2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库通关300题加精品答案(河南省专用).docx

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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 CCU6V4A7O6U4Y3I6HG1N2Z8D4A1M10B2ZU4V8Y6T9R9N10E32、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘CL5O4J7T1I8S3O10HF5F5L6N5A9W8Q2ZS1V7Q1

2、A3G7I5E63、【答案】 B4、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 DCT4Q3T6Q5T2Z9Y1HT2P4B3O4C2G7K7ZS10H10W8O10N8K6F105、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCM8G1

3、0X10S8A9R3U1HP5W7M4P10Y6S1J6ZN7C3D7B10K8Y3R16、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 CCL4W4J1Q1U9U10E3HF7W9Z9U10O3B10G5ZP6Y6Z6K5L9U7E67、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.（投资回报投资回收）所投入的资金D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】 ACT3T6D1T10Y7R1K4HR9U3O6H4N6Q3T10ZZ10R9V7H10E5

4、X8R48、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】 ACP9I3Q7V3U1P8X3HB6T10O1A4I9V9P8ZP3C2E9Z3Y2W2M29、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 ACO6R6M9L8I2P4S3HM7P5E2S5U1R8G2ZV3R7N9D9O4V1U410、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指A.男子，四八B.

5、男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 ACP5P1C4W3B3C2T7HZ4K4B4G6M1Y7L2ZY9I8Q7I3W5G9T611、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCQ3Y3G6Z10N5G6R7HM3V3H9E7L9E4H9ZS6Y4K10B1S2X8C212、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200

6、元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCW8Q1T7V6J2D7R2HG9P7K10O5Q3X8G2ZR9L10R4Z3Z1O9P613、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 CCQ7I3X3T5M3H6Z9HD5W7F6C2R9F6E8ZA3M8L4S5R5B3J814、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次

7、付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】 BCF3N4C6A6L3J4K4HF5J8G4V1G3A4O6ZE4R9L9L7B8R9L115、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】 BCU5O3T4X8D9G5G9HY1W2K3C2M10S10F

8、5ZV1E5G9N6J6S2A616、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 ACA1W10F5G6B6P6D8HD10P6S1J9Z6D4D2ZI1L1S2J3Y10Z4K117、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有

9、信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 DCD3H9I4Z9A9G9M7HO5Y8L1F7L5G8D3ZW1M9A1P6A10R2R918、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（ ）个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】 CCF1Y10Z1H2V2Q9O5HF8L5U8J7Y9O3K4ZM3O7Z7H5N8K10V419、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高

10、4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCB10M8G7J8K10O4G4HO3H6C6K5Z9N10C2ZB2H4L7W7E3V7O120、 “用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】 ACU1

11、G5B9R2W1W9J10HJ8K10O1F10X4R9W10ZZ2O7I10B4F10W3P521、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】 BCH7A4S10K4H4N6N8HY7V3Y6A4F8A10J4ZX2G2Q6V6M4Z8J222、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】 BCB6X8S5N9G3I9R10HS7K7F3A4S3K6N1ZT9G3C4E5S1D7U223、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，

12、通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 ACT2I6Z10Q5D10E2B5HP2F10I1P4Y6G1Y4ZY3A4P2B9E1X9V524、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】 DCO8H4I3T1S6U1G5HE5N9T8Q2Q2Y1Z4ZI1A8L9L10V5K5B725、（）

13、是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACA5E4J2F9D10L5G3HH7F2Q3U8F9G2V6ZV1Y3C10Z2I8U10R326、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】 DCO4K10A6R10S9J3Q10HZ6U5U1E7N1M4T7ZY7G10E2U3V3J2S527、“肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】 BCG8Y4O2F3O6C6B1HO9I2R9B2K5L2B

14、10ZS5K7G8Q1J5D7Q928、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】 DCR10N9A5V8T7T6J8HJ3T10Y7Y7B1Z6U4ZU10N5N5L3N9V3U329、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（ ）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】 CCW10K5Z5V4N10N3C2HS6M4A8T3K1B1V2ZM9E10J7A8X4K5Y730、某房地

15、产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 BCV10T1P2M9C1Z3A1HB10L10W10I3X6R10Z1ZZ5D8K9X1E10C2Y531、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCO8T8P3X1D10C6F4HT10P2O6Q4O8A10I9ZN1F8S5O10V9

16、Z3J332、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 DCU8A3M5A5S8U9W8HP3U7M3R1R2T8B7ZM8T4R1Z1P9E5L333、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCE5Z8E2R8I9Y7C7HI10R10M2S2P6L6E6ZN1L3U9I2K2P

17、8O434、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACG8D4X7M3N5I5P7HO2L6N8D10Y9E3V6ZZ1W5K10S8E10P9L635、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 CCO3L8K1K6D1Y10H1HW3H3D9X5L6Z5S8ZP1G4T7J4I1C9X236、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建

18、筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（ ）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】 DCF4Q2O3J8U8M6O5HC9G1X1O6A3G6K7ZU9S7F2A2V5H6P1037、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 CCO1U4A6I2J3X5T4HY8J3Q

19、3G3O4G4C4ZC6N4N5U8U3O9V938、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 CCG5J9S3L9W9A10D5HX7V6D4X8A4K3I9ZB5E7Z5I2E8M6R339、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（ ）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】 BCW2V5J8K8S10Y10P6HA5S5C3B3H6S2T6ZX9

20、T4N1R6L4G5V540、一般物品的价格是（ ）的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】 BCA2R1P9G6L8W8D6HF9I6S5Y4U8E8G7ZF8C7X7E10R5Z7L1041、确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】 BCO4K2U7B7V9H3U5HL1F7R8V3A8S5S10ZH8P2V4G3M4F1N642、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.

21、重新开发【答案】 DCI6U10P2Q6U9R6O6HT2Q5V3S3R6A9N5ZZ9R7G1Q4J9H2R943、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】 ACF5P6N7O4A2M9G2HX6H6V10X3Z4Q3U9ZU9J1L1M7T5I8L644、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】 ACH1E1T8O3X8W2A6HA6K1R4E3H8M5F4ZR3I3T1B2X6U4M145、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需

22、要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACA2Q4O6V6L6Q2A3HD7A1Z9C9D1Y1F9ZY6Z6P2J2K6L7E746、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】 BCI10P5R3D7G10N3H3HP7D6V4D10Y7K10M5ZI9T8C1V4V2E1H447、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A.房地产损害赔偿

23、案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】 ACA3H3B7F5L1M8J3HU3W5S8O6H3N2D7ZH2H9X10X9S5F2Z848、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】 BCS8V3W4F5I7X6O9HB1V5V8S5Q5Z2P4ZG8V5F6R2S1M5U849、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCP3C6W9G3L3N3T6HW10E4G6W1A8X1

24、R7ZR1L1W8R10P10D3N650、资本化率是（ ）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 DCH1G5G1I1K10D10O7HF4S7R6U6H8F6F4ZB7Y8T4D7N8W9X651、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 ACU4C3D6B6H7D3V9HM2W8A1Q2Q3R5J4ZJ2L6X3Z9V1E9N452、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1

25、月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（ ）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】 CCT1P6F1X3Z1R3X9HO4U3M2I3M2K9O7ZW3U2O1V1P9W8W653、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 BCN8K1N6R6O5V6U5HZ3A5L6K1Q8F8X9ZC9X8W3Q1W3Z8Z254、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是

26、（ ）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 DCR2X7R1T5N4L3L2HQ9X6F6P10H9W4K4ZH8Q7M3J5L8P4P355、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】 ACU6

27、B10R8S6H3I2K3HZ8U7J7P5R3K7L2ZS7U8A1P3M6J2K856、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】 DCX6Z4I8D5E4K7M7HW10H3H10K6C6F5T10ZV3V4Y1H1C7H4R257、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.5893B.638

28、7C.6473D.7016【答案】 CCC3J4A5V9L8R7V5HH9L4H10V4R2C6K10ZO8C8T10U5M7L9N658、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】 CCE6X5H5G9N3W5L3HT4W6E1R9R9B1K10ZP8I5X9K5P4R2S559、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的

29、价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】 CCM5B5F5H10E3T9V6HJ8A4N7U1J7W10O7ZK6V5B4V3R2W3B1060、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】 CCA1A6Y4W3F9M6M1

30、HT3E6S7X7E10A4A8ZQ10I7V2T2N8O7D761、采用收益法测算房地产价格时，公式VA/Yb/Y2表示（ ）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】 ACF6S8R2H1J7B10P4HC4E7V8K8P3D9F9ZF1O8N5I1M7S6R362、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】 BCR7H7G6B10J1X1X2HW8V1S9U3Q4X5C8ZK8C2S6B10E2R7X163、

31、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】 BCV10Y1E9W8M10U2O6HS6H2N5N9A5F5C10ZY7Q8L4T6P6B5V164、成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】 ACO6N5U7Z3R7S2Q1HJ8Q10W6F2U5U5A9ZD1O10A5T6I1P8P665、下列不属于构筑物的是（ ）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道

32、路【答案】 ACX8G2X7O10V10E9E3HH5L1R2K9I6P3W2ZY3R5I4L3G1K7B166、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 BCK9X5G8X8M10W1Y2HN6D4Y1T7N7L4F6ZD5K6J7Z6U3H10H167、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元

33、，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】 CCJ3B1B8D9G9Q2L10HK2B4Y4C7E2E10E10ZB10H7B1C4W6Y1Q868、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】 ACH9G1S5W3J4X8L6HQ2Z10G6H9Y2M4Z1ZM6U6T8A10N4M10G469、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策

34、等变化的影响。这是由于（ ）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 DCY1Z4V2Y3P7O4E9HB6W8L7K10H9U2A6ZH8Y9M3Q1W6G8B670、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 DCI4Q1H4J6L2D1L1HH3D10C7R5V7B1X8ZQ3S1I5G3U10I9A371、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的

35、，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCZ10B1Y7G6Q9K9T7HE2M10D1U4L2C7W1ZV10F9Y6L6I1Q10Z272、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 DCA3U2J1N2P9G10J5HM1K3B10V4B7N5V3ZL6Y2E8C1Y4H7E173、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 ACB7W4A9F5

36、B9Z10A3HA1O1R6K4O10Z7T10ZC5G9P2R6Q10Y2S774、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】 DCK1L5G7F4I6F5S2HK6I9S7D1E3W6H6ZZ4Z6Q9P3D1T2C575、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.8

37、4【答案】 CCK2H2C7M8N6I10X1HY9A6Q3U8W1X2H3ZC2I7J10L1M6Y3C776、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】 DCH9F9W9A8V8R6U9HY7W2V9U5Q7N5V9ZJ8C6E3U6H8X3R377、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】 DCL6R2U8A2V6P5Z8HU7

38、Y10O2S4D5V6W1ZF7N9B3C10I7M9Q778、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCX3G6T1C8A5Q2B6HO9L10J4T10K3N5N10ZR4O1C6U9M5T4V379、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（ ）临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 BCE8S7X5B2D10E2K10HE8P4F6L2W7B9X5ZD2U10X8D6V6M5Q180、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。A.模拟房地产市

39、场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 DCT7C3M4A8D4Q8O1HF4Y9S9X10B2C4N2ZP10B8H2R10B9A8Q781、( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】 ACP3D8L6V8W7P3G8HH2S10V7M2M9E5U4ZW6S4O5E9C1H6G482、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCY4L2R9M5E4E7P2HF3K9E2R

40、7G6E4P7ZS8R1F5Q6G5X4Z483、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 BCL3G7X5F8B9E5Y8HH10I4R9E5Z6Z2P3ZZ9V9I9Y2V8F4H884、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m

41、2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCJ1B8Q7V4T2E1Z10HT10H4F8S9X8U7G3ZC10R2I9S9M9D3H485、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】 ACJ4Y6O6C5N7H3F3HI5E1U8A7O5A9S7ZC4A5G2W8J1Z3G486、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为1

42、5年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A.400B.628C.656D.700【答案】 BCY8N6K10R1F5K7R2HM6X3E2J2C1O9O3ZF5R8N2B6J10I4Z1087、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（ ）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】 CCN9S8N10B10D8J3R8HL9E8V6U8Z7R4E7ZY1D3Y9X8H6G4O488、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案

43、】 ACQ1J3A6B9M5D2Y1HG9B3F3J6U8A7W5ZU6Y9C9F9Y5L7A689、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】 BCX1R3V8E6U9N10R1HB8D7C10T5S2J7Z9ZO1S7K8F10U5U7A690、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 ACB2P8S1L7Z4F3V2HZ8V9R7P1F5X3E3ZD10Y8W1Z2N8G1W991、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCM9D3I10O7V9Y4S4HM5D2H

44、7X10Z7M1H5ZC9V7M6L10V1T8S592、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCU9B7C3C3R10X3O6HT6N8F1R5X6F3K6ZH10X6J2E9E6L2X793、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素

45、D.卫生因素【答案】 CCG4N1Y4D6I3U9Y2HF1H4E8O9D2P10A5ZX8M8C3V10K1F2N694、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】 BCN10C5D10Z6C6W3U8HS8H5S3E3I1Y4H8ZF2Z3W9Z1R2A8L495、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）。