2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库点睛提升300题含解析答案(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为( )。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】 DCJ7X6O9T10Z8V6T10HA7N9Y10K2R1Z7K1ZI2L2D3O1H4Q9T92、某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为
2、700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】 DCR5J4T1J8W3K6H1HA5R5T4S1Y10X10I5ZU5G8P5Y6A6Z9G33、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:A.第(1)种情况B.第(2)种情况C.第(4)种情况D.第(5)种情况【答案】 ACD10B8G5L7C6Q3Z5HE9L10I7D10E6C9N4ZT2S3L4X10W4Q5I94、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相
3、交时的价格,称为( )。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】 CCW3V5G1K8L8L9E5HE3U1K1S10F7E4P9ZA5K5G7Z8Q2P2A35、身以前皆热,其有余于胃,则消谷善饥,溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCC3X10V10K3R10W4I10HH3O3L2B2R5B1I3ZC6Y8W3Z1W6W4C96、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元,成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地
4、使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为( )万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCI3N3J5A6N9T3S1HY8I10Z10S5N2T1S3ZG2C1H7F3X4P10X27、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCN9E4N8R4R9I8Q8HC10M9G8X4M5N8G3ZM8Y9O7I8Z4C10Z88、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】 BCA6C1S2N
5、4C3F4P5HT1G4K2Q4D3S4R9ZP2T1O7O2X8W2T109、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCT6E3J2X5P6N1R1HJ10C9E6Y9T1G1Y8ZZ3R7M3I2X3J5R910、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACP5X10X5D4M6O
6、10H7HZ9H5A3S6X1O9V6ZQ4I7P1R10Y3G7X711、收集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是( )。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 BCY9B2D10N9Q1N5M5HC5Y4A2W3J7O7Q3ZI6F4H2F3O2F6A612、某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.488
7、7【答案】 BCJ9Y3X3D3G1V7C5HB2Q6B10K4L6P3G10ZB4S4K7J7P8N4H713、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的( )。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】 CCG8L1P8T8A10O9B6HA1A2R1L4Q10O2W1ZI3Q2R2V1X4Q10S414、( )是更加科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 DCD7L9D2M2P8Z5C4HH7X9P9W4Q9K10N2ZL7Z2B9B7B10N2A10
8、15、土地价值不包含地上( )的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】 CCX8I3C7S9X5H8Y5HU5Q4X6V6P6H3S7ZF10O5S7B6P6G2K216、某可比实例的成交价格为3000元/m2,建筑面积为100m2,首付12万元,余款半年后支付8万元,一年后支付10万元。已知年利率为8%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 BCA10N3V8Y7O9T8J5HH3V4I1V8I6L5D10ZN2B6C10I6H3G10H817、在依法判定的估价对象使用权利方面,应以( )为依据。A.
9、相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCT3T3K3T7C6J8B2HV6U4E1O10I10T6J4ZK7C5Z10E2R5P8D1018、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋,给予的补偿不包括( )。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 BCC7O2I2D9C8T9S3HN6Q5Y3T3L3L1P1ZC10M3Q10C10Q1D3E419、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计,以相互验证,但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线
10、价法【答案】 ACV4T7E9X7O6I6O1HE8K1K4Q4T4H8F9ZT6Z6U3R8T10X3J1020、在某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%,某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为( )元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】 DCY9S9Z4P9E3R1T4HV9S4Q5G4X8J9D3ZP7J2G10G9W6G3Y521、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取( )。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发
11、时机【答案】 ACP7N3Z1S5H1W2Q7HM4Y9O5S7N5D7T5ZF4G1B9B5X6C5O222、不属于房地产状况调整的内容是( )。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】 ACO1T10R7M8N1H5Z8HN8O10O5M1J3I1Y2ZN5I9F5K6C5I5L223、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月24日国办发200637号)规定,对空置()以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】 CCR4L1I6U10V2M8I9HU10K5D1Q9
12、J7D10C8ZP10U8O10E10F8L1D724、与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为( )。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCK2U8Q10Y10Z10G1R1HV10V1Y5B2W10V1B7ZV5C6N9I5M6Z8I825、报酬率的求取方法中,可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率的是( )。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】 CCW9L4I10F1P2W5W4HH6G2D1W1X4C3C7ZU10P2H3Y2X1B5Z626、
13、通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】 CCZ2N9W10W8U9M6D3HV5V3Y3U2V2C3V10ZY10L10B10D7M7R6W727、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候,向( )征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 CCT7L4F7M8L9B8O2HB6S10A6O4W9L2S4ZX1Z7P8T8M7Z10A828、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用(
14、 )测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 CCT2E8U7O3M6Q7V9HY4D8X5V6W8Q3J9ZB6O2P3P6Y5W9H329、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是( )。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCL4Z7U10L1X7D4N7HJ1P5J2I7W7Q1B2ZL2V3X6B3F2I8T430、汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率_,会导致房地产价格_。( )A.下降;上涨B.下降;不变C.上升;下降D.上升;上涨【答案】 D
15、CH4L3K5I2J4R10U6HR1X8F4H9G10V2Y6ZH6G6R10K10T2T7Y231、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 CCS9G8U6O1V2L8C3HX10I5Z9L7Y2H7Q2ZH7X5F2C5F2C7V632、下列影响房地产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是( )。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 CCE1U3R5P5E5W1X9HP
16、2G4Q7E7N2N2R10ZM1N8K4U1L4Y4E333、收益法求得的价值倾向于_,成本法求得的价值倾向于_,比较法求得的价值倾向于_。( )A.最低卖价,成交价格,最高买价B.最高买价,成交价格,最低卖价C.最高买价,最低卖价,成交价格D.最低卖价,最高买价,成交价格【答案】 CCU3Y1L1T3G4M10F9HE2D7K6V5M2Q6W7ZV4R8M2O10A8Q1H734、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是( )。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCT6Q7X3P4D9R6X4
17、HF4G7Z4E2X2D5H5ZQ4D5Z4M4A1Q8H535、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 DCK3Q2J9Q1Z2T8H7HI8R8H10W3Y3V10I10ZQ9J6V7B6N10A7K236、( )是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳利用。A.权益
18、原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理【答案】 DCE9V3Z6S7Y7T1K10HL10E7M4N2E8A10L7ZR3V5X9R9O10K7Z837、中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( )。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 DCG7D1V6C3B9A10Z2HX4G8D2I6X6L2L5ZT10S1G8Q3Z2O9N838、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120,单位建筑面积的重置成本为600元/,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C
19、.58%D.84%【答案】 DCA9V6E9Q8Q9X5K6HZ10H7U7E5B4R3K1ZQ10D9Q7V1E4X6C839、卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格( )。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】 BCE8Q2E5E3E4D2C9HZ1K1I3G10M9C10F9ZG4D9M5W1G7U3W940、一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 DCA7F9U10H6L5F6W4HS9C10T1W5H7Q7C2ZQ6N8O9I3Z4V5J341、( )是对房地产所有权、
20、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 ACS10D5M2Z4O10Q6U7HN10U10Q6K3H1L7O7ZV5D8E9H1A1I7F1042、某开发公司开发一项目,征收某村100公顷基本农田外的耕地,已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩,那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】 CCK9N3K10I2R10R5H6HX10Q4Z3S6O1Q2J9ZG8G4J6W1P9B2P243、房地产估价( )的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历
21、史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 BCR7B5E7M10T6S2E5HG10H8I9L3A2W4N7ZE7U3N1I8Y4P9B944、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是因为()。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】 CCP5L2I1M2O5D8A7HK1R9V10G10K10A4T10ZS2P2E10N
22、3O7H2W645、价值时点原则要求评估价值是在由( )决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】 CCZ5G8A4W9G7E5U5HR7L10C7E2L7R8J6ZL10H4C8D6C1K1L346、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。A.30,60B.30,80C.60,100D.80,100【答案】 CCH8Y9T2N2S3
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