度假酒店二期项目可行性研究报告.doc

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1、度假酒店二期项目可行性研究报告度假酒店二期 项目可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景及建设必要性 1、3 可行性研究的依据和范围 1、4 主要技术经济指标 1、5 施工进度计划 第二章 市场调研及前景预测 2、1 度假公寓的概念 2、2 临海引入度假公寓的情况介绍 2、3 目前临海已经推出和即将推出的可比项目分析p 2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析p 2、5 本项目前景预测第三章 项目定位 3、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 市场定位 3、4 项目建设方案及规划设计定位 3、5 价格定位 3、6 入市姿态及推广时机定位 3、7 销售方式

2、定位 3、8 物业管理定位 第四章 营销策略 4、1 宣传主题概念 4、2 卖点整合 4、3 优惠措施 4、4 销售目标体系-整体推广思路 4、5 分阶段控制的公关效果 4、6 外发式宣传策略 4、7 销售进度目标 4、8 资金回笼计划 第五章 投资估算和资金筹措 5、1 投资估算 5、2 资金筹措 第六章 财务评价与社会效益分析p 6、1 盈亏平衡分析p 6、2 赢利预测 6、3 敏感性分析p 6、4 社会效益分析p 第七章 结论 1 、1 项目概况 第一章 总论 本报告所陈述的对象为临海 某度假酒店二期，以下简称本项目。本项目位于临海著名的国家级旅游度假区某。某犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地

3、球北纬 ，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把临海认证为 4A 级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界 48 个国家 158 个主要城市环境质量进行监测评价，临海空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把临海某浴场列入全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资使某在全球游客中具有很大的吸引力。某度假酒店二期便位于某海岸线的中点。本项目建设用地东接某度假酒店一期；南临雅鲁

4、藏布江；西接白桦林度假酒店（五星级）；北靠某高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。1 、2 项目提出的背景及建设必要性 在过去的20年里，随着中国经济的不断升温，中国旅游业突飞猛进，现已成为世界上最大的旅游国家之一，排名亚洲第一。旅游业被中央政府确定为国民经济发展的新增长点，在扩大对外开放、带动相关产业发展、促进就业和区域经济平衡发展、提高人民生活质量方面发挥着越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，临海的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，临海房地产慢慢脱离黑吉辽房地产泡沫经济的阴影，开 始复苏，并朝着良性的方向

5、发展，临海的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及临海旅游综合环境的不断改善，使得临海作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时， 临海也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到临海过冬、度假充满热情，客观上造成了临海近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的临海房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的某区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，某二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对某滨海房地产产品的强大需求。在此

6、背景下，我们准备开发建设的某度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益 。1 、3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析p 、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1 、4 主要技术经济指标 总占地面积：58070 平方米 总建筑面积：67981 平方米可销售面积：34000 平方米， 建筑密度：24。46 容积率：0。72 绿化率：65 。6

7、 1 、5 施工进度计划 1 、 5 、 1 20_3 年 11 月 29 日破土动工 1 、 5 、 2 20_4 年 1 月 26 日结构达到正负零 1 、 5 、 3 20_4 年 5 月 18 日结构封顶 1 、 5 、 4 20_5 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市场调研及前景预测 2 、1 产权式酒店的概念 酒店式酒店是从时代共享发展而来的。这意味着消费者或个人投资者在特定时间购买酒店房间的使用权。瑞士的亚历山大奈特率先提出了这一概念。197_年，法国阿尔卑斯山的旅游酒店第一次进行了真正意义上的，而产权酒店则是买断产权而不是只买断时间，也就是把酒店的房间分了，每一个房间都作

8、为一个独立的单元出售给客户，在不能工作的时候拥有独立的产权。投资者可以长期居住，也可以不居住时将客房委托给酒店返还。同时，他们还可以获得酒店在一定时期内给予的免费入住权。酒店是旅游和房地产投资的有效结合 品种。产权式酒店的流行趋势 产权式酒店是将建造酒店所需的投资和宏大管理体系分解为单一单元，为拥有一定闲置资金的投资者获得更高回报和不愿承担投资风险的个人或法人提供机会的组合，因此在世界范围内发展迅速。根据国际旅游组织20_2年的报告，其增长率达到19.3。截至20_3年，65，000个家庭在81个国家的6，000多个旅游目的地购买了计时酒店和产权酒店。美国有1000多家酒店。在中国内地，从 1

9、995 年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、黑吉辽等地均开始出现各种规模的产权酒店。2 、2 某度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析p 一市场形势分析p （一）客观区域市场分析p 某二期的定位是国内某国家旅游度假区一家有五年成功运营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要一环，度假酒店是为数不多的酒店类型之一，但它在经济中所占的比重很大。该项目的市场形势良好。1.从临海市来看，它是近年来中国旅游业发展最快的城市之一。在过去的20年里，随着中国经济的不断升温，中国旅游业突飞猛进，现已成为世界上最大的旅游国家之一，排名亚洲第一。旅游业被中央政府确

10、定为国民经济发展的新增长点，在扩大对外开放、带动相关产业发展、促进就业和区域经济平衡发展、提高人民生活质量方面发挥着越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，临海的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。20_1 年，坐落在大东海的“保利豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了临海房地产春天来临的信号。紧接着，“碧海蓝天”、 “万德花园”、“青山海景花园”等随之跟进。20_2 年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在临海湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2

11、0_3 年 1 月-7 月，临海市共销售住宅面积达 31.17 万平方米，商铺面积 1.67 平方米，在非典疫情刚过去的 7 月份中，销售面积达 3.11 万平方米（其中认购面积为1.35 万平方米），这表明，几经风雨，临海房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。2临海有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资。而某二期，则是位于综合自然条件最好的某。国家环保总局对全国17 个沿海城市的28 个海水浴场进行的水质监测结果表明：临海大东海浴场、某浴场是全国5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资对世人的吸引力越来越大。每年有 300 多万的海内外游客赴临海休闲度假，居住

12、养生。某更是成为人们来临海旅游的必到之处。3的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来临海城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范” 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，临海市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这一切都成功地将临海推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社

13、经济观察报道， 20_1 年到 20_3 年之中，临海房地产的购 买者当地居民只占 10，黑吉辽岛的客户占了 20，而全国其他城 市的购买者占了 70。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房 地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向临海这样的旅游胜地，给临海房地产带来了百年一遇的良机。20_1 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，临海全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式

14、公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是某的一线海景，这种最为稀缺的资尤为抢手。临海现在的海景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在临海的房地产商都明白了一个道理：时机来了。综上所述，某二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析p 某酒店开业之时，某仅为金利来一家五星级酒店，客房接待能力达不到 30 万人次/年，但经过几年的发展，已经出来了喜利来、太空城等十几家星级酒店，客房接待能力越过 300 万人次/年。临海旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看，某酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住

15、某五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据某公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：1999 年 20_ 年 20_1 年 20_2 年 20_3 年 从上表可见某的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。某二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。某二期与某一期联为一体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于金利来、喜利来等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。（三）项目比较分析p 1项目地块情况 项目的地块A5-2，约 58070m 2 ，位于某中部，南面雅鲁藏布江， 北靠起伏的山岭和某高尔夫球场，紧挨着某一期，

16、是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。图例：酒店接待能力 （表 3） 实际到访游客数量 330 单位：万/人次 220 170 80 50 32 8 15 14 26 因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。2市场定位 某二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来临海度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界 500 强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供某的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅

17、游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。3比较分析p 在同样的地理条件下，某暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的金利来、喜利来等酒店，没有一家发出产权销售的信息。严格来说临海引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。临海市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于某某一期北面的“假日酒店”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。“假日酒店” 现在价格定位是：13000 元/平方米（均价）。项目名称 项目位置开发商 开盘或预计开盘日期 总占地面积 总建筑面积 容积率绿化率 层数 8 层 户型 建筑密度总套数 项目优势：1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰

18、梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对大海的需要； 2、整体规划设计较好，实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次。项目劣势：1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境； 2、户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求； 3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。宣传与销售方式销售价格 客户主要来目前销售情况 采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 2780 元起，高一层加 50 到 100 不等，均价 3100 80以上为内地游客 住宅部分销售率已达到 95 其他 装修标准为毛坯房 2 、4 本项目优劣势分析p 本项目同项目相比较，具有共同的特点：A 都位于某。B 均为新建项目 本项目与项目相比较具有如下优势：A 位置更好，我们为临海一线， B 产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念， 迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合） C 总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造第 8 页 共 8 页