房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定.doc

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1、房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定0绪言“阴阳合同”本来多见于建立工程施工领域中，但是该现象已经拓展到房屋买卖合同，房屋租赁合同、劳务合同及劳动合同等领域中。本文首先对“阴阳合同”的概念进展界定，再针对二手房屋买卖中“阴阳合同”的效力进展分析p ，并得出结论。1“阴阳合同”的概念对“阴阳合同”的效力进展分析p ，首先要厘清“阴阳合同”的概念。“阴阳合同”的概念在招标投标法中得以明确，招标投标法第46条规定招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同本质性内容的其他协议。因此，“阳合同”是建立单位、施工单位按照招投

2、标文件签订，用于在建立工程管理部门备案的建立工程施工合同，而“阴合同”是双方为躲避政府管理，私下签订，没有进过合法的招投标程序且未在建立工程行政管理部门备案的建立施工合同。显然，这个概念已经不能涵盖目前“阴阳合同”在其他领域的应用。泛化后的“阴阳合同”并无官方、权威的定义。有学者指出，“阴阳合同”，并非一个详细的合同，而是一种交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑通常是为了躲避政府部门的监管、实现利益最大化，对同一合同标的物签订了价款存在明显差额或者履行方式存在差异的两份合同，其中一份依法做了备案、登记等公示以应对监管，且双方以口头或承诺函的形式明确其只用于公示而不实际履行，另

3、一份那么仅由双方当事人持有用于实际履行1。其中，只用于公示的合同称为“阳合同”，而仅由当事人双方持有并实际履行的合同称为“阴合同”。笔者认为此种定义过于详细，忽略了交易主体订立“阴阳合同”的其他目的。“阳合同”的目的不只是为了公示应对监管，详细到二手房屋买卖中，签订“阳合同”的目的可以是做低合同价款以躲避局部税金可称为“纳税用阳合同”，或是做高合同应对银行贷款的审查，以获得更高的贷款可称为“贷款用阳合同”。笔者认为，“阴阳合同”是指合同当事人基于某种利益考虑就同一事项订立两份以上内容不一样的合同，一份对内，一份对外，对外的一份并不是双方真实意思表示，对内的一份那么是双方真实意思表示并用于实际履

4、行，可以是书面或口头。2“阴阳合同”的效力目前对“阴阳合同”的效力看法不一，主要有以下几种观点。第一种观点是阴合同和阳合同均无效，整个交易因当事人的行为违背合同法第52条第2款“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”，第3款“以合法形式掩盖非法目的”，第5款“违背法律、行政法规的强迫性规定”而导致无效的法律效果。持这种观点的学者理由不尽一样，有学者认为“阴阳合同”作为一个整体的交易现象，两者结合才构成，单独拆分分析p 并无意义2，或认为阳合同明显违背意思自治原那么而无效，阴合同因程序上的缺失不能认定为有效。第二种观点是阴合同有效说。持该观点的人认为，“阴合同”是当事人意思表示一致的真实表达，理

5、论中履行的也是该合同，此合同生效，对双方具有约束力。阳合同不是买卖双方的“真实意思表示”，故不具效力。第三种观点是阳合同有效说。此观点认为，阳合同为符合法律强迫性规定的合同，且在主管部门备案，应为有效；与之相反，“阴合同”为双方私下协议，且双方以此躲避政府的管理，违背了法律强迫性的规定，同时该合同未在主管部门备案，形式上欠缺生效要件，应为无效。此说为司法理论中对于建立施工领域的阴阳合同的通常处理方法。以上的观点都有一定的道理，但是也有其缺乏之处。从“均无效说”来看，“阴阳合同”应当被看做是两个民事法律行为的联立，不能把它当做一个整体进而否认全部。进一步而言，不考虑合同的详细情况而全盘否认，极大

6、降低了交易效率。因此“阴合同”和“阳合同”各自是否有效是断定“阴阳合同”效力的核心争论点。笔者认为分析p “阴阳合同”效力要从以下几个方面入手。一是登记备案和合同效力的关系。我国采取的是登记对抗，登记与否不影响合同的效力。因此，尽管阴合同没有进展登记，但它并不一定无效，形式上的瑕疵缺乏以对“阴合同”全盘否认，而应当从合同内容上详细分析p 其效力；尽管阳合同在登记主管部门进展了登记备案，但是登记并不能对其效力问题作出保证，其并非一定是有效合同。二是分析p 双方真实的意思表示。在两份合同中，很显然“阴合同”才符合双方当事人的真实意思。当事人签订的“阳合同”一般只在登记时使用，并不直接履行，此行为构

7、成传统民法学说中非真意的意思表示的虚伪表示情形。按照虚伪表示与隐匿行为理论，“阳合同”应当无效。虚伪表示，也称为通谋虚伪表示或虚假表示，是指表意人与相对人一致同意仅造成订立合同的外表假象，而实际上并不想使该合同的法律效果产生。即使依该(转载自：.BdfQy.Com 千 叶帆 文摘:房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定)虚伪表示而订立的“阳合同”已被登记机关依法登记公示，该登记行为也应按照物权法第认定为登记错误。三是分析p 合同是否符合法律规定。房屋买卖中的阳合同由于系双方当事人为了逃避纳税等国家管理而订立的，符合第二项“恶意串通损害国家利益”及第三项“以合法形式掩盖非法目的”的情形，因此属于无效合

8、同。而“阴合同”的效力因其目的是否合法的不确定性而无法确定，假设“阴合同”不具备效力上的法律否认的事实，那么“阴合同”有效。3总结至今，我国法律法规及相关司法解释并未对“阴阳合同”现象及处理做出系统的规定，仅在建立施工领域公布了关于审理建立工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释。由于现行法律规定的缺失和不当，不但使“阴阳合同”现象得以滋生扩散，屡禁不止，且人民法院和仲裁机构也在严守法律强迫性规定和尊重当事人的意思自治之间举棋不定。因此，对于“阴阳合同”的法理讨论和解决方法，仍需要学界的继续论证，深化挖掘受法律保护的双方当事人的真实意思表示，对双方的权利义务进展合理断定，从而保护双方的正当、合法权益。【参考文献】：p 】：1雍奇秀.“阴阳合同”法律问题浅析.法制与社会，20_年8月中旬.2李全云.“阴阳合同”的法律效力问题.监理建立，20_5年2.作者简介：陈亨伦1991，女，浙江瑞安人，硕士在读，研究方向：法律硕士方向。第 6 页 共 6 页