四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案.doc
《四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案.doc(29页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、四川省四川省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案与答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。A.估价对象距离机场 35 公里B.估价对象东面临街,所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D2、分支机构应当以()名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】D3、“阴者,藏精而起亟也;阳者,卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化
2、【答案】B4、在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为()。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】C5、房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D6、下列对房地产估价对象的说法,错误的是()。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】C7、在成本法求取折旧中,采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数
3、C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】A8、某套住宅建筑面积为 100m2,可使用面积为 80m2,分摊的共有面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2,该套住宅建筑面积下的价格为()元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C9、某类房地产一年期的银行存款利率为 3.07%,贷款利率为 5.43%,投资风险补偿为 2.02%,管理负担补偿为 1.32%,缺乏流动性补偿为 1.5%,所得税抵扣的好处为 0.5%,则该类房地产的报酬率为()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C10、运用假设开发法中的动态分析法评估在建
4、工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】C11、评估甲别墅的市场价值,选取乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为10000 元/m2,装修标准为 1200 元/m2,(甲别墅的装修标准为 1000 元/m2),因乙别墅的周边环境优于甲别墅,在同等条件下,单价比甲别墅高 3%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比较价值为()元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】A12、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于
5、舌D.舌为心之外候【答案】A13、最高最佳利用原则要求评估价格应是在()方式下,各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】A14、下列关于房地产价格影响因素的表述中,错误的是()。A.不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】D15、运用假设开发法估价,对于资金的时间价值()。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答
6、案】C16、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者,于 1776 年出版了著名的()。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】B17、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,一旦建设了可靠的防洪工程,其土地价格会()。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】A18、越接近()的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】C19、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为 0.5 年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25
7、年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5 年,开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】B20、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为 120,单位建筑面积的重置成本为 600 元/,年折旧额为 1440 元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D21、下列房地产估价活动中,价值时点为现在,估价对象状况为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.
8、因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】B22、城市房屋拆迁估价应当采用()。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】C23、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m2,出租率为 85%,运营费用占有效毛收入的 35%,报酬率为 12%,商场建筑面积为 40000m2,可供出租的比例为 95%,运营期为 38 年,该商场的收益价值为()万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答
9、案】B24、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火【答案】C25、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C26、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】C27、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】D28、某建筑物的建筑面积为 200m2,有效年龄为 12 年,重置成本为 800 元/m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()。A.10.2
10、 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C29、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是()年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C30、某可比实例成交价格为 100 万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%,人民币兑美元的汇率为 6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D31、下列建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是()。A.居住用地为 40 年,工业用地为 50 年,教育、科技、文化、卫生、体育用地
11、为 50 年,商业、旅游、娱乐用地为 70 年,综合或者其他用地为 70 年B.居住用地为 50 年,工业用地为 50 年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为 40 年,商业、旅游、娱乐用地为 50 年,综合或者其他用地为 50 年C.居住用地为 70 年,工业用地为 50 年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年,商业、旅游、娱乐用地为 40 年,综合或者其他用地为 50 年D.居住用地为 70 年,工业用地为 40 年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年,商业、旅游、娱乐用地为 50 年,综合或者其他用地为 40 年【答案】C32、肢体麻木或运动不便,甚则不用;肌肤干燥、
12、瘙痒、欠温,甚则肌肤甲错,是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】C33、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是()。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A34、某抵押房地产的市场价值为 600 万元,已知法定优先受偿款为 50 万元,抵押率为 0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A.370B.385C.420D.550【答案】B35、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】D36、路线价法本质上是一种()。A.长期趋势法B.成本法
13、C.比较法D.收益法【答案】C37、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲148080i,乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙150060i,该两类房地产的价格增长潜力相比()。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A38、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】B39、在成本法求取折旧中,采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】A40、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇
14、率【答案】B41、在建工程一般不适用于()估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】B42、某成交实例成交总价为 24 万元,分三期付款,首期付 8 万元,6 个月后支付 8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为 5%,则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C43、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过()m 的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】C44、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为 0.5 年,之后处理基坑
15、进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5 年,开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】B45、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降,降者谓天;降已而升,升者谓地”B.“重阴必阳,重阳必阴”C.“寒生热,热生寒,此阴阳之变也”D.“夏至四十五日,阳气微上,阴气微下”【答案】D46、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是()。A.所在区域的消费
16、者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D47、在估价中选取 4 个可比实例,甲成交价格为 4800 元/m2,建筑面积为100m2。首次付清 24 万元,其余半年后支付 16 万元,一年后支付 8 万元;乙成交价格为 5000 元/m2,建筑面积为 120m2,首次支付 24 万元,半年后付清余款36 万元;丙成交价格为 4700 元/m2,建筑面积为 90m2,成交时一次付清;丁成交价格为 4760 元/m2,建筑面积为 110m2,成交时支付 20 万元,一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%,那么这
17、 4 个可比实例实际单价的高低排序为()。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】C48、某商场建成于 2000 年 10 月,收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月,预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元,年平均空置率 20%,年运营费用50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%,风险报酬率为安全利率的 60%,则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于()万元。A.536B.549C.557D.816【答案】A49、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1 年后可竣
18、工,销售期为 1 年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。A.0.5 年和 1 年B.0.5 年和 1.5 年C.0.5 年和 2 年D.1 年和 1.5 年【答案】A50、某套住宅的使用面积为 100m2,成交总价为 80 万元,其中附带家具和电器的价值为 2 万元,成交价款在成交当日支付 50%,余款一年后支付;假设年折现率为 6%,使用面积与建筑面积的比率为 75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。A.
19、5680B.5830C.5850D.7574【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、理论上房地产的供求状况可分为()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况【答案】ABCD2、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的,购买总价为 50 万元,首付款为房价的 30%,余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付,银行贷款年利率为 5.58%。则下列说法中正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格高于 50 万元D.该房
20、地产的实际价格为 50 万元 E 该房地产不存在名义价格【答案】D3、房地产抵押对房地产估价的需要,包括()。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD4、下列属于一般损坏房的特点的是()。A.部分构件有损坏或变形B.屋面局部漏雨C.装修严重变形、破损,油漆老化见底D.设备、管道不够通畅E.随时有可能倒塌【答案】ABD5、房地产的特性包括()。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值【答案】AD6、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于()。A.卖
21、方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】AC7、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD8、关于假设开发估价中开发经营期的说法,正确的有()。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期
22、是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ABD9、引起建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】AC10、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理 E 适合原理【答案】AB11、某宗商用房地产于 30 年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净收益为 28 万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2万元,报酬率为 8%,则()。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该
23、房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD12、在求取土地的重新购建成本时,通常是假设该土地上的建筑物不存在,除此之外的状况均维持不变,然后采用()等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】ABD13、根据现行法律,下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房【答案】AC
24、14、下列影响房地产供给的因素中,能增加房地产供给量的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加【答案】AC15、在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案,估价作业方案的内容主要包括()。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排 E 违约责任【答案】ABCD16、关于报酬率的说法,正确的有()。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场,不能真实反映收益风险B.累加法求取
25、报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系【答案】D17、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 四川省 2023 房地产 估价师 估价 原理 方法 题库 答案
限制150内