四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案).doc
《四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案).doc(30页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、四川省四川省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法通关年房地产估价师之估价原理与方法通关题库题库(附带答案附带答案)单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的()。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】C2、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的(),它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】A3、间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高 5%。若
2、改为直接比较判定,将出现()的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高 6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低 6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933【答案】C4、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的()。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】B5、高热后,皮肤干燥,或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C6、在会计上,历史成本与累计折旧
3、额的差被称()。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】A7、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A8、神不守舍,精神不集中,甚则失神狂乱,属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】A9、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B10、关于比较法的说法,错误的是()。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算
4、结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D11、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系,相邻关系的产生是因房地产具有()。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】C12、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】B13、一个估价项目中的估价目的,本质上是由()决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】D14、面色 白,肢冷,倦卧,面红,烦热,口渴,脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】D15、评估城市商业
5、区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用()评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】C16、比较法中交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正。A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】B17、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A18、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚,治宜补法,实邪须攻,应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调,慎用补法,勿投峻剂,药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】D19、在运用移动
6、平均法时,一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】B20、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价【答案】C21、建筑物折旧的求取方法中,()是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A
7、22、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】A23、对以买卖为目的的房地产进行估价时,当租约租金与市场租金有差异且租期较长时,租约租金与市场租金差异的影响()。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大【答案】A24、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币,其中首期支付 30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为 6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A25、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之
8、为()。A.经济寿命B.自然寿命C.实际年龄D.有效年龄【答案】A26、如果房地产拥有者急需现金周转,则成交价格多会()正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】A27、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格,其形成的价格才可能是()。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】B28、某套住宅建筑面积为 100m2,可使用面积为 80m2,分摊的共有面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2,该套住宅建筑面积下的价格为()元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】C29、土地利用时会受到土地
9、用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】C30、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】B31、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是()。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】C32、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同,设其投资风险为 V1、V2、V3,则三者关系是
10、()。A.V1V2V3B.V3V2V1C.V1V3V2D.V1V2V3【答案】B33、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入 500 万元,年房屋折旧费30 万元,维修费、保险费、管理费等 50 万元,水电供暖费等 40 万元,营业税及房地产税等 65 万元,年抵押贷款还本付息额 70 万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。A.245B.275C.315D.345【答案】D34、欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往()。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】C35、下列关于房地产职业道德的主
11、要内容的说法中,不正确的是()。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A36、房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】C37、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二
12、经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】B38、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A39、路线价法的临街深度价格修正率没有()。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率【答案】A40、()房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】C41、肢体麻木或运动不便,甚则不用;肌肤干燥、瘙痒、欠温,甚则肌肤甲错,是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】C42、下列房地产中,变现能力相对较强的是()。A.
13、用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】C43、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A44、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括()。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】C45、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A46、下面不满足不同估价方法之间的关系的是()。A.相互弥补B.相互引用C.相
14、互替代D.同时采用,以相互验证【答案】C47、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,最适宜用()来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】B48、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 120m2,单位建筑面积的重置价格为 800 元m2,建筑物残值率 6,年折旧率 2.2,按直线法折旧计算该建筑物的现值是()元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B49、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中,不正确的是()。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务,其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的
15、情形较多,其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广,其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】D50、面色 白,肢冷,倦卧,面红,烦热,口渴,脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】D多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、在求取土地的重新构建价格时,通常是假设土地上的建筑物并不存在,再采用()等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法 E 假设开发法【答案】ABC2、下列选项中,属于影响房地产价格的经济因素的有()。A.经济发展B.居
16、民收入C.利率D.汇率E.城市化【答案】ABCD3、对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD4、【2013 年真题】下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】BC5、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】ABC6、市场法估价中需要建立价
17、格可比基础,主要包括()等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位 E 统一采用单价【答案】BCD7、房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘,无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险,对房地产市场状况进行假定【答案】ABCD8、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度
18、B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】ABC9、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有()。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC10、就收益性而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出()
19、。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】AB11、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有()。A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同【答案】BC12、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC13、估价所需资料主要包括下列()。A.反映估价对象状况的资料B.估价对象及同类房地产
20、的交易.收益.成本等资料C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.建筑物建造阶段工程监理资料【答案】ABCD14、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】AD15、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及()。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD16、在现实中,不同的房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,是由()
21、引起的。A.特质性B.有用性C.稀缺性D.有效需求 E 应急性【答案】BCD17、2006 年 1 月 13 日,()联合出台了房地产抵押估价指导意见(建住房20068 号)。A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【答案】AC18、房地产的独一无二特性导致了()。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】ABCD19、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有()。A.放弃这个项目B.努力学
22、习,边学边干C.埋头苦干,克服困难完成项目D.找别人完成项目,签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助【答案】A20、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在
23、改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计
24、为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 四川省 2023 房地产 估价师 估价 原理 方法 通关 题库 附带 答案
限制150内