克尔瑞-2022中国物业服务企业品牌价值研究报告-40正式版.pdf

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1、克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协2022中国物业服务企业品牌价值研究报告复居克而瑞物管中物研协2022年11月克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协2022克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克瑞物管中物研的研究结果20

2、22中国物业服务企业品牌价值100强及相关研究成果由克而瑞物管、中物研协通过科学、公正、客观的评价措标体系、评价方法得出。本次研究秉承公开、公平、公正的原则，坚持物业服务企业自愿参加、自主申报的形式，以经认真、严格审查的企业申报数据为基础，通过国家统计局、各地统计局统计数据、CRIC咨询决策、中国物业管理行业年鉴等公开渠道信息数据，进行交叉证实，综合运用品牌理论、价值评估理论和相关研究成果，从品牌超颜获利能力和品牌强度需数两大方面对物业服务企业的品牌价值进行分析研究，通过物业服务企业品牌价值评价模型得出最终结论。2022中国物业服务企业品牌价值100强企业名称企业名称碧桂园生活服务集团股份有限

3、公司绿城物业服务集团有限公司保利物业服务股份有限公司深圳市金地物业管理有限公司融创服务控股有限公司世茂服务控股有限公司雅生活智慧城市服务股份有限公司华润万象生活有限公司金科智慧服务集团股份有限公司新城悦服务集团有限公司招商品积余产业运营服务股份有限公司中海特业管理有限公司荣万家生活服务股份有限公司诚信行物业管理集团有限公司河南建业新生活服务有限公司长城特业集团股份有限公司天骄智慧服务集团股份有限公司南都物业服务集团股份有限公司美置服务集团鑫苑科技服务集团有限公司旭辉永升服务集团有限公司时代邻里控股有限公司合景慈活集团控段有限公司深圳市卓越物业管理有限责任公司宝石花物业管理有限公司深业物业运营集

4、团股份有限公司新大正物业集国股份有限公司弘阳服务集团有限公司明喆集团有限公司佳兆业美好集团有限公司新力物业集团有限公司江苏银河特业管理有限公司南京朗涛物业管理有限公司怡家园（漫门）特业管理有限公司广东公诚设备资产服务有限公司上服务夏门联发（集团）物业服务有限公司上海宝龙特业管理有限公司中铁建物业管理有限公司山东明德物业管理集团有限公司广州海伦望物业管理有限公司康桥悦生活服务集团有限公司深圳市天健城市服务有限公司北京中铁慧生活科技服务有限公司深圳市连花物业管理有限公司深圳市深华物业集团有限公司成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司湖北联投城市运营有限公司克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中

5、物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而理物管中物研协2022中国物业服务企业品牌价值100强企业名称企业名称安徽省长城物业管理有限公司安徽创源智慧后勤服务集团有限公司德信盛全物业服务有限公司上海景瑞物业管理有限公司上海东湖物业管理有限公司万怡物业服务有限公司龙城城市运营服务售团有限公司安徽新亚物业科技集团有限公司上海中建东孚物业管理有限公司深圳市之平物业发展有限公司山东坤峰物业管理有限公司华侨城物业（集团）有限公司合肥开陌物业服务有限公司重庆宏声物业管理有限责任公司安徽省徽市场管理服务集团有限公司深圳市国贸物业管理

6、有限公司上海明华智慧城市运营管理有限公司和泓服务集团有限公司北京晟邦物业管理有限公司深圳市城铁物业服务股份有限公司中土物业管理集团有限公司武汉市万吉物业管理有限公司北京首华物业管理有限公司深圳市赛格物业管理有限公司翔宇物业管理有限公司广东华信服务集团有限公司深圳市前海龙光智慧服务控股有限公司浙江信诚智基斌市运营服务有限公司湖南中建物业服务有限公司重庆助友创美物业管理有限公司江西亚琦物业服务集团有限公司山东宏泰物业发展有限公司安徽省通信产业服务有限公司河南正弘物业管理有限公司武汉费医物业管理有限责任公司银川中房物业集国股份有限公司蓝盾物业服务集团有限公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司北京悦豪物业管

7、理有限公司合肥市政文外建物业管理有限公司山东究煤物业智理有限公司重庆新隆信物业管理有限公司河南正美物业服务有限公司青岛天泰爱家物业服务有限公司柏森智慧空阀科技集团有限公司江苏万园物业服务集团有限公司郑州新世纪物业服务有限公司重庆凯美物业管理有限公司山东能源集团国际酒店有限公司青岛青铁物业管理发展有限公司长春赢时物业服务股份有限公司浙江浙大求是物业管理有限公司克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协中物研的2022中国物业服务品牌特色企业企业名称品牌特色绿城物业服务集团有限公

8、司绿城云享龙湖智创生活智慧生活及空间服务融创服务控股有限公司中国品质服务首选品牌世茂服务控股有限公司世茂世集招商局积余产业运营服务股份有限公司中国领额先的物业资产管理运营商中海物业管理有限公司第一管家美置服务集团美焕行动杰苑科技服务集团有限公司服务弘阳服务集团有限公司双轮驱动智慧服务明慧集团有限公司中国高端智慧后服务领军者佳兆业美好集团有限公司小K生活新力物业集团有限公司中国物业管理综合优质服务提供商南京朗诗物业管理有限公司绿色运营康桥悦生活服务集团有限公司悦商管逐圳市天健城市服务有限公司城市管家上海景瑞物业管理有限公司城市服务综合服务商上海丰诚物业管理有限公司卓越可持续城市社区服务提供商逐圳

9、市之平物业发展有限公司福城乐邻杭州宋都物业经营管理有限公司治理服务生态运营商山东坤峰物业管理有限公司中国优质物业城市服务商华侨城物业（集团）有限公司侨城汇深圳市国贸物业管理有限公司全球领先的物业管理生态运营商北京首华物业管理有限公司首都城市运营特色服务商汉圳市其格物业管理有限公司新型城市服务综合绿色科技物业北京世纪美泰物业管理有限公司多镇全域一体化管理浙江信诚智慧城市运营服务有限公司不动产综合服务商江西亚琦物业服务集团有限公司亚琦星管家河南正弘物业管理有限公司品质正弘温度服务山东充煤物业管理有限公司工矿园区安居乐业创享者河南正美物业服务有限公司美优家社区生活服务商山东能源集团国际酒店有限公司产

10、业园区智慧化服务供应商武汉盛世嘉业物业服务有限公司品质物业服务领先企业翔宇物业管理有限公司翔生活新城悦服务集团有限公司“大社区+大后勤”幸捐生态服务商5克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而理物管中物研协2022中国物业服务华东品牌企业30强企业名称企业名称世茂服务控股有限公司新城悦服务集团有限公司绿城物业服务集团有限公司旭辉永升服务集团有限公司南都物业服务集团股份有限公司江苏银河物业管理有限公司弘阳服务集团有限公司南京朗诗物业管理有限公司上实服务上海景瑞物业管理有限

11、公司浙江信诚智慧城市运营服务有限公司原门海投物业有限公司安微新亚物业科技集团有限公司蓝盾物业服务集团有限公司江苏万园物业服务集团有限公司山东能源集团工际酒店有限公司山东坤峰物业管理有限公司安徽华地好生活服务集团有限公司安徽省长获物业管理有限公司德信全物业服务有限公司广东康景物业服务有限公司杭州宋都物业经营管理有限公司安微创源智慧后勤服务集团有限公司山东究煤物业管理有限公司安徽省通信产业服务有限公司合肥阡随物业服务有限公司安徽省鹏徽市场管理服务集团有限公司合服市政文外消业管理有限公司山东诚祥物业服务有限公司合肥市新华物业管理有限公司2022中国物业服务华南品牌企业30强企业名称企业名称保利物业服

12、务股份有限公司招商积余产业运营服务股份有限公司中海物业管理有限公司碧桂园生活服务集团股份有限公司华润万象生活有限公司深圳市金地物业管理有限公司合景悠活集团控股有限公司时代邻里控股有限公司深圳市前海龙光智慧服务控股有限公司驻生活智慧城市服务股份有限公司佳光业美好集团有限公司深圳市卓越物业管理有限责任公司长城物业集团股份有限公司广东公减设备资产服务有限公司明琶集团有限公司美置服务集国深圳市国贸物业管理有限公司深圳市天健城市服务有限公司广州海伦堡物业管理有限公司万怡物业服务有限公司深业物业运营集团股份有限公司深圳市赛格物业管理有限公司华侨城物业（集团）有限公司龙城城市运营服务集团有限公司圳市之平物业

13、发展有限公司广东和顺物业管理有限公司广东华信服务集团有限公司深圳市城铁物业服务股份有限公司深圳市北方物业管理有限公司深圳市中民物业管理有限公司克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协中物研的2022中国物业服务华北品牌企业30强企业名称企业名称金茂物业服务发展股份有限公司中铁建物业管理有限公司北京中铁慧生活科技服务有限公司鲁能物业宝石花物业管理有限公司五矿物业管理有限公司北京首开城市运营服务集团有限公司金融街物业股份有限公司北京京城佳业物业股份有限公司北京金属投资物业管理集

14、团有限公司北京首华物业管理有限公司北京北控物业管理有限责任公司融创服务控股有限公司运洋服务控股有限公司荣万家生活服务股份有限公司幸福基业物业服务有限公司和服务集团有限公司第一服务控股有限公司北惠晟邦物业管理有限公司北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司北京悦豪物业管理有限公司石榴物业服务集团北京国基伟业物业管理有限公司北京瑞赢酒店物业管理有限公司均豪不动产管理集团北京东光物业管理股份有限公司恒辉物业服务集团有限公司河北旅投世纪物业发展有限公司天津天孚物业管理有限公司天津国商人集团有限公司2022中国物业服务华中品牌企业30强企业名称企业名称鑫苑科技服务集团有限公司武汉丽岛物业管理有限公司康桥悦生活服务集

15、团有限公司河南建业新生活服务有限公司重庆新东原物业管理有限公司武汉分公司河南正弘物业管理有限公司湖北联投城市运营有限公司湖南中建物业服务有限公司河南正美物业服务有限公司中湘美好城市运营服务股份有限公司新力物业集团有限公司中建壹品物业运营有限公司中楚物业股份有限公司湖南鸿运物业管理集团股份有限公司郑州新世纪物业服务有限公司郑州市永威物业服务有限公司湖南逸欣物业管理有限公司武汉锦绣方恒物业服务有限公司武汉新城物业管理有限公司武汉长江现代物业有限公司江西亚璜物业服务集团有限公司武汉网济物业管理有限公司武汉锦有成物业服务有限公司武汉天源物业管理有限责任公司武汉世嘉业物业服务有限公司株济高科物业管理有限

16、公司中建七局物业管理有限公司河南今典物业服务有限公司兴业物联服务集团有限公司湖南中豪物业管理有限公司克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而理物管中物研协2022中国物业服务西北品牌企业20强企业名称企业名称西安经发物业股份有限公司诚悦物业服务集团西安高科物业管理有限责任公司西安紫微物业管理有限责任公司西安市安居物业管理服务有限公司西安世园物业管理有限公司兰州兰石雅生活物业服务有限公司甘肃建投物业管理集团有限公司平凉新世纪特业服务集团有限责任公司兰州国资利民物业管理有限

17、公司甘需省通信产业物业管理有限公司甘需众成义利物业股务股份有限公司银川建发物业服务有限责任公司锡川中房物业集团股份有限公司阳光恒昌物业服务股份有限公司新疆广汇物业管理有限公司山西建投城市运营集团蓝泰物业集团有限公司山西晋通物业服务有限公司山西晋美万联物业服务有限公司2022中国物业服务西南品牌企业20强企业名称企业名称金科智慧服务集团股份有限公司世茂服务控股有限公司天骄智慧服务集团股份有限公司新大正物业集团股份有限公司华润万象生活物业重庆公司东原仁知城市运营服务集团成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司华宇优家智悬生活限务集团有限公司成都惠善商务服务管理有限公司重庆助友创美物业管理有限公司洪豪物业集

18、团有限公司新希型物业务集团有限公司重庆新隆信物业管理有限公司重庆海源怡生活服务集团有限公司重庆宏声物业管理有限责任公司重庆科普瑞特物业管理有限公司佳和物业集团有限公司国瑞智慧服务集团有限公司云南春城财高物业服务有限公司贾州宏立城物业服务有限公司2022中国物业服务东北品牌企业20强企业名称企业名称哈尔滨菱建物业管理有限公司和信行物业服务有限公司哈尔滨新东方物业管理有限责任公司东方万弘物业管理有限公司哈尔滨卓建物业管理服务有限公司哈尔滨地铁玉禾田环境事业发展有限公司长春房地（集团）有限责任公司长春赢时物业服务股份有限公司吉林亚泰物业管理有限公司吉林省力旺物业有限公司长春市新鸿名物业服务有限公司长

19、春润德鸿铭物业服务有限公司辽宁泓达物业服务有限公司沈阳格林豪森物业管理有限公司辽宁中城物业管理有限公司舒宁油海物业件理有限公司大连万景物业服务有限公司大连中邦维行物业服务有限公司内蒙古蒙电资产运营有限责任公司内零古伊泰物业服务有限公司（排名顺序不分先后）8克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协中物研的研究方法1.研究对象拥有的品牌能结它带来超过行业平均利润的收益2022中国物业服务企业品牌价值研究对象为的能力;S：物业服务企业品牌的强度乘数；满足以下条件的物业服务企业。其

20、中，(1）在中国大陆地区依法设立并登记注册的Q：物业服务企业超额收益；RBI：物业服务企业品牌作用指数。物业服务企业；评价模型的基本逻辑体系如附图1：(2）在全国范国或某一地区范围内具有影响附图1：物业服务企业品牌价值研究体系力和知名座的物业服务企业；（品牌价值）力的特色物业服务企业；(4）近两年有违反国家法律法规、物业管理条例以及相关的物业管理法律法规并经查实的，（品牌超颜获利能力）（品牌强度乘数）或者受到行业主管部门或协会通报批评、公开遣责，经查实的，以及有严重损害业主权益的投诉案件等不良记录的企业，并经查实的，不列入范围。RBI（企业超额收益）（品牌作用指数）2.研究时限(2）品牌超额获

21、利能力的确定本报告主要以2021年度数据为主，其中，为说明问题，部分分析也涉及到报告发布的数据和事例。品牌超额获利能力，衡量的是物业服务企业所拥有的品牌能给它带来超过行业平均利润的收3.指标体系和方法益能力。其计算方法是在充分研究和借鉴国内外(1)品牌价值研究体系研究成果基础上，引入物业服务企业品牌作用指数RBI，即根据物业服务企业品牌在物业服务企该品牌价值评价模型是在充分研究业超额收益中所产生的作用计算出品牌的超额获Interbrand、Financial World 等国际上通用的品牌价值评价模型的基础上，结合我国物业管理行业利能力:特点和物业服务企业特征，总结得出的。其具体公品牌超额获利

22、能力（R）=超额收益（Q）式为:品牌作用指数（RBI）。V=RS=ORBI S超额收益Q物业服务企业超额收益是指企业超过行业平其中:均利润的收益水平，在数值上等于企业扣除成本V：品牌价值；费用和税金后的净收益减去行业的平均净收益。R；品牌超额获利能力，指物业服务企业所在本模型中，选择税后营业利润作为计算超额收克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而理物管*中物研协益的基础。一般取历史三年的算术平均值。年度产共同作用的结果，主要包括人力资源类无形资超额收益计算公式为：O=

23、(P-AP)SV产、企业管理类无形资产、品牌类无形资产以及其他类无形资产。一般来说，物业管理行业中，其中：P为待评估物业服务企业的税后营业品脾所占贾献比例约为0.8。当其他类型的无形利润率，AP为行业物业服务企业的平均税后营业资产占比较小时，该值会上升，反之会下降，变利润率，SV为待评估物业服务企业的营业收入。化范围约为0.5-1。本模型根据无形资产超额收品牌作用指数RBI益构成的原理，采用层次分析法进行分割以确定品牌作用指数（RBl，Role of Branding物业服务企业品牌作用指数（最大数值为1)。Index）是指品牌对企业无形资产超额收益的贡层次结构模型如附图2：献比例。企业超额收

24、益的获取是企业多项无形资指标释义见附表1：附图2：物业服务企业品牌价值研充品染作用措数层次结构规型图无形资产超额收益的权重划分价格优势C1成本节约C2管理量增加C1人力资源类无形资产企业管理类无形资产P2品牌类无形资产P3其他类无形资产附表1：物业服务企业品牌价值研究品牌作用指数指标释义指标指标解程P1人力资源类无形资产包括企业中管理类、设计类以及营销策划类等各种人才智力的总和P2企业管理类无形资产包括合理的相织架构，健全的财务系貌，有效的验励机制以及内部网络信息系貌等P3品牌类无形资产包括企业文化、企业管理理急及方法、商标权以及企业的品牌等P4其他类无形资产包括顾客信息与业务伙伴关系的认可度

25、、专利接术以及上面未提及的无形资产（3）品牌强度乘数模型10分，总分100分。根据品牌强度乘数转化公式物业服务企业品牌强度乘数是衡量企业品牌S=S/10030可以得到企业品牌强度乘数，取竞争力的指标，主要考察企业品牌预期获利年限，值范图在0-30之间。具体为以此反映品牌实现未来超留获利能力的几率大品牌强度评价模型如附图3：小。品牌强度乘数包含9个重要指标，其中企业指标释义见附表2:社会责任满分为20分，其余8个指标满分各为10克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协中物研的

26、附图3：物业服务金业品博价值研究品牌强度评价模型品牌强度评价品牌品牌品牌品牌品牌认知度品牌品牌品牌品牌忠诚美誉度年龄市场占有率市场分布推广与维护社会责任附表2：特业服务会业品牌价值研究品牌温度评价指标释义指标指标解释观察点品牌认知度反映消费者对企业、产品、功能、服务等对企业品牌及服务的评价和愿受及社会、娱体对企业方面的认识品牌的反应和评价品牌忠诚庭反快消费者对品的信赖程度在基他普代服务产品的影下，消费者对服务产品的选择偏向品牌美营度反映消费者心目中对特业企业品牌的口碑对特业服务企业及相关小区的评价、对企业服务质量和信任程度的情况等的信任程度品牌年龄反晚品牌进入市场的时间，较早进入市场的品牌往往

27、拥有更多的思诚消费者，具企业管理项目最先进入市场的时问；品牌活跃座、品有更强的品牌效应牌持续时问长短、消费者开始接受企业服务的长短品牌市场占有率反映企业品牌的经营收入、管理面积等指企业的经营收入、管理面积等运营指标在全国或进入标的市场占有率情况城市的市场占有情况品牌市场分布反映企业品牌的区城市场分布情况和进入城市的数量物业服务企业项目在全国分布及进入城市故量品牌成长速度反映企业品牌在经营收入、管理面积方面企业运营指标（经营收入、管理面积）的三年的增长的增长速度速度反映品牌在建设费用、重点投资、持续推企业在品牌建设、品牌推广、品牌维护等方面的投入；品牌推广与维护广和维护等情况广告宣传活动的投入及

28、次数；企业高级管理层对品牌的重视程度品牌企业社会责任反映品牌在公茎事业、慧善捐留等方面的表现企业在参与社会公益事业、整善捐赠等方面的表现4.数据来源(4）CRIC咨询决策系统。(5）经交叉证实的公开案道信息资源。从任2022中国物业服务企业品牌价值研究的数据何公开第三方信息渠道取得的相关信息，克而瑞来源主要涉及如下几个方面：（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年物管和中物研协一直以来专门对国内活跃上市和非上市房地产、物业企业的所有公开信息资料进报、季报和各项公告；行跟踪收集，经确认后，汇总、整理归档并录入(2）企业参与品牌研究自填数据；中国物业企业研充系统。（3）CPIC数据库及实施跟踪数据

29、；11克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协2022中国物业服务企业品牌价值研究报告克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协contents第一部分研究背景第二部分研究分析2、物企品牌建设宏观环境21.政策引导基层治理，业主品牌意识觉醒22.地产市场关联影响，危机重塑行业格局m3.疫情考验应急能力，品牌物企优势凸显二、品牌物企的价值41.品牌物企规模效

30、益领先42.国企民企表现分化3.品牌建设提升行业影响力三、物企品牌策略61.错定企业战略，构建品牌体系2.品牌理念升级，品牌体系焕新3.完善品牌矩阵，发布服务体系104.创新业务品牌，打造服务IP12 克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协壳而瑞物管目录四、品牌建设效应151.品牌物企优势凸显，备受资本市场关注152.品牌助力规模扩张，赋能非住领域拓展163.重望行业价值，提高服务满意度17五、品牌建设保障181.构建媒体矩阵，奔实品牌根基182.加大标准化建设，打造核心

31、竞争力193.升级培养体系，重视人才储备194.搭建智慧平台，优化服务品质20六、品牌趋势分析211.发力个性化服务，差异化竞争格局逐渐形成212.纵向深化服务品牌，横向延伸服务边界213.移动互联时代，品牌宣传“互联网+”超势明显22第三部分研究结论23克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协壳而理管part-1

32、研究背景企业的竞争力取决于三方面固素：一是企业品牌物企更可能穿越市场周期。受房地产行的成本优势，二是企业的产品优势，三是企业的业下行连带影响，2021年以来资本市场物业板块品牌优势。经济越发达，品牌的影响力越重要。指数下跌、估值遇冷。危机重塑市场格局，企业在物业管理行业，随着市场竞争加剧，品牌正成经营出现分化，品牌物企在营收、盈利、规模、为物业服务企业拓展的核心竞争力之一。坚持长增速等方面，表现优于市场整体。期主义，树立品牌形象，成为领先物企窦围、发展、领先物企在发展中已速渐取得共识：重视系决胜的关键选择。统规划品牌战略。明确企业总景和定位，升级企居民自治能力提升，业主和物企双向选择，业服务产

33、品系列。服务产品化、产品品牌化、品更有利于品牌物企在市场克争中胜出。2021年，牌价值化，以全面的品牌矩阵形成合力，增强市政府对物业管理行业发挥基层治理作用提出新要场竞争力。运用多种传播方式，搭建传播矩阵，求。党建引领下，物业或为基层治理“神经末梢”灵活运用新媒体、新渠道、新形式，实现更广泛关键支撑。政策引导完善基层治理架构，业主品受众触达。头部物企在品牌建设上的示范作用，牌意识觉醒，有助于行业优胜劣法，走向品质化、提升了行业整体影响力，为行业发展带来新气象。品牌化发展道路。克而瑞物管和中物研协共同组建物业服务企新冠疫情反复，给物企工作带来难度的同时，业品牌价值研究组，以100家物业品牌企业作

34、为也使得好物业重要性更加凸显。业主出行不便，样本企业，研究并撰写（2022中国物业服务企业维修、送医、买药买菜.-好物业提供更周到、品牌价值研究报告。研究组持续跟踪品牌物企贴心的服务。政策提出将物企纳入防疫体系，给发展动态，探寻品牌建设运行特征和规律，以期予一定补偿。品牌物企在防控中主动作为、发辉通过研究反映当前物业服务企业品牌价值和品牌作用，让居民更加认识到品牌企业在应对突发事影响力。挖摇一批品牌影响力领先企业，作为物件中的优势。业服务企业深化品牌战略的价值范本，在行业品牌建设中发挥示范引领作用。克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞

35、物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协第二部分/研究分析part-2研究分析物企品牌建设宏观环境急需的生活服务项目，例如“一老一小社区服务。领先物企结合自身资源、能力优势，合资、合作、独立研发等多指并举，在社区养老、托幼、家政、1.政策引导基层治理，业主品牌意识觉醒团购、美居、房屋经纪等多领域探索新业务模式。2021年以来，政策对于物业管理行业发挥基城市服务也成为品牌物企重点关注赛道。政层治理作用提出新要求，党建引领下的居委会、策推进以人为核心的新型城镇化，提高城市治理业委会和物业公司成为社区基层治理的新三驾水平。品牌物企树立城市服务领城行业标杆，打马车”，物业服务

36、企业成为基层治理“神经末梢”开服务边界，从“社区服务者”向“城市服务者”的关支撑。转变。以万物云“蝶城模式和保利物业“大物业业主自治水平提高，更加关心服务品质、居战略为代表，物企顺应城市管理精细化和城市服住环境；关注共有部位公区收益等透明运作；关务智慧化趋势，参与到城市公共服务领域的创新注企业过往信誉、信用等级。居民自治能力提升，与转型过程。业主和物企双向选择，有利于注重品质、合规经质价相符”的物业费市场调节机制改革是营的品牌物企在市场竞争中胜出。雅动行业健康发展必由之路。上海废除政府指导品牌物企不再层限于传统的“四保一服”价，以市场调节价为主运行；广州、重庆等政府主动打开服务边界，探索新商业

37、模式。政策鼓励指导价与市场调节价并行，出台相关条例更新指物企参与一刻种便民生活围*打造，提供居民导价上限；深圳市等上调物业费指导价上限。推图1；近期物业管理重要相关政策2021年1月2021年5月2021 年7月2021 年10月2022 年2月佳建部等十部委商务部办公厅等12部门中共中央、国务院国家发改委家老龄事业发展和养老国务院十四五”国（关于加强和改进住宅关于推进城市一刻关于如基层治理体业补短板上本平提高人关干推动生活性服务物业管理工作的通知便民生活围建没的意见系和治理能力现代化建设的意见3民生活品质若干意见服务体系规划的通知2021年3月2021年7月2021 年9月2022年1月20

38、22年5月（中华人民共和国国民经济和社会发展第十四住建部等八部门关于加强域镇老旧小区发改委、住建部“十四五”城多社区国务院办公户印发民政部等九部门印发个五年规划租2035年地产市场模厚的通期）关于持续整治规范序改造配套设施建设的通知服务体系建设规划（关于深入推速智禁社运景目标钢要区建设的查见资料案源，改房网站，竞而瑞物管&中物联协整理克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管行物业服务价格评估制度，推进物业费标准较低中央及地方出台多项舒困政策，意在修复市的老旧小区启

39、动价格调整和酬金制计价模式，有场信心。2022年，央行、金融要等部门多次发声，助于改善优质企业的经营效益。改善房企融资环境，稳定房企发展。各地陆续出从长期看，政策引导业主自治，加强监督，台放松预售资金监管、放松限购、放松限贷、放明晰权责划分。业主自治意识提升，更加关注品松限售、税费减免和购房补贴等纤困政策。7月，质服务。在政第的推动下，物业行业迈向基层治中央政治局会议明确提出保交楼、稳民生。8月，理框架下的市场化、专业化发展道路，物企进行监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范品牌建设的重要性、必要性更加凸显。性房企的人民币债券，为房企提供流动性支持。2.地产市场关联影响，危机重塑行业格局受

40、房企内外债务危机率连，部分物企成为母公司应对危机出售资产包的选择，为品牌物企并长期以来，物业管理行业作为房地产关联产购整合带来更合适机遇。2021年下半年，上市企业，与房地产行业唇齿相依。2021年下半年以来，业收购对价超10亿的并购案中，碧桂服务收受房地产市场政策收紧及信用风险双重因素影响，购富力物业、蓝光嘉宝服务、邻里乐，均与收购地产行业风险票露，压力下行传导至物业板块，标的关联母公司资金压力有直接关联。2022年上上市物企股价下滑明显。至2021年末，上市物半年，估值下跌、市场归于理性，给稳健增长的企下跌23.69%，其中港股通物企下跌29.09%，品牌企业带来更有利的并购机会，华润万象

41、生活、恒生物业服务和管理指数下跌46.74%，跌幅高招商积余、金茂服务等央企、国企开始在并购市于恒生指数和沪深300（分别下跌14.08%和场频频出手。5.20%），物业股板块的整体表现低于大盘指数。图2：2021年以来上市物企及其他核心指数股价走势图10%年折，十高委等效策事动，益喜、业结6月开始，管大“易雷，事骨开始发4(%60%恒生指数*x3003月14日大盘冶数和营业股准适费港股通上市物企80%恒生数业服务及管理指数18415.08813544.84k,数报案源：nd，竞而端物管&中物摄价克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物

42、管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协第二部分/研究分析3.疫情考验应急能力，品牌物企优势凸以100家品牌样本企业中披露数据的29显家上市物企为例，2021年，品牌样本中29家上市企业营业收入均值为50.8亿元，同比增疫情反复，增加了物企防疫工作负担。一方长27.1%。披露在管面积的28家上市品牌样本面，人力成本、防疫物资采购等成本支出大幅提企业在管面积均值为1.67亿平方米，同比增长升。另一方面，经营收入、增值服务等收入下降，13.6%。披露合约面积的28家上市品牌样本企业企业收支差距加大。另外，在防疫工作中，工作合约面积均值为2.34亿平方米，与上年均值基本界限模

43、糊，社会责任加重，采取防控措施时合法持平。性遭到质疑，物企一线防控工作面临考验。品牌样本中的上市企业，在经营表现和规国家层面发文肯定物业在疫情防控和基层治模表现上均优于上市企业均值。根据2021年底理中的重要作用。住房与城多建设部、国家邮政上市物企披露年报数据，2021年底披露数据的局发文提出将物企纳入防疫体系，给予物企一定49家上市物企营业收入均值为33.7亿元，品牌的补偿。北京、上海、深圳等地方政府跟进，陆样本中29家上市企业为50.8亿元，高于整体续出台实施细则，有望缓解物企防查中遇到的物50.8%。上市物企2021年净利润均值为4.7亿元，资、资金等难题。品牌样本中上市企业净利润均值为

44、6.6亿元，高情使得好物业重要性更如凸显。业主因为于整体41.3%。上市物企2021在管面积均值为不能出门，更加需要借助物业完成诺如维您、送1.08亿平方米，品牌样本中上市企业在管面积均医、代买药物、送菜、理发等多元化需求。品牌值为1.67亿平方米，高于整体54.4%。上市物物企在疫情防控中主动作为、发挥作用，让业主企2021合约面积均值为1.70亿罕方米，品牌样更加认识到品牌企业在应对突发事件中的优势。本中上市企业合约面积均值为2.34亿平方米，高例如，愛情期间上海青浦区山姆会员店居民采购于整体37.7%。物资但无运输工具，品牌物企立即使用自已“符合要求”的交通工具接业主回社区。图3：品牌样

45、本上市企业与上市特全整体经营指标对比60 50,8250 40 33,70二、品牌物企的价值30 20 品牌物企规模效益领先10-6.604.67尽管资情防控和房地产市场下行给行业发展0营业收入（亿元）净利润（亿元)带来不利影响，品牌物企在管理规模和经营效益=上市品样本全业上市物企整体上仍取得了显著增长。数器来源：克直瑞物管&中物研协表1：品牌样本中上市全业关键指标变化年份20202840.01.472.33202150.81.672.34数弱来源：竞而确物管中物研价)克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协

46、克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管*中物研放图4；品牌样本上市企业与上市物企整体规模指标对比关联房企处境困难的物企，股价持续受捏。20222.5-2.34年以来，市场对房地产开发商流动性忧虑持续，2I.70如正荣服务、烨星集团、宝龙商业、融创服务、I.67佳源服务等多家物企受关联房企付息速约、债务1.51.08到期无法偿还等因素拖累，股价出现阶段性大幅下滑。0.5受地产行业震荡影响，物业行业出现分化。民营企业受市场环境的影响较大，股价随政策和在管通积（亿平方米）合药面积（亿平方米）房地产市场的影响大涨大落。相较民营物企，国三上市品牌样本全业上市物企整体有物企股价的波动范图较小，相对

47、稳健，表现更数来源：竞而明物管&中物研均好。截止2022年6月30日，上市物企估值前2，国企民企表现分化10位的企业中有6家为国企，2家为第三方物企，且市蛋率均高于20倍。过去一年多，物业管理行业从高欧猛进到受房地产市场的稳健程度仍是影响物业板块表环境影响下行。2021年上半年，物业曾理行业现的关键因素。关联房企稳健、综合能力靠前、迎来快连发展时期，上市物企数量增长至50余现金流稳健以及具有高信用优势的品牌物企发展家，递表企业增多，市值普一度超过万亿港元。优势会愈加明显，预计将在房地产市场环境向好恒生指数公司于2021年4月份推出恒生物业管的大环境下，率先回弹。理和服务指数作为物业板块的独立指

48、数。而20213.品牌建设提升行业影响力年下半年，房地产基本面下行、部分房企债务违约引发信任风险。物业管理行业也在资本市场遇经历疫情，居民、行业、社会意识对行业有冷，多家递费物企折载，上市进程放缓，新增上了新认识。在物业服务行业，虽然服务内容已经市物企数量减少，物企市值较最高点折半，回落扩展到城市服务、商业、写字楼、市政道路、公园、至5000亿港元左右。机场等广大领域，但大众对行业的认知往往还停具有高信任特质的国企和无开发高音景的民留在传统“四保一服”的的层面。随着国家政策的企股价相对稳定。而拥有关联房企背景、特别是重视、行业协会的推动、资本市场的关注，行业4(0%;图52021年以来民营物企

49、和国有物企股价定势30%2010%30%-40%50%6(0%-股价深跌幅国企股价源跌幅-民金数据案源：nd，竞而增物管&中物研价克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协克而瑞物管中物研协第二部分/研究分析的品牌影响力正得以提升。（1）围绕企业战略，确定品牌定位建立品牌优势，比建立成本优势、产品优势品牌定位是企业战略的外在体现，是企业核难度更高。企业竞争力的三方面因素：一是企业的成本优势，二是产品优势，三是品牌优势。产心完争力的外在表达。品品牌物企围绕企业战略，明确品牌定位。碧桂园服务企业愿

50、景“国际领先品或服务的质量、性能等越复杂，品牌优势越重要。居民收入越高，经济越发达，品牌影响越重要。的新物业服务集团实E“新科技、新生态、新服务、新价值”四新战路，总结提炼出“新物业”建立品牌优势需要物企长期持续地满足客户期望，的品牌表达。中海物业企业愿票维持高品质，从而培育起客户忠诚度。“成为卓越的国更多物企开始重视品牌战略，规模赛升品牌定位聚焦管家”“第对应卓越级，品牌辨识度尤为重要。物业行业逐渐取得共识：服务产品化、产品品牌化、品牌价值化。华的理念，*管家对应物业行业。公司在十四五润万象生活发布全新品牌体系，定位“城市空问发展战略中明确“打造第管家口碑形象”。，推出全新品牌“万象服务”。