(本)法学-我国房屋拆迁问题的法律完善.doc

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1、我国房屋拆迁问题的研究一、房屋拆迁问题概述1（一）房屋拆迁概念1（二）房屋拆迁问题产生原因3二、房屋拆迁立法历史发展与现状5（一）房屋拆迁立法历史发展5（二）房屋拆迁立法现状7三、房屋拆迁立法完善建议8（一）合理定位拆迁中政府角色8（二）确立合理的拆迁补偿手段8（三）有序实现城市房屋商业拆迁市场化9我国房屋拆迁问题的研究彭妍漩 摘要: 随着我国市场经济的发展，在城镇化的发展历程中，旧城改建和城市的革新是合理设置公共服务资源，提升城市效能的重要措施。为了促进旧城改造和城市更新，需要对原住民和原有建筑进行重新安置和改造。初衷的旧城改造和城市更新、城市功能的提高,居民生活条件的改善和生活水平的提高是

2、一个双赢的结果,但在实施过程中总是难以完全避免争端,并且随着行业的扩张，发展的继续，关于房屋拆迁责任的争议也在增加。通过对房屋拆迁现状的考察，本文的主要目的如下:通过对房屋拆迁的研究，探索我国房屋拆迁制度的不足之处;针对现行房屋拆迁制度存在的问题提出解决方案;未来可能出现的问题包括预防措施等，为地方政府加强管理提供良好的对策。关键词：房屋拆迁；纠纷；制度Research On House DemolitionTake Guangzhou As An ExampleByPeng YanxuanMarch, 2020Abstract: With the development of market

3、economy in China, old city reconstruction and urban renewal are important means to rationally allocate public service resources and improve the function of cities in the process of urbanization. In order to facilitate the reconstruction and reconstruction of the old city, indigenous people and old b

4、uildings need to be relocated and rebuilt. The initial reconstruction of the old city, the improvement of urban living conditions and the improvement of urban living standards is a fruitful result, but the controversy that is always difficult to avoid will expand, expand, expand, and the controversy

5、 about the demolition of houses will increase. Considering the current situation of housing demolition in guangzhou, the main purpose of this article is: to study the defects of our housing demolition system through the research of housing demolition in guangzhou; Put forward the solution to the pro

6、blem of the existing demolition system; Possible problems in the future include preventive measures.Keywords: House demolition; disputes; Improvement of legal system 一、房屋拆迁问题概述（一）房屋拆迁概念1我国房屋拆迁的概念要想探究房屋拆迁的问题，必须首先从概念出发。拆迁人在城市规划区内的国有土地上对房屋进行拆迁，对被拆迁房屋的所有人或使用人采取有效安置手段，并提供被拆迁房屋所有人经济补偿的一系列相关活动，这是房屋拆迁在我国最本质

7、的概念。1在这一概述中，拆迁人为取得房屋拆迁许可证的单位总称，而被拆迁房屋的所有人则被我们称为被拆迁人。在除中国外的其他一些国家，政府则将他们的房屋拆迁概念反映到本国的重新开发法律制度中去。比如说,对于房屋拆迁的认定，德国法律这样规定道:在使城市公共设施消除缺陷的背景下，对原有的各地区的旧建筑与新建筑予以拆除，以提高现代化建设水平，也称为城市重新建设。房屋拆迁制度是我国特有的制度。中国土地幅员辽阔，属于国有，所以城市土地也为国有资产，土地上的现有房屋和其他附着物是公民的私有资产。房屋拆迁是指为了满足国家利益和房地产开发的需要，或者为了使城市面貌和市容更加都市化、美化，并对被拆迁人给予合理补偿，

8、在规划区内拆除部分原有的建设房屋。这是公民私人财产的集合，也包括收回土地使用权。城市发展的最终目标是在获得必要的土地开发基础上，建设新的建筑设施，而不是仅仅为了得到被拆迁人的房屋。拆除住宅设备。在全面建设小康社会的进程中，城镇化是发展进程中不可或缺的一个阶段。城市化转型是提升城市形象、提升城市功能的必由之路。在城市化进程中，老城区必须重新规划。然而，随着土地资源的日益稀缺，征地拆迁已成为必不可少的过程。由此产生的利益冲突也使得征地拆迁成为不可避免的现实。然而，征地拆迁就像一把双刃剑，在城市的不断发展和建设过程中也产生了一系列的问题。虽然城市的面貌和面貌有了很大的改善，但近年来，拆迁造成的流血事

9、件也在各地上演，令人深感震惊2.我国房屋拆迁的特点20世纪90年代，我国在城市房屋拆迁方面的矛盾开始日益显现。在这一时期，中国颁布了城市房屋拆迁管理条例(国务院令第78号,以下简称国务院78号令), 2这是第一个在城市房屋拆迁管理方面的行政法规,在条例中，具体地制定和批准了权威的程序和补偿、安置等方法和措施,以及法律责任,并且正式建立了房屋拆迁行政许可制度，3规范城市房屋拆迁。中国正在走向合法化。各地根据国务院的拆迁管理条例，制定了本地区的拆迁办法和规定。广州市也在1997年1月30日召开的广东省广州市第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议上通过了广州市城市拆迁管理条例。与此同时，中国对城市

10、土地制度进行了重大改革。坚持国家对城市土地享有的绝对所有权，坚持建立有偿、限时、合法交易的土地使用制度，简化土地所有权和房屋所有权的关系，重点体现土地产权性质。然而，在这一时期，我国的土地转让程序还未完全规范化，开发建设中最重要的部分往往是拆迁房屋，这一任务则通常由开发建设的主体承担。这也被称为“毛地出让”。国务院第78号令第3条明确规定:“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人。” 1990年4月1日生效的第一部城市规划法，除了在规划方面对城市住宅的拆迁作出了规定和要求，以及制定破坏和使用土地的相关法律法规之外，对相比之下更需要进行规制的旧城改造的规划、设计、审批程序，该部

11、法律却没有明确规定。这一系列法律法规建立了较为完整的房屋拆迁制度，为房屋拆迁提供了明确的指导。在此期间，城市房屋拆迁法律制度正式形成。各省市均颁布了标志性法规。这一时期房屋拆迁的地方立法和实施效果具有以下特点:（1）拆迁安置以实物安置为基础在这一时期，拆迁安置的主要内容是财产置换和土地置换，建筑面积不再是一个简单的标准。建筑面积是拆迁补偿的最重要准则。这种模式充分考虑人民群众的利益：拆迁不应该是一种赚钱的手段。安置工作最终大大改善了居民的生活条件。因此，公众舆论普遍支持拆迁，鄙视那些提出超过补偿标准的人。（2）重视公众参与在此期间，拆迁规模巨大。人们充分认识到，仅仅依靠政府的实力是远远不够的。

12、要让全社会参与到拆迁过程中来，使群众充分参与到拆迁工作的各个方面，巩固各方面的正能量。（3）社会转型对房屋拆迁开始产生重大影响 在此期间，城市房屋拆迁的最佳模式仍在不断地探索之中曲折前进，但从计划经济制度向市场经济制度的过渡已开始对城市房屋拆迁产生重大影响。在调查过程中，我们发现，拆迁项目如妙高台、金陵台等遗留的问题还没有得到解决。一些被拆迁人一直在就安置问题上访，这对当时的社会稳定产生了负面影响。（二）房屋拆迁问题产生原因1.土地资源紧张中国陆地面积约960万平方公里，相当于美国的930万平方公里。4然而，许多人可能会问这样一个问题:面对如此巨大的土地面积，为什么中国仍然面临着土地资源短缺的

13、问题?首先，中国陆地面积虽然有960万平方公里，但其海拔高度基本呈阶梯状分布。第一阶梯和第二阶梯占据了中国大部分的土地。中国的平原面积只占了其中的12%，而12%的平原面积主要分布在中国的沿海地区。西部和中部地区多为山区，东南沿海多为丘陵。总体而言，中国的实际土地面积相对较小。其次，无论我们的国家有多大，除以14亿，人均土地资源也是非常有限的。美国幅员辽阔，人口稀少。美国农民拥有的土地资源远远超过了中国普通农民拥有的耕地面积。日本土地面积小，人均土地利用率低。土地资源的匮乏在很大程度上制约了日本的发展，成为制约日本经济发展的重要原因。事实上，中国的人均生活空间与美国有很大的不同，只能与日本相比

14、。第三，中国目前正在加速城镇化，城镇化本身就是土地资源的集成利用。城市的建立在很大程度上取决于许多自然条件，如水资源、地形等等。平原、丘陵等地貌更适合城市群的建立，而沿海城市的建立往往是由于地理位置所带来的交通便利以及国家政策的支持。劳动力的集中和人口的迅速增长自然加速了城市化的建设。随着城市面积的快速扩张，城市化扩张所占用的土地资源每年约为2.7105公顷，这对本就已经紧张的土地资源来说，无疑是一个巨大的挑战。2.房屋拆迁主体多元性及利益诉求多元性征地及拆卸工程涉及三个不同的关注范畴:政府、发展商及被拆迁居民。政府追求公共利益，开发商追求经济利益，搬迁居民追求基本生活保障。每个主体追求的利益

15、是不同的，在利益诉求方面，三方之间存在博弈。这也是房屋拆迁中各种冲突最根本的原因。3.相关法律法规的缺失或不合理现在，我国介绍拆迁补偿的法律法规还有待完善，虽然其在一定程度上公布了一系列法律法规，就征地过程中所遇到的部分问题可以以法律为基础，但是具体问题都还没有明确的规定。因此，在地方政府或拆迁调试单位执行过程中，很容易造成政策执行不力，非法拆迁，损害被拆迁人的利益，导致矛盾增多。例如，宪法第13条规定，“国家为了公共利益的需要，可以对公民的私有财产实行征收或者征用，并依法给予补偿。” 5但是，法律只对公民的私有财产提供了宏观的补偿规定，如何补偿呢?应该补偿多少数额呢?许多细节问题仍未解决。再

16、如物权法中提到的在拆迁过程中，应当依法对被征用单位的房屋进行拆迁补偿，并保障被拆迁人的生活条件。同样的问题，如何补偿？如何保护?这部分仍然缺乏具体和明确的规则。如果补偿金过低，势必会严重损害被征收人的利益。但是，如果赔偿过高，就会损害公众的利益。地方政府通常在遵守国家法律的基础上，根据实际情况颁布一系列地方性法规。然而,当原来的行政主体缺乏足够的法律在约束财产剥夺和拆除的人方面时,在实现的过程中,地方政府往往跟着低级法律法规来实现,但这严重侵犯了法律保留原则，也与下位法不得与上位法相抵触原则相矛盾。目前，在拆迁纠纷中，地方政府更多关注的是立法来防止群众请愿和农民工闹事，而不是如何保护私有产权和

17、群众的合理表达。这显然是我国房屋拆迁过程中的一个法律缺陷。4.拆迁程序不完备拆除过程涉及到对象的多样化。在这里，我们必须注意当前中国房屋拆迁过程中最大的程序性问题，即先卖后拆。在拆除这所房子之前把它卖掉就等同于被拆除了。政府通常通过土地规划来划分土地资源，然后通过程序将其拍卖给开发商，最后与被拆迁人一起执行拆迁事宜。被征地人可能是拆迁过程中利益受损最严重的人，但最终知道拆迁事实的是被拆迁人。如果在具体的房屋拆迁补偿中存在矛盾，政府必然会偏向开发商。这种拆除程序将导致甚至加剧拆除的矛盾。二、房屋拆迁立法历史发展与现状（一）房屋拆迁立法历史发展中华人民共和国成立初期，我国最早的征地制度是城市房屋拆

18、迁制度。此后，逐步脱离征地制度，于1991年通过了国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例，确认为独立的制度。根据我国房屋拆迁立法的内容和国家宏观经济发展的不同时期，制定了房屋拆迁管理条例。我国房屋拆迁制度的发展可以分为三个阶段: 61.计划经济体制下的房屋拆迁制度在这一阶段，其主要特点是强调移民安置，降低补偿成本，重使用人，轻产权人。这些规定今天显然已经过时了。由于这些条例侧重于安置现有用户，它们为拆迁工人和有关各方创造了机会。利用信息技术弄虚作假，导致了一系列损害社会公共利益的行为，有的无视实际情况，严重破坏了拆迁工作。自1991年实施以来，经过十年试验的城市房屋拆迁管理条例也暴露出有如拆迁安置方

19、式单一、补偿标准低、强制拆迁规定粗放、资金监管薄弱等方面的问题和不足。因此，在2001年国务院第四十届常务委员会，正式批准通过了新的城市房屋拆迁管理条例（以下简称新条例）（国务院令第305号）。新条例是结合城市房屋管理的规定，在考虑区域因素的前提下，以房地产市场为基础对补偿价格进行综合评估，合理规范了城市房屋拆迁的拆迁制度，对满足土地需求，保护拆迁人员的合法权益具有重要作用。但是，随着我国经济社会的快速发展，2001年修订的条例也发现了一些问题。它在某种程度上违反了立法法等法律、行政法规的立法宗旨：公共利益的界限模糊，城市房屋拆迁的规则不清楚，对行政权力的过度依赖而导致的司法权作用忽视。近二十

20、年来，全国住宅总量取得了新的辉煌成就。城市结构日新月异，经济建设迅速发展，人民生活日益改善。从政府拆迁到企业自行拆迁，从市政工程的公共拆迁、政府对溢出区改革的拆迁，到委托投资促进的拆除和棚户区改造的建设，从具有商业利益的房地产开发混合拆除到房地产开发的自行拆除，这将是一个必然趋势。2市场经济体制下的房屋拆迁制度 随着经济的发展和法制的不断完善，在过去的十年中，城市房屋拆迁管理条例已经不能适应新的形势和要求，市场经济持续发展，投资者多元化，公民保护私有财产意识增强都是导致影响的多方面因。72001年6月6日，有关法律、行政法规继续发布，对我国的一系列规定进行了多次修改和补充，国务院第四十次常务会

21、议批准了新修订的城市房屋拆迁管理条例，并于11月1日实施，2001年版的城市房屋拆迁管理条例最重要的是明确了采用货币进行经济补偿，并且考虑到土地使用权等多项因素。它在维护合法权益方面起着非常重要的作用。近20年来，房屋拆迁给我们的城市面貌带来了显著的变化，也给人们带来了欢乐人们在拆迁安置生活中享受到的社会进步的喜悦。3.物权法颁布实施后的房屋拆迁制度2007年10月1日生效物权法草案于第十届全国人民代表大会第五次会议通过。8根据物权法第32条：权利持有人可以诉诸调解程序以解决其物权受到侵害的既定事实。为了对落后的传统城市房屋拆迁制度进行改革，国务院于2007年开始启动起草工作，经过多年的努力，

22、2011年1月21日国务院常务会议正式通过了国有土地上房屋征收补偿条例。该条例将促进城市理性发展的集合,不仅减少社会冲突造成的不公平的搬迁补偿或滥用权利,也在满足工业化和城市化发展的需要和需求的同时,一定程度上避免了盲目性,以及不考虑成本的现象。因此，必须认真研究和高度重视国有土地上房屋征收补偿条例。执法人员在承担执法任务之前，必须接受专业培训，了解其内在含义，并将其运用到房屋征收实践中。房屋征收与补偿是房地产文化的一个重要课题。我们要高度重视认真研究，掌握业务知识，依法收集，协调安排。国有房屋征收和补偿条例分为五章三十五条，2001年6月13日国务院公布的前条例同时废止，本条例实施前依法取得

23、房屋拆迁许可证的项目继续使用原条例，但政府不能依照新条例进行强制拆迁，新条例的发表和实施，体现了人民生活、人民意志和公民权利，体现了社会稳定、团结和谐，体现了社会进步，土地征收部门可以委托土地征收的实施单位承担补偿的具体工作职责，但征收实施单位不能以此用来赚取利益。4总结综上所述，立法理念和设计模式的变化在国有土地房屋征收补偿条例中表现的淋漓尽致:条例的名称，发生了从“拆迁”到“征收”的变化。10后者更加鲜明地反映了对于国有土地上的房屋征收与城市房屋拆迁之间区别，人们的看法发生了巨大的变化。同时，在模块的设计中，对国有土地上房屋征收的程序控制、补偿机制和救济制度进行了新的规定。取消“行政拆迁”

24、，将强制拆迁权移交人民法院。强制拆迁全部依法实施，开启了司法拆迁的时代。（二）房屋拆迁立法现状1.行政机关职责错位，决定权、执行权、监督权基于一身如果确实需要征用，则应进行调查，以确定征用情况（国家有土地上房屋征收补偿条例第8条和第24条，以下简称条例），如果双方没有达成赔偿协议，政府的决定应以赔偿计划为依据做出决定（本条例第26条）。9下级人民政府将在上级政府的监督下实施征收补偿工作。因此，政府不仅要决定拆迁的发生，判断拆迁的公正性，更要进行“自我监控”。申请、批准、认证和监督离不开政府的参与。作为一个公共权威，政府在平衡各个方面起着决定性的作用。市政府之间的良性循环需要政府将开发商和拆迁者

25、置于平等的地位。在获取市场信息和拆迁经验方面，开发商与拆迁人之间仍然存在着巨大的差异。因此，政府应该建立一种更倾向于安置人员的保护机制，以达到两者之间的平衡。“条例”往往出现“省、自治区、直辖市制定的具体办法”。在价格限制和搬迁补贴方面，给予了更大的自由裁量权，这有可能违反条例第19条的规定，为政府和企业共同损害被拆迁人的利益留下可操作的空间。2.拆迁补偿范围狭窄，忽视土地使用权及各种无形的利益虽然规定的赔偿范围已经扩大,相关转让土地使用权,房屋租金损失,业务中断,损毁的商誉,再利用的资本亏损,丧失接近原材料的来源地的商业优势,和面临的就业和破产的问题，并不包括在规定的范围内，也没有相关的实施

26、规则。然而，商品房的高价格往往包括各种经营开发成本，如土地出让金、市政建设配套费用等。3.安置房购置与交易风险大，货币补偿标准复杂条例第二十一条规定，现有的被毁房屋补偿形式除货币补偿外，还包括置换房屋产权，被拆迁人可以对任一种补偿方式进行自由选择。如若被拆迁人选择置换房屋产权作为补偿方式，只需要证明该建筑物符合国家质量和安全标准的要求即可。一般来说，在房地产证书申请的周期方面，安置住房房地产证书申请周期长于商业住房,通常在3到5年内,这就增加了安置居民的负担,因为这是不完整的产权,居民必须支付委托人可以获得使用权分配土地,这也增加了未来交易的隐性负担。在一些地区，居民依法取得房地产权证和土地使

27、用权后，安置房的交易时间也会受到限制。此外，被拆毁的房屋通常具有补偿性质，这不是为了利润，而是为了降低建设成本，但这将不可避免地导致偷工减料的现象。拆迁估价所采用的市场估价方法本身并不是一个清晰而简单的概念。首先，它是基于当前的农业用地价值计算，还是基于未来的建设用地价值计算?当国家政策改变时，你如何确定土地的价值?在反思赔偿范围狭窄的讨论时，货币赔偿也难以保障被拆迁人的赔偿权利。三、房屋拆迁立法完善建议（一）合理定位拆迁中政府角色地方政府的经济立场与开发商的利益正相关。巨大的经济效益使得政府很难严格监控开发商与被拆迁人之间的对价。因此，行政平衡理论将拆迁的核心问题界定为“如何平衡政府权力与行

28、政相对人权利的关系”。笔者认为，当拆迁完全是为了公共利益时，政府可以作为是否允许拆迁的决策者。当拆迁是基于建设单位的利益考量时，立法例条款仅提供了少数合法的商业拆迁解决方案。只要建设单位能够证明与被拆迁人达成的协议符合上述条件，并向行政机关报告，除非拆迁不符合法定要求，属于其他情形，在等待批准后实施。此外,在行政监督方面,行政复议、信访、仲裁和监督也应该成为保护人民的权利的有效方式,司法机构应加强行政实质性以及程序性审查，以确定政府采取的拆除措施是否违反了该行政法所倡导的的依法行政原则。在社会支配方面，建立公民参与政治生活的控制和制衡机制；通过公众舆论的监督促进对行政行为的控制和限制。（二）确

29、立合理的拆迁补偿手段征地补偿原本是为了调整土地使用权主体，提高土地资源利用效率。公共收入必须大大超过个人的损失，并可以补偿所有权转让所产生的利益之间的差额。公益性必须尊重行政法的适用性、合理性和合法性，在商业拆迁中，应当与自然交易同等的民事主体进行合理适当的赔账。在这里我们可以参照加拿大征收补偿原则:一是对被征地部分的补偿，二是对有害影响的补偿，三是对干扰损失的补偿。在补偿方式上，货币补偿与房屋产权交换不应保持二元化的选择。选择后者的，可以获得无形的、长期的利益损失补偿;选择前者的，可以为他们提供优惠政策和信息支持，帮助他们购买房屋，尽量减少拆迁对搬迁人员的不利影响。此外，各种社会组织也可以为

30、所有搬迁人员提供辅助手段，帮助他们正常生产生活:再就业指导、生产原料基地改造、未成年人再入学等。可以从“生产管理”、“就业”、“子女教育”等方面制定量化标准，评估是否需要补偿。（三）有序实现城市房屋商业拆迁市场化在行政指导的商业拆迁中,双方讨价还价的过程中不能形成一个交易的底线,也就是说,最高价格,买方可以负担(如果高于这个价格,选择不拆除)和最低的价格,卖方可以负担(如果这个价格较低,选择不开放)。如果我们能够采用标准化，充分引入市场机制，自动形成公平合理的薪酬标准，并运用市场价值法的规定，使双方在博弈中找到双赢的平衡。这样，当市场失灵时，政府可以进行有效的宏观调控，并在发生纠纷时做出良好的

31、判断。参考文献：1胡伟城市房屋拆迁的法律问题探讨J边疆经济与文化2007,(05):56-58 2雷蕾. 城市房屋拆迁的民法保护C 中国优秀博硕士学位论文全文数据库 (硕士)2005,(05):- 3汪灏改革开放四十年地方性立法在中国城市房屋拆迁制度中的变迁与绩效分析以成都市为例J中国矿业大学学报：社会科学版2018,(6):11-114米春改 中文版主编 秦小玮 英文版主编.土地资源M.中华人民共和国年鉴社 20105廖士超城市房屋征收补偿制度研究C中国优秀硕士学位论文全文数据库2015,(03):-6于娇坤浅谈城市房屋拆迁制度的历史演变J建筑与预算2014,(04):37-397彭蓬.城镇

32、拆迁中居民房产权利保护及其立法研究C.中国优秀硕士学位论文全文数据库2009,(S1):-8胡献旁我国城市房屋拆迁的几个法律问题研究C中国优秀博硕士学位论文全文数据库 (硕士)2004,(03):- 9周章金物权的刑法保障J网络财富2009,(17):129-13010房牧云我国城市房屋拆迁补偿中的实体法律问题研究J法制博览2019,(17):96-9711邢鸿飞论我国房屋征收制度之发展与完善兼评国有土地上房屋征收与补偿条例J湖北社会科学2011,(10):152-155致谢时光飞逝，我的论文终于在此即将画上一个句号了。这篇论文是在张占文老师的精心指导下完成的。从最初的选题和提纲设计，到文献检

33、索和文章结构的起草，再到最后的修改和定稿，都体现在行文中。在写论文的过程中，我发现自己还存在很多不足，比如不知道如何有效的收集有用的信息，不知道如何整理相关的文献，但是在写论文的过程中，我的导师总是不断的鼓励、支持和教导我，让我受益匪浅。我不仅在学术上收获了很多，而且也培养了执着不懈的精神。在此，我谨向各位尊敬的导师表示最衷心的感谢。感谢每一位在培正学院教过我的老师。是你们使我在大学里获得了宝贵的知识。你们教会了我如何面对生活中的苦难。谢谢你们！另外，我还要感谢所有帮助过我的朋友，感谢你们对我的支持，鼓励，给予我无限的帮助。很高兴你们在我的大学生涯的陪伴，谢谢。最后也是最重要的是感谢我的父母。是你给了我生命，给了我未来。没有你们的精心栽培，就不会有今天的我。谢谢你，谢谢你们的陪伴!11