绿城御园段推广策略ppt课件.ppt
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1、病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程绿城御园下阶段包装推广思路病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程前阶段推广总结上半年,线上推广从“大器已成”到“宫殿礼成”,御园的皇家建筑、中央景观、宫殿会所以及成品交付等全面兑现的价值宣传,已经深入人心,御园的成品价值和体验之美也已经广为认可;而在线下,以御园会为核心的公关营销也受到苏州富豪人群的广泛接受和参与,御园的“富豪局”已逐渐成为苏州富豪群的第一选择。病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对
2、稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程绿城御园的豪宅属性,在苏州地产界和城市高端客户群中,已经广为传播,深入人心。自2012年9月份以来,绿城御园在苏州豪宅市场上的高调表现,从热销到登顶千万级豪宅销冠,从苏州第一豪宅到苏州唯一顶级私人俱乐部的御园会,给苏州营造了一个神秘而让人向往的“富豪圈”,让御园的价值属性超越了宫殿建筑本身,成为苏州顶级人群的身份标签!但是,面对依然艰巨的销售任务,下阶段的推广,说什么?做什么?御园将如何再一次超越自己?病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程成交客户分析成交客户周期u从
3、获知途经上看,以圈层传播为主病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程来访客户分析新客户来访254组,其中判定B级客户4组,占比1%;老客户来访96组,其中B级客户12组,占比13%。B 1%D 4%新客户新客户老客户老客户病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程来访客户分析园区:65%大市:18%上海:3%省内:9%常熟:1%新客户来访地图病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程来访客户
4、分析病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程来访客户分析病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程来访客户分析受制于基础数据影响,来访客户分析并不全面,但从数据表面上来看依然可以分析出客户的一般性特征:低预算价格 大面积需求之间矛盾 低预算与产品类型的矛盾 大量来访与客户质量的矛盾病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程客户现状描述从前三个月的客户情况可以看出,来访量有一定保证,客户对御园
5、的认可和喜爱也已得到验证,但较大比例的客户并不具备真正的购买力,仍然是“看客多,买家少”,真正具备购买力的客户依然集中在老客户中而他们多数还在犹豫、观望,或是等待,很显然,御园“第一豪宅”的地位虽已初步奠定但下一阶段依然有待确立和提升惟有将御园的形象提升到最顶级的阶段才能更有效的确保到访客户的质量惟有进一步提升“富豪局”的圈层等级以及活动质量才能真正让有实力的客户最终下单病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程一、首先已经确定了平层作为下阶段的推售重点,并且二期价格将有大幅上涨,如何促进现阶段客户的成交,同时做好下阶段的溢价
6、包装?二、如何利用御园会的平台优势,强化“富豪局”的影响力,有效筛选客户,提升御园的圈层影响力,并且推动销售?两个核心问题病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程第一个问题:下一阶段的推广需要更有冲击、更加震撼的广告诉求和产品深化,让客户坚定选择御园将是伟大的决定;同时需要给客户制造项目的稀缺感和购买的紧迫感;并且在形象推广上为二期溢价的实现做好准备。第二个问题:建立在御园会架构之下,开展更有针对性、更具实效性的推广,继续“富豪局”的线下活动营销,提升圈层的层次及门槛,有效过滤客户,同时促进老客户的成交。病原体侵入机体,消弱
7、机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程溢价包装+圈层升级下阶段核心策略:推广包装升级 业主活动升级 促销:释放一期平层去化倒计时信息,同时巧妙的释放二期平层涨价预期,营造时间的紧迫感,是最后的入主机会,错过将不再有,达到客户下定目标。借势:借助前期已积累的客户基础,通过活动手段促进成交;借助9月份销售旺季的市场行情势头,营造项目受追捧情景。病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程媒介推广+渠道拓客+客户活动消化前阶段来访的意向客户是眼下(也就是8、9月份)的主要任务。通过每
8、周一次的、系列的客户活动,将客户邀约至现场,逐个逼定。守营销推广手段一:病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程媒介推广+渠道拓客+客户活动打开外围城市渠道,如上海、昆山、张家港、常熟、无锡、江阴、常州等,通过这些城市的商会、中介、绿城会等推介项目。攻营销推广手段二:病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程需要告知整个市场,并且向客户传递一个信心十足的事实苏州豪宅市场王者只有一个御园不止是苏州豪宅第一梯队的领军者,更是长三角地区,乃至国家级的豪宅标杆病原体
9、侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程国家级豪宅,苏州仅此长三角首席法式皇家宫殿王者御园,一席御姑苏长三角首席法式皇家宫殿传世宫殿,观止御园长三角首席法式皇家宫殿形象推广语:病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程最后的王座大平层绝版湖景大平层
10、,长三角仅此8席大平层推广语:病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程左右盛景,品极双湖最后的宫殿大平层,长三角仅此8席王座大平层,极盛江南绝版湖景宫殿平层,长三角仅此8席备选:病原体侵入机体,消弱机
11、体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程媒体炒作计划:无论是网络媒体,还是杂志报广、微博、微信每天有数以千万计的项目软文在充斥读者的眼睛,如何能让御园的软文在其中脱颖而出,我们认为:1、一次说十个卖点,不如十次说一个卖点,形成反复记忆;2、客户没有兴趣知道石材到底有多贵,工艺有多复杂,他们的兴趣在于:御园的石材和卢浮宫使用的石材是同一款;3、再优美动人的文字,不如一张身临其境的实景图让人震撼。病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程软文炒作思路:一:两条主线 1、宏观概念炒作
12、2、产品细节炒作 3、圈层活动报道 二:两条主线 1、网络、杂志软文炒作,以产品细节为主 2、微博、微信话题炒作,以宏观概念为主病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程形象炒作:1、从凡尔赛宫到御园,唯一改变的只有国籍西技东施,绿城御园完美复制凡尔赛宫绿城御园,最有皇家气质的顶级豪宅中国只有三座御园,其中一座在苏州2、2500年以来,苏州只出现了一座御园病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程1、金鸡湖畔,最后的贵族大平层北瞰湖景,南赏中央景观出则近享繁华
13、,入园奢华独尊300350平宫殿大平层,绝版双湖2、不是所有平层都叫做”宫殿大平层“18米极致面宽,极盛江南全石材宫殿大宅,姑苏仅此现房王座大平层,长三角仅此8席大平层炒作:病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程4、以凡尔赛宫的极致筑就大平层百年传世大宅,亿万个细节的奢华筑就以奢侈品的技艺,打造金鸡湖畔最美平层没有一座平层官邸,汇聚如此多世间精华5、王座大平层,最好的贵族门槛宫殿大平层,对别墅生活的平层化犒赏宫殿大平层,对现代平墅生活的最高诠释宫殿大平层,值得为下一代珍藏6、300平以下,勿言大平层(针对九龙仓)30035
14、0平大平层,绝版双湖18米极致面宽,苏州无双病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程1、【规划】无数易稿(故事)李嘉诚专用设计师的方案,只为设计开了个头2、【建筑】1:1庭院模型找石材(故事)1:1庭院石材模型,能避免0.000001的美感误差,绿城认为值!3、【建筑】真正的石材,可以历经千年(与九龙仓的对比)千百次打磨,不是为了第一眼的印象4、【景观】世界上有两棵相同的树(故事)“第一棵树”后的第27座城市的第83个林场,“第二棵树”看见了工程师的微笑5、【智能化】您的房子,我们安排了15个管家(故事)15大科技体系,绿城
15、的好,在“看不见”的地方产品细节炒作:病原体侵入机体,消弱机体防御机能,破坏机体内环境的相对稳定性,且在一定部位生长繁殖,引起不同程度的病理生理过程绿城御园绝版景观王座大平层,举步即享沃尔玛SAM会员店、金鸡湖小学、凯宾斯基等臻熟配套,南北双盛景,全球8席,倒数珍藏68839999【绿城御园】最后的宫殿大平层!金鸡湖畔,顶级法式全石材宫殿大宅,北瞰湖景,南赏皇家景观,至尊王座,长三角仅此8席,敬邀品鉴68839999【绿城御园】金鸡湖畔,最后的宫殿大平层!300350平顶级法式官邸,南北双盛景,18米极致面宽,全球限量8席,错过不再68839999【绿城御园】收官金鸡湖,唯御官邸!绿城御园,3
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