四川省2023年房地产估价师之估价原理与方法高分通关题库A4可打印版.doc
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1、四川省四川省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法高分年房地产估价师之估价原理与方法高分通关题库通关题库 A4A4 可打印版可打印版单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、关于明确估价时点,下列说法错误的是()。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B2、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B
2、.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C3、以房地产抵押为目的的估价,除了遵守一般原则外,还应遵守()。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】C4、“肝气衰,筋不能动,天癸竭,精少,肾脏衰,形体皆极”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D5、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同,也可能不同D.单边波动【答案】B6、下列关于路线价法的表述中,不正确的是()。A.路线价法实质是比较法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理B
3、.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段,设定标准临街深度,选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】D7、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%,根据三个可比实例发生的时间和规模的大小,判断其权重分别为0.4、0.3 和 0.3,则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D8、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的()。A.资本化率应较高,价值
4、较低B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高D.资本化率应较低,价值较低【答案】A9、下列对房地产的不可移动性的说法,错误的是()。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】C10、“清气在下,则生飧泄;浊气在上,则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C11、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常负担下的价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】A12
5、、从()年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B13、某建筑物的建筑面积为 120m2,该建筑物的有效年龄为 8 年,年折旧额为1800 元,其重置成本为 800 元/m2,用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D14、比较法估价的步骤包括以下几项:收集交易实例;选取可比实例;建立比较基础;进行交易情况修正;进行市场状况调整;进行房地产状况调整;计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是()。A.B.C.D.【答案】C15、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场,并补办了土地使用权
6、出让手续,土地使用权出让年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 50 年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A.40B.42C.48D.50【答案】C16、如果一组数字中含有异常的或极端的数值,采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果,这时采用()较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法【答案】B17、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常负担下的价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】A18、邪热内盛,深伏于里,阳气被遏,郁闭于内,不能外达于肢体,属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格
7、阴D.阴阳亡失【答案】C19、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】C20、某成交实例成交总价为 24 万元,分三期付款,首期付 8 万元,6 个月后支付 8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为 5%,则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C21、某商场建成于 2000 年 10 月,收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月,预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元,年平均空置率 20%,年运营费用50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5
8、%,风险报酬率为安全利率的 60%,则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于()万元。A.536B.549C.557D.816【答案】A22、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告,可以采用()。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】D23、某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是()。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】C24、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热,治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温D.病多风寒,治宜辛温【答案】B25、关于房地产互补品的说法,正
9、确的是()。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D26、某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】B27、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答
10、案】B28、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】C29、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年,占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B30、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整
11、体【答案】C31、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】B32、在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】C33、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A34、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】D35、三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务是()。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】A36、超过估价报告应用有效期使用估价报告的,相关责任由()承担。A.
12、政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】C37、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B38、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】C39、某房地产的年净收益为 60 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物资本化率为 12%,土地使用年限为 30 年,土地报酬率为 6%,该房地产的价值为()万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C40、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与()相匹配的内容。A.资本化率B
13、.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】A41、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提,专业估价为 25 万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提,专业估价为 30 万元,则这所住房的价值应该为()。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C42、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】A43、当成本法求得的价值()市场法或收益法求得的价值时,说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】B44、
14、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C45、房地产作价入股估价应当采用()标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】C46、某工业用地总面积为 3000m2,容积率为 0.5,楼面地价为 1000 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为 4.0,相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上
15、应补地价为()万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】D47、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元,市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时,正确的是()。A.年净收益为 1500 万元,报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元,报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元,报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元,报酬率为 5%【答案】B48、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度,能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。A.收益递增原理B.收益递减原
16、理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】D49、身以前皆寒栗,胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】A50、某宗房地产土地面积 300m2,建筑面积 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积 3002 元,残值每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC
17、2、下列房地产中,难以采用比较法估价的有()。A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】BC3、同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值,是因为()不同。A.开发成本B.运营费用C.纳税状况D.对未来的信心E.市场利率【答案】ABCD4、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】ABC5、下列房地产权利的种类中,属于用益物权的有()。A.土地使用权B.所有权C.地役权D.典权 E 租赁权【答案】AC6、评估某幢住宅楼内的一套住宅,下列价格影响因素中,属于区位因素的有(
18、)。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况【答案】ABC7、比较法中实物状况比较、调整的内容包括()。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】BD8、假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势 E 固定性【答案】ACD9、运用比较法进行估价的步骤包括()。A.收集大量交易实例B.对选取的可比实例进行比较C.选取一定数量的可比实例D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整E.采用数学方法测算出估价对象的价值
19、或价格【答案】ACD10、房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于()引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C11、求取出租的写字楼净收益,从有效毛收入中应扣除的项目包括()。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费【答案】AC12、房地产估价实务中,估价假设和限制条件的内容应包括()。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下,对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产
20、估价师进入被征收房屋内进行实地查勘,对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险,对房地产市场状况进行假定【答案】ABCD13、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括()。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD14、按照建筑物重新建造方式的不同,可将建筑物重新购建成本分为()。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB
21、15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格 E 收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格【答案】BC16、关于长期趋势法的功用,下列说法正确的有()。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场
22、法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】ACD17、下列()等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【答案】CD18、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】ABC19、关于假设开发估价中开发经营期的说法,正确的有()。A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房
23、地产经营结束的日期C.建造期的起点是价值时点,终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ABD20、房地产供给形成的条件有()。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【答案】CD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/
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