以及行业、工程技术、项目管 理和法律方面专家等。专家根据自身经验进行打分，并按照评价规则计算定 性评价结果。项目本级财政部门(或PPP中心)会同行业主管部门根据 专家组意见，做出定性评价结论。原则上，评分结果在60分(含)以 上的通过定性评价，可列入当地PPP项目目录；未通过定性分析的， 则不宜采用PPP模式。评价流程如下：(1)确定7名专家组成专家小组，由专家小组成员推选1名组长，专 家背景包括财政、会计、金融、法律、工程经济、工程技术、工程项目管

29、理等方面；(2)向专家发放物有所值定性评价资料，确保专家掌握本项目重要及 必要信息，由项目代表在专家评分前进行简要说明；24某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报（3）项目代表离场，由专家按照物有所值定性评价分项指标逐项打分， 并将得分填入物有所值定性评价专家评分表；（4）按照指标权重计算加权平均分，得到评分结果，形成专家小组意 见，当场公布。（二）评价指标及权重根据政府和社会资本合作项目物有所值评价指引（试行）和PPP 物有所值评价指引（试行）（财金2015167号）的规定，本项目物有所 值定性评价指标选取全生命周期整合程度、风险识别与分配、绩效导向与 鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力

30、和可融资性等基本评价指标和补充 评价指标，并赋予每个指标相应的权重，各指标最终分值与其对应权重的加 权求和总分即为本项目的定性评价结果。评价指标及其权重如下表。表4-1评价指标及其权重指标权重基本指标全生命周期整合程度15%风险识别与分配15%绩效导向与鼓励创新15%潜在竞争程度15%政府机构能力10%可融资性10%基本指标小计80%指补标充项目规模10%项目资产寿命10%补充指标小计20%合计100%25某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报(=)评分标准本项目各单项指标采取百分制，对表4-1中所列的各项评价指标进行 评分。评分等级如下所示。具体的评分参考标准见附表lo(1) 81100

31、(有利)二项目资料表明，已较为深入的识别本指标内容， 预计本项目在该指标方面很好能体现物有所值；(2) 6180 (较有利)二项目资料表明，已较为深入的识别本指标内 容，预计本项目在该指标方面能较好体现物有所值；(3) 4160 (一般)二项目资料表明，已进行本指标的初步识别工作， 预计本项目在该指标方面具有一定的物有所值；(4) 2140 (较不利)二项目资料表明，已进行本指标的初步识别工 作，但本项目在该指标方面物有所值不太明显，或缺乏明显的物有所值依据;(5) 020 (不利)=项目资料表明，本项目在该指标方面物有所值很 不明显，或缺乏物有所值依据。单项指标的最终得分按照指标权重计算加权

32、平均分，得到评分结果， 定性评价结果根据定性评价最终得分判断：(1)评分结果在60分(含)以上的，通过定性评价，其中90-100分为优 秀，80-89为良好,70-79为一般，60-69为合格;(2)评分结果在60分(含)以下的，不通过定性评价。26某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报（四）评价内容本项目物有所值定性评价工作严格按照PPP物有所值评价指引（试 行）（财金2015167号）的相关规定开展，并结合本项目实际及其他有 助实现“物有所值”的相关因素进行综合分析。本报告将从上述提到的基本 指标和补充指标对采用PPP模式建设本项目进行物有所值定性评价。1、基本评价内容（1）全生命周期整

33、合程度PPP模式是一种用全生命周期的理念去考虑项目成本收益以及项目可 行性和有效性的商业模式，其最大的优势在于能够整合项目全生命周期中的 各个环节，实现项目全生命周期管理。本项目计划通过引入社会资本，把本 项目的投融资、建设和运营维护等工作交给专业的社会资本去完成，实现 项目的“投-建-运-维”全生命周期整合。社会资本（项目公司）从项目前期相关工作开始介入，将项目建设、 运营维护进行统筹考虑，充分发挥其在基础设施领域的专业技术经验，确保 项目建设质量和运营维护质量。通过全生命周期整合，实现项目全生命周期 管理，保证了项目在技术和经济上的可行性，提高本项目的实施效率，缩短建 设周期，降低项目费用

34、，激励社会资本在全生命周期内统筹考虑成本最小化。（2）风险识别与分配27某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报a a一、刖言随着某某某县经济建设和城镇化发展的加快，县城建设不断南扩, 城镇化脚步急进，城区常住人口迅猛增长，城区学位已严重不足。同时, 为了响应某某某县委、县人民政府关于某某某县建设教育强县规划纲 要（2011-2020年）的通知精神，某某某县特在城南新区兴办某某某 一中南校区项目，并引进先进的办学理念和管理模式，创建品牌教育， 这样既可以满足人民群众对教育资源不同层次的需求，又可以缓解当前 城区义务教育学位紧缺的压力，还可以解决政府财力投入乏力的问题， 对推动教育竞争，提高某某

35、某县基础教育水平都具有重要意义。为有效 解决项目建设资金需求，某某某县人民政府（以下简称“县政府”）决 定采用PPP模式，引入社会资本，建立公共基础设施市场化投资建设 运营（PPP）模式，按计划推进某某某一中南校区PPP项目的投资、建 设和维护。为确保本项目识别工作的顺利开展和促进本项目物有所值评价工 作规范有序的进行，某某某银都投资建设发展（集团）有限公司（以 下简称“银都集团）聘请北京金准咨询有限责任公司提供本项目的咨 询服务。本报告通过对本项目进行物有所值定性分析、定量分析等， 为县政府是否采用PPP模式实施本项目提供决策参考。某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报本项目采用PPP模式

36、，政府可科学合理地向社会资本和其他机构转 移大部分风险，让对风险更有控制力的社会资本来进行管理，在一定程度 上更合理地分配了风险，从而切实降低风险发生的概率，减轻风险带来的损 失，降低政府的风险承担成本。政府和社会资本按照最优化原则分担风险， 具体风险分配机制见表3-2 o(3)绩效导向与鼓励创新PPP项目的产出更加注重结果导向，而非投入和过程导向，从而为社 会资本实施本项目的过程中提供创新的机会。政府将从服务数量、质量和 服务提供的及时性等方面对社会资本进行绩效考核、奖优罚劣，进而激励社 会资本创新管理模式，降低管理成本。为促使项目最大程度地发挥项目产出效果，加强对项目公司建设及运营 维护工

37、作的考核，在建设期和运营期将分别设定不同考核指标对项目公司进 行考核。建设期主要针对项目公司的建设进度和建设质量进行考核，工程 建设进度应满足政府方的要求和特许经营合同的约定，否则延误期间的 融资费用等须由项目公司自行承担，且项目公司需要支付相应的违约金；建 设质量应符合相关规范标准要求和投标文件承诺，否则应支付相应的违约金 并负责维修或重建使之达到相应的质量标准，维修和重建的费用由项目公司 自行承担。在运营期，政府方将根据特许经营合同的约定，主要针对运营维 护效果对项目公司实施监管。项目公司应当根据上述要求对项目进行投资28某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报建设和运营维护，从而得到合理

38、的回报。本项目在可行性缺口补助回报机制 的设计上与绩效考核挂钩，项目公司的利润水平与其经营成本和经营质量直 接相关。项目投标阶段，为了提高项目中标概率，社会资本往往会尽最大可 能降低项目投标报价，有利于政府方实现项目全生命周期成本支出的最小化 和发现项目的真实“价格”。运营阶段，为了降低经营成本，实现项目利润 最大化，社会资本有极大的意愿和动力在PPP项目建设运营管理过程中 采用新技术、新材料，提高项目建设质量，降低建设和运营管理成本，创 新运营管理机制。本项目通过PPP模式来实施，有利于社会资本发挥其专业技术优势 和管理效率优势，如工程技术人员的专业化和管理人员精简等，有利于本 项目新技术的

39、开发和创新。(4)潜在竞争程度PPP模式打破地区封锁和行业垄断，完善了竞争机制，放开了自然垄 断行业竞争型业务。本项目拟采用公开招标或其他政府采购程序，鼓励已建 立现代企业制度的境内外法人，包括国有控股企业、民营私有企业、外商投 资企业、混合所有制企业等各类型企业参与到本项目的建设，放宽市场准入, 大幅拓展社会资本特别是民营资本的发展空间，有效激发投资潜力，充分调 动市场活力。从项目实施机构进行的市场测试情况看，目前已有多家大型企业(其 中绝大部分企业均具有雄厚的资金、技术实力，以及类似项目的投资建设29某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报和运营管理经验)前来某某某县实地考察及沟通接洽，并

40、对项目采取 PPP模式实施表示了极大的兴趣和参与意愿。考察结束后，部分企业已着 手制定项目投资建设计划，积极跟进项目实施进展。综上所述，本项目对于 社会资本具有较强的吸引力，社会资本潜在竞争程度和行业潜在竞争力均较 强。(5)政府机构能力PPP模式可以促进政府职能转变，提高政府治理能力。政府部门将由 传统模式下基础设施建设者、公共服务提供者和监管者转变成一个纯粹的监 管者，一方面可以避免某某某县相关主管部门由于人员、精力以及专业性不 足造成的项目建设和运营管理风险，另一方面相关职能部门也可以从繁杂的 具体事务中抽离，确保将有限的人力和物力投入到对本项目建设和运营的监 管中，提升监管能力和手段，

41、确保项目公司的建设、运营管理质量和提供的 公共服务水平满足相应的规范标准要求，社会公共利益得到保护。止匕外，PPP项目注重政府和社会资本的长期合作，双方尤其是政府方 应遵守契约精神，严格按照相关法律法规的规定和项目合同的约定履行相应 的权利义务。政府相关主管部门可通过与社会资本合作模式积极推动政府职 能转变，逐步解决传统模式下的多头管理、职能错位、越位、缺位等诸多问 题。同时，相关职能部门也应逐步转变思想观念，建设服务型政府，在PPP 项目的实施过程中为项目公司的建设运营管理提供必要的支持和30某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报保障，包括维护项目公司的特许权不受侵害，确保项目运作成功。通

42、过上述分析可知，采取PPP模式对于促进政府职能转变、提升机 构管理能力具有积极作用，项目更物有所值。（6）可融资性本项目约需6.5亿元的建设投资资金，在传统模式下，该部分资金需 由政府单独筹集。由于本项目形成的大部分资产属于公益性资产，资产流动 性和变现能力差，政府方很难通过抵押项目资产从金融机构获得融资，需 采取其他方式为该项目筹集建设资金。止匕外，本项目投资额相对较大，在 某某某县财政负担较重的情况下，短期内负担本项目建设投资将给某某某县 财政带来巨大压力。在PPP模式下，项目公司的融资是以项目为主体的融资活动，主要 根据项目的预期收益、资产价值来安排融资，项目公司可采用向股东借款、贷 款

43、、收费权质押及投资人信誉贷款等多种融资模式筹措项目建设资金。同时, 相对于政府方来说，社会资本更加熟悉和接近资本市场，其融资渠道更广、 融资手段更多，能够为本项目提供强有力的资金保证。PPP模式也是推动基 础设施从项目建设资金的“供给不足”转变成“有效供给”的融资模式。通过 PPP模式引入社会资本参与建设，形成多元化、可持续的资金投入机制， 有效满足项目建设的资金需求。根据某某某关于加强地方政府性债务管理的意见国发（201443 号）和地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法（财预2014）某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报351号），PPP项目所形成债务不计入政府债务（但相应政府支付义

44、务要 纳入预算），PPP模式因此成为地方政府未来除举债融资外解决“公用事 业”资金问题的关键方式，本项目采取PPP模式是解决政府投资项目资金 筹集的有效途径。2、补充评价内容项目规模根据项目可研报告及某某某县人大常务会关于加快推进某某某一中 南校区项目建设的议案的决议（永常发20191号），本项目建设投资 约为6.5万元（含工程费用、工程建设其他费用、预备费），建设投资规模较大。建设内容包括教学楼、学生宿舍、教师周转房、综合楼、体育馆、师生食堂、 校门、主运动场等（总建筑面积16.7万平方米）。统一选择一家社会资本 负责建设运营维护，对于政府而言能够将所涉资产进行有效整合和管理，降 低单个项目

45、的交易成本和维护成本，对于社会资本而言，能够充分发挥项目 规模效应，降低单位造价和运营成本，能够更好实现项目物有所值。（2）项目资产寿命根据项目资料，学校生活设施是永久（相对）性建筑，运用PPP模 式通过社会资本的专业运营能够有效的维护资产，确保项目资产的使用寿 命，降低全寿命周期成本。32某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报（五）评分结果1、专家打分结果根据本项目物有所值定性评价专家评分结果，本项目最终得分为82.2分。（评分表详见附表2）2、专家组意见专家组评审结论“通过”,专家组意见表详见附表3o（六）物有所值定性评价结论参照财政部PPP物有所值评价指引（财金2015167号），根据

46、本 项目物有所值定性评价专家组打分结果及专家组意见，某某某县财政局、 教育局认定本项目通过物有所值定性评价。33某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报五、物有所值定量评价（一）财务边界条件1、项目工程范围：本项目场地位于某某某碧塘新城。规划总用 地面积26.7万平方米，规划总建筑面积16.7万平方米。本项目为包 含三个年级的高级中学，共设120班，容纳学生6000人。主要建设内 容包括：教学楼、学生宿舍、教师周转房、综合楼、体育馆、师生食 堂、校门、主运动场等，具体以政府批复的规划设计文件为准；2、特许经营期：按15年（其中含3年建设期，12年运营期） 测算；3、项目资本金：资本金为项目总投

47、资（本次财务测算结果为 68090万元，其中：建设投资为65000万元，来源于某某某一中南校 区项目可行性研究报告；建设期利息为3090万元，来源于本次财务测 算）的30%o政府授权出资人（银都集团）以现金出资，持有项目公 司股权的10%o社会资本以现金出资，持有项目公司股权的90%；4、本项目投资收益率按6.37% （社会资本中标价）进行测算；5、债务资金利率：债务资金按本项目总投资额（68090万元。其中：建设投资为65000万元，来源于某某某一中南校区项目可行性研究报告；建设期利息为3090万元，来源于本次财务测算）的70%34某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报贷款，项目公司运营期财务费用按中长期贷款利率4.9%计息，贷款期15年，其中宽限期3年，偿还期12年，等额本息方式还贷；35某某某一中南校区PPP项目物有所值评价报