房地产开发企业土地增值税清算 CPA税法 课件.doc

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1、要点主要规定清算单位1土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算2开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况1房地产开发工程全部竣工、完成销售的2整体转让未竣工决算房地产开发工程的3直接转让土地使用权的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况1已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的3纳税人申请注销税务登记但未办理

2、土地增值税清算手续的4省税务机关规定的其他情况非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按以下方法和顺序确认：1按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定2由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产企业用建造的该工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用扣除工程规定可据实扣除的工程1开发建造的与清算工程配套的居委

3、会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用2房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱3房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除4房地产开发

4、企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用，计入“取得土地使用权所支付的金额中扣除5房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费6货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费可核定扣除工程前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不可扣除的工程1扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除2房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除3竣工后，建筑安装施

5、工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除4房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除土地增值税的核定征收新变化税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为1依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的2擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的3虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的4符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的5申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的核定征收率的规定为了标准核定工作，核定征收率原那么上不得低于5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率清算后再转让房地产在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额清算的总建筑面积清算后应补税与滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金