影响房价的因素分析.docx

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1、毕业论文摘要：住房问题是老百姓所关注的重要民生问题之一，也是当前党和政府所关注的热点问题。进入二十一世纪，房地产行业开始逐步带动周边产业的发展，同时串联了上游经济与下游经济。作为国民经济中的重要支柱之一，房地产价格与居民的生活息息相关，直观表现在房地产价格对居民的消费有显著的影响上。本文使用固定效应回归模型，从34个省级面板的数据入手，分别从全国，东部，中部，西部这四个方面入手，利用实证分析的方式分析这四个地区房地产价格与居民消费之间的相互影响关系。最终分析结果显示，东部地区的房地产价格相对较高，导致对居民消费有着明显的抑制作用；而在中西部地区，房地产价格的升高对居民消费有着刺激作用。Abst

2、ract：The housing issue is one of the important livelihood issues that people are concerned about, and it is also a hot issue that the party and the government are currently paying attention to. In the 21st century, the real estate industry has begun to gradually drive the development of surrounding

3、industries, and at the same time connect the upstream economy and the downstream economy. As one of the important pillars of the national economy, the price of real estate is closely related to the lives of residents, which is directly reflected in the significant impact of real estate prices on res

4、idents consumption. This paper uses a fixed effects regression model, starting from 34 provincial-level panel data, starting from the four aspects of the country, eastern, central, and western respectively, using empirical analysis to analyze the relationship between real estate prices and household

5、 consumption in these four regions. Mutual influence relationship. The final analysis results show that real estate prices in the eastern region are relatively high, which has a significant inhibitory effect on residents consumption; while in the central and western regions, the increase in real est

6、ate prices has a stimulating effect on residents consumption. 关键词：房地产价格 居民消费 固定效应回归一、 导论1.1研究背景自从1978年改革开放以来，我国经济进入高速増长时期，城镇居民家庭收入也在全国经济发展这个大环境的影响下与日俱增。与此同时，居民积极探索各种能够使财富保值的投资渠道。1998年以来，房价以势如破竹的势头上涨到一个又一个新的历史高位。作为具有投资性和消费性双重属性的房地产，房地产已经成为家庭经济中的重要组成部分。在 2003年8月出台的关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在该通知当中明确指出，房地产行业的发

7、展能够有效的带动其他关联产业的发展，对于推动我国社会经济发展具有重要的作用，同时也成为了我国国民经济当中的一个重要组成部分，此通知正式确定了房地产业是我国国民经济的支柱行业。作为国民经济的支柱行业，房地产行业与居民消费生活息息相关，与国家扩大内需的战略有着不可分割的联系。当前，随着国家经济规模和人均GDP的增长,传统的投资与出口对经济的拉动作用越来越弱，国家经济结构转型势在必行，扩大内需成为当前经济转型的重要推动力量。如何有效的刺激居民消费,引导消费成为国民经济发展的主要动力成为我国经济结构转型面临的难题。房地产成为家庭财富的重要组成部分，而家庭财富水平又是家庭消费水平的一个主导因素，所以，在

8、房地产价格发生变动时，会在一定程度上影响我国居民的消费水平，因此，房价对消费的影响成为令人关注的焦点。1.2研究目的商品房具有消费品和投资品的双重性质，商品房的价格波动与城镇居民的消费水平及幸福指数息息相关。作为我国国民经济的支柱之一，要想让其对经济产生积极的作用，即不仅能够促进城镇居民消费扩大内部经济需求，同时还能防止其产生泡沫经济，就必须深入探索房价与城镇居民消费的深层次关系。此外，地域差异以及特殊经济体的存在，选用具体城市进行研究，有更加强烈的现实意义。1.3研究意义1.3.1理论意义国内外学者就房价的价格波动与居民消费水平关系的相关理论研究众多，从已有研究看房价波动至少存在财富效应、房

9、奴效应、流动性效应、挤出效应和工资效应等至少五重传导机制。这五种效应，在不同国家和地区有着不同的影响，发挥主要影响作用的经济效应也不同，通过结合我国国情来探索适合我国国情的理论效应显得至关重要。1.3.2现实意义目前，我国正在进行经济结构转型，国家一直寻求有效的扩大内需方法，通过转变经济增长方式来解决经济增长中逐渐显现的一些问题。然而当前政策制定者在解决有效需求不足的问题时，更多从社会保障方面入手，从居民持有的资产价格波动对消费水平的影响这一角度进行研究的理论成果相对较少。2020年5月14日，中共中央政治局常委常委会会议提出关于“深化供给侧改革，通过实行国内大循环来实现新发展格局”的新提法并

10、在之后多个重大会议中被提及。要施行国内大大循环，拉动国民经济发展的三驾马车之一的消费，将在未来的经济发展格局中务必将起到越来越重要的作用。随着房价的逐步升高，房地产业占GDP的比重也逐步升高，房产消费占到了居民消费的大头，对居民消费水平产生了深远影响。研究房价对居民消费水平的影响，对房价调控，以及制定相应政策去配合国内国际双循环的发展格局具有重要的影响作用。二、 文献综述通过对国内外在房地产价格波动与居民消费水平之间的相互影响关系，这一方面的研究情况进行分析，可以了解到国内外关于这一课题的相关理论研究众多，通过归纳和整理已有文献资料，发现房地产价格波动会出现不同的传导机制，主要表现为财富效应、

11、流动性效应、信信息效应以及房奴效应等等。针对我国不同的经济地区，以及不同发展历史阶段，有不同的支持理论以及现实经济表现。根据持久性收入假说，居民的消费不仅与当期收入有关，还与其持有的财富水平有关。从理论上来看，房价的持续上涨会增加居民财富水平，进而对居民消费产生比较正面的刺激，即房价上涨有显著的财富效应。Kartashova(2017)、杨碧云等(2017)、何兴强和杨锐锋(2019)等人的实证研究验证了这一点。其中杨碧云（2017）等人的理论认为房地产价值的增加会对家庭消费有显著的促进作用且房地产财富对家庭消费的影响存在异质性，主要表现为：财富效应在低收入家庭中的表现比高收入家庭中的表现更为

12、显著，而与老年户主家庭相比较来看，财富效应在年轻户主家庭的表现也更加显著，东西部地区之间的财富效应也有明显差距，其中东部地区的财富效应要明显一些。何兴强和杨锐锋(2019)等人的研究发现房价收入比与家庭消费水平呈正向关系，具体来讲就是比值高的家庭消费水平也相对较高，房价收入比低的家庭会显著增加家庭消费中的房产财富弹性；拥有两套及以上房地产或是有房出租家庭消费的房产财富效应受房价收入比高的弱化影响更小一些，相反拥有大产权比小产权房更能抵御房价收入比高对消费的弱化影响，高收入家庭的对这一影响的抵御能力更强一些。从国外研究来看，Kartashova(2017)使用加拿大1999-2007年的家庭水平

13、数据，重点研究了家庭借贷的非抵押部分，依靠地区房价、房屋拥有状况和年龄的变化来确定房价与非抵押债务之间的关系，最终得出的结论是房价增长是同期非住房消费增长的一个重要部分相关。与上述研究不同的是，还有一些学者表示，在房地产价格上涨的过程当中，会有一些居民为了购买房地产而选择增加自身的储蓄，在这一过程当中，这些居民就不得不被迫降低了“可支配收入”，进一步降低了消费水平，即房价上涨表现出对消费的挤出效应，Burrows(2018)、颜建晔等(2019)、王凯和庞震(2019)等人的实证研究证实了该结论。 其中颜建晔和张超（2019）的研究发现,在一定条件之下,房价上涨具有财富效应,然而购置新房的需求

14、、以及将房地产遗赠给子女等动机会对财富效应有一定的削弱作用。张超（2019）运用中国家庭追踪调查数据对上述理论预测进行了实证检验。实证结果表明,潜在换房需求和遗产动机会对财富效应产生抑制作用。有房家庭由于购置新房的需求和遗赠子女房产、准备婚房等一系列动机都会对房价上涨过程当中所产生的财富效应产生抑制作用。此外，在房价上涨的过程当中，对于一些没有房产的家庭来说，这些家庭会产生更大的购房压力，此时这些家庭不得不通过缩减消费而提高自身的储蓄。王凯和庞震(2019) 通过构建房价、货币供应总量与居民消费水平的模型,使用1998年房地产改革以来20年的相关数据,对三者的动态关系进行了研究,研究表明:房价

15、上涨对居民消费存在挤出效应,且该挤出效应具有时变性,即随着时间推进而逐步减弱，从头十年的大约2.0%左右的刺激作用，到近五年来仅有的约0.07%的促进作用。一些学者的声音认为房价上涨对居民消费的影响不是线性的，如李春风(2017)认为房价上涨和居民消费之间呈现典型的倒“U”型关系。房价预期性上涨使得房地产的消费品属性一定程度上弱于投资品属性，这阻碍了财富效应的发挥。在房价上涨的乐观预期下,居民会出现短视行为,减弱资产效应,加强财富重新分配效应、预防性储蓄动机效应等挤出效应,在这种情况下，无论短期还是长期,房价都会在一定程度上抑制居民消费；就地区层面来看：地区经济发展差异引起房价地区间的空间效应

16、及领先滞后关系,导致在短期内房价对消费的影响均是挤出效应,地区差异体现在强度上,而长期差异在影响方向上也有体现,东中部地区为挤出效应,西部地区为财富效应，除去财富效应和挤出效应等，罗孝玲和陈倩(2019)认为二者存在典型的门限效应，在金融发展门槛值之前，房价波动对居民消费的增长有削弱作用；在金融发展门槛值之后房价波动对居民消费产生正向刺激，即二者之间可能表现出正“U”型关系。当金融发展水平跨越门槛值时,房地产价格对家庭消费的刺激作用明显增强。所以，引导金融市场规范化发展，发展和完善财富传导机制。除上述研究之外，就房价能否持续性上涨这一假设，颜色（2013）通过对数值模拟模型的研究发现，如果房地

17、产价格可以按照当前的发展速度继续逐步升高，那么房地产升值引起的家庭财富的升高会刺激国民消费的增长，即“财富效应”。日本和美国等发达国家的房地产行业数表明房价不会一直处于上升状态，而且购房压力会使家庭和居民不得不减小开支，从而造成“房奴”效应。通过使用中国各个城市的人口数据进一步发现，由于现实中的房价迅速上涨具有不可持续性，国民消费明显受到了抑制；汪伟、刘志刚等（2017）使用35个大中数据的面板面板数据进行实证研究发现，在全国范围来看，房价上涨不利于消费升级。同时由于我国地域之间经济发展仍有一定的差距，从各地区来看，房价对消费升级也有明显差异性。 三、 传导机制3.1房价对消费的正向传导途径通

18、过替代效应、信心效应、财富效应能够充分的体现出房地产价格，对于消费者消费能力的刺激作用。其中财富效应实际上是在资产价格波动过程当中，对消费者的财富增减变动的影响，消费者财富增减变动会直接影响消费者的消费能力，从而刺激消费者产生消费行为，财富效应主要包括未兑现财富效应和兑现财富效应。对于一些拥有两套或两套房产以上的消费者来说，对于这些经济条件较为不错的中产家庭来讲这些家庭的住房刚性需求已经满足，而这些家庭所拥有的除居住以外的住房，可以用于投资，以此来增加家庭的财富。在房价上涨之后，这些家庭所拥有的房产价值之前增加，此时，这些家庭再利用该房产进行投资，例如出租或增值的过程当中，能够获得更多的收益。

19、与此同时，家庭会对未来房价的走势持积极态度，愿意继续持有房产，等待房价再次上升，为自己创造更大的价值。如果房产价格没有按照家庭的预期上涨，而是发生下跌趋势时，此时这些家庭可以通过出售房产，将房产变现，以此来增加自身的可支配收入。无论房地产拥有者选择出售房屋还是继续持有，都能够为家庭增加自身的可支配收入，以此来提升房产拥有者的消费水平和消费能力。通过对我国居民的房产分配情况进行分析，可以了解到一般拥有一套房产以上的家庭会首先考虑将该房产出售，因为相对于其他的固定投资产品来说，房产具有较好的保值效果，同时在通货膨胀的影响之下，房产也能够帮助家庭有效的抵御通货膨胀所带来的影响。还有一些家庭会考虑将房

20、产作为遗产赠与给子女，这些家庭一般不会考虑出售房产来增强自身的可支配收入。未兑现财富效应实际上是针对一些只拥有一套房产的家庭，由于这些家庭只拥有一套房产，所以当房产价格上升时，这些家庭也不会考虑将房产出售变现，以此来提升自身的可支配收入，因为对于这些家庭来说，即使房地产价格上涨，那么也需要满足自身的住房刚性需求，所以既不会将房产出售，也不会将房产出租。同学，还有一部分家庭会保持继续持有房产的态度，以便后续将房产作为遗产赠与子女，或者在后期等待房地产价格上涨，使得自身所拥有的房产价值进一步提升，所以此类家庭并不会将房产变现。对于上述家庭来说，当房地产价格上涨时，这些家庭的收入持久性会显著增加，与

21、此同时，还能够有效的提升家庭的现期消费。未兑现财富效应是房地产上涨刺激火锅消费者提升消费的一个重要手段，因为房地产的价值往往相对较大，尤其是在近几年来，我国房地产价格呈现出迅猛的增长趋势，所以我国越来越多的居民认为房地产实际上是一种保值工具，同时也有很多居民将房地产作为一种投资产品。拥有房地产的家庭，在房地产价值整体上涨之后，对于家庭来说，这些家庭所拥有的资产总量也显著上涨，家庭的资产总量增加，会适当的降低预防性存款，此时这些家庭就会将自身的可支配收入更多的用于消费当中，以此来提升自身的消费水平和消费能力。信心效应实际上是针对一些有房产的家庭来说，这些家庭不仅仅将房产作为满足自身住房刚性需求的

22、载体，同时，这些家庭认为房地产具有较强的投资价值，将房地产作为投资产品，当房地产价格上涨时，这些家庭就会对房地产市场持以积极态度，认为未来房地产价格将会保持稳定上涨的趋势，从而认为自身的房产资产也会呈现出长远稳定的增长势头，这就使得家庭的预期收入大大增加，从而家庭就会将自身的收入用于消费，提高家庭的消费水平。有房家庭在对未来房地产的发展持以乐观态度时，就会刺激其产生消费行为，在这种刺激作用之下，同样会产生示范效应，为其他有房家庭带来房地产价格会持续上涨的预期，从而从整体上提升我国居民的消费水平。通过对近20年来我国房地产的实际发展状况进行分析，可以了解到目前我国房地产市场的发展逐渐趋于稳定，房

23、地产价格呈现出逐年上涨的趋势，这就进一步增加了有房家庭的预期收入，增强此类家庭的消费信心，以此来刺激家庭提升自身的消费能力和消费需求。房地产价格的波动会导致相对价格也发生较大的波动，在相对价格与房地产价格共同变化的影响之下，消费者的消费行为和消费需求也会发生较大的变动，如果将房地产作为一种普通的消费产品，那么当房地产的价格上升时，与其他消费品相比，商品房显得尤为昂贵，此时一部分消费者可能会放弃购买房地产，转而消费，其他的产品。但是，房地产毕竟与其他的普通消费品存在着本质上的差别，因此不能够将其视为普通消费品，住房需求在我国是一种刚性需求，受传统婚恋观以及家庭观的影响，一个家庭只有拥有自己的房产

24、，才能够充分的满足家庭的住房刚性需求，仅仅依靠租房并不能够给家庭带来安全感和依赖感，所以，当前在婚介市场当中，绝大多数女性也要求男性具有购房能力或者拥有自己的房产，这对于男性提升自身在婚介市场当中的竞争力，具有重要的影响作用，某种意义上来说，房地产价格的变化会影响国家的整体结婚率。综上，王天奕（2013）等学者表示，替代效应在我国的房地产市场当中表现较弱，因为不同家庭成员的消费理念和消费状况存在着一定的差别，所以替代效应对于家庭消费者的影响程度也存在着较大的差距。一部分消费者认为，住房需求是一种刚性需求，无法被其他的商品所替代，在满足消费者的住房需求之后，消费者对于其他消费品的需求反而会显著降

25、低。例如，当房地产价格上涨时，一个家庭会为了购买房产而降低其他方面的消费。3.2房价对消费的负向传导途径房价对居民消费的负向影响主要为预算约束效应和流动性约束效应。其中，预算约束效应实际上是对于一些当前正打算购买房产的家庭，以及没有房产的家庭来说，这些家庭往往只能够依靠租房来满足自身的居住需求，对于这些家庭来说，房价上涨时，作为“买房“替代品，房租也会被迫升高，从而增加了其住房成本，扣除房租后的可支配收入也相对应减少，此时这些家庭也会缩减其他方面的消费支出。针对一些当前正打算购买房产的家庭来说，如果房地产价格上升，那么将会导致家庭预期储蓄无法满足现有的购房需求，此时，家庭就会在其他方面减少支出

26、，而进一步加大自身的购房储蓄，以此来弥补房地产价格上涨而导致住房购买价格提升的支出。预算约束效应实际上是指当房地产价格上升时，将会对消费者的消费产生较强的抑制作用，因为一部分家庭为了改善自身的住房条件，会考虑购置新房，同时还有一部分家庭会考虑子女的结婚需求，而购置新房，但是房产不同于其他产品，房产的价格相对较高，如果房地产价格上升，那么家庭在购置房产的过程当中就需要投入比预期更大的资金，此时家庭不得不从其他的消费当中挤压，以满足自身的购房需求，这就会在一定程度上抑制消费者的消费水平。流动性约束效应实际上是指消费者可支配的现金流十分有限，导致无法满足自身的投资或消费计划。流动性约束效应一般发生在

27、一些刚购买住房或者需要偿还房贷的家庭上，这些家庭在购买住房的过程当中投入了大量的资金，导致当前现有的可支配现金流大大降低，此时家庭就不得不从日常的消费入手，通过压缩日常消费来保持自身的现金流。尤其是对于一些贷款买房的家庭来说，这些家庭需要承担长期的还款压力，每个月都需要从收入当中剔除一部分用于偿还贷款，这就使得家庭的可支配收入大大降低。3.3总结综上所述可知，在房地产价格上涨的过程当中，财富效应和信心效应都会刺激人们提升自身的消费能力，但是流动性约束效应和预算约束效应则会抑制人们的消费，而替代效应对于不同家庭的作用程度存在着一定的差别。在本次研究过程当中，为方便表述，将房地产价格上涨对消费者消

28、费行为和消费能力产生的抑制作用称为挤出效应，将兑现财富效应与未兑现财富效应统称为财富效应，要分析不同效应的影响作用，以及各效应是如何共同影响居民消费仍然需要实证研究来验证。四、 实证设计本文主要基于2000-2017年全国31个省市（自治区，不含港澳台）的省级年度面板数据，运用stata15建立面板模型。用面板数据分析问题是统计学发展历史上较新的一种统计方法，可以解决时间序列中的共线性问题，同时这种方法可以帮助统计学家在共线性最少的情况下，得到更多的有用信息和估计价值。本文的数据主要来自于中国国家统计局网站、中国统计年鉴、同花顺金融数据库。采用2000年来18年的金融数据，2000年之前我国的

29、房地产市场化水平不够高，难以代表准确的市场化之后的房地产价格，2017年以来的几年的部分统计数据仍未公布，因此选用2000年来共18年的省级年度数据来对房地产对居民消费影响的作为实证研究。4.1变量选取4.1.1被解释变量消费（c）：消费（consumption）社会生产环节中的最后一环，也是比较重要的一环，是整个经济活动中不可缺少的一部分。它的具体过程是通过利用产品来满足人的需求与欲望。生产消费指的是上游经济中生产商品所要用的生产资料和生活劳动；个人消费指的是用于满足个人需求的物质资料和精神产品。4.1.2解释变量房价（hp）：房价是建筑物连同其所在土地的整体市场价值，是房屋的整体价值，也是

30、社会经济运行的主要调节机制。房价的价格受地理位置、房屋质量、房屋配置等多项因素的影响。4.1.3控制变量考虑到影响消费的因素很多，本文在模型控制以下变量：地区经济发展水平（agdp）：使用人均gdp来衡量，是了解一个地区经济发展水平的重要指标，人均GDP是一项重要的宏观经济指标，通常利用人均GDP来衡量当前经济发展的实际情况。人均可支配收入（inc）：在实际生活当中，人均可支配收入，实际上是指居民可以自由支配的收入，即用于储蓄和消费支出的总和，主要包括实物收入和现金收入，这两个部分。政府财政支出（gov）：政府财政支出是指一国(或地区)购买满足其公共职能的商品库劳务而产生的财政资金支出，这是政

31、府的一项必须支出，同时也是满足社会需求的一项必要支出。为保持数据平稳性，对上述数据均取对数。表1 全国性变量的描述性统计Variable Obs Mean Std. Dev. Min Max lnc5589.008.757.50810.89 lnhp5588.084.6866.7510.438 lnagdp5589.986.87.92311.832 lninc5589.601.5968.4611.044 lngov5587.1841.124.0949.618由图可得，消费指标的对数最大值为10.89，最小值为7.508，平均值为0.008；房价指标的对数最大值为10.438，最小值为6.75，

32、平均值为8.084；地区经济发展水平的对数最大值为11.832，最小值为7.923；人均可支配收入的对数最大值为11.044.最小值为8.46；政府财政支出对数的最大值为9.618，最小值为4.094，平均值为7.814。从上述数据可初步得出，尽管经过对数化处理，但各项数据的最大值和最小值之间的数据差额仍较大，说明我国地区之间发展不平衡的问题仍然比较严峻，要想研究房价与居民消费之间的关系，需要分地区考虑，才较为现实。就上述问题，将面板数据分为东部、中部、西部三个地区分别进行研究势在必行，将数据分割后，得到的统计数据如下表：表2 东部地区变量的描述性统计 Variable Obs Mean St

33、d. Dev. Min Max lnc2169.355.7447.79910.89 lnhp2168.472.7187.19110.438 lnagdp21610.368.7548.44511.832 lninc2169.799.5988.58611.044 lngov2167.3881.0944.1619.618表3 中部地区变量的描述性统计 Variable Obs Mean Std. Dev. Min Max lnc1628.87.6527.61910.082 lnhp1627.833.5616.758.897 lnagdp1629.814.6998.47211.054 lninc162

34、9.487.5798.4610.482 lngov1627.323.9795.4099.014表4 西部地区变量的描述性统计 Variable Obs Mean Std. Dev. Min Max lnc1808.717.6747.50810.04 lnhp1807.844.5186.9338.796 lnagdp1809.682.7577.92311.09 lninc1809.466.5468.510.38 lngov1806.8131.1834.0949.07将全国数据按地理位置分为东部、中部、西部三个地区的地区面板数据后，观察整理对数化后的统计结果，其中东部的房价以及居民消费水平，就中西

35、部相比而言，高了许多。地区经济发展水平，人均收入等控制变量指标，东部地区的指标都显著高于中西部地区的水平，这一方面表现出了我国地区经济之间发展仍存在不平衡的问题，贫富差距仍比较明显；另一方面也表明，就不同地区的实际经济发展水平来做出相适应的实证分析以及结果显得至关重要。4.2模型设定本文研究范围为全国31个省和直辖市，模型设定如公式（1）lncit=0+1lnhpit+2lnagdpit+3lnincit+4lngovit+it(i=1,2,，31)其中，i分别表示我国31个省和直辖市，t表示时间维度，被解释变量为消费(c)：；解释变量为房价（hp）；控制变量为地区经济发展水平（agdp）、人

36、均可支配收入（inc）和政府财政支出（gov） 。由于模型中解释变量不包括被解释变量的滞后一期，因此，在本次研究过程当中，主要结合静态面板模型展开分析，静态面板模型主要有以下三类分析方法：固定效应回归模型（FE，Fixed Effects Regression Model）：又称为固定效应模型，固定效应模型实际上是一种基础的面板数据分析法。通常固定效应模型适用于比较和分析每一项自变量的差异或者不同类别之间的差异，同时也用于分析和测算各类目或者自变量之间的相互影响关系。在空间面板数据当中，面板数据会随着个体的变化而产生变化，并不会因为时间的变化而发生变化，所以这是一种能够分析数据随个体变化的方法

37、。随机效应回归模型（RE，Random Effects Regression Model）：又称为随机效应模型，随机效应模型实际上是一种线性模型，是在固定效应模型的基础之上，将模型的回归系数作为随机变量，分析是否满足正态分布假设。如果在随机效应模型当中，有一部分随机数据和一部分固定数据，那么就将该模型称为混合模型。混合效应回归模型（ME，Mixed Effect Regression Model）：又称为混合效应模型，混合效应模型实际上是实验设计模型之一。其中部分因素的效应是随机的，部分因素的效应是固定的（根据实验的实际情况确定）。在选择面板数据回归方法的过程当中，需要全面的分析和考虑是选用混

38、合效应回归模型还是选用固定效应回归模型，对此就需要在选用模型之前进行F检验，结合Hausman检验来明确选用何种模型。五、 实证分析5.1平稳性检验本文采用LLC对所用数据进行单位根检验，如表 所示。LLC方法的原假设是所有序列都是非平稳的，其备择假设为所有序列皆平稳。使用LLC方法进行单位根检验的结果显示所用变量均在5%水平下拒绝存在单位根的原假设，即所有变量都是平稳的，排除了模型“伪回归”的可能。表5 数据的平稳性检验Variable LLC lnc-4.2538（0.0000） lnhp-3.4491（0.0003） lnagdp-8.9427（0.0000） lninc-6.9709（

39、0.0000） lngov-6.0808（0.0000）5.2房价对居民消费水平的影响。由于静态面板模型常用的回归方法主要包括随机效应回归、固定效应回归以及混合回归这三类。所以在本次研究过程当中，就需要充分的利用F检验来选择混合效应回归模型还是固定效应回归模型，在此基础之上进行对比和分析，从而选择最为合适的面板数据模型，并且结合Hausman检验来明确选用固定效应回归还是随机效应回归。Breusch和Pagan（1980）针对如何选择回做出了检验，在实际检验过程当中，主要利用LM检验来对个体效应进行分析和检验，如果最终的检验结果显示拒绝原假设，那么就说明不能够使用混合回归，应选用随机效应回归。

40、在本次研究过程当中，主要采用F检验，结果P值显著为0，因此，本模型不能使用ME。然后在FE和RE中选择时，本文进行了Hausman检验，检验结果P值显著0，即扰动项与解释向量相关，因此本文应该选择固定效应进行回归。先从全国范围来看，回归的结果如下：表6 全国范围内的回归结果全国Lnhp-0.045*（-1.99）Lnagdp0.230*（8.76）Lninc0.853*（25.28）lngov0.031*（1.92）c-1.350*（9.45）within0.9895between0.9035overall0.9487从表中可以得出，消费指标与房价成负相关关系，房价每上涨一个单位，消费下降0.

41、045个单位，说明就全国范围来看。房价对消费的传导效应为负向传导，房价的挤出效应相对来说比较明显。然而从上述对统计数据的描述可知，我国东中西部地区的各项经济指标相差较大，应该从不同地区，不同层次进行更深层次的分析。更我为更深层次认识房价对消费的影响，在本次研究过程中中，主要选取了中东部的31个省和直辖市作为研究对象，回归结果如表7：表7 全国面板数据以及东中西部面板数据的回归结果全国东部中部西部Lnhp-0.045*（-1.99）-0.119*（-3.43）0.125*（2.24）0.046*（1.76）Lnagdp0.230*（8.76）0.295*（5.33）0.072（1.44）0.11

42、9*（2.42）Lninc0.853*（25.28）0.693*（11.12）0.909*（15.17）1.031*（17.80）lngov0.031*（1.92）0.133*（2.86）-0.001（-0.04）-0.019（-0.58）c-1.350*（9.45）-0.471（-1.18）-1.442*（-8.56）-2.441*（-7.83）within0.98950.98810.99100.9928between0.90350.86230.32590.1200overall0.94870.93510.97350.9316注：*，*，*分别表示在1%、5%、10%的水平下显著从表7可以看

43、出，从全国来看，房价对居民消费之间为负相关关系，即房价越高，居民消费水平越低。从东部地区来看，房价对居民消费的影响也呈负相关关系，但是，显然东部地区房价对居民消费的负面影响大于全国房价对居民消费的负面影响，这可能是因为东部地区经济发展较快，房价已上涨到居民难以负荷的水平，若房价继续上涨，则居民消费将会受到严重的负面影响。从中部和西部来看，房价与居民消费呈正相关关系，即房价越高，居民消费水平也越高，这是因为随着我国经济的发展，中西部地区居民的工资水平上升，对住房的需求量随之上升，导致房价上涨，并且因为工资水平的上升，居民消费水平也随之上升。地区经济水平不论从全国来看还是从东部、中部、西部来看，都

44、与居民消费呈正相关关系，即地区经济发展水平越高，居民消费水平越高。人均可支配收入与也是不论从全国来看还是从东部、中部、西部来看，都与居民消费呈正相关关系，即人均收入越高，居民消费水平越高。从全国和东部地区来看，政府财政支出与居民消费呈正相关，即从全国和东部地区来看，支付财政支出越多，居民消费水平越高。但是从中部和西部地区来看，政府财政支出与居民消费呈负相关，即从全国和东部地区来看，支付财政支出越多，居民消费水平越低。六、 结论与建议6.1结论从全国面板数据的结果来看，居民消费量与房地产价格整体呈负向关，即房价越高，居民消费水平越低，房价对居民消费有着抑制作用；分地区来看，得到的结果略有不同，对

45、比和分析东部地区与全国的面板数据发现，这两者的面板数据实证分析结果一致，说明房地产价格上涨会对消费者的消费水平产生重要的影响作用，其中表现为抑制作用。从中部和西部的面板数据来看，中西部地区房地产价格对居民消费有一定的刺激作用，其中中部地区的刺激作用比西部地区的刺激作用要强一些。结合相关文献，房地产价格对居民消费的关系，可能存在一个“房价门槛值”，在这个门槛阈值下，房地产价格对居民消费呈促进作用，超过这个阈值，房地产价格对居民消费可能呈负向关系。具体而言，东部地区整体经济发展水平要高，房价也相对应高一些，一些沿海发达地区，如苏州、上海等地区房价已经进入全球城市房价排行榜的前二十名的水平，在这样的

46、房价水平下，居民收入的很大一部分用于购房动机的储蓄以及还住房贷款，使得这种效应的存在性更值得进一步探索。具体是否存在这种经济效应，有待进一步研究。6.2建议6.2.1将房地产回归居住属性，控制房价上涨过快，坚持“房住不炒”。从东部发达地区来看，房价已经上升到了居民难以负担的水平，人均可支配收入增长率远不如房价增长率。所以，政府需要加强对于房地产价格的调控，将房地产价格控制在合理范围之内，最大程度的发挥房地产价格变动，对于社会经济和消费者消费水平的影响作用，同时淡化房地产的投资品属性。与此同时，应逐渐将房地产与相关行业解绑，如淡化学区房概念，将上学问题与房地产问题松绑。6.2.2探讨多样化的购房

47、补贴政策。对于中低收入家庭来说，政府可以适当的为中介收入家庭提供现代优惠政策和住房补贴政策，支持和鼓励中低收入家庭购买住房，满足中低收入家庭的住房更新需求。此外，在实行住房补贴的过程当中，可以采用“廉租房”的方式，中低收入家庭提供住房，虽然在一定程度上能够有效地缓解住房问题，但是从根本上来说，这些补贴政策并未解决住房需求和供给的动态平衡问题，本质上只是延缓了年轻人住房需求的释放时间。最后，在一些整体收入水平较低的地区，即便是简单的通过工资补贴来刺激住房需求，也很难有太明显的效果，往往补贴部分会被储蓄起来而较少用来消费。对此，政府需要进一步完善和优化住房补贴政策，实行多样化的政策补贴和支持措施，积极发挥金融工具等对住房问题的促进作用，从而实现促进我国居民消费稳健提升的目的。6.2.3采取差别化的信贷政策。通过对各地区的房价与消费者的影响关系进行实证分析，可以了解到，东部地区房价上涨是，会直接抑制消费者的消费行为，而在中西部地区，房价对消费有明显的刺激作用。究其原因，东部地区房价已经